上海04年写字楼市场分析.doc

一、前言二、宏观市场综述三、供求分析四、上海市市场租售价格分析五、人民广场淮海中路板块1、供求分析2、租金情况分析3、客源情况分析i客户来源ii客户行业分析iii客户需求六、南京西路板块1.供求分析2.租金情况分析3、客源情况分析3.1高档产品客户分析i客户来源ii客户行业分析iii客户需求3.2中档产品客户分析i客户来源ii客户行业分析iii客户需求七、淮海中路、南京西路沿线典型楼盘产品分析1.层数和体量2、面积和层高3、外立面4、大堂5、电梯6、车位7. 其它内部配套八、政策对写字楼市场的影响1、近期出台政策介绍2、政策的时间效应3、分析九、典型楼盘一、前言随着中国加入世界贸易组织、2010年成功申办世界博览会、F1赛车场、环球乐园的立项，外资对上海的信心倍增，上海经济的未来将一片光明经过近10年的快速发展，上海已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国内还是在国际都得到了很大提升，这样一个国际化大都市中，上海写字楼市场有着得天独厚的优势l 《财富》周刊一项调查数据表明，跨国公司在中国设立地区总部选址时，上海对其他大城市更具有吸引力；各大财团经济巨头纷纷进驻上海l 2003年中国入世对写字楼市场的利好影响开始逐渐显现，加上上海市政府对跨国企业地区总部推出的优惠政策及2010年世博会三方面因素将构成上海写字楼需求的强劲原动力。

l 回顾上海写字楼市场的发展历程，经历了膨胀、鼎盛和衰退，当前正处于繁荣复苏的时期目前甲级写字楼供给需求同步增加，空置率进一步下降，办公楼市场处于上升通道l 甲级写字楼开始改变原先只租不售的模式，市场上出现全幢出售的甲级写字楼l 乙级写字楼整体租售情况不如甲级，中、低档写字楼产品租售价格停滞不前，将逐渐被市场所淘汰，性价比高的项目颇受中小企业青睐，小面积商务间成为市场追寻的新热点二、宏观市场综述l 综合竞争力全国首位：上海在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位l 保持良好增长：上海经济继续保持良好增长，2004年，上海经济再创佳绩，国内生产总值（GDP）7450.27亿元，比上年同期增长13.6％见图一）图1 1997-2004年上海GDP和GDP增长变化情况 资料来源：上海统计局l 平稳的快速发展期：在全球经济不景气的背景下，作为经济中心的上海经济逆风飞扬，进入了一个比较平稳的快速发展时期产业结构的成功调整，第三产业成为上海经济增长的支柱产业；连续多年两位数的增长更是引人注目1998—2003年上海FDI及增长率变化数据来源：上海统计局外资涌入：外商投资企业在推动经济增长中正起着越来越大的作用。

吸收外资规模继续扩大，结构进一步优化2004年吸收外资合同金额116.91亿美元,比上年增长12.6%；实际到位金额65.41亿美元大量外资涌入绝对量的增加以及占全国引进外资总额比重的提高，使得上海经济以不同于全国增长与波动的轨迹运行分析外资的涌入和上海产业结构的调整也对上海的房地产市场提出了新的需求以写字楼为例子，这几年上海的办公楼供给在不断增加，但占用率却保持较高的水平2004年上海办公楼的占用率为86.6%，好地段的甲级和乙级写字楼占用率为100%，空置率比前几年有所下降在办公楼承租方中，内资企业占42.94%，外资和港澳台企业占54.95%，个体占1.11%外资企业的进驻，不仅增加了对办公楼、商业营业楼宇的需求，也增加了对住宅的需求，特别是增加了对有地方特色的石窟门和环境优美高档住宅的需求三、供求分析1、甲级写字楼供应量l 1997年以后，受到亚洲金融危机的冲击，写字楼开发投资出现连续下滑的迹象；为改变写字楼市场空置情况日益严重的状况，政府开始停止经营性写字楼用地的审批，从而进一步限制了近几年写字楼的开发投资和市场供应l 进入2000年写字楼市场在经过两年的恢复期之后，市场景气指数大增，开发商逐渐恢复了入市发展的信心，在高科技产业、IT信息业、跨国公司等多股力量的共同作用下，沪上写字楼吸纳量增长，空置率迅速下降。

