房地产销售答客问.doc

房地产销售答客问答客问（针对目前客户提出的代表性问题做此问答，项目百问随项目资料的齐备逐渐补充）1、社区的开发公司是哪家？社区的开发公司是邢台市万友房地产开发有公司，公司领导层在石家庄、邢台、南宫等地开发过多种项目，具有丰富的开发经验和很高的公司信誉2、社区的位置在什么地方？（配合区位图）北郭庄村西，北郭庄小学南面的是团结路，团结路以北是我们社区的位置，看一下，这个一中，这个是县医院，我们售楼部位于这个位置，我们社区就这三块地应当撑握三个地块的四至：一号地块：西一环以西、团结路以北、西外环以东爱国路以南；二号地块，北郭庄小学以西、团结路以北、西一环以东、爱国路以南；三号地块：西一环以西、爱国路以北、西外环以东、长城路以西）3、房子的价格是多少？什么时候交房？目前我们还没有开始卖，目前重要是让人们了理解一下我们的社区和户型，我们的户型重要是两室的小三室的，花园房面积要大某些，居住也更舒服，面积从87－132不等，来我们先看看面积吧，您准备看多大面积的？（以简介社区规划和户型为由尽量回避这两个问题，当无法回避时应回答：“目前还没有拟定，在拟定之后我会第一时间告知您”）4、目前威县的发展方向是向东，你们的位置不好。

这个重要是看你从哪方面说，人们都懂得威县的规划，东边是工业区，北边是县政府、学校和居住区，工业区的确繁华但她不适合居住，你想把家搬到工业区，是热闹了，也是繁华了，那怎么住可想而知，我有诸多朋友在石家庄高新技术开发区买了房子，除了少数有车的、或是买了水榭花都、心海假日这样极高品位社区的目前还在哪住，其他的一般人要么是卖了，要么是闲着，基本没有在那住的开发区都是阶段性炒作的产物，大中型都市都这样，县级都市能怎么样呢而县城西北角这一块就不同了，这儿是威县规划的居住区，是威县将来的高品位居住区，最合适居住，并且县政府也要往北边这搬，长城路将是威县的迎宾大道，我们在迎宾大道的南边，你想，位置有多好5、社区距县城中心有点远县城自身没有多大，并且现代的交通工具也弱化了距离问题，特别是高品位社区更加注重“曲径通幽”，作为居住最核心的是社区的环境、居住的舒服和建筑质量6、社区将来物业由谁来管理是我们公司自己的物业，我们公司的物业在南宫已经做的非常成熟了，非常受业主欢迎，并且我们自己的物业公司就不会像有些把房子卖完了就不管了，我们自己管理物业就把业主和公司融到一起了，使业主们无后顾之忧7、按你讲的，你们社区将来肯定很贵。

这一阶段尽量不说此问题）我们社区在品质、环境、物业等方面的确做到了最佳，举个例子，我同事此前去南方考察，看万科四季花城、第五园等社区的社区的时候，诸多同事均有过这样的感慨“住在这样的社区真好”“要住还真是应当住在这样的社区”，“这样的社区得卖多少钱啊”，但在开盘的价格并不是很贵，用万科老总王石的话说“我们就是要让利给支持我们的客户，把房子升值的空间留给她们”，品质高了，价格应当也是会贵某些，但我们也会给最早支持我们的客户留出升值的空间，做到品质高，价格合理综合性价比高）（万科是全国最大的房地产开发公司，也是全球最大的，持续近年年销售额过一千亿，最高月纪录单月销售二百亿）产品特点1. 你们楼盘每户层高净高为多少？1号楼4-8层3.4米，9-19层3.1米，20层3.6米2号楼4-22层都为3.4米安装吊顶后来2.7-2.9米2. 你们房子厨房不通管道煤气，与否给平常生活带来不便？不铺设管道煤气是为了安全我们楼盘的定位就是独身公寓，最后住户大多是外企白领、来户公干的公司管理阶层，没有自己烹饪的习惯的我们的物业管理将会提供订餐服务，比自己动手烹饪要以便得多3. 沿街的房子是不是会觉得很吵，灰尘会不会很大？您目前在售楼处就可以感觉得到。

