某区企业总部基地项目总体策划方案(powerpoint 84页).pptx

栗雨中央商务区企业总部基地项目栗雨中央商务区企业总部基地项目总体策划方案总体策划方案2010年年04月月三市融成三市融成两型社会两型社会株洲工业株洲工业高技术工业高技术工业对高科和株洲工业来说：这是一次伟大的转型，是一个创历史的时刻！对高科和株洲工业来说：这是一次伟大的转型，是一个创历史的时刻！本案宗旨本案宗旨凌峻认为，本项目面临着前所未有的机遇，同时也面临着现实条件的制约，因此，必须发散思维，不拘泥于固有想法，敢于质疑，凌峻相信，真理永远是越辩越明本案也期望通过此次提报：给予高科集团对于本项目开发提供决策参考依据本案也期望通过此次提报：给予高科集团对于本项目开发提供决策参考依据Part1分析篇分析篇Part2战略篇战略篇Part3产品篇产品篇Part4营销与招商篇营销与招商篇Part6凌峻过往案例简介篇凌峻过往案例简介篇Part5项目可行性论证篇项目可行性论证篇汇报思路汇报思路Part1分析篇分析篇经济环境经济环境一、宏观环境分析一、宏观环境分析株洲国民经济保持了持续、快速、健康株洲国民经济保持了持续、快速、健康的发展势头，的发展势头，20092009年株洲市完成国内生年株洲市完成国内生产总值产总值1022.61022.6亿元，亿元，20092009年上涨年上涨14.214.2个个百分点，人均国民生产总值百分点，人均国民生产总值2747227472元，增元，增长长13.6%13.6%，接近，接近3 3万元大关。

万元大关 城市特征城市特征株洲是建国后发展起来的新兴工业株洲是建国后发展起来的新兴工业城市，工业门类齐全，已逐步形成城市，工业门类齐全，已逐步形成了以冶金、机械、化工、建材四大了以冶金、机械、化工、建材四大支柱产业为主导，拥有电子、电力、支柱产业为主导，拥有电子、电力、煤炭、陶瓷等门类齐全的新型工业煤炭、陶瓷等门类齐全的新型工业体系工业之城工业之城高新技术产业为先导的国家老工业基地高新技术产业为先导的国家老工业基地株洲有株洲有“被火车拖来的城市被火车拖来的城市”之称，之称，京广、浙赣、湘黔三大铁路干线在这京广、浙赣、湘黔三大铁路干线在这里交汇株洲火车站是全国铁路客运里交汇株洲火车站是全国铁路客运最重要的中转站之一，株洲北车站是最重要的中转站之一，株洲北车站是中国江南最大的货运编组站，客货运中国江南最大的货运编组站，客货运可以从株洲直达北京、上海、广州、可以从株洲直达北京、上海、广州、重庆等大城市株洲公路四通八达重庆等大城市株洲公路四通八达商贸之城商贸之城中南地区重要的商贸和现代物流中心中南地区重要的商贸和现代物流中心以株洲市芦淞区为核心的服饰市场，以株洲市芦淞区为核心的服饰市场，先后摘取了先后摘取了“中国十大服装批发市场中国十大服装批发市场”、“中国品牌市场中国品牌市场”和和“中国服饰中国服饰名城名城”三块三块“金字招牌金字招牌”。

芦淞服饰芦淞服饰产业，作为株洲制造业之外的又一块产业，作为株洲制造业之外的又一块地方经济品牌，作为一块有代表性的地方经济品牌，作为一块有代表性的湘派服饰品牌，其影响力正在迅速扩湘派服饰品牌，其影响力正在迅速扩大服饰之城服饰之城独具特色的服饰产业基地独具特色的服饰产业基地房地产市场房地产市场2009年在国家政策支持、刚性需求增加、年在国家政策支持、刚性需求增加、投资需求暴涨的情况下，市场销售强势，投资需求暴涨的情况下，市场销售强势，株洲市整年累计销售商品房株洲市整年累计销售商品房23180套，套，面积面积265.99万平方米万平方米,成交金额成交金额72.83亿亿元元,与与08年相比分别增长年相比分别增长146.03%、159.40%、167.58%株洲房地产市场株洲房地产市场稳定、健康的发展态势稳定、健康的发展态势写字楼市场写字楼市场株洲其实没有正规意义上的写字楼株洲其实没有正规意义上的写字楼市场，绝大部分都是商住一体的项市场，绝大部分都是商住一体的项目，写字楼的开始出现兴起于服装目，写字楼的开始出现兴起于服装批发市场的扩大和实际需要，后来批发市场的扩大和实际需要，后来随着市场的发展，城市的进步，慢随着市场的发展，城市的进步，慢慢一些公司和外资企业进入株洲，慢一些公司和外资企业进入株洲，写字楼的范围和档次都需要提升，写字楼的范围和档次都需要提升，于是出现了株洲现在的两大商务中于是出现了株洲现在的两大商务中心。