l 2002年底至2003年初，办公楼土地大量供给，按照新写字楼3年至4年的建设周期计，2006至2007年又将是新一轮供应热潮预计2005年至2007年底，上海甲级办公楼的供应面积总计将达230万平方米，今后三年内上海的甲级写字楼增长将达62%l 2002—2004年甲级写字楼市场处于市场高位，保持平稳发展，房地产市场的持续向好，产权写字楼吸引投资消费群体的进驻，带动写字楼市场的繁荣，呈现供不应求的消费趋势l 预测今年是甲级写字楼投放的小高峰年，如无意外，预计今年上海落成交付的甲级写字楼共有7幢，为嘉华中心、都市总部大楼、花旗集团大厦、汇亚中心、港汇双塔、新茂大厦和上海银行大厦这7幢大楼为上海甲级写字楼市场新增供应量将达54.8万平方米l 2004年上海甲级写字楼的平均空置率降至6.51%，2004年上海甲级写字楼的总吸纳量约达到50.2万平方米，比2003年全年增长近一倍特别是静安、卢湾及黄浦等区在2004年底的剩余量相当紧张，市场空置率低于5％l 2005年第一季度，上海甲级写字楼投放量为6.5万平米，而吸纳量为3.9万平米，空置率保持在7%，变化不大l 预计2005-2006年，上海写字楼市场将会出现第二波增长态势，甲级写字楼市场依然看好。

而从租赁与买卖来看，仍是以租赁为主，买卖为辅从档次分配来看，仍旧是甲A级写字楼以租赁为主，甲B级和中档以下写字楼会出现租售并举的现象l 2005年年初起，外资银行以及海外地产基金普遍看好上海甲级办公楼市场相对于住宅及商铺市场，上海甲级写字楼由于产权集中并且透明度高，对于着重风险管理的外商基金具有较高的吸引力四、上海市市场租售价格分析数据来源：绎凯博才研发中心市调组l 上海各区的甲级写字楼租金水平1996年达到顶峰后开始下调，1999年达到谷底后止跌反弹，2000－2002年有大幅度增长2004年全市甲级写字楼平均租金较2003年大幅提升0.07美元，达到0.73美元/平方米/天2005年一季度上海甲级写字楼租金上升6.6%，至0.81美元/平方米/天，可供租用的空置面积继续下降l 各区域租金变化非常小，主要商业地区的租金反映了整个城市的平均水平，新的供应抵消了需求的增长效应，使得租金保持了基本不变，2004年开始市场价格稳步上扬，成交租金维持较高水平l 从2000年开始，上海甲级写字楼销售价格开始稳步增长，但是增幅没有租金快今年第1季度，售价达到3150美元/平方米，比上季度增长7.1%。

l 受供给关系的影响，写字楼市场已经进入新一轮的上升期新上市的写字楼在智能化、环境上均达到了较高标准交通便利、设施完善、价格较低的写字楼成为中小企业及投资者关注的对象，带动价格持续上扬五、人民广场淮海中路板块人民广场：该板块地处上海市城市交通中心，加上完善的购物环境和良好的物业管理服务，是上海最早形成的高档写字楼板块人民广场是集商务、金融、高级住宅于一体的中央商务区，也是现代交通网络的汇聚点嘉里不夜城、世界贸易大厦等高档写字楼汇聚于此，飞利浦、阿尔卡特、莱因等国际著名公司的入驻更凸显这一黄金地区无比尊贵品质　　 淮海中路板块：西藏路——成都路高架区域，是上海商务楼最集中的区域之一，其中包括：兰生广场、金钟广场、上海广场、力宝广场、香港广场（南北楼）、香港新世界广场、中海广场、柳林大厦、大上海时代广场、瑞安广场、中环广场、企业天地大厦等　　 成都路高架——陕西路区域，其中的商务楼有：新华联商厦、二百永新大厦、久事复兴大厦等　　 这些商务楼绝大部分楼下的裙房用于商业用途，楼上则为办公用途　　 商圈内办公楼总面积：约为55万平方米　　 点评：这里集中了许多境外著名的发展商，尤其以香港地区的开发商居多，发展商的实力雄厚、信用良好；同时大部分的商务楼均聘请了资质良好的物业管理公司，以提供给租客优质的服务。

