市场调研报告1.pdf

赛罕区农贸市场调研报告调研范围 ： 呼和浩特市赛罕区东部 （呼和浩特市锡林郭勒路以东， 新华大街以南片区）调研人员 ：张凤仙杨俊飞 李少雄调研方法 ：实地考察 , 市场管理者访谈，商户访谈调研时间； 2016.2.16-2.23 本次调研对象主要为赛罕区东部的大型农贸市场和相应的物流分拨区一、 共计调研 4 家区域内家农贸市场及物流分拨区， 分别为东瓦窑批发市场、双树海鲜市场、保全庄农贸市场、惠东商贸市场批发城， 1 家区域外农贸市场及物流分拨区美通批发配送市场各家情况如下：1. 东瓦窑批发市场东瓦窑批发市场位于赛罕区鄂尔多斯大街与前进巷交叉口西 200 米， 东瓦窑批发市场是由东瓦窑村委会创办的集体企业，市场占地面积： 100 亩，商户500-600 户，分为五大商品区：①粮油区②调味区③水产区④生鲜肉区⑤蔬菜水果区图 1 东瓦窑市场外围情况 图 2 内部商铺情况其中粮油区 20-30 户左右， 调味区 50 户左右； 各商户有其不同的进货渠道，同时代理着全国范围内多家粮油， 调味品企业的产品， 充当呼市地区一级代理商角色； 产品品来源也较为广泛， 分布于全国各地， 绝大多数产品由当地生产企业直接发货到东瓦窑市场，也有部分产品由商户自行派相关人员在产地组织运输。

例如： 某粮油摊位， 面粉一项就有来自巴彦淖尔市， 河南省， 河北省等多种面粉某调味品商铺， 花椒来自于陕西某企业， 大料来自于河南周口某企业； 甚至同一种产品，质量不同，来源地都不同，该商铺所售辣椒部分来自于河南，部分来自于托县，香菇有东北企业发送到市场的，也有本地周边县市的水产区 20 户左右主要货物来源地为沿海省份； 根据不同的鱼类， 来自于不同的省份， 水产商户也多为沿海省份商人 生鲜肉区 70-80 户左右， 生鲜肉主要货物来源地为本地定点屠宰场， 由商户在凌晨 4-5 点中， 自行去屠宰点接货； 冷冻肉来源于全国各地，由商户自行联系货源；蔬菜水果区共计 200 户左右， 70-80 户左右为批发户，120-130 为个体散户，主要货物来源地为河北、山东等生产蔬菜大省，本地蔬菜主要以辅助供给市场为主目前销售区域主要为市场周边区域， 商家销售渠道较为灵活、 由自， 有固定的老客户，也有对周边酒店 、 小型超市和附近居民的批发 、 零售建库标准：商铺建筑面积大小不一 , 通常为批发户 100 ㎡ / 间；配送户 30-40㎡ /间，各个商铺一般仅通电；水产区需要通电，通水该市场无仓储及保鲜冷冻库，各商户利用所租商铺，自行安排货物的堆放。

市场经营者以出租商铺， 收取租金为收入来源； 同时负责园区内的卫生、 安全、 市场管理等事务 租金标准： 40 ㎡商铺， 3 万元 / 年 目前出租率达到 100%商铺经营情况：通过与多家商户的交流，据商户反映， 2015 年销售收入与2014 年同期相比，有较大下滑，质量较高的产品相对较容易出售 2016 年经营情况更加艰难在我们的走访调查中，也发现市场人流量明显少于往年图 3 东瓦窑市场内部布局、周边道路交通及各商品区的分布情况2 双树海鲜市场双树冷冻市场位于赛罕区鄂尔多斯大街与前进巷交叉口南 100 米，紧邻东瓦窑农贸市场，于 2006 年投入使用双树海鲜市场是由双树村委会创办的集体企业，总占地面积 90 亩，水产交易大厅建筑面积： 5700 ㎡，商户 500 户左右 , 标准 32 ㎡ / 间，共计 60 间， 40 ㎡几间， 150-160 户普通间，剩余房屋为外围个体户及院内个体户； 主要商品区：①海鲜市场②冷冻区③蔬菜区④生鲜肉⑤个体工商散户图 4 双树农贸市场平面图图 5 水产市场不同产区来源的鱼类其中海鲜市场占地 1800 ㎡，入住 30-40 户，主要货物来源地为全国沿海地区及东南亚； 对于价格较高的海鲜活产品， 一般采取机场托运， 采用专用的海鲜膜来对鲜活海鲜进行包装， 一般鲜活水产品也可走铁路托运。

