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文科热门专业.ppt

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    • 序号章节课时 1房地产投资预备知识1次 2房地产投资基本问题3住房投资2次 4商业房地产投资 5写字楼及其他房地产投资 6房地产金融资产投资 7房地产投资环境3次 8房地产投资可行性分析 9房地产投资风险 10房地产投资资金融通主要参考资料中国房地产估价师与房地产经纪人学会. 房地产开发经营与管理. 北京:中国建筑工业出版社,2005年 李伟. 房地产投资分析与综合开发. 北京:机械工业出版社,2003.6 吕萍. 房地产开发与经营. 北京:中国人民大学出版社,2002年 尹伯成等. 房地产投资学. 上海:复旦大学出版社,2002年 苗晋平. 现代房地产投资管理. 北京:中国经济出版社,2005年 安德·麦克里林. 房地产投资. 广西:广西师范大学出版社,2002年 刘秋雁. 房地产投资分析. 大连:东北财经大学出版社,2007年 盖伦·E ·格里尔,尤胜平等译. 房地产投资决策分析. 上海:上海人民 出版社,2005年 中华人民共和国建设部. 房地产开发项目经济评价方法. 北京:中国 计划出版社,2000年 建设部标准定额研究所. 房地产开发项目经济评价案例. 北京:中国 计划出版社,2002年 威廉姆·B.布鲁格曼、杰夫瑞·D.费雪. 房地产金融与投资. 大连:东北 财经大学出版社,2000年中国房地产信息网 中国房地产业协会—中国房地产资讯网 http://www.estate- 搜房网—中国房地产学院派论坛 中国地产商 房地产的概念有时也称不动产,是房产和地产的有机整体,即土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权利之总和。

      地表向上延伸向下延伸土地是立体的定着物依附于土地服务于建筑房地产概念:有机结合体及其权利比较:不动产、物业、地产 不 动 产地 产养力用地及其财产权利 富源地及其财产权利承载用地及其财产权利房 地 产房 产住宅建筑及其财产权利 非住宅建筑及其财产权利 与建筑有关的城市基础设施建筑及其财产权利 非房屋建筑及其财产权利 与土地尚未分离的农作物、林木种子等 价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产2. 地产 ——能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作 或生活需要的土地资产 居住 用地指住宅区内的居住建筑本身用地,与建筑 有关的道路用地、绿化用地和相关的公共 建筑用地非居住 用地商业用地,旅游用地,娱乐用地,工业与 仓储用地,教科文体卫用地,综合或其他 用地土地权益:土地 所有权土地所有制关系在法律上的体现,是土地所 有人依法对土地实行占有、使用、收益和依 照国家法律规定处分的权利土地 使用权是指土地使用者根据法律、法规、文件、合 同的规定,对国家所有或农民集体所有的土 地享有的占有、使用、收益及对使用权享有 的一定的处分权土地使用权出让年限 :依据: 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》用地类型法定最高年限居住70年工业50年教育、科技、文化、卫生、体育50年商业、旅游、娱乐40年综合或其他50年3. 房产 ——在法律上明确了产权隶属关系的房屋财产。

      住宅 建筑物普通住宅、高级公寓、花园别墅等生产 用房社会各类物质生产部门作为基本生产要素 使用的房屋,如厂房、仓库、实验室等 办公 用房各部门、团体和企业等处理日常事务和从 事社会经济活动、提供服务的房屋 其它 楼宇如外国驻华机构用房、宗教用房等等房产的权益 :占有权对房屋的实际持有和控制,是使用财产 的前提条件 使用权 按照财产的性能和用途行使利用的权利 ,以满足人们生产和生活的需要 收益权 凭借所有权而取得的经济收入或利益处分权 决定财产事实上和法律上存在形式和运 动方向的权能,该权益由所有权人拥有 房地关系: 土地具有相对独立性;二者互不可分(自然状态、用途、权属 )4. 房地产的特点(1)自然特点:固定性、二元性、耐用性、多功能性(2)经济特点:生产上,开发地点的流动性、单件性、周 期长和资金量大;流通上的观念(权益)性、租售的多样性、 复杂性;消费上的与流通并行、过程较长、群体性;价值上量 大、保值增值性和财富性、外部性(3)社会特点:开发上的社会规划性、法律关系上的复 杂性、与生产生活密切相关、体现人文景观5. 房地产按开发程度划分的类型(1)土地:又可分为未开发土地和已开发土地(熟地和毛地)。