　　淮海中路商圈周边环境　　 交通的便利性：　　 高架：南北高架及延安路高架是分别贯穿市中心的南北、东西的主要干道　　 机场：距虹桥机场约十几公里路程　　 点评：商圈位于市中心，延安路高架、内环高架、南北高架和徐家汇路形成“王”字型主体交通，交通极其便利　　 商圈内的景观：　　 绿地：延中绿地、太平桥绿地及两个法式公园——淮海公园、复兴公园　　 水景：新天地里的太平湖、延中绿地里的人工湖　　 保护建筑：新天地里著名的“一大”会址周围大片的石库门建筑，保留了上海典型的建筑风貌、市级文物保护建筑还有——“尚贤坊”、中环广场的商场部分等　　 点评：在这个商圈内可以看见上海发展变化的脚步，既有传统的建筑，又有全新的建筑比如：站在力宝广场的北侧，您可以看见延中绿地、市政府办公大楼、上海大剧院、市规划陈列馆等一系列景观淮海路又是近代历史的浓缩，是繁华时尚的体现，是海派文化的映像这里有上海特色的石库门，有中国共产党的诞生地，众多的历史名人遗迹使其积淀了独特的人文魅力商圈内的景观非常漂亮　　商圈内酒店、购物、餐饮、娱乐　　 酒店：香港广场北楼的酒店式公寓、社科院里的御景苑、美臣大酒店、五星级的新锦江大酒店、花园饭店等。

　　 购物：有太平洋百货、百盛购物中心、大上海时代广场、伊势丹百货、东方美莎、新华联商厦、众多商务楼下的裙房商场部分，还有相当多的品牌专卖店　　 餐饮：其中包括了新天地里的ｓｔａｒｂｕｃｋｓ、宝莱纳、香港采蝶轩等众多的餐饮名店，还有达伶港川菜、大食代美食广场、海上星餐厅、巴西达伽玛烤肉、ＫＦＣ、麦当劳、ｐｉｚｚａ－ｈｕｔ等众多中西式餐饮美食餐厅　　 娱乐：金碧辉煌、钱柜ＫＴＶ、好乐迪量贩式ＫＴＶ、思南路上的Ｄ．Ｎ．Ａ、Ｂｏｃａ、还有新天地里众多的特色ＰＵＢ　　 点评：淮海路位于上海市的中心，是上海最繁华的商业街区之一现代化建筑林立，时尚名品荟萃，紧随世界潮流不同档次的宾馆群，“王”字形的立体交通，吃、住、行、游、购、娱设施齐备，无不让你感受到新奇、悦目、便捷良好的购物环境、众多的餐饮娱乐名店，以及优越的酒店服务为淮海中路商圈增色不少　　淮海中路上的公交线路：　　945路：航南路——新开河 126路：虹桥路——新开河　　42路：广东路外滩——上海体育馆 02路：宜山北路——龙门路　　911路：老西门——万科城市花苑 926路：上海体育馆——新开河　　920路：宜山北路——老西门、轨道交通地铁一号线 新客站——莘庄站　　 点评：淮海路是上海著名的中心商业街区，交通便捷，四通八达。

借助地铁一号线的优势：贯穿淮海路，西经徐家汇商业圈，至莘庄新城，北经人民广场，至新客站，东至浦东，各类公共交通可达各处，附近M8线即将开通，它将给此处带来滚滚人潮及商机1、供求分析l 该区域写字楼市场长期处于供不应求状态，人民广场区域在建楼盘2个，预计2005年推出，淮海中路板块的企业天地也将在今年推出区域新增或在建写字楼名称开发商位置总建面积(m2)层数建设状况预计开售时间都市总部大楼多福房地产西藏中路、广中路4.1万22F装修2005企业天地瑞安集团紧邻新天地－－完工2005 分析：¨ 人民广场淮海中路板块现有写字楼总供应量74万平方米，占上海写字楼总量的31％，来福士广场、企业天地等顶级办公楼的出现使该区域高档办公楼的。