房地产经济运行过程第二章.ppt

房地产经济运行过程第二章第二章-房地产经济运行过程含含义义：：是房地是房地是房地是房地产产商品的再生商品的再生商品的再生商品的再生产过产过程，即生程，即生程，即生程，即生产产、流通、、流通、、流通、、流通、分配和消分配和消分配和消分配和消费费四个四个四个四个环节连续环节连续不断、周而复始的循不断、周而复始的循不断、周而复始的循不断、周而复始的循环过环过程流通流通分配分配消消费 房地房地产经济运行运行过程的含程的含义 一、地一、地产开开发§（一）取得土地（一）取得土地§ 1、从征收渠道取得、从征收渠道取得§ 2、从出、从出让渠道取得渠道取得§ 3、从、从转让渠道取得渠道取得§ 4、通、通过划划拨方式取得方式取得§（二）改造土地（二）改造土地§ 房地房地产企企业或地或地产企企业按照一定的按照一定的规定和定和要求投要求投资于特定土地，将其改造加工成能于特定土地，将其改造加工成能满足房屋建足房屋建设和有关和有关项目使用需要的熟地的活目使用需要的熟地的活动过程地地产开开发　　　　（１）土地征收的定（１）土地征收的定义：是国家出于建是国家出于建是国家出于建是国家出于建设设需要，需要，需要，需要，强强制地将属于制地将属于制地将属于制地将属于农农村集体村集体村集体村集体经济经济组织组织所有的土地收所有的土地收所有的土地收所有的土地收归归代表全民的国家所有的活代表全民的国家所有的活代表全民的国家所有的活代表全民的国家所有的活动动。

征征收收农业用地用地建建设用地用地征征收收农村集体村集体经济组织所有所有国家所有国家所有§202X年3月，全国人大通过的《宪法》修正案接受中央的建议将《宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿修改后的土地征收与土地征用的区别是：土地征收的对象是土地所有权，而土地征用的对象是土地使用权  （２）通通过征收取得土地的程序征收取得土地的程序 申申请选址址签订征地征地初步初步协议报批批登登记颁证签订征地征地正式正式协议，征地，征地经批准的批准的项目建目建议书或可研或可研报告、用地申告、用地申请函件，函件，工程情况工程情况说明、明、选址要求、址要求、拟建方案，意向位置等建方案，意向位置等选址用地范址用地范围批准，相关各方批准，相关各方协商，商，拟定定补偿和安置和安置方案，方案，签订征地初步征地初步协议初步初步设计正式正式获得批准，正式提交用地得批准，正式提交用地报告供核告供核实、、征地征地补偿书供供审批批准正式用地批准正式用地报告，告，颁发征地文件，核征地文件，核实建建设用地用地许可可证，，签订正式征地正式征地协议，落，落实税税费交交纳、、资金金支付和安置支付和安置补偿等事宜，土地移交。

等事宜，土地移交 申申报验证、提出土地登、提出土地登记申申请和和审核，核，颁发 土地使土地使用用证书、、权属的有关正式登属的有关正式登记和和备案  （（1 1）） 土地出土地出让的定的定义（（2 2）） 土地出土地出让方式和程序方式和程序 国家以土地所有者身份将土地使用权有期有偿让渡给土地使用者的行为过程 土地土地国家所有国家所有用地者用地者出出让申申请预报详拟方案方案正式正式报批批登登记颁证组织实施施制定出制定出让初步方案，向上初步方案，向上级土地管理部土地管理部门预报详细拟出土地出出土地出让的具体方案，的具体方案， 编制制《《土地使用条土地使用条件件》》、、《《招招标公告公告书》》或或《《拍拍卖公告公告书》》等文件报有有权限的土地管理部限的土地管理部门审核、核、报政府批准政府批准组织协议出出让的的谈判，或招判，或招标公告的公告的发布和招、布和招、评、、定定标，或拍，或拍卖方式的方式的竞投和成交等，并投和成交等，并组织、、签订相相应的出的出让合同及合同及费用支付用支付协议等 按期交付土地出按期交付土地出让金，金，办理土地理土地权属登属登记，，领取土地取土地使用使用证书，正式取得土地使用，正式取得土地使用权。

(3) (3) 土地出土地出让中几个中几个问题的的说明明一、出一、出让让前土地的前土地的权权属及其主体；属及其主体；◎◎农农村集体村集体组织组织所有：土地出所有：土地出让让与土地征用同与土地征用同时进时进行◎◎已已经经属全民即国家所有：属全民即国家所有：单单一的土地出一的土地出让让二、出二、出让让方式包括招、拍、挂以及方式包括招、拍、挂以及协议协议；；三、三、用于商用于商业业、旅游、、旅游、娱乐娱乐、金融、服、金融、服务业务业、商品房、商品房等等项项目的土地使用目的土地使用权权出出让让，，应应当通当通过过招招标标、拍、拍卖卖、、挂牌方式挂牌方式进进行出行出让让 (4)土地使用土地使用权的回收的回收§ 202X年全国共出让土地面积16.32万公顷，出让价款5505.15亿元，其中招拍挂出让面积和出让价款占到总出让面积和价款的35.06%和72%转让申申报协商并商并签订协议合同公合同公证变更登更登记换证交交纳相关税相关税费转让用地者用地者用地者用地者（（2）土地）土地转让程序程序（（1 1）土地）土地转让的定的定义土地使用者之土地使用者之间转让间转让土地使用土地使用权权的行的行为过为过程。

