物业管理发展简介讲义.ppt

第十章第十章 物业管理发展简介物业管理发展简介【【教学目的要求教学目的要求】】了解国内外物业了解国内外物业管理发展状况，在学习和借鉴国外管理发展状况，在学习和借鉴国外先进物业管理经验和运作模式的基先进物业管理经验和运作模式的基础上，思考我国物业管理今后的改础上，思考我国物业管理今后的改进和发展方向进和发展方向 第一节第一节 香港物业管理香港物业管理 一、香港物业管理的发展历程一、香港物业管理的发展历程（一）（一）20世纪世纪40一一50年代二次世界大战后：没有年代二次世界大战后：没有物业管理物业管理 （二）（二）1953年，开发商成立具有规模及专业的物年，开发商成立具有规模及专业的物业管理公司提供系统的护卫、清洁、保养维修业管理公司提供系统的护卫、清洁、保养维修及管理服务及管理服务 三）（三）1973年开始，专业物业管理业已具雏形年开始，专业物业管理业已具雏形 （四）踏入（四）踏入20世纪世纪80年代，确立物业管理专业性年代，确立物业管理专业性 2021/9/182二、管理模式和社会地位二、管理模式和社会地位 （一）管理模式（一）管理模式1.以人为本的英式管理模式。

以人为本的英式管理模式2.美式管理模式美式管理模式3．专业化、制度化管理模式．专业化、制度化管理模式 2021/9/183（二）物业管理行业在香港的社会地位（二）物业管理行业在香港的社会地位 物业管理行业不仅是提供发展项目对业主的物业管理行业不仅是提供发展项目对业主的“售售后服务后服务”，良好的设施维修保养工作及环境管，良好的设施维修保养工作及环境管理对各小业主的物业也会发挥保值作用因此，理对各小业主的物业也会发挥保值作用因此，业主往往愿意购买有信誉及有规模的物业管理业主往往愿意购买有信誉及有规模的物业管理的发展项目的发展项目2021/9/184（三）香港物业管理行业的自律机制（三）香港物业管理行业的自律机制——香港物香港物业管理公司协会业管理公司协会（四）香港物业管理行业同内地的合作（四）香港物业管理行业同内地的合作（五）香港物业管理未来发展的前景（五）香港物业管理未来发展的前景2021/9/185三、香港物业管理的行业监管三、香港物业管理的行业监管（一）政府政策（一）政府政策（二）民政事务局（二）民政事务局（三）民政事务总署（三）民政事务总署（四）大厦公契指引（四）大厦公契指引（五）土地审裁处（五）土地审裁处（六）（六）《《房屋经理注册条例房屋经理注册条例》》（七）物业管理学会、协会（七）物业管理学会、协会2021/9/186四、香港的业主自治组织四、香港的业主自治组织目前香港的业主组织主要分为业主立案法团、业目前香港的业主组织主要分为业主立案法团、业主委员会及互助委员会。

主委员会及互助委员会 五、香港物业管理的分类管理五、香港物业管理的分类管理香港的物业可分为公共屋村、居屋苑、私人楼宇、香港的物业可分为公共屋村、居屋苑、私人楼宇、商业楼宇及临时房屋等商业楼宇及临时房屋等2021/9/187六、香港物业管理的招投标六、香港物业管理的招投标 （一）招标的规格（一）招标的规格（二）选择及监管承办商（二）选择及监管承办商（三）招标文件（三）招标文件 （四）收取标书（四）收取标书 （五）开标程序（五）开标程序（六）评定标书（六）评定标书2021/9/188（七）注意事项（七）注意事项 1．如何选择合适标书．如何选择合适标书 2.如何与中标者商讨合约内容如何与中标者商讨合约内容2021/9/189七、香港物业管理的企业营运七、香港物业管理的企业营运（一）香港物业管理企业的收入（一）香港物业管理企业的收入（二）香港物业管理公司的数量、所管理的面积（二）香港物业管理公司的数量、所管理的面积（三）专业化分包商的类型与物业管理公司的合（三）专业化分包商的类型与物业管理公司的合作模式及运作情况作模式及运作情况（四）物业管理收费类型与收费标准及如何厘定（四）物业管理收费类型与收费标准及如何厘定标准标准（五）管理费的财务管理及控制（五）管理费的财务管理及控制（六）管理费收取方式与欠费纠纷处理（六）管理费收取方式与欠费纠纷处理（七）物业管理保险安排（七）物业管理保险安排2021/9/1810八、香港物业管理的法制八、香港物业管理的法制• 香港物业管理中法制监督网络体系的建立，香港物业管理中法制监督网络体系的建立，主要依靠政府的力量，它的建立使香港物业管主要依靠政府的力量，它的建立使香港物业管理在组织形式和人员构成上具有了更高的社会理在组织形式和人员构成上具有了更高的社会地位和拥有更强的管理实力；在工作职权和法地位和拥有更强的管理实力；在工作职权和法制建设上具有更大的行政权力和法制权威；在制建设上具有更大的行政权力和法制权威；在业务范围和功能发挥上具有更广阔的领域和更业务范围和功能发挥上具有更广阔的领域和更高的工作效率。