并且每户的窗户都用的是双层玻璃，隔离噪音的效果较好沿线的行道绿化都做得较好，并且土方车、外地货车等通过的比较少， 4. 两幢高层间距过低，采光影响较大作为投资的话，最后住户基本上都是早出晚归的，对于采光的规定未必很高并且我们在价格上拉开的差距比较大，采光不佳的几套总投入都比较小，相对来说还是合算的5. 你们楼盘绿化率太小了6. 楼盘保安措施如何安装一卡通门禁系统、可视对讲系统、电子保安监控系统，另有门卫、大堂保安7. 可否在房间内使用液化气？出于安全考虑，我们建议住户不要使用燃气，我们物业会提供订餐服务，室内的电热炉也安全清洁无污染但是在室内使用何种器具进行烹调还是住户的自由一、 建筑设施8、 电梯噪音与否影响居住？楼盘楼房电梯井设立一般都远离卧室，且电梯井由钢筋混凝土构成，隔音效果比砖墙好的多，故其上下运营不会对居民休息产生影响9、 电梯是什么型号，与否会太过于拥挤？电梯采用上海三菱的Hope系列，1000Kg载重由于我们这里房型较小，每户居住者大多是单人居住，最多也两人，因此电梯的人均使用率并不低，并且三梯十五户的占有率，比诸多小户型公寓都要好了10、 你们楼盘与否备有消防喷淋系统？如何设立的？每户内均有消防喷淋系统。

11、 你们楼盘每户的供电量为多少？5(20)A单相电表12、 窗户采用双层玻璃还是双层真空玻璃？双层中空玻璃13、 窗户仅有一小扇能打开，与否不利于通风？我们在设计之前作过市场调查，一般住宅窗户如果有三扇的话，绝大多数状况下也只打开其中一扇因此我们这样的安排还是合理的14、 你们楼盘公共照明设施是怎么样的？楼盘的道路上有路灯，电梯间有吸顶灯，走廊及楼梯里有延时开关控制的照明灯15、 大楼垃圾放在什么地方？怎么解决？大楼不设垃圾通道，物业集中解决16、 楼盘里与否设有卫星电视接受设备？无，由于根据政府规定内销房不容许安装卫星电视接受设备17、 你们楼盘空调位置有统一安排，会不会影响到别户人家？楼盘每幢房子外立面均设空调外机台，并配以百叶窗，设计时就考虑到不会影响到别户人家，也不会影响整个外立面的外观18、 别的楼盘时都是采用水泵了，为什么你们还在用水箱？用水泵固然更好，它也是将来的一种发展趋势，但事实上虽然用了水泵您饮用水也还是要买桶装水对不对？自来水只能用来洗洗衣服、洗洗菜，并且用了水泵供水不仅有水泵运营费，将来尚有一笔管理、维护费若干年后，水泵寿命到了还不是要业主再花钱买新的并且大楼用水由于楼层高，一般无法用水泵。

19、 楼盘的对讲门铃，保安系统坏了怎么办？楼盘这些门铃，保安设备目前诸多楼盘都在使用，在技术上已很成熟，故损坏率极小虽然坏了，一方面物业管理部门会立即进行维修，由于这些技术并不复杂；另一方面楼盘自身尚有24小时保安人员巡逻，因此安全性将不成问题20、 你们楼盘的变电箱在什么位置，会不会影响居民休息？变电箱在社区最北端，离大楼还是有一定距离，不会有影响二、 工程施工1、 施工单位是哪里？资质如何？2、 设计单位是哪个？3、 你们水管采用的是什么材料？若干年后会不会漏水？采用PP-R管材不会漏水，目前国家已明令严禁使用铸铁管，就是由于铸铁管时间长了会生锈、渗漏，而PP-R管材正好克服了这些缺陷，并且安装以便，价格实惠，管壁摩擦力小，不容易堵塞，将来万一堵塞，疏通也较以便4、 房屋顶层是平面设计，这样夏天会不会太热？房屋顶层设有架空隔热层多层铺设，绝不会感觉热5、 顶屋会不会渗水？屋顶顶面设散水坡及下水管道，再者我们的屋顶涉及楼板都是现浇构造，还要铺设防水层，故不会浮现渗水状况6、 可否打通室内墙壁？作为全装修房，我们不建议业主改动已经装修好的室内部分，如果必须改动，请和物业公司交涉7、 大楼门前人行道的绿化能否移走？目前工程部正在着手准备移动绿化的事宜，最后成果要视政府有关部门规划而定。

