地块市场研究报告.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页340 地 块 市 场 研 究 报 告 国 商 机 构目 录第一章、项目投资背景 5一、扬州城市概况 51、区位 52、城市规模及地形地貌 83、气候、资源及行政划分 94、城市人口和城市化率 10二、扬州市宏观经济运行状况 111、经济总量高速增长，增幅未出现明显减缓的态势 112、人均GDP即将越过3000美元门槛，经济提速处于酝酿期 123、第二产业所占比重较高，工业化进程迅速，产业结构持续良性调整 134、人均可支配收入再创新高，居民收入水平明显提高 155、财政总收入不断增长，城乡居民储蓄存款余额增多 166、金融运行态势良好，保险业务不断拓展 187、社会消费品零售总额加大，居民消费能力更强 188、固定资产投资依然保持快速增长，但其占GDP的比重增幅放缓 209、旅游人口和旅游收入增幅明显 2110、2007年扬州全市国民经济主要统计指标 22三、扬州城市规划发展研究 241、扬州市总体规划（2001年-2020年） 242、扬州规划发展目标 29第二章、扬州市区房地产市场研究 31一、扬州市区房地产板块划分 31二、扬州市区房地产市场总体结构 321、房地产开发投资不断增长，其增幅在今年又有提高 322、住宅开发依然是房地产开发投资的主体，商业营业用房的开发投资有所提高 333、市区房地产土地成交面积不断增长，但总体增幅比较平稳 344、市区商品房施工、竣工面积逐年增长，其中住宅是其主要增长点 355、市区商品房供应和需求量呈双向增长，商品房市场健康有序 366、西区依然占据市场供应的主体地位 397、市区商品房销售价格平稳上涨 40三、扬州市区普通住宅市场分析 411、扬州市区普通住宅市场运行特征 412、扬州市区普通住宅市场未来走势及展望 50第三章、项目竞争市场研究 53一、西区住宅竞争市场研究 531、西区发展规划研究 532、西区土地市场研究 563、西区在售普通住宅项目研究 574、西区未来竞争市场分析 63二、扬州小户型产品市场研究 631、发展历程 632、小户型产品类型及特征 64第四章、项目定位 66一、项目地块研究 661、地块概述 662、项目控制性规划 683、周边环境资源 70二、项目swot分析 711、优势 712、劣势 723、机会 724、威胁 72三、目标客户群定位 731、项目区域内客户群 732、本项目目标客户群定位 74四、项目定位 75第五章、产品定位 75一、定位原则 75第六章、价格预测 77第一章、项目投资背景一、扬州城市概况1、区位扬州城市区位（一）■□扬州市地处苏中腹地，具有承南启北，连接苏南苏北的特殊区位优势；■□随着扬州火车客运站建成、润扬大桥通车、328国道（扬州段宁通公路）投入使用，扬州的对外开放程度将不断提升；■□位列长三角沿江经济带城市开发的前沿，沿江经济开发将成为其下一阶段区域经济发展的重要地位；■□区域位置上是南京都市圈、苏南苏锡常都市圈、上海（苏北）经济辐射圈的交集区域。

■□扬州市由于落处长江以北，且比较而言深处腹地，因此对外经贸联系历史上一度较弱；■□随着江苏省内南京都市圈、苏南苏锡常都市圈及上海都市圈的发展与成型，扬州城市区位凸显——三大都市圈的交集，但是从经济联系上而言主要隶属南京都市圈小结：Ø 苏中腹地前沿；Ø 沿江经济开发将成为经济主导；Ø 南北及东西向交通枢纽；Ø 长三角都市圈地理重心；Ø 受南京都市圈辐射力矩较大，决定城市发展的西向性特征；Ø 南京都市圈与苏南都市圈的不断壮大，决定城市整体发展将呈现 西南指向性发展特征扬州城市区位（二）城市西南发展指向性特点决定城市西南板块将日渐成熟；城市经济将与南京都市圈、苏南苏锡常都市圈及上海都市圈联系不断加强；三大都市圈将分别从城市西、南、东三个方向辐射扬州，且西、南两个方向力矩短期显然大于动向所以这也与扬州目前城市发展“主导向南，拓展东西”的发展规划不谋而合2、城市规模及地形地貌■□全市总面积6634平方公里市区面积980平方公里规划建成区面积420平方公里■□境内主要湖泊有白马湖、宝应湖、高邮湖、邵伯湖等除长江和京杭大运河以外，主要河流还有东西向的宝射河、大潼河、北澄子河、通扬运河、新通扬运河。

