盐城市建湖县市场调研报告58p.doc

盐城市建湖县市场调研报告目录第一章 建湖县国民经济和社会发展 3建湖概况 3科技与教育文化 6第二章 项目考察及周边环境研究 7项目经济技术指标 7项目周边环境及配套分析 9项目周边环境及物流交通条件调查 9周边商业、商务及市政配套设施调查 11项目SWOT分析 12第三章 建湖房地产业现状 13房产与土地 13房地产价格变动情况分析 13近年来土地出让情况分析 16“十一五”规划期间住房需求重要指标 17建湖县房地产市场 23建湖县房地产市场的构成 23建湖县市区房地产板块价格信息分析 24建湖县房地产代表性楼盘调研汇总 27第四章 建湖县商业现状 54建湖县商圈调研分析 54建湖商业概述 54建湖商业布局 56建湖商业街基本情况 60建湖卖场基本情况 68建湖专业市场分析 68建湖酒店业市场分析 70第一章 建湖县国民经济和社会发展建湖概况建湖县位于江苏省盐城市中西部，北纬33°16′—33°41′，东经119°33′—120°05′东与射阳县交界，南与盐都区接壤，西与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望全县总面积1155平方公里，下辖15个镇和1个开发区，人口80万，市区人口35万。

建湖人文底蕴较为深厚，是地方戏淮剧的发源地，是中国传统杂技的两大发源地之一，被誉为淮剧之乡、杂技之乡、花炮之乡早在春秋战国时期就有先民繁衍生息，唐代朦胧宝塔留下了古代文明的鲜明印迹，吴越文明与楚汉雄风交融渗透，开成了开放、包容的独特地域文化建湖人杰地灵，人才辈出，南宋左丞相陆秀夫、著名外交家乔冠华、美籍华人著名宇航员王赣俊等名贤俊杰都诞生在这里县域原是古淮夷的一部分，1941年9月，盐城县划县分治，成立建阳县，因与福建省建阳县同名，于1951年7月取建阳、湖垛（今建湖）两镇的首字为名改称建湖县建县后，先后隶属盐阜行政公署、盐阜分区、苏皖边区第五行政区、苏北行署盐城行政区、江苏省盐城专区、江苏省盐城地区，1983年为盐城市属县之一全县共有大小沟河3000余条主要排水入海河道为黄沙港，另有部分洪水从射阳河下排入海主要骨干河道还有：南北向的蔷薇河、戛粮河、西塘河、东塘河、渔深河、串场河、通榆河和东西向的南盐河、北塘河自然降水量大，水域广阔，地下淡水资源比较丰富全县共有水域面积2.67万公顷，是江苏省水产养殖十强县，江苏最大的螃蟹养殖基地 2010年建湖实现地区生产总值238亿元，同比增长15%；财政收入40.6亿元、地方一般预算收入20亿元，分别增长54.1%、52.6%，其中近湖镇财政收入6.3亿元，继续在苏北领先，庆丰、上冈、颜单3镇财政收入首次超亿元；全社会固定资产投资182亿元，增长36%；规模以上工业增加值102亿元，增长15%；城镇居民人均可支配收入16080元、农民人均纯收入8530元，分别增长15%、12%；社会消费品零售总额81亿元，增长20%。

建湖县被认定为中国产业发展百强县、江苏省新型工业化产业示范基地，跻身全国县域经济百强县行列科技与教育文化建湖县自1989年起实施科教兴县战略，1993年获得全国科技工作先进县，1994年评为全国科技实力百强县，先后获得1999～2000、2003～2004年度全国科技进步先进县；2001～2002、2003～2004年度江苏省科技工作先进县，自1995年以来连续十年获得盐城市科技工作先进单位，自1993年始，在每2年一次的省科技厅考核中连续被评为先进县科委(科技局)2008年，建湖教育系统全面落实科学发展观，紧紧围绕经济社会发展大局，全面推进教育强县建设进程，各类教育事业继续保持健康发展的良好势头截至2008年底，全县有中、小学96所，其中普通中学29所、职业中学2所、小学65所，教师进修学校、青少年活动中心、特殊教育学校各1所，幼儿园35所，成人教育中心校15所；在职教职工7000多人，中、小学生78800多人学前教育在园幼儿数达20626人，学前三年幼儿人园率达94.25％，义务教育阶段学龄儿童入学率达100％，初中毕业生升学率达97．71％，高中阶段毛入学率达93．8％，高等教育毛入学率达43 3％。