三、 周边环境及附属设施1、 你们楼盘周边有哪些大型商业和娱乐设施？2、 你们楼盘购物方不以便？3、 你们楼盘附近有哪些重点学校？4、 你们楼盘有无大型的综合性市级医院？（以上详见<环境、交通、规划、市政配套简介>）5、 你们楼盘到市区与否以便？6、 楼盘附近的厂房会不会有污染？楼盘边上的厂房所处地块已经被我们集团买下，现处在停工状态，不会产生任何污染，这些厂房从规划上来看将来都是要拆除的，是我们楼盘的二期工程，将要建造一幢7层左右的办公楼对毫无影响四、 市场1、 这房子与否会升值？我们楼盘升值是肯定的一方面我们楼盘性质是小户型商住两用的公寓，既可以住又可以挂牌注册公司，在收益渠道上具有灵活性另一方面这个工程是我们集团的一种形象工程，既然作为投资品种了，集团就明确一条：一定要给业主预留相称的利润空间大多数小户型公寓都会比周边住宅定价高出许多，而我们如果扣除装修成本的话，均价都和周边一般住宅差不多了甚至还低于世博花园等住宅因此我们的房子肯定会升值，您目前购买的话价格还是合算的，否则过不多久我们还要涨价呢2、 房地产市场已经到了一种较高点，与否该下跌了？房地产市场目前还没有下跌空间1、 土地供应量控制、土地资源稀缺、地价成本不断上升；2、 建筑容积率的控制：在2.5如下，比目前的大幅度下降；3、 市政配套和环境的大幅度改善；4、 外来资本的不断涌入。

5、 上海的经济高增长率、发展前景乐观3、 其她某些酒店公寓有游泳池、网球场、壁球馆等现代设施，甚至配有纯净水管，你们为什么没有这些设施？一方面我们楼盘属中小型规模，设有过多的娱乐设施会增长楼盘建设成本以及建筑密度另一方面，过多娱乐设施会增长物业管理费以及影响居住环境4、 业主购买后来，开发商与否提供包租服务？不提供包租服务，一般包租服务都是在一定年限内笼统提供一种比例，让您觉得回报率很高，因此可以承受较高的定价，说不定还觉得物有所值可是这只但是是开发商的一种价格方略，这房子主线就租不到这样高的价格，租金的差价是由开发商补贴的，但是这补贴的差额对于开发商人为拔高的售价来说就是九牛一毛了五、 法律问题1、 付定金与否可退？当客户付了定金后，我们房产商就不能将此房推出销售，因此客户是不能再退了2、 若定金不退，我要先看合同满意再付？可以，我们的合同是统一原则合同，同步向房产交易中心备案，是对双方都公平的3、 购买你处房子与否可迁入户口？我们这里是非居住物业，可以注册开办公司，但是不可以迁入户口4、 付了订金后，何时签约？付了定金后，一般在一周内签约5、 贷款如何来办理？贷款由客户提供有关资料，交付有关费用，我们代为办理。

6、 若贷款办不出，可否退房？如果是由于客户自身因素导致贷款办不出，可以退房，但客户必须承当房产商由此而导致的损失7、 我们动迁户可否用动迁支票？可以8、 如果届时交不了房怎么办？可否退房？如届时交不了房可按合同予以补偿，逾期达到60天，可以退房，不仅退房，还要补偿您利息和违约金（房价的4%9、 预售合同与否和装修合同分开？装修原则将作为预售合同的一部分，不分开签订这样避免后来发生纠纷互相扯皮，是开发商非常负责任的做法10、 与否可以自己找银行贷款可以，只要您可以保证房款准时足额达到开发商账户11、 小业主此后出租房屋与否要交高额的税如果您出租房屋签订合同后来去房地产交易中心登记备案的话，根据国家规定，缴纳33.6%左右的税额六、 价格1。