■□扬州市境内地形西高东低，仪征境内丘陵山区为最高，从西向东呈扇形逐渐倾斜，高邮市、宝应县与泰州兴化市交界一带最低，为浅水湖荡地区■□扬州市3个区和仪征市的北部为丘陵京杭运河以东、通扬运河以北为里下河地区沿江和沿湖一带为平原3、气候、资源及行政划分■□扬州市属于亚热带湿润气候区气候主要特点是：盛行风向随季节有明显的变化■□冬季盛行干冷的偏北风，以东北风和西北风居多夏季多为从海洋吹来的湿热的东南到东风，以东南风居多春季多东南风，秋季多东北风冬季偏长，4个多月；夏季次之，约3个月；春秋季较短，各为2个多月■□资源主要以矿产资源和水产资源为主邗江、江都、高邮一带有丰富的油、气资源江都境内有相当的煤炭蕴藏量■□扬州市管辖广陵、邗江、维扬3个区、宝应县和仪征、高邮、江都3个县级市4、城市人口和城市化率■□2001-2006年，扬州城市人口保持低速增长，5年时间仅增长7万多人；■□2006年末，户籍总人口为458.64万人，比上年末增加23287人，增长0.51 %自然增长率为1.37‰全市登记出生人口31638人，出生率6.92‰；死亡人口25367人，死亡率5.55‰■□2005年扬州城市化率为48.3％，2006年有所增长为49.2％；按照国际上通用的不同发展阶段城市化特征，目前扬州市正处在第二阶段的末期，即将步入第三阶段，，城市工业将成为绝对的经济支柱，经济将步入高速发展阶段。

不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移二、扬州市宏观经济运行状况1、经济总量高速增长，增幅未出现明显减缓的态势■□近年来，扬州国民经济稳定增长，国民经济保持了持续稳定的良性运行状态GDP自“十五”以来至今就一直保持了两位数的增长率■□2001年扬州GDP总额510亿元，至2006年已上升到1100亿元，基本上以12%-15%的年增长率递增，尤其是2005年及2006年，GDP增长率分别达15%和 15.2 %经济的持续、快速增长，是扬州各行业包括房地产业健康发展的最大支柱2、人均GDP即将越过3000美元门槛，经济提速处于酝酿期■□2001年－2006年扬州人均GDP呈逐年增长走势，2006年扬州人均GDP为2957美元，是2001年的2倍多。

根据国际研究经验，人均GDP在1000-4000美元时，城市房地产市场处于快速发展阶段发展阶段启动阶段 快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0—10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重半稳定发展，以质量为主，数量和质量并重缓慢发展，综合发展型3、第二产业所占比重较高，工业化进程迅速，产业结构持续良性调整■□从历年扬州市产业结构演变趋势来看，一产比重在逐渐降低，二产比重增加趋势明显；■□第二产业，尤其是工业基础的壮大为城市经济发展奠定坚实基础；■□第三产业比重基本保持在 35％左右，第三产业占城市总产业比重较高，第三产业的发达对城市经济的增长起到了促进作用从扬州产业发展结构来看，二产为主导的产业结构为经济发展奠定了坚实的基础，三产贡献比例较大，服务业的发展趋向成熟，实现传统服务业向现代服务业的过渡，在扬州产业升级换代过程中必将导入和催生大量高素质、中高收入人群，带来巨大的居住市场容量4、人均可支配收入再创新高，居民收入水平明显提高■□2001－2006年扬州在岗职工年均工资、城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入都保持稳定增长，其中在岗职工年均工资更是增幅显著，基本年增幅保持在12％以上；■□随着扬州经济的快速增长，城镇居民和农民收入也不断增长，对整个消费市场起到了良好的促进作用。

扬州居民收入水平的提高，对当地经济和消费市场起到了根本的促进作用，居民的消费理念和意识也发生了根本的改变，其中对占居民生活主体地位的住房的品质、环境等提出了更高的要求5、财政总收入不断增长，城乡居民储蓄存款余额增多■□扬州财政总收入的不断增长给扬州的国民经济带来了活力，2006年扬州财政总收入达到150.93亿元，同比2005年增长达35％，为历史最高增长水平；■□从城乡居民储蓄余额来看，其发展幅度基本平稳财政收入的不断增长和城乡居民储蓄余额的增多表明了政府发展经济的成效，同时也表明扬州的消费能力和消费金额也发生了根本改变6、金融运行态势良好，保险业务不断拓展06年年末金融机构各项存款余额1085.26亿元，比年初增加132.57亿元，其中储蓄存款余额675.55亿元，比年初增加71.05亿元；各项贷款余额597.24亿元，比年初增加83.9亿元全年实现保费总收入30.6亿元，增长14.9%保险业各项理赔支出5.4亿元，增长37.5%其中财产险理赔支出4.1亿元，增长55.8%；人身险理赔支出1.3亿元，下降0.33 %　　证券市场交易活跃全年8家证券公司累计证券交易额506.6亿元，同比增长204.8%，其中股票交易额453.9亿元，同比增长193.2%；基金交易额9.4亿元，同比增长245.4%。

随着股市的日益火爆，越来越多的资金投入股市股市的红火虽然会分流部分投资资金，但资金在股市获利后，又会反作用于房地产7、社会消费品零售总额加大，居民消费能力更强■□扬州消费需求不断扩大，市场交易日趋活跃，2006年完成社会消费品零售总额355.83亿元，比上年增长16%；■□其中，批发零售贸易业增长加快，全年实现零售额304.19亿元，增长16.2%；餐饮业47.66亿元，增长15.6%农村市场增速加快，全。