程§　§　　（３）土地（３）土地转让条件条件§　　按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书§　　按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件§　　思考：如何通过对土地转让设定附加条件抑制地产投机？ 土地出土地出让与与转让比比较出让出让转让转让交易交易主体主体一个所有者一个所有者 多个使用者多个使用者多个使用者多个使用者 多个使用者多个使用者交易交易性质性质卖方垄断卖方垄断买方竞争买方竞争卖方竞争卖方竞争买方竞争买方竞争市场市场层次层次土地一级市场土地一级市场增量市场增量市场土地二级市场土地二级市场存量市场存量市场交易交易方式方式协议、协议、招、拍、挂招、拍、挂直接转让、收购兼直接转让、收购兼并、合作开发等并、合作开发等§（１）土地使用（１）土地使用权划划拨的含的含义§　　指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿安置费后将土地交其使用，或将土地使用权无偿交给土地使用者的行为§　　特点：§　　分为有偿使用和无偿使用§　　划拨土地没有使用期限的限制§　　划拨用地未经许可不得出租、抵押和转让§（２）划（２）划拨用地使用用地使用权的范的范围§改造土地的改造土地的过程程实际上就是土地开上就是土地开发的的过程程§ 地地产初初级开开发：指：指对从未作从未作为建筑用地建筑用地使用使用过的土地的开的土地的开发。

一次性§ 地地产再开再开发：：对曾曾经或正在作或正在作为建筑用建筑用地使用的土地的开地使用的土地的开发§ 地地产初初级开开发与再开与再开发的关系：初的关系：初级开开发是再开是再开发的基的基础，再开，再开发是初是初级开开发的的继续♀♀♀♀§二、建造房屋二、建造房屋§（一）勘察设计§（二）施工及监理§（三）竣工验收§三、房地三、房地产营销§（一）（一）营销目的目的§（二）（二）销售方式售方式§ 1、按流通中投、按流通中投资回收的回收的环节看看§ 1）售）售卖 § 2）租）租赁§ 2、按、按销售主体来看售主体来看（三 ）营销基本原理§1、营销全过程§ （1）市场调研§ （2）市场细分§ （3）制定营销计划和相应策略§ （4）计划实施§2、营销手段四、四、房地房地产使用使用1.1.房地房地产使用的使用的类型型生生产性使用性使用生活性使用生活性使用个人生活使用个人生活使用公共生活使用公共生活使用2.2.房地房地产使用的三使用的三阶段段初始使用期初始使用期退化使用期退化使用期正常使用期正常使用期功能适功能适应期期功能充分功能充分发挥期期功能衰退期功能衰退期五、房地产维修和服务房地房地产维修和服修和服务的内容、特点和功能的内容、特点和功能养养护（小修）（小修）装装饰和改和改进修修缮（中小修）（中小修）使用价使用价值保持保持使用价使用价值增增进安全、安全、卫生及生及其他配套服其他配套服务经常、零星常、零星非周期性非周期性间隔隔时间长、量大、量大周期性周期性改改变使用性使用性质增增进使用功能使用功能间隔隔时间长、量大、量大物物业管理管理六、六、房地房地产退退废房房地地产退退废的的类型型房屋的退房屋的退废土地使用土地使用权到期到期自然退自然退废非自然退非自然退废所有者的非自然退所有者的非自然退废政府的征收政府的征收续期期非非续期期：再开：再开发：政府收回：政府收回地地产开开发房屋建造房屋建造房地房地产销售售房地房地产使用使用维修修服服务房地房地产退退废再开再开发取得取得土地土地改造改造土地土地交工交工验收收委托委托施工施工及及监理理委托委托勘察勘察设计制定制定销售售方案方案广告广告宣宣传实施施销售售中中间商商消消费者者尾期使用尾期使用正常使用正常使用初期使用初期使用更更换使使用用者者养养护维修修装修装修改造改造服服务被被征征用用房屋房屋正常退正常退废房屋非房屋非正常退正常退废土土地地使使用用到到期期土土地地使使用用未未到到期期政府政府收回收回办理理续用用转让续用用小小结：房地：房地产商品呈商品呈现周期运行的周期运行的态势，具有，具有阶段性和段性和连续性（瞻性（瞻前前顾后的后的衔接性和不可中断性）。

注意是接性和不可中断性）注意是总体而言的体而言的 第二节房地产经济运行过程的特点§一、一、时间结构特点构特点:前短后前短后长§（一）含（一）含义§（二）启示（二）启示§二、物二、物质结构特点：二元性构特点：二元性§（一）含（一）含义§（二）启示（二）启示§ §三、管理和服三、管理和服务配套上的特点：复配套上的特点：复杂性性§（一）含（一）含义§（二）启示（二）启示§四、地房运行四、地房运行轨迹：非一致性迹：非一致性§（一）含（一）含义§（二）启示（二）启示§五、五、权属属变更上的特点：更上的特点：频繁性繁性§（一）含（一）含义§（二）启示（二）启示§六、流通消六、流通消费上的特点：相容性上的特点：相容性§（一）含（一）含义§（二）启示（二）启示第三节房地产经济运行过程的协调§一、一、协调意意义§二、二、协调机制机制§三、房地三、房地产经济循循环运行运行过程的程的协调§（一）（一）简单再生再生产条件下条件下§（二）（二）扩大再生大再生产条件下条件下§（一）（一）协调的内涵的内涵§ 在房地产经济运行过程中，各阶§段、各环节和各周期之间的衔接§和过渡自然流畅，没有梗阻。

（二）是否（二）是否协调的的评判判标准准评判角度和内容判角度和内容时间因素因素质量因素量因素经济因素因素社会因素社会因素遵循规律的前提下，节约运行时间房地产商品符合质量要求产生预期的宏观和微观经济效益有利于社会稳定和环境保护。