土地 收益比较估价方法.doc

土地估价基本方法成都大成不动产评估有限责任公司 杨嘉•收益还原法•市场比较法收益还原法 • 定义、原理、基本公式 • 操作程序与方法 • 例题分析一、定义 • 在估计土地在未来每年纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每一年的纯收益折算为评估时的收益总和的一种方法 二、原理 • 由于土地的永续性，占有土地不仅现在能获得收益，而且还期望未来继续获得收益——所有权排他性所以，购买土地可视为一笔投资，以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金这也是存款获取利率的一种表现形式三、收益与地租的关系 • 土地收益与地租二者在量上具有一致性• 相对土地使用者而言，称为土地收益• 相对土地所有者而言，称为地租四、收益还原法的基本公式（一）土地年纯收益不变aP= ——rP——土地价格；a——土地纯收益；r——土地还原率假设前提：（1）收益年限为无限年（2）净收益a每年不变（3）土地还原率不变＞0（二）土地使用年限有限且其它因素不变a 1P= —— [ 1- ——— ]r （1+r） nn为使用土地的年期或有土地收益的年期假设前提：（1）n为有限年（2）净收益每年不变（3）r不变且＞0 （r=0 P=a .n）(三)土地纯收益在若干年内有变化1、土地使用无限年期t P = ∑ a i a ——— + ——（1+r） i r（1+r） t i=1假设前提：ai在未来t年前有变化，t年后无变化；r>0且不变；n为无限年。

2、土地使用有限年 t P = ∑ i=1 假设前提： ai 在未来 t 年前有变化，t 年后无变化； r>0 且不变； n 为有限年四）未来若干年后的土地价格已知 t- 1 P = ∑ i=1 前提： t 年前 a 有变化， t 年末地价或残值已知； r>0 且不变 （五）纯收益按等差级数递减或递增 1、无限年期 a b P= —— ± — — r r2 b——纯收益的等差级数 P 、 a、r与前一致2、有限年a b 1 b nP=（—— ± ——）×[ 1- ——— ]- ——×———r r2 （1+r） n + r （1+r) nb —— 纯收益的等差级数P、a、r与前一致六）纯收益按一定的比例递增或递减1、无限年期a P= ——r-ss为纯收益逐年递增或递减的比率； r>0且不变。

2、有限年a 1±sP= —— [1-（ —— ） n ]r-s 1+r+（七）纯收益、还原率有变a1 a2 an P = ——— + —————— + …… ———————— （1+r 1） （1+r 1）(1+r 2) （1+r 1）……(1+r n) 五、收益还原法的特点和适用范围1、特点：（1）收益还原法有严格的理论基础地租理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据2）收益还原法以收益途径评估价格，其价格称为收益价格3）收益还原法评估结果的准确度，取决于土地纯收益与还原率的准确程度 2、适用范围适用于有收益或潜在收益的土地、建筑物、房地产操作程序与方法一、估价程序1、计算总收益总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力以及经营等要素相结合而产生的总收益此收益是客观的、持续及稳定的2、计算总费用和其它资产的收益总费用是指创造收益所提供的直接劳动费用。

此费用是正常、合理的其它资产收益包括：设备、房屋等资本收益3计算土地纯收益总收益—总费用—其它资产收益4、确定合适的还原率一般采用三种方法确定5、选择公式计算地价根据收益年限，选用相应的计算公式二、总收益计算方法土地收益：实际收益与客观收益有形收益与无形收益客观收益具备的条件：1、由具有良好素质及正常使用能力者使用而产生的2、收益是持续且有规律产生的3、收益是安全可靠的 总收益产生的形式1、土地租金2、房地出租的租金3、企业经营的收益准确测算由评估对象所引起的其它衍生收益充分考虑收益的损失三、总费用的计算总费用是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用其形式有：（一）土地租赁中的费用总费用=土地税+管理费+维护费（二）房地出租中的费用总费用=管理费+维护费+保险费+税金+折旧费其中：房屋重置价 房屋重置价年折旧费= ———————————————— = ————————房屋已使用年限+土地出让剩余年限 房屋可使用年限折旧年限房屋 土地 土地 房屋建成 出让 出让 破废终止折旧年限房屋 土地 房屋 土地 建成 出让 破废 出让 终止折旧年限土地 房屋 土地 房屋出让 建成 出让 破废终止折旧年限土地 房屋 房屋 土地 出让 建成 破废 出让 终止（三）企业经营费用经营性企业总费用=销售成本+销售费用+管理费+销售税金+财务费+经营利润生产性企业总费用=生产成本+销售费用+销售税金及附加+财务费用+管理费用+企业利润四、计算土地纯收益 （一）土地纯收益=年租金总收入—年总费用（二）土地纯收益=房地纯收益—房屋纯收益房地纯收益=房地出租年总收入—年总费用房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率房屋现值=房屋重置价×房屋成新度房屋总折旧=年折旧额×已使用年限（三）土地纯收益=年经营纯收益—非土地资产纯收益年经营纯收益=年经营总收入—总费用（四）自用土地或待开发土地纯收益用比较法求得五、土地还原率的确定（一）概念：将土地纯收益还原成土地价格的比率，在理论上应等于与获取纯收益具有同等风险的资本获利率（二）种类：综合还原率、建筑物还原率、土地还原率r1L+r2B r1L+(r2+d)Br= ———— r= ——————L+B L+B（三）求取还原率的几种观点（四）还原率的确定方法 1、纯收益和价格比率法还原率=租金/价格2、安全利率加风险调整值法还原率=安全利率+风险调整值3、投资风险与投资收益率综合排序插入法六、土地价格的确定在土地纯收益和还原率确定以后，可以根据收益变化状况与土地使用年限等条件，选择适当的公式，即可计算土地价格。

七、承租土地使用权价格评估（一）概念在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地使用权二）评估原理PR 1P=——×[ 1- ——— ]R (1+r)nPR赢余租金，即市场租金与实际支付租金的差额；R承租土地还原率，一般比出让土地还原率高1个百分点例题分析资料一：某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期为20年，实际支付的年租金为10元/平方米A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，情况如下：（1）B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20%和30%2）C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得，宗地已达到三通一平的开发程度按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。

3）D宗地：占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平” 条件下作价425 元/平方米资料二： B、C 、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表 表中数值表示B、C 、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10%；土地增值收益率为20% ，土地还原率取6% 相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异；达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米，达到以五通一平时地价比三通一平高60元/平方米根据以上资料，试回答以下问题：（1）以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格；（2）测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金；（3）测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格；-5% -7% 2% D宗地-1 5% 0 C宗地5 -2% -4% B宗地个别因素区位因素交易情况 宗 地市场比较法 • 定义、原理、基本公式、适用范围• 评估的程序和操作方法• 实例分析一、定义： 根据替代法原则，将待估的土地与较近时期已经发生交易的类似地产进行对照比较，依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出的评估时日地价的方法。

二、原理 交易案例 Ⅰ 比较 修正交易案例 Ⅱ 待估土地 待估土地价格交易案例 Ⅲ三、有关概念四、基本公式(一) 直接比较以待估土地（比较案例）的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较 的结果转化为修正价格P=PB ×A×B×D×EP——待估宗地地价 PB ——比较案例宗地地价待估宗地情况指数A— —————————— 比较案例情况指数待估宗地估价期日地价指数B— 。