心株洲写字楼市场株洲写字楼市场写字楼市场存在市场空白点写字楼市场存在市场空白点城市发展情景城市发展情景根据根据“长株潭长株潭”城市群整体规划，株城市群整体规划，株洲整体将向西、向北发展，与湘潭、洲整体将向西、向北发展，与湘潭、长沙融合成为城市群株洲市市区实长沙融合成为城市群株洲市市区实现特大城市的规模目标，发挥国家重现特大城市的规模目标，发挥国家重要的交通枢纽和新型工业基地的作用，要的交通枢纽和新型工业基地的作用，成为区域综合服务功能强大，设施完成为区域综合服务功能强大，设施完善，产业发达，文化繁荣，城乡协调善，产业发达，文化繁荣，城乡协调发展，人居环境良好的生态园林城市发展，人居环境良好的生态园林城市株洲城市发展情景株洲城市发展情景三市融城，城市发展新机遇三市融城，城市发展新机遇宏观环境分析宏观环境分析两型社会概念的提出与建设，使得株洲从传统工两型社会概念的提出与建设，使得株洲从传统工业结构逐渐向高科技产业的转变，加速了株洲工业结构逐渐向高科技产业的转变，加速了株洲工业发展进程，新型现代工业城市的前景显现，加业发展进程，新型现代工业城市的前景显现，加上房地产市场的健康发展以及写字楼空白，具备上房地产市场的健康发展以及写字楼空白，具备发展潜力。

发展潜力长株潭一体化的长株潭一体化的“株洲机遇株洲机遇”宏观环境分析小结宏观环境分析小结二、中观环境分析二、中观环境分析（二）区域情景分析（二）区域情景分析城市发展主方向：城市发展主方向：西扩区域西扩区域本区域位于株洲城市发展主本区域位于株洲城市发展主导方向之一的栗雨工业园内，导方向之一的栗雨工业园内，是株洲高新区的科技创新和是株洲高新区的科技创新和高新技术产业化区，也是长高新技术产业化区，也是长株潭地区重要的产业、技术株潭地区重要的产业、技术核心区之一，在株洲建设新核心区之一，在株洲建设新现代工业化城市的远大规划现代工业化城市的远大规划中占据重要地位中占据重要地位 （一）所属区域分析（一）所属区域分析三市融城，提三市融城，提速西部发展契速西部发展契机机区域位于三市融区域位于三市融城核心地带，三城核心地带，三市融城带来的政市融城带来的政策利好，将使得策利好，将使得该区域的地段价该区域的地段价值得到提升，拔值得到提升，拔高整个区域的形高整个区域的形象价值天元区政府天元区政府搬迁带动区搬迁带动区域的发展域的发展天元区政府将搬迁至天元区政府将搬迁至区域内的新办公大楼，区域内的新办公大楼，它不仅仅是政府办公它不仅仅是政府办公地点的改变，更是一地点的改变，更是一种引导城市发展方向种引导城市发展方向和开拓城市发展空间和开拓城市发展空间的需要，同时也给本的需要，同时也给本区域房地产经济的发区域房地产经济的发展带来了新活力展带来了新活力。

高新技术产业发高新技术产业发展，未来区域人展，未来区域人口增加口增加随着高新技术产业发随着高新技术产业发展，入驻企业将走向展，入驻企业将走向国际化，企业员工素国际化，企业员工素质提高，未来人口基质提高，未来人口基数将增加，区域市场数将增加，区域市场内存在一定空白内存在一定空白小结：小结：株洲城市发展的株洲城市发展的“西部机遇西部机遇”区域位置优良，板块前景看好，从发展趋势来看，必将成为未来株洲的工业产业基地区域位置优良，板块前景看好，从发展趋势来看，必将成为未来株洲的工业产业基地三、项目分析三、项目分析高科集团的开发优势高科集团的开发优势地段升值潜力明显地段升值潜力明显雄厚的政府背景雄厚的政府背景市场需求市场需求项目处于三市融城的核心区域，项目处于三市融城的核心区域，在长株潭一体化进程步伐加快的在长株潭一体化进程步伐加快的背景下，项目的地段价值将获得背景下，项目的地段价值将获得空前增长，升值潜力较为明显空前增长，升值潜力较为明显目前栗雨工业园进驻企业近目前栗雨工业园进驻企业近50家，但园区内目前基本无家，但园区内目前基本无商业配套、企业性质专业办商业配套、企业性质专业办公场所高科集团的政府背景，使得在开发高科集团的政府背景，使得在开发过程中能够依赖政府相关资源，在过程中能够依赖政府相关资源，在开发过程中享受特有绿色通道，并开发过程中享受特有绿色通道，并获得政府相关政策支持。

