优越香格里四期-房地产项目策划案.doc
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优越香格里·云梦泽 第四期营销推广案 序言：随着珠海核心城市的确立，大珠海的发展格局已然正发生着深刻的变化，坦洲的城市发展形势已走在政策的前面，珠坦两地之间交通互联，同城化的步伐不断加快，坦洲的城市价值优势越发凸显第1章 项目概况及市场研究分析项目提出背景坦洲与珠海一脉相承，随着《推进珠中江区域紧密合作框架协议》的签署，在一系列大型交通基建的支持下，坦洲正主动接受珠澳都市圈的辐射、与珠海在经济发展上一体化坦洲地区的功能提升，将带来更多的人流物流入驻坦洲，为坦洲经济的发展注入活力，形成“半小时经济圈”，区位优势不断显现 与此同时，大珠海发展格局下，在目前珠海西区过多是政府赋予发展炒作概念的同时，而坦洲则是市场自发形成，价值的突显源于需求使得坦洲与珠海西区相比价值则更加明显一．项目概况（一）项目简介名称为“优越香格里”第四期优越·香格里拉座落于珠坦边境交界处，属于界狮南路、环洲南路双线贯通，紧邻珠海直线距离500米，距离广珠轻轨明珠站仅15分钟车程项目总占地面积19.79万㎡，总规划建筑面积为74.66万㎡是目前坦洲离珠海中心最近、规划建筑形态最纯粹的又一高端住宅小区。
项目共分五期开发，总容积率为3.0，绿地率高达40%，建筑密度为27%其中一期用地面积3.3万㎡，一期建筑面积9.88万㎡，有住宅套数729套，车位587个户型为78㎡-141㎡两至五房户型，产品涵盖面广，是首次置业与首次改善的置业首选一期二期已交楼完毕，三期认筹中，四期2014年年底推出优越香格里，6万㎡大型集中式商业体，坦洲罕见小区自带商业，与中山商业巨头优越城百货战略联盟，联合国内外众多品牌商家，真正为生活再造一个中心！打造立足社区、面向珠海、比肩港澳的首席都市生活综合体优越香格里，由兴源地产倾力钜献的大型精品之城，联盟优越城百货、贝尔高林国内外顶尖大师强强联手，共同打造大珠海精英首享城邦 （二）项目具备的基本条件优越香格里，位于大珠海南湾北——坦洲，坐享5分钟南湾生活圈项目整体规划由50栋新古典主义高层建筑围合而成，建筑现代简约、洗炼经典；特邀国际顶尖团队，以水为灵魂，萃取东方造园文化与人居智慧，打造大型东南亚风情度假园林 （三）项目性质与特点 1.地理位置优越 优越·香格里座落于珠坦边境交界处，属于界狮南路、环洲南路双线贯通，紧邻珠海直线距离1000米，距离广珠轻轨明珠站仅15分钟车程。
2.项目卖点项目聘请专业规划大师担纲设计，规划物业以高层花园洋房为主、建筑采用现代新古典风格，吸收了当今住宅建设技术的最新成果同时从最适宜居住的角度进行开发设计，配套坦洲6万㎡商业风情街区，让你的生活足不出户就可享受生活的精彩再加上双景观泳池、独立低碳会所、双语幼儿园，并引进品牌物管世邦魏理仕，将形成配套完善，集居住、购物、生活、度假于一体的多功能社区，最大限度地满足当今时代人们对居住环境的高品质要求，是不可多得的首享菁英城邦，闲憩生活随意想象 3.发展商优势 中山市兴源房地产发展有限公司由台港澳合资创办，公司实力雄厚旗下优越城百货是现代管理模式运营的大型综合性百货公司，公司秉承以“以人为本，诚信经营、创新实效、健康发展”为经营理念，以“创造卓越品牌”为目标，致力发展各级城市新兴商圈 4.周边配套 教育：坦洲小学、坦洲中学、坦洲实验学校、坦洲理工学校 购物/超市：优越城百货、壹加壹超市、华润万家 市场：坦洲中心市场 医院：坦洲医院、南华医院 银行：中、工、建、农、交、农信等银行 公园：坦洲健身广场 附近小区：汇翠山庄、中澳新城、中澳世纪城、海悦城邦、汇乔金色名都二． 中山坦洲地区房地产市场走势分析 （一）2014年坦洲楼市格局 目前坦洲楼市格局主要划分为三大板块，分别是坦南板块、坦北板块、大沙坦板块（爱ME公园、金涌大道南板块）1.锦绣阳光花园楼盘类型小高层、独立别墅、联排开发商中山市锦绣大地房地产有限公司代理商自销楼盘地址中山市坦洲镇新行政中心区销售部热线0760-6633333 6633888在售均价小高层3700元/㎡，别墅7000~8000元/㎡、联排5000~6000元/㎡、商铺5000~6000元/㎡总建筑面积145万㎡占地面积66万㎡（989亩）绿化率22%容积率2.2特别说明：目前该楼盘在售小高层一梯4户均价高达3700元/㎡，而销售速度依然很快，在两年时间内完成了近5000套的销售速度。
