影响房地产市场定位因素分析.doc

影响房地产市场定位的要素剖析摘要房地产作为第三产业，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化、生活是公民经济的支柱性产业房地产市场在经历了由卖方市场向买方市场的转变，逐渐走向良性发展轨道，但在实质的运转过程正中房地产企业并没有理性地分析我国的房地产市场的现状和存在的问题，市场定位不是成立在科学合理并结合我国的实质基础之上众所周知，房地产拥有很大的地域性，不一样的地域由于经济、文化、民俗、花销者等方面存在差别，外化在对物业的要求上各不同样而事实上当前我国的房地产市场无论是在住所、商铺、写字楼物业的定位上没有形成自己的特色，内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格，而沿海城市借鉴外国企业的定位理论还有些房地产企业在市场定位时一味重申地段论，把地段作为影响其定位的唯一要素，缺少真切意义上的卖点和竞争力这样现象致使的结果是：一方面是企业依照自己的经营妄图供给楼盘，另一方面是花销者的有效需求不足，望楼兴叹，而实质上有的企业并没实现既定的经营目标甚至还会损失中国已加入世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实，所以，中国的房地产企业有必要沉稳下来对影响定位的要素进行系统地分析本文将从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济要素、专业物业的特色、竞争要素、企业经营目标、花销者、物业管理、信息技术、政策法规等主要要素进行分析。

并采用定性和定量相结合、比较分析方式试图成立合适我国房地产市场定位要素分析系统，这对房地产企业向市场供给适销对路的楼盘降低房地产空置率有重视要的指导意义重点词：房地产市场定位影响要素文件综述经过近20年的发展，中国房地产市场的结构系统、运转体系和政策法规框架已经初步形成，房地产业在国家社会经济发展中发挥的作用日益重要，房地产市场运转的实践，给我们带来了好多难得的经验和教训，需要我们放心坐下来，系统地进行总结和梳理，摒弃市场迅速发展阶段给我们带来的盲目乐观和浮躁，正视中国房地产市场正在从“看法”转向“实质”的现实21世纪的房地产企业与高新技术企业同样，需要连续创新的能力，房地产业这不但需要练好“外功”，更要练好“内功”，不断进行理念、产品、技术、服务领域和资源整合等方面的创新，已在飞速发展变化的市场环境中保持或加强竞争优势中国已经加入世界贸易组织，中国的房地产市场也将为国际投资市场的一部分那么中国的房地产业者要想与其他国家和地域的同仁同台竞技，除了有过硬的硬件外，还要运用新的营销手段这个软件1房地产、房地产业、房地产市场 房地产、房地产业、房地产市场是对他们的看法和各自的特色应有一个感性的认识，这有助于在后边的章节中很好的研究房地产营销。

1.1房地产、房地产业、房地产市场看法房地产有广义和狭义之分广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施、水、矿藏、森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权益和利益狭义的房地产仅指土地和土地上的永久性建筑物及其衍生的权益，简单地说，房地产就是房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称我们平时所说的房地产就属于狭义的房地产范围[1]房地产业在世界上早已产生，各国的叫法各不同样，但都把房地产作为一个独立的产业部门，划入第三产业房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业[1][2]房地产市场有广义和狭义之分狭义的房地产市场是指房地产商品进行交易活动的地方或场所，即房地产商品在供给与需求的互相作用中，经过流通实现其价值；广义的房地产市场是房地产交易两方经济关系的总和，它包括土地的出让（或批租）、转让、抵押、开发、房地产的买卖、租借、转让、互换、抵押、信托以及一些与房地产相关的开发、建筑、修葺、装修等劳务市场[2]在现实中，由于地产能够走开房产独立存在，所以能形成一个独立的地产市场，它组成整个房地产市场的基础；而房产不能够走开地产独立存在，所以独立的房产市场是不存在的，平时所说的房地产市场实际上是包括地产和房产在内的物业市场[1][2]。