成为省“普及高中阶段教育先进县”、“幼儿教育先进县”全县15个镇全部创建成“无流生镇”或“基本无流生镇”，13个镇通过“盐城市基本实现教育现代化合格乡镇”验收，7个镇创建成市级体育强镇建湖是我国杂技发祥地之一这里的杂技历史悠久，源源流长据记载，初唐时期，这里就有百戏(杂技)，它跟河北吴桥、山东聊城齐名是我国杂技艺术三个发祥地之一，她以独特的民族风格和精湛的艺术技巧而饮誉海内外江苏省政府公布首批非物质文化遗产保护项目，“建湖杂技”正式进入杂技与竞技类名录，同时被省政府列为申报国家级非物质文化遗产项目之一建湖县高级中学 建湖县实验小学第二章 项目考察及周边环境研究项目经济技术指标用地性质：商业用地（C2）地块可建设用地面积：约 12万平方米容积率：＜1.8建筑密度：＜42%绿地率：＞25%建筑限高：机动车出入口：东：秀夫北路，西：建宝路，南：冠华西路，北：明珠西路停车车位：机动车停车泊位按≥60个车位/万平方米建筑面积设置，非机动车停车泊位按≥500个车位/万平方米建筑面积设置其它规划要求按《江苏省城市规划管理技术规定》执行。

地块现状 地块区位项目周边环境及配套分析项目周边环境及物流交通条件调查该项目向北与建湖民营科技创业园接壤，民营创业园创建于2004年，园区面积已达6000亩，建成标准厂房452幢120万平方米，进园企业436家，经济总量12亿元,税收8800多万元，是盐城唯一一家3A级中小企业创业园，也是江苏省20个小企业创业示范基地之一向东三公里有江苏里下河物流中心，里下河物流中心位于建湖县城北首，依托独特的区位特点和良好的资源优势，着重打造港口码头、仓储集散、交易市场、商贸服务四大功能区，建设与建湖县石油机械、节能灯具产业发展相适应和配套的钢材、木材、煤炭、粮食饲料、农资等大宗物资集散基地园区建成后，年货物吞吐量可达500万吨，营业额100亿元该项目毗邻s234省道，向南距离盐徐高速约10公里，东南方2.4公里处为建湖客运站 建湖县民营科技园 江苏里下河物流园区周边商业、商务及市政配套设施调查项目的西南方与德容装饰城接壤，德容装饰城沿街店铺一楼租金约125元/平米/月，内部店铺租金最低价约为25元/平米/月。

项目东南面1.5公里处坐落着建湖县大润发，大润发建湖店是大润发集团在华东区开设的第56家店，卖场位于建湖县向阳西路128号，占地面积26.7亩，总建筑面积约为26000㎡，营业面积12000㎡大润发建湖店于2009年2月5日签约，2009年5月10日正式开工建设，同年12月13日正式营业，创造了当年签约，当年开工建设，当年竣工营业的建湖速度 大润发公司定位是会员制的国际连锁平价购物广场建湖大润发的商业优势是：近3万种超值商品，330个汽车免费停车位，3000个摩托车、自行车免费停车位，3000㎡室内商业步行街 为了丰富广大建湖市民的购物环境，为广大市民提供便利，进一步促进县城商圈的发展，大润发建湖店租用了5条免费购物班车供市民乘坐，方便市民到大润发购物 大润发建湖店 大润发专线项目SWOT分析优势和机会点项目东临里下河物流园区，毗邻s234省道，向南距离盐徐高速约10公里，东南方2.4公里处为建湖客运站，交通便利项目与民营产业园接壤，能够从产业园企业中获得一定的客户群，与产业园共同发展。

