房地产估价实务探讨.doc

撰写人：___________日 期：___________房地产估价实务探讨第一部 房地产估价中影响因素的选择与分析一、房地产价格影响因素（一）、房地产自身因素1、区位因素（地段位置、交通状况、环境景观、配套设施）2、实物因素2.1 土地实物因素包括：面积、形状、地势、土壤及地基状况、基础设施完备度和土地平整程度2.2 建筑物实物因素包括：建筑规模、建筑结构、设施、设备、装饰装修、层高或净高、空间布局、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、外观、完损程度、房型功能3、权益因素包括：权利状况、使用管制、相邻关系二）、房地产外部因素1、人口因素：包括人口数量、人口素质、人口结构2、制度政策因素：包括房地产制度政策、税收政策、金融政策、特殊政策、相关规划和计划3、经济因素：包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率4、社会因素：包括政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机5、国际因素：包括世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况6、其他因素用基准价格因素修正案例来了解房地产价格影响因素的选择与分析基准价格定义：城市房地产市场价格是指在城市规划区国有土地上均质地域内某种用途的房地产在基准条件下某一时点的公开市场价格。

本规程所称的基准条件是指在某一均质地域内房地产的平均水平条件.即能量化的条件取样点的平均值,无法量化的通过设定加以确定.对居住房的基本设定为:粗装修、砖混结构（多层）,主卧朝南,成套房屋,全新状态,法定最高出让年限和完全产权下第二层的价格5 城市房地产市场价格修正系体系城市房地产价格的高低是由众多影响房地产价格的因素综合作用形成的如何掌握各种影响房地产价格的因素，建立合理的影响因素修正表是运用城市房地产市场价格去确定现实房地产价格的关键5.1城市房地产市场价格修正的主要内容城市房地产市场价格修正可分为区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正区域因素修正是对房地产价格有影响的房地产区域因素进行修正，区域因素修正的主要内容包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状况、配套设施等个别因素修正是对房地产价格有影响的房地产个别因素进行修正，个别因素修正的主要内容包括新旧程度、建筑结构、临街状况、朝向、楼层、层高、宽深比率、通风采光、房型功能、建筑装修等权益因素修正是对房地产价格有影响的房地产权益因素进行修正，权益因素修正的主要内容包括年限修正、产权状况修正等5.2房地产市场价格修正系数表的编制房地产市场价格修正系数表是建立房地产市场价格、房地产实际价格及其影响因素之间的相关关系，编制出房地产市场价格在不同因素条件下修正为物业价格的系数体系，以便能在房地产市场调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出房地产价格。

编制房地产市场价格修正系数表的同时，要编制与各种修正系数对应的因素指标说明表 城市房地产价格影响因素的选择.1居住房地产的影响因素 --区域因素主要指地段位置、环境状况、交通状况、配套设施 --个别因素主要指成新率、朝向、楼层、通风采光、房型功能 --权益因素年限修正、产权状况修正2商业房地产的影响因素 --区域因素主要指地段位置、繁华成度、交通状况、配套设施 --个别因素主要指临街状况、建筑结构、层高、宽深比率、建筑装修 --权益因素年限修正、产权状况修正3工业房地产的影响因素 --区域因素主要指环境状况、交通状况、配套设施 --个别因素主要指成新率、层高、土地个别因素 --权益因素年限修正、产权状况修正城市房地产市场价格影响因素的影响程度的确定权重Wi反映城市房地产市场价格影响因素的影响程度权重确定原则：.1权重值与因素对房地产市场价格影响的大小呈正比，数值在 0～1 之间，各选定因素的权重值之和＝1 ；.2权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定,也可用特尔斐测定法结合其它两种方法来确定；.3不同类型房地产市场价格的影响程度不同，分析时不同类型房地产市场价格应选定相应的因素权重。