获得政府相关政策支持 高科集团隶属于株洲政府下辖高科集团隶属于株洲政府下辖的企事业单位，已经在株洲相的企事业单位，已经在株洲相继开发了香山美境、颐景园等继开发了香山美境、颐景园等项目，开发经验较为丰富项目，开发经验较为丰富小结：小结：栗雨工业园发展的栗雨工业园发展的“工业机遇工业机遇”Part2战略篇战略篇一、战略思考一、战略思考从城市的角度思考从城市的角度思考1.23.城市的工业传城市的工业传统：一个传统统：一个传统工业城市的荣工业城市的荣光光城市的工业城市的工业现状：工业现状：工业转型任重而转型任重而道远道远城市的工业发城市的工业发展趋势：工业展趋势：工业重镇的涅槃重镇的涅槃工业的荣光与沧桑工业的荣光与沧桑+开创城市工业新局开创城市工业新局小结：小结：株洲工业，正牵引着株洲经济乃至湖南工业快速疾行！株洲工业，正牵引着株洲经济乃至湖南工业快速疾行！工业成就了株洲，未来株洲的发展也离不开工业的平台！工业成就了株洲，未来株洲的发展也离不开工业的平台！从工业的角度思考从工业的角度思考中国制造的背中国制造的背后：后：6+1产业产业链链工业创意产业的工业创意产业的前景前景工业产业升级势在必行，工业产业升级势在必行，需要实现自我超越！需要实现自我超越！ 小结：小结：从制造到创造，是中国工业崛起于世界之林的必由之路。

从制造到创造，是中国工业崛起于世界之林的必由之路从制造到创造，需要汇聚知识、智慧与创意的共同力量从制造到创造，需要汇聚知识、智慧与创意的共同力量 从项目的角度思考从项目的角度思考项目的不利条件：项目的不利条件：交通：周边路网建成，但出交通：周边路网建成，但出入不便，普通居住者与职员无入不便，普通居住者与职员无法承受在此居住与办公的时间法承受在此居住与办公的时间与交通成本与交通成本配套：周边生活配套较为配套：周边生活配套较为不便，对于普通消费者与办公不便，对于普通消费者与办公者的吸引力较弱者的吸引力较弱企业：园区内各企业均拥有企业：园区内各企业均拥有自己的办公场所，另行驻外办自己的办公场所，另行驻外办公的概率相对较低公的概率相对较低项目的发力点：项目的发力点：景观资源：项目紧临规划中的人景观资源：项目紧临规划中的人工湖与公园，景观资源优势突出，工湖与公园，景观资源优势突出，具备良好的居住与办公环境具备良好的居住与办公环境区域资源：区域汇聚众区域资源：区域汇聚众多高新产业企业与龙头企多高新产业企业与龙头企业，他们不仅是未来项目业，他们不仅是未来项目的准客户，同时也可带动的准客户，同时也可带动上下游产业链的进入。

上下游产业链的进入企业资源：高科集团作企业资源：高科集团作为由政府主导的企业，在为由政府主导的企业，在号召力层面具有先天的优号召力层面具有先天的优势小结：小结：在园区企业拥有自身办公场所的前提下，强行要求入驻不太现实在园区企业拥有自身办公场所的前提下，强行要求入驻不太现实入驻项目企业数量与质量有限的前提下，企业总部显得名不副实入驻项目企业数量与质量有限的前提下，企业总部显得名不副实因此，我们不得不舍近求远，需要整合各大企业的产业链条因此，我们不得不舍近求远，需要整合各大企业的产业链条战略思考战略思考大时代需要大创意：融城时代，催生大株州！大时代需要大创意：融城时代，催生大株州！大工业需要大引擎：大株州，催生战略引擎。