项目西南方与中小规模的德容装饰城接壤，可以借鉴其经验，总结其不足项目借取“建湖城市南迁”风潮，占据一定区位优势项目四面临街，西侧建宝路与北侧明珠西路为次主干道项目发展商实力雄厚，专业市场开发经验丰富劣势和威胁点项目建湖装饰建材五金产业氛围较差，分布散乱本地块周边环境尚不完善，商业氛围不够浓厚第三章 建湖房地产业现状房产与土地房地产价格变动情况分析2003年，建湖县房地产市场刚刚兴起，雏形初具，市场上有了正式的商品房买卖的概念，但是由于整个城市基础条件相对落后，房地产发展缺乏管理和引导，导致房地产市场不规范，从而也间接形成了房地产项目品牌、品质上无法上台阶，整个开发水平和市场价格水准在苏北地区处于落后名次，仅有7百多元每平米，同时全县房地产开发企业也仅有3—5家2004年，建湖县引入“土地招挂拍”制度，其相对薄弱的房地产行业开始进入高速发展期，据建湖县政府相关文件显示，在2004年，该县出让土地接近12万平米，创造了历史之最，其中还包括已经瞄准该县的外地开发商在此成功拿地2004年，建湖县整体整体住宅价格同比2003年，略有上涨，在800—1000元/平米之间开发商业从原来单一的本地开发商变成了外地开发商和本地开发商共同抢占市场，共同发展建湖房地产的局面。

开发企业数量也有了明显的提升，超过10家2005—2006年，国家房地产政策一度影响了建湖房地产行业的发展，但房地产新兴城市的定位，持续的刚性购买需求让其度过了难关房地产发展出现了质的飞跃，比如开发商开始注重楼盘的品质和品牌，一些城市领军性的大盘也出现了，如清华苑等，整个城市的房地产呈现欣欣向荣，积极发展的态势2006年底，建湖县房地产市场价格全面飙升，价格直线上升，大部分楼盘达到1500以上，部分高楼盘突破20002007年上半年，承接2006年质的飞跃，建湖县房价呈现汹涌发展态势，其中很大一部分楼盘的单价已经达到2000开外；到了下半年，由于整个国家金融和房地产环境的影响，同时随着城市发展速度的提升，房地产开发水平的提高，大部分楼盘再度提价，整个城市重点地带楼盘的均价突破2000，达到2500元/平米，最高的甚至超过30002008年上半年，整个城市房价再度提升，以东方广场等市中心核心楼盘为代表的大部分位置较好的楼盘将其均价拉高到3500元/平米左右，但到了下半年，受国家宏观调控影响，整个市场发展变缓，销售持续不动，部分楼盘持续降价，甚至出现个别楼盘封盘 等候时机重现销售的现象因此在价格上也有一定影响，整个市区平均价格2500元/平米。

2009年，房地产市场呈现全面开花的暴涨局面，各地楼王不断涌出，房地产版块资金大量流入，投资、投机交易活跃，使得各地房价一路攀升特别是到了下半年，房价不断刷新历史价格，而且还有继续向上的势头受此影响，建湖房价也是一路上扬，整个市区平均价格3400元/平方2010年建湖县房地产业有序发展，全年完成商品房开发约90万平方米，销售85万多平方米；不断拓展城市管理范围，切实巩固全国文明县城创建成果从上图建湖县近年市区房地产销售均价统计图表可以看出，从2003年起建湖县市区的房地产就呈现稳步增长的趋势，每年房产均价涨幅约在200-300每平米之间，其中2006年是建湖县房产发展迅速的一年，当年住房均价涨幅达到700元每平米，而2009年受国家利好政策的影响，涨幅将近达到1000元每平米近年来土地出让情况分析。