第三章 资产评估_市场法例题.doc

[例]　（1）估价对象概况待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形　（2）评估该地块2011年10月3日的公平市场交易价格　（3）评估过程　　①选择评估方法该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估　　②搜集有关的评估资料　　A.搜集待估土地资料　　B.搜集交易实例资料选择4个交易实例作为参照物，具体情况见下表实例A实例B实例C实例D估价对象所处地区临近类似类似类似一般市区交易日期2011.4.22011.3.32010.10.42010.12.52011.10.3价格总价19.6万元31.2万元27.4万元37.8万元单价870元/m2820元/m2855元/m2840元/m2面积225m2380m2320m2450m2600m2容积率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年　　③进行交易情况修正经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%　　则各交易实例的交易情况修正率为：　　交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%　　④进行交易日期修正。

根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：　　交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%　　⑤进行区域因素修正交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正　　交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照下表判断本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据下表各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100 区域因素BCD自然条件（相同）10（相同）10（相同）10社会环境（较差）7（相同）10（相同）10街道条件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10离交通车站点距离（较远）7（稍近）12（相同）10离市中心距离（相同）10（稍近）12（相同）10基础设施状况（稍差）8（相同）10（稍好）12公共设施完备状况（相同）10（较好）12（相同）10水、大气、噪音污染状况（相同）10（相同）10（相同）10周围环境及景观（稍差）8（相同）10（稍差）8综合打分88108100　　⑥进行个别因素修正。

　　A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%　　B.土地使用年限因素的修正交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：　　 =（1-0.0994）÷(1-0.0676)　 = 0.9006÷0.9324　 =0.9659⑦计算待估土地的初步价格　　交易实例A修正后的单价为：　　交易实例B修正后的单价为：　　　　交易实例C修正后的单价为：　　　　交易实例D修正后的单价为：　　　　⑧采用简单算术平均法求取评估结果　　土地评估单价为：（909+1038+901+942）÷4=948（元/m2）　　土地评估总价为：600×948=568800（元）　　　。