海鲜死产品， 则采用铁路冷藏车，公路冷藏车运输冷冻个体户 30 户左右，冷冻库房区目前由 2家私人企业自建， 主要服务于海鲜产品的保存； 租赁者多为海鲜市场的商户 蔬菜区 30-50 户主要货物来源地为东瓦窑市场，商户自行拉运；生鲜肉区 10 户左右，生鲜肉主要货物来源地为本地定点屠宰场，商户自行拉运；个体工商散户200 户左右，主要经营餐饮及超市目前销售服务区域主要为周边及市内，相关企业的批发与零售目前建库标准： 通电即可， 水产需通水， 有小型仓储及 2 家私人企业建有保鲜冷冻库经营者以出租房租金为主要收入来源， 32 ㎡商铺，租金为 1.6 万元 / 年，其他不同商铺面积，以此标准折算租金经营者主要负责园区内的卫生、安全、市场管理，目前出租率 90%市场内有工商部门的食品安全检验 、检疫人员入驻通过与商户的深入交流，商户普遍反映出从 2014 年 6 月后，经营收入越来越少，很难赚取利润进入 2016 年，生意更加惨淡目前仅能维持不亏损的状态，勉强经营在我们的走访中也发现，往年春节后是鲜活水产品的销售旺季，但在我们的整个走访过程中海鲜交易大厅，人员稀少，冷清，成交惨淡但仍有个别商户，赚取利润较多，主要缘于这些商户较多的渠道， 常年积累的生意客户。

图 6 双树水产市场内部、周边道路交通及各商品区的分布情况3 惠东商贸市场批发城惠东商贸市场批发城位于惠东市场位于呼和浩特市东郊机场路五公里处辅道南侧， 交通便利 市场总占地面积 180 亩， 惠东商贸市场批发城是由前布塔气村委会创办的集体企业，商户 200 户左右 , 各商铺建筑面积大小不一 , 通常为30-40 ㎡ / 间，分为四大商品区：①水果区②调味区③生鲜肉区④蔬菜区；但很多销售区并没有严格区分，管理较为混乱图 7 惠东市场外景图 8 惠东市场内部情况其中水果区 4-6 户左右，主要货物来源地为美通批发市场；调味区 30 户左右， 70%为河南人商户直接租赁商铺经营； 生鲜肉区 30 户左右， 生鲜肉主要货物来源地为本地定点屠宰场；蔬菜区共计 30 户左右，主要货物来源地为东瓦窑和美通批发市场， 扮演二级经销商的角色， 商户根据所需要的蔬菜品种， 在每日凌晨 3-5 点的时间段内， 自行到东瓦窑或美通批发市场拉运， 交通工具自备或雇佣个体运输车辆目前销售服务区域辐射范围为： 西至团结小区， 东至飞机场， 北至 110 国道，南至鄂尔多斯大街，这个区域内的村庄，居民区的零售，批发。

少部分产品，销往乌兰察布市目前建库标准： 建设各商铺一般通电即可， 水产需通水， 无仓储及保鲜冷冻库经营者以出租商铺， 收取租金为主要收入来源， 同时负责园区内的卫生、 安全、市场管理，收取少量管理费商铺租金标准： 70 ㎡商铺， 4 万元 / 每年目前出租率达到 95%左右据商户反映，受经济下行影响，该市场周边城中村外来务工人员逐年下降，原有住户外流严重 2015 年销售收入与 2014 年同期相比大幅下滑，许多商家有对外转租的意愿图 9 双树水产市场内部、周边道路交通及各商品区的分布情况4 保全庄农贸市场保全庄农贸市场位于赛罕区丰州路与银河北街交汇处向南 800 米，保全庄农贸市场项目是经政府批准由私人企业自筹资金建设完成，累计投资 10 亿余元，总占地面积： 520 亩，商户 200-300 户 , 建筑形式主要以大型钢结构房屋为主 , 单体建筑面积约 5000 ㎡ , 通常无固定商户用地 , 而是根据商户实际需求面积自由租赁，硬件设施较为齐全， 共分为七大商品区： ①粮油区②调味区③生鲜肉区④蔬菜区⑤花卉市场⑥便民市场⑺水果区， 有较多的闲置面积， 仅 2 个大型交易市场开放，功能区相对混乱。