1.2房地产产品的特别性房地产作为一种特其他花销品和投资品，有其自己的产品特色、市场供求特色和购置特色进而致使房地产营销的特别性[3]1.2.1产品特色1.2.1.1空间上的不能搬动性土地是房地产的直接物质组成要素，任何一项房地产开发项目，都必定在必然的地域进步行这决定了它拥有不能搬动性，买卖交易的达成，可是是所有权和使用权手续上的交移无法像其他商品平时都陪同着地址的改变，这是房地产最基本的营销特色[3]1.2.1.2使用寿命的长久性房地产品一旦被生产出来，按其物质属性是能长久存在的从几十年到几百年不等；就其经济属性来讲，开发商建筑时投入了巨额资本，业主、住户购置、租用时也动用了大笔款项，需要在使用过程逐渐转移，所以房地产的寿命比其他商品更长[4][5]1.2.1.3房地产销售价格的不能比性房地产品的价格差别取决于级差地租和房屋质量、品位等形成的建筑成本同一种类、质量、品位的房屋会由于地处不一样城市、同一城市的不一样地段、同一地段的不一样地址市价格相差悬殊同一笔资本在一个地方可能买到一层楼，换一个地址也许只好买到一间房，这类因地理地址不一样造成的价格差之大也是其他商品不能能的[6][7]。

1.2.2房地产市场的特色1.2.2.1长久的供给刚性房地产的直接承载体是土地，土地作为一种稀缺的自然资源拥有不能再生性，长久看来，一旦可供开发的土地资源被用完，便不能再增加无论短期市场供需关系是供大于求或供不应求，整体上是赶不上需求，所以房地产价格表现出价格上扬的长久趋向[8]1.2.2.2短期内供求失衡显然供求关系由供大于求、供需平衡、和供不应求三种状况平衡是相对的，失衡是绝对的当房地产市场需求表现激烈时，消除较低投资回报率是开发商不愿进入这一要素，若是某个房地产企业看准了这一市场，从申请用地、筹办资本，到组织建设、开发达成，需要两三年时间，这时市场表现为供给不足而两三年内市场会发生很大的变化，其他房地产企业的房屋大批上市，其投资规模有可能高出市场购置容量，供给表现出节余市场供求显然失衡房地产业发展初期，受高额收益的驱遣，好多企业竞相开发高档住所和豪华公寓，高出了社会需求，大批闲置；90年代初也是盲目投资，项目过多过滥，不能够顺利销售；而城市居民需要低档、一般住所，被开发企业以为无利可图而不愿建设，也许因人们的经济收入不高无法形成相应的有效需求这样需求不足的结构性矛盾同时并存[9][10]。

1.2.2.3市场供给的地域性房地产商品供给范围较一般商品要小，这是房地产固定性、稀缺性、永久性等特色的共同要求在有限范围中定向的土地开发，只好建筑必然数量的房屋和其他建筑物，而房地产的销售对象，一般也只好是同必然向范围内的需求者房地产的“地产地销”是地方社会经济发展的客观要求在特定状况下，也能够为异地的需求者供给必然数量的房地产如我国沿海经济技术开发区的建设、城市涉外企业、外国领事馆区的建筑等[8][11][12]1.2.3花销者购置的特色1.2.3.1外延产品的要求高顾客在购置房产时，不但看重其作为居住地所拥有的方便性，也重申其保值增值的功能，对水、电、暖、气的供给、子女入托入学、购物、交通、物业管理、自然和治安环境很重要，成为他们决定弃取的重要要素[13]1.2.3.2购置极为慎重房地产作为一种高投资、风险大的商品，也许是一户家庭一辈子所作的最大一宗交易他们会收集尽可能多得信息，认真的比较、鉴别、优选，会关心房地产的增值潜力、产品的合用性、各项交易条件、交易价格、合同文本，所以对企业的信誉和形象极为重视[14]2房地产市场的发展历程 由于我国处在经济系统的转型时期，房地产市场发展和其他行业的发展比起来，经历了特其他阶段。