其中80%为珠海人购买别墅和联排销售也非常快，供不应求综合分析：优 势（Ｓ）劣 势（Ｗ）p 占地面积接近１０００亩，规模庞大 p 小区配套和周边配套成熟p 位于坦洲镇坦神北路坦洲政府新行政中心，交通便利 p 可选择户型多p 价格低，性价比高，受到客户青睐p 小区密度大p 楼距小，私密性不强p 地理位置优越，升值潜力大p 坦洲房地产市场竞争不大，高档楼盘尚欠缺，项目别墅单位有良好的发展机遇 p 项目市场知名度已经形成p 坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战p 项目交楼时间较长，降低某部分客户的购买信心机遇（Ｏ）挑战（Ｔ） 2.洲际新天楼盘类型多层、小高层开发商中山市新州际房地产开发有限公司代理商自销楼盘地址中山市坦洲镇南坦路68号销售部热线平均价格3300元/㎡总建筑面积35万㎡占地面积19万㎡绿化率35%容积率1.8 综合分析优 势（Ｓ）劣 势（Ｗ）p 交通方便快捷p 周边配套成熟p 户型方正实用，通风采光性好p 建筑风格有特色，属于欧式风格p 小区配套较少p 地理位置优越，升值潜力大p 项目市场知名度已经形成p 坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战机遇（Ｏ）挑战（Ｔ） 3.中澳新城楼盘类型多层、小高层、高层开发商中山市金城房地产开发有限公司代理商自销楼盘地址中山市坦洲南路与界狮南路交汇处销售部热线0760-6639333 6219986平均价格小高层3200 —3300元/㎡总建筑面积８０万㎡占地面积３３万㎡绿化率3８%容积率2.42综合分析：优 势（Ｓ）劣 势（Ｗ）p 交通方便快捷p 周边配套、小区配套成熟p 社区规模较大——p 地理位置优越，升值潜力大p 一期景湖居低价入市，销售速度快，市场口碑较好，项目市场知名度已经形成 p 坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战机遇（Ｏ）挑战（Ｔ） 4.名苑花园楼盘类型多层、小高层、高层开发商普源地产 代理商自销楼盘地址中山市坦洲镇沙坦大道（中珠快速干道）销售部热线平均价格3000元/㎡总建筑面积——占地面积300多亩绿化率3８%容积率２.４２综合分析：优 势（Ｓ）劣 势（Ｗ）p 交通方便快捷p 周边配套成熟p 项目周边规划均为楼盘住宅区，配套可共享 p 入市价格较低p 靠近中珠快速干线，噪音影响较大p 临近安阜村，周边卫生状况较差p 靠近坦洲镇新工业园区，发展潜力较好 p 坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战机遇（Ｏ）挑战（Ｔ）5.汇乔花园楼盘类型多层、小高层、高层开发商汇乔地产楼盘地址坦洲镇坦神北路（新汽车总站旁）销售部热线0760－6633882平均价格3200元/㎡总建筑面积45000㎡主力户型73～120㎡实用两房、三房为主总栋数/户数12栋472户综合分析：优 势（Ｓ）劣 势（Ｗ）p 交通方便、快捷p 周边配套成熟p 户型创新程度较高，入户花园和内庭院吸引力较大 p 小区规模较小p 小区配套不完善p 楼距较小p 位于坦洲新行政中心的核心，地理位置优越，升值潜力大有政府官员口碑，利于开拓政府人员市场p 坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战机遇（Ｏ）挑战（Ｔ）(二）坦洲区域房地产市场比较 1.坦洲主要楼盘客户群组成分析港澳珠海本地其他州际新天8%85%5%2%中澳新城7%80%8%5%锦绣阳光花园10%80%5%5%中澳美丽花园6%74%10%1%汇乔花园5%90%3%2%坦洲楼市是针对珠海市场进行开发和推广的，这点从坦洲楼盘的销售推广策略可以看出。
尽管坦洲在行政区划上属于中山，但坦洲楼盘很少在中山的媒体上进行推广，而是转向珠海媒体，坦洲楼盘的主要消费群体是珠海人（骏逸华庭除外） 2.坦洲主要楼盘套数对比：公寓二房二厅三房二厅四房二厅复式别墅总套数州际新天无257499无44无800中澳新城无1803304446无600锦绣阳光花园无10079010010未知1000中澳美丽花园无3467346654无1200汇乔花园18066226无无无470坦洲镇的主要楼盘的建筑面积集中在81－130平方米之间的二房二厅、三房三厅为主，60平方米以下小面积户型较少（汇乔花园主打小面积户型除外），还有少量的复式及别墅 区域总结n 坦洲现有的市场主要针对珠海，说明珠海与坦洲之间的消费置业不存在排斥，几乎超80%的比例足够说明坦洲是珠海后花园n 产品销售速度惊人，价格位于中山其余镇区之上，潜力巨大n 所开发的产品差异化程度高n 土地储备紧缺，未来缺乏龙头项目 （三）项目swot分析 优 势（Ｓ） 劣 势（Ｗ）l S1 周边配套成熟l S2 交通方便快捷l S3户型方正实用，通风采光性好l S4建筑风格有特色，属于现代新古典风格。
l S5自带9万㎡超大商业配套--优越。