      2)在建工程:房地产开发建设过程中的一种中间 状态,在土地上已经展开工程建设但又尚未竣工验 收投入使用的房地产3)物业:已通过竣工验收、可投入正常使用的建 筑物及其附属物空置和已入住;或按房产进行 分类)生产流通分配消费二、房地产的经济运行房地产商品的再生产过程,即生产、流通、分配和房地产商品的再生产过程,即生产、流通、分配和 消费四个环节连续不断、周而复始的循环过程消费四个环节连续不断、周而复始的循环过程地产开发房屋建造房地产营销房地产使用维修服务房地产退废房地产经济单个周期运行再开发生地 毛地熟地土地 取得出让:招标、拍卖、挂牌、协议转让土地 改造初次改造再改造地产开发:按照一定的规定和要求,投资于特定土地, 将其改造加工成能够满足房屋建设和有关项目使用需要 的“熟地”的活动过程房屋建造勘察规划设计及方案的报批竣工验收施工及其监理房地产营销选择营销方式设计营销方案实施营销:售租、互换等方式市场宣传推广房地产使用使用过程 的三阶段初始使用期:适应功能和环境退化使用期:功能丧失、使用欲望减退正常使用期:充分发挥功能房地产维修和服务维修服务 四内容养护:轻微破损的修理修缮:严重损坏时的恢复性修理装饰和改进:改变使用性质、增进使用功能配套服务:安全、卫生等必要的服务房地产退废房地产退废土地进入下一个循环功能全部丧失 土地使用权到期且不再续用 被征用且需拆除房屋 退废房地产再开发取得 土地改造 土地交工 验收委托 施工 及监理委托 勘察 设计制定 销售 方案广告 宣传实施销售中间商消费者尾期使用 正常使用 初期使用更 换 使 用 者养护 维修 装修 改造 服务被 征 用房屋 正常退废房屋非 正常退废土 地 使 用 到 期土 地 使 用 未 到 期政府 收回办理 续用转 让续 用提示:总体上,房地产商品呈现周期运行的态势,具有阶 段性和连续性(瞻前顾后的衔接性和不可中断性)。

      1. 房地产市场的概念房地产交换或流通全过程的总和,包括从事房地产买 卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交 易关系,将房地产行业中的投资、开发、建设、转移 与消费等各个环节联系在一起 三、房地产市场房地产市场的参与者房地产市场的参与者土地所有者和当前的使用者 房地产开发企业 需求者 建筑商 物业管理企业 中介服务者 金融机构 政府及其相关行政管理部门房地产市场的分类房地产市场的分类房产市场(售卖、租赁和互换)+地产市场(一级市场或城市土地使用权出让市场、二级市场或转让市场 ;集体土地 征收市场) 房地产金融市场;房地产劳务市场;房地产信息市场一级市场:城市土地使用权出让、国家租赁和作价出资市场; 二级市场:城市土地转让市场和新建商品房交易市场 ; 三级市场:存量房地产交易市场房地产空间市场或消费市场;房地产空间市场或消费市场; 房地产资产市场或投资市场房地产资产市场或投资市场房地产市场的特点房地产市场的特点::区域性 ; 垄断性; 稀缺性 ; 价格的个体性和向上波动性; 交易的复杂性和严密性 2. 房地产市场供求房地产市场需求房地产市场需求D:房地产市场的需求量; I:需求者的财力,如资产、收益或收入等; P:房地产价格; P0:相关商品或服务的价格; T:房地产需求者的偏好; R:利率水平; Ed:房地产需求者对未来的预期; N:房地产潜在需求者的数量。

      需求的类型需求的类型::投资型——将房地产作为投资对象,通过出售 或出租来获取利润 生产型——将房地产作为生产和经营场所,为 生产和经营提供活动空间或场地 消费型——将房地产作为消费使用,如居住和 办公等房地产市场供给房地产市场供给S:房地产市场的供给量; P:房地产价格; C:房地产的开发成本; K:房地产的开发建设技术水平; ES:房地产供给者对未来的预期 R1RD1E2房地产空间市场(消费市场)和资产市场(投资市场)R,PQ1Q2SD0SS0P0E1R0E0RD0RS0空间市场资产市场P1房地产市场的市场结构房地产市场的市场结构::垄断性竞争市场,生产者对价格具有控制能力异质产品; 信息不健全; 生产者数目多 四、房地产价格1. 房地产价格的概念房地产价格是地产价格和房产价格的综合体,是 房地产的经济价值的货币表现市场经济条件下,房地产价格实质是一种替代价格,不是 房地产内在的价值,而是由房地产的稀缺性、有用性和有 效需求相互作用产生的经济价值在数量上,房地价格=土地价格+建筑物价格,即房地 价格是土地产权的经济实现形式的货币表现与劳动创造价 值的货币表现之和2. 房地产价格的特点二元性:表现在价格实体结构上、价格形成的原 因上、价格形式上;个体性:土地价格、房屋价格的个体性;趋升性:土地稀缺性与经济发展的推动。

      3. 房地产价格体系土 地 价 格批租价、零租价、作价出资或入股价格居住用地价、工业用地价、商业用地价等生地价、毛地价、熟地价格集体土地征收价格、土地使用权出让价格、转让价格 、抵押价格基准地价、标定地价、市场交易价格总价格、单位价格和楼面地价评评估价、保留价(拍卖卖底价)、起拍价(开叫价格或起叫价)、应应价和成交价 建筑物价格续上表房 地 价 格售价,租价,抵押、保险、典当、调换、按揭、拆迁、 课税、征收价格 住房价格、工业用房价格、商业用房价格等 市场调节价、政府指导价、政府定价 期房价格和现房价格 居住用地价、工业用地价、商业用地价等 成交价格、市场价格、理论价格和评估价格 所有权价格、使用权价格和其它权益价格 实际价格与名义价格 起价、标价(报价或表格价)、成交价和均价4. 房地产价格的实际构成所 有 权 价 格集体土地征收价格=土地物质价格+资本价格 =土地补偿费+安置补助费+土地投资补偿费+征地管理费+相关税费房地价格=成本+销售税费+企业利润 使 用 权 价 格土地出让价格=征收成本+开发成本+储备费用等 土地转让价格=原地价及相关费用+土地再开发投资及其他费用+土 地流通费用+利润房租=房屋折旧费+维修费+管理费+利息+保险费+税金+利润+地租。

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