高的工作效率• 1970年年6月当时香港的立法机关制定了月当时香港的立法机关制定了《《多多层建筑物（业主法团）条例）（亦即是现时层建筑物（业主法团）条例）（亦即是现时《《建筑物管理条例建筑物管理条例》》的前身）时，才有较具体的前身）时，才有较具体关于物业管理的法律条例关于物业管理的法律条例2021/9/1811九、香港业主的权利和义务九、香港业主的权利和义务1．业主的权利．业主的权利2．业主的义务和责任．业主的义务和责任3．约束业主使用楼宇的公契条款．约束业主使用楼宇的公契条款2021/9/1812第二节第二节 瑞典物业管理瑞典物业管理一、公房建设与物业管理一、公房建设与物业管理 瑞典的公房经营公司具有如下特点：瑞典的公房经营公司具有如下特点：①①新建单元式公房比例大、比较集中，维修点分布合理，新建单元式公房比例大、比较集中，维修点分布合理，能充分利用现代化手段管理房屋住户通知，维修能充分利用现代化手段管理房屋住户通知，维修车随叫随到车随叫随到②②公司与住户联合会经常保持联系，听取意见，改进服务，公司与住户联合会经常保持联系，听取意见，改进服务，同时定期谈判，制定合理租金标准，其租金一般比私人同时定期谈判，制定合理租金标准，其租金一般比私人出租房的低。

出租房的低③③努力美化住宅区环境，如增添绿地、花木、艺努力美化住宅区环境，如增添绿地、花木、艺术小品或公共活动场地等术小品或公共活动场地等④④为不同的住户提供不同的服务，如为老年人代为不同的住户提供不同的服务，如为老年人代购物品、医疗服务等通过不断改进管理工作，购物品、医疗服务等通过不断改进管理工作，提高服务质量，使所管公房质量越来越好，住提高服务质量，使所管公房质量越来越好，住房数量和住户越来越多房数量和住户越来越多2021/9/1814二、合作社住宅与物业管理二、合作社住宅与物业管理瑞典全国合作住宅的建设和物业管理主要由全国住房合作瑞典全国合作住宅的建设和物业管理主要由全国住房合作社联盟负责，该组织由数十个省、市级的住房合作协会社联盟负责，该组织由数十个省、市级的住房合作协会组成合作社会员迁人新居后，就选举他们所信任的人参加管理合作社会员迁人新居后，就选举他们所信任的人参加管理委员会，其中有一名委员由委员会，其中有一名委员由HSB协会指派熟悉业务有经协会指派熟悉业务有经验的人承担，以便与其他委员一起，有效地进行管理工验的人承担，以便与其他委员一起，有效地进行管理工作管理委员会的成员都是兼职的。