城市房地产市场价格影响因素的修正幅度的计算.1修正幅度值的计算 以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常房地产价格的上限、下限值等,分别以房地产价格同城市房地产市场价格相减，得到上调或下调的最高值 上调幅度的计算公式见式Fl＝[(Vmax-Vc)/Vc]*100％ ……………………(1) 下调幅度的计算公式见式(55)：F2＝[(Vc-Vmin) /Vc]*100％ ……………………(2) 式中：F1--房地产市场价格上调最大幅度； F2--房地产市场价格下调最大幅度； Vc—城市房地产市场价格； Vmax--级别或区域正常房地产价格的最高值； Vmin--级别或区域正常房地产价格的最低值 在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值．将物业价格修正幅度划分成五个档次2影响城市房地产市场价格各因素修正幅度的确定 根据不同因素对城市房地产市场价格的影响程度权重值，按式(3)和式(4)计算各因素的修正幅度F1i=Fl*Wi ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(3)F2i=F2*Wi ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(4) 式中：F1i--某一因素的上调幅度； F2i--某一因素的下调幅度； Wi--某一因素对城市房地产市场价格的影响权重。

以城市房地产市场价格为一般水平，其修正系数为零在一般水平与上限价格之间．内插条件较优的修正系数，一般为F1i／2，同时确定较优条件下的房地产价格标准在一般水平与下限价格之间内插条件较劣的修正系数，一般为F2i／2，同时确定较劣条件下的房地产价格标准城市房地产市场价格修正系数表的编制 按优、较优、一般、较劣、劣确定各种房地产价格标准下的因素修正系数，在此基础上，要量化所有影响因素的标准影响因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值，80-100分优、60-80分较优、40-60分一般、20-40分较劣、0-20分劣按此编制修正系数表，并通过已有房地产价格点的检验、核校,编制出一个类型区域和城镇级别的房地产市场价格修正系数表5.3住宅房地产市场价格主要影响因素的选择及修正住宅房地产市场价格主要影响因素.1区域因素--地段位置主要指离市中心距离、离片区中心距离、土地级别、人口密度环境状况主要指环境质量、景观环境、治安状况交通状况主要指公交便捷度、道路通达度、对外交通距离、路网密度配套设施主要指市政配套、公共设施配套、小区配套。

其他因素2个别因素--成新率主要指房屋的新旧程度主要指房屋主卧室的朝向主要指房屋所在的自然层通风采光主要指房屋的间距、通风采光情况房型功能主要指房屋的房型是否成套、是否是时尚房型3权益因素--年限修正主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修正产权状况修正主要指房该房、经济实用住房、划拨土地上的房产与标准产权房屋的修正住宅房地产市场价格影响因素修正.1区域因素修正区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值，80-100分优、60-80分较优、40-60分一般、20-40分较劣、0-20分劣住宅房地产区域因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣地段位置离市中心距离< M M— M M— M M— M> M离片区中心距离< M M— M M— M M— M> M土地级别80---10060---8040--6020---400---20人口密度80---10060---8040--6020---400---20配套设施市政配套供水80---10060---8040--6020---400---20排水80---10060--8040--6020--400--20供电80---10060---8040--6020---400---20供气80---10060--8040--6020--400--20供热80---10060---8040--6020---400---20通讯设施80---10060--8040--6020--400--20公用设施配套中 学< M M— M M— M M— M> M小 学< M M— M M— M M— M> M医 院< M M— M M— M M— M> M体育场馆< M M— M M— M M— M> M公 园< M M— M M— M M— M> M商场< M M— M M— M M— M> M菜 场< M M— M M— M M— M> M小区配套会所80---10060---8040--6020---400---20健身房80---10060---8040--6020---400---20游泳馆80---10060---8040--6020---400---20车库80---10060---8040--6020---400---20网球场80---10060---8040--6020---400---20　　　　　　交通状况道路通达度混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路公交便捷度距公交站点距离< M M— M M— M M— M> M公交车次　　　　　对外交通距离距火车站距离< M M— M M— M M— M> M距飞机场距离< M M— M M— M M— M> M距码头距离< M M— M M— M M— M> M路网密度80--10060--8040---6020---400--20环境状况环境质量优劣度水环境80--10060---8040--6020---400--20气环境80--10060--8040---6020---400--20声环境80--10060--8040--。