图 10 宝全农贸市场平面布置 图 11 某水果批发公司图 12 市场仓库外景其中粮油区 40-50 户左右，占地 5000 ㎡，主要货物来源地为全国各大粮油供货商，直接发往保全庄农贸市场；调味区 40-50 户左右，占地 5000 ㎡，主要货物来源地为东瓦窑批发市场及代理商供货；生鲜肉区 40-50 左右，占地 5000㎡，生鲜肉主要货物来源地为本地定点屠宰场， 冷冻肉来源于全国各地； 蔬菜区40-50 户左右，占地 5000 ㎡蔬菜来源渠道主要有三个： 1. 部分蔬菜东瓦窑菜市场输入； 2. 当地菜农组织车辆在市场院内内直接批发； 3. 蔬菜商贩直接从山东，河北省运输的蔬菜 花卉市场 30 户左右 3000 ㎡左右，多为当地花卉种植户； 大棚种植；直接运到市场内批发销售便民市场占地 4000 ㎡，主要以零售各种蔬菜、瓜果为主；水果区 30 户左右，占地 8000 ㎡，主要货物来源地为美通批发市场目前销售服务区域主要以供给市内需求为主 宝泉农贸市场也是我市较大的商品集散地之一，部分商品，经商贸公司，或资金实力雄厚的商贩发往包头、外蒙古地区目前建库标准：建设各功能区一般条件通电即可，水产需通水，有仓储4000-5000 ㎡及保险、冷冻库 10000 ㎡。

目前市场内驻有工商、检疫防疫人员经营者以出租经营场所为主要收入来源， 租金 1.5-2.5 元 / ㎡ / 天水电费由经营户自理经营者负责园区内的卫生、安全、市场管理，据市场管理人员了解目 前 出 租 率 90%， 而 实 际 现 场 观 察 约 仅 有 40%左 右 的 出 租 率 图 13 宝全农贸市场市场内部、周边道路交通及各商品区的分布情况5 美通物流批发市场美通物流批发市场是位于玉泉区南二环与锡林郭勒南路交汇向南六百米处， 是由内蒙古食全食美（集团）股份有限公司投资建设， 2004 年开始建设 2006 年 5 月19 日开始投入使用该市场规模大，基础设施一流，功能齐全，规划科学，标准化程度高，特别是宽敞、有序、通畅的市场交通，很受商户青睐该市场占地524 亩，现有 10000 吨冷库， 7 万平米商用仓储库， 4 个封闭交易大厅， 3 个鲜活商品交易区， 食品安全检测中心， 大型电子商务服务中心及大型电子屏 主要经营范围有粮油，蔬菜，果品，水产肉食，工业食品，副食调味六大类目前进驻美通市场的商户有 2000 户左右目前美通经营模式同其他市场类似， 主要以出租场地为主， 50 ㎡ -60 ㎡租金是 8 万到 9 万之间，香蕉保鲜库 90 ㎡ 20 万的租金；商铺标准是 50 ㎡ -60 ㎡之间通电通水，销售一车商品结束后收取进货总额的 4.5%管理费。

据几家商户了解，今年比往年生意相对差的很多，人流稀少，压货严重，往年年后小货车进货热闹，所有的商品都是自己家找自家的渠道图 14 美通市场各项制度图 15 美通物流批发市场内部布局、周边道路交通及各商品区的分布情况二、赛罕区主要农贸市场销售覆盖范围及相互关系图 16 各市场商品的辐射区域与之间的相互关系上图是经调研后，确定出几个农贸市场的商品辐射范围在上图中，我们可以清楚的看出， 这几个大型的农贸商场基本实现了对调查片区较好覆盖 其中惠东市场的部分产品是来源于东瓦窑和宝全农贸市场 在大型农贸市场的辐射范围内，存在着多家村， 酒店，饭店，居民小区便民店， 蔬菜水果店以及流动商贩，街边商贩；农贸市场的产品主要流入这些二级或三级经营实体， 通过这些经营点的销售，最终又流入广大消费者手中因此，利用如下一个图表来说明，这些市场运行情况：三．调查中一些情况的总结1. 商户构成 在走访的过程中， 通过我们的观察与访谈， 经营调味品和水产品商户中有较大部分均为外地商贩， 绝大多数， 直接是该产品产地处的商户， 在市场中租赁商铺，常驻呼市，直接销售当地产品，同时经销多个企业的产品在水产品中，这一比例约占 80%。

粮油，蔬菜本地商贩较多2. 产品销售情况 受经济下行影响， 各种产品均不同程度的受到了影响， 但在众多商品中，蔬菜，粮油，肉类等日常生活消。