2.1房地产市场的形成和演变 我国的房地产市场和其他国家比起来经历了不一样平时的几个时期，它们是：2.1.1房地产市场的萌芽期这主要指建国前中国的房地产市场在建国前就已经存在，当时是之外资和华资房地产企业并存并集中于上海、广州、厦门等沿海城市，进行土地和房屋的经营活动这时的房地产市场整体来说，颠簸幅度和频率大，谋利性强，表示房地产市场已具雏形[1][3]2.1.2房地产市场的阻滞期（1949-1978）严格讲来这不算是一个时期，但由于它影响到今后房地产市场的最后形成，所以有必要进行简单的说明建国今后，由于中国推行了国有土地无偿划拨和房屋非商品化的政策，房地产市场逐渐萎缩在实践中，需要土地或房屋者不是到市场上去购置而是向政府申请，获取赞成后，政府就无偿划拨土地给申请者，于是形成了政府无偿、无量期划拨土地甚至无偿划拨款项给申请者自行组织建设业务住所和职工住所，建成住所后以行政手段分配给职工，收取的租金可是象征性的仅占薪水总数的1%，于是在中国就形成了政府投资、实物福利分配的住所系统这类系统，从1949年至1978年连续了30年时间，其中每年都有相当规模的房地产市场在开发建设之中，30年共积累了近8万亿元的存量房地产，但由于土地不能够出让、转让，房屋不能够买卖，作为房地产市场就不存在交易的客体和对象，所以，能够说这一段时间房地产市场处于休眠时期[1][3][11]。

2.1.3房地产市场的形成期（1979年-1996年）经过30十年的休眠期，中国的房地产市场获取了迅速恢复与发展的契机，并形成不能阻截的必然趋向，在这一时期房地产市场的发展主要表此刻以下几个时期：（1）复苏期：1979—1985年1978年关，改革开放的政策取向为房地产市场的复苏创办了条件，1980年开始推行的住所商品化改革，1982年深圳、广州、抚顺等城市收取城市土地使用费的试点，1984年5月国家相关部门将房地产业列为独立行业的《公民经济行业分类标准和代码》的宣告等，都组成中国房地产市场复苏的大背景土地、房屋作为商品、作为财产拥有利润的看法开始引入在复苏期房地产交易规模还相当小，交易价格也不规范，总的来说处于研究阶段[15]2）成长久：1986—1991年，1986年后的住所系统改革、土地使用制度向纵深发展的结果必然带来房地产市场的成长和发展1998年更正《宪法》、《土地管理法》赞成土地使用权依法转让以及浦东开发等，这些组成了中国房地产市场成长的环境成长久房地产市场的主要特色是：第一；开发投资交易规模比复苏时期有所增加，但还没有大到一个成熟的阶段；第二；市场运作方式单调，不规范行为大批存在。

第三；企业数量少，规模不经济第四；地域发展很不平衡，重点即重在东南和东部沿海第五；房地产法规很不健全[16]3）迅速膨胀期：1992—1993年6月1992年邓小平南巡发言成为中国房地产市场迅速发展的一个转折点在这一时期国家把培育房地产市场提上议事日程决定把房地产业作为发展第三产业的重点都组成中国房地产市场迅速发展的政策背景但在实践中好多系统都不完满，管理不顺，法制不健全，市场行为不规范，在急进冒进的行动中中国房地产市场大发展机会反而演变成不的确质的迅速飙升造成了过分膨胀的不良场面其主要表此刻：房地产开发规模严重失控；房地产投资结构失调；房地产市场行为极不规范[11][16][17]4）平稳运转期：1994—1996年房地产市场的迅速膨胀，在必然程度上推进了房地产的发展，但同时裸露出发展过程中的一些深层次的矛盾惹起了决策层及社会各界的关注1993年7月今后宏观调控政策的推行及《城市房地产管理法》等法规的宣告，标志住房地产市场进入了理性发展的平稳运转期[17]2.1.4房地产市场的成熟期（1996年到此刻）1996年后，中国房地产真切进入成熟发展阶段，房地产业进一步步入理性、规范成熟的操作经营阶段。

房地产业已经成为公民经济支柱产业之一，带动着几十个基础产业的发展，一是它既联系这个行业的生产，同时又维系着城市居民生活花销的住所建设，作为新的经济增加。