大的合作社（作管理委员会的成员都是兼职的大的合作社（50户户以上）有时雇佣一名专职管理员，维修工作由协会和住以上）有时雇佣一名专职管理员，维修工作由协会和住户分别承担，室内的一些设备维修由住户自己修理养护户分别承担，室内的一些设备维修由住户自己修理养护或委托协会维修，室外管理等比较复杂部件的维修由协或委托协会维修，室外管理等比较复杂部件的维修由协会负责此外，协会还为会员提供各种服务和咨询，开会负责此外，协会还为会员提供各种服务和咨询，开展各种技术培训，培养居民爱护住宅和环境的习惯展各种技术培训，培养居民爱护住宅和环境的习惯 2021/9/1815第三节第三节 新加坡的物业管理新加坡的物业管理一、新加坡物业管理特点概述一、新加坡物业管理特点概述1．房屋建设和物业管理的一体化．房屋建设和物业管理的一体化2．物业管理由政府主导，同时强调住户的积极．物业管理由政府主导，同时强调住户的积极参与参与3．强化法治管理．强化法治管理4．提供优质的保养与服务．提供优质的保养与服务5．创新、不断优化物业资产的观念．创新、不断优化物业资产的观念 2021/9/1816二、新加坡物业管理的相关法规二、新加坡物业管理的相关法规•主要相关法律有：主要相关法律有：《《地契分层法令地契分层法令》》、、《《建筑建筑物与一般不动产（维修和管理）法令物与一般不动产（维修和管理）法令》》。

2021/9/1817三、新加坡居住小区的物业管理三、新加坡居住小区的物业管理1．居住小区的管理服务内容．居住小区的管理服务内容•新加坡居住小区的物业管理范围很广，除购房新加坡居住小区的物业管理范围很广，除购房和转销直接放在建屋发展局申请外，其他业务和转销直接放在建屋发展局申请外，其他业务部在物业管理公司办理，其业务范围包括：房部在物业管理公司办理，其业务范围包括：房屋维修养护；商业房屋的租赁管理；出租住宅屋维修养护；商业房屋的租赁管理；出租住宅的租金缴纳与售房期款的收取；公共场所的出的租金缴纳与售房期款的收取；公共场所的出租服务及管理；居住小区内停车场的管理；居租服务及管理；居住小区内停车场的管理；居住小区的环境清洁、园艺绿化管理等此外，住小区的环境清洁、园艺绿化管理等此外，还负责介绍居民就业，配合治安部门搞好治安还负责介绍居民就业，配合治安部门搞好治安工作2021/9/1818（（1）对出售、出租的公共住宅内部装修的管理）对出售、出租的公共住宅内部装修的管理规定2）居住小区内公共设施的保养与提供的服务）居住小区内公共设施的保养与提供的服务•住宅楼的维修、电梯的保养与维修、户内水电住宅楼的维修、电梯的保养与维修、户内水电卫生设备的保养服务、公共电视天线、公共住卫生设备的保养服务、公共电视天线、公共住宅楼下旷地的管理、停车场的管理、垃圾的处宅楼下旷地的管理、停车场的管理、垃圾的处理理 2021/9/18192．物业管理经费的筹集．物业管理经费的筹集（（1）政府津贴。

政府津贴2）建屋发展局在售屋、再售屋及租屋的利润中留下一）建屋发展局在售屋、再售屋及租屋的利润中留下一笔费用，作为物业管理资金，保证管理正常进行笔费用，作为物业管理资金，保证管理正常进行3）管理费住宅区管理费用主要途径取之于业主租户，）管理费住宅区管理费用主要途径取之于业主租户，一般按单元收费，管理费由一般按单元收费，管理费由五个部分组成五个部分组成4）维康发展局下设的物业管理处（不指基层管理单位））维康发展局下设的物业管理处（不指基层管理单位）出租商业中心，商务的租金收入及服务收入出租商业中心，商务的租金收入及服务收入5）物业管理单位外发便民服务等收入物业管理单位外发便民服务等收入2021/9/1820管理费住宅区管理费用主要途径取之于业主租户，一管理费住宅区管理费用主要途径取之于业主租户，一般按单元收费，管理费一般由以下几个部分组成：般按单元收费，管理费一般由以下几个部分组成：①①聘用管理员工的薪金及福利补贴等，约占管理费总额聘用管理员工的薪金及福利补贴等，约占管理费总额的的25%——40%；；②②机电设备、消防系统的维修与保养；机电设备、消防系统的维修与保养；③③公共设施维修与保养；公共设施维修与保养；④④住宅区内清洁、保安及庭院绿化管理；住宅区内清洁、保安及庭院绿化管理；⑤⑤公共部位电、水费、办公用品费等杂费。

公共部位电、水费、办公用品费等杂费2021/9/1821第四节第四节 发展中的我国物业管理发展中的我国物业管理一、我国物业管理的发展阶段一、我国物业管理的发展阶段 我国物业管理的发展经历了三个阶段：我国物业管理的发展经历了三个阶段： 萌芽阶段萌芽阶段——探索阶段探索阶段——蓬勃发展阶段蓬勃发展阶段 1．萌芽阶段．萌芽阶段(1981年以前年以前)•这一阶段物业管理的特点是内容单一，主要是对房产的这一阶段物业管理的特点是内容单一，主要是对房产的维修，实行的是行政性、福利型管理体制，所有公房都维修，实行的是行政性、福利型管理体制，所有公房都统一由城市房管部门管理或单位自己管理，私房才由自统一由城市房管部门管理或单位自己管理，私房才由自己管理2021/9/18222 2．探索阶段．探索阶段( (从从19811981年起到南巡讲话之前年起到南巡讲话之前) )•深圳、广州等地开始学习和借鉴国外和港澳地区物业管深圳、广州等地开始学习和借鉴国外和港澳地区物业管理的先进经验，并大胆地进行实践，从实践中探索出一理的先进经验，并大胆地进行实践，从实践中探索出一条经营型、综合性物业管理的新路子。

条经营型、综合性物业管理的新路子•1981年，以管理商品房为主的独家经营、自负盈亏的专年，以管理商品房为主的独家经营、自负盈亏的专业性管理企业业性管理企业——深圳市物业管理公司宣告成立以后，深圳市物业管理公司宣告成立以后，在广州、常州、营口、沈阳、大连、上海、北京、大同在广州、常州、营口、沈阳、大连、上海、北京、大同等城市先后出现了一批物业管理公司或机构他们对住等城市先后出现了一批物业管理公司或机构他们对住宅小区、商厦、写字楼、别墅等物业管理、物业经营、宅小区、商厦、写字楼、别墅等物业管理、物业经营、售后服务和租金等方面的管理进行了大胆的、有益的探售后服务和租金等方面的管理进行了大胆的、有益的探索与实践索与实践2021/9/18233.3.蓬勃发展阶段（南巡话以后）蓬勃发展阶段（南巡话以后）•房地产业的迅速发展，带动了物业管理发展的房地产业的迅速发展，带动了物业管理发展的新高潮香港房地产服务公司纷纷进军内地，新高潮香港房地产服务公司纷纷进军内地，内地涌现了大量的物业管理公司国家和一些内地涌现了大量的物业管理公司国家和一些地方还相继出台了一些法规、制度和管理办法，地方还相继出台了一些法规、制度和管理办法，以支持物业管理的发展。

以支持物业管理的发展•一些规定和条例的颁布、实施，以及深圳、海一些规定和条例的颁布、实施，以及深圳、海南、上海、广州等城市物业管理协会的成立，南、上海、广州等城市物业管理协会的成立，标志着我国的物业管理体制已进人大发展阶段，标志着我国的物业管理体制已进人大发展阶段，物业管理日趋成熟物业管理日趋成熟在福建，政府也出台了一系列物业管理方面的规章制度，在福建，政府也出台了一系列物业管理方面的规章制度，如：如：2003年年9月月3日福建省人民政府印发日福建省人民政府印发“福建省物业福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法”、、2003年年12月月29日福建省物价局、福建省建设厅出台日福建省物价局、福建省建设厅出台“关于物业服务收费有关问题的通知关于物业服务收费有关问题的通知”、、2004年年5月月17日日福建省建设厅关于转发建设部福建省建设厅关于转发建设部《《物业管理企业资质管理物业管理企业资质管理办法办法》》的通知、随后出台的通知、随后出台“物业管理企业资质行政许可物业管理企业资质行政许可办理指南办理指南”、、2004年出台年出台《《福建省物业管理招标投标暂福建省物业管理招标投标暂行办法行办法》》，从，从2005年年1月月1日起施行。

日起施行2021/9/1825（二）我国物业管理现状由于我国的物业管理尽管起步较晚，缺乏经验，在实由于我国的物业管理尽管起步较晚，缺乏经验，在实践中不可避免的要存在一些问题这些问题是：践中不可避免的要存在一些问题这些问题是：1．发展不平衡．发展不平衡2．认识不清．认识不清3．法制不健全．法制不健全4．建管相脱节．建管相脱节5. 自身素质低自身素质低6．管理水平低．管理水平低2021/9/18261．发展不平衡．发展不平衡 从全国的整体上来看，呈现出南方好于北方，东部好于从全国的整体上来看，呈现出南方好于北方，东部好于西部，沿海好于内地的发展不平衡状态西部，沿海好于内地的发展不平衡状态 2．认识不清．认识不清 对于什么是物业管理，物业管理包括哪些内容，物业管对于什么是物业管理，物业管理包括哪些内容，物业管理与房地产行政管理有什么关系，物业管理公司与业主、理与房地产行政管理有什么关系，物业管理公司与业主、使用人的关系如何，物业管理公司与政府的关系如何等使用人的关系如何，物业管理公司与政府的关系如何等问题，不仅在实业界，就是在理论界也没有一个明确、问题，不仅在实业界，就是在理论界也没有一个明确、一致的看法。

一致的看法2021/9/1827 3．法制不健全．法制不健全•虽然国家已颁布了不少有关房地产方面的法律法规，虽然国家已颁布了不少有关房地产方面的法律法规，但仍有许多配套的法规尚未出台，如但仍有许多配套的法规尚未出台，如《《物业产权产物业产权产籍管理籍管理》》、、《《物业经营管理物业经营管理》》、、《《物业价格管理物业价格管理》》、、《《物业管理服务收费标准物业管理服务收费标准》》、、《《物业管理企业资格物业管理企业资格审批与管理办法审批与管理办法》》等此外，由于各地区物业管理等此外，由于各地区物业管理公司的制度建设滞后公司的制度建设滞后 4．建管相脱节．建管相脱节•物业的建设者对建成后的物业不进行管理，而物业物业的建设者对建成后的物业不进行管理，而物业的管理者又不参与物业的建设过程，从而使商品房的管理者又不参与物业的建设过程，从而使商品房销售产生了困难，也使物业售后维修与服务难以启销售产生了困难，也使物业售后维修与服务难以启动，甚至造成一些物业没人维护、保养等现象动，甚至造成一些物业没人维护、保养等现象。

2021/9/18285.自身素质低自身素质低•由于我国的物业管理工作刚刚起步，再加上许多物业管由于我国的物业管理工作刚刚起步，再加上许多物业管理公司不注重职工队伍建设，所以，从目前的实际情况理公司不注重职工队伍建设，所以，从目前的实际情况来看，普遍存在职工素质低的问题，这主要表现在职工来看，普遍存在职工素质低的问题，这主要表现在职工的业务素质低，尤其是专业技术水平低，服务意识淡薄，的业务素质低，尤其是专业技术水平低，服务意识淡薄，工作不规范同时还表现在职工的职业道德也较差，有工作不规范同时还表现在职工的职业道德也较差，有待于今后的提高待于今后的提高6．管理水平低．管理水平低•物业管理工作是一个专业性很强的服务性活动，而且是物业管理工作是一个专业性很强的服务性活动，而且是人民生活水平的不断提高，对物业管理质量的要求越来人民生活水平的不断提高，对物业管理质量的要求越来越高的需要然而，由于人们认识不清，观念落后，使越高的需要然而，由于人们认识不清，观念落后，使旧的管理体制在一定程度上仍起作用，再加上从业人员旧的管理体制在一定程度上仍起作用，再加上从业人员素质低，因而，就使得物业管理水平普遍较低，这与现素质低，因而，就使得物业管理水平普遍较低，这与现代物业管理行为法制化、管理方法现代化的要求相去甚代物业管理行为法制化、管理方法现代化的要求相去甚远。

远2021/9/1829（三）物业管理的发展（三）物业管理的发展•总的发展目标是实现物业管理的社会化、专业化、总的发展目标是实现物业管理的社会化、专业化、企业化•要想实现上述总目标，今后就要着重抓好以下几件要想实现上述总目标，今后就要着重抓好以下几件大事：大事：1.强化宣传效应强化宣传效应2.健全法律法规健全法律法规3.强化人员培训强化人员培训4.深化体制改革深化体制改革5.引入竞争机制引入竞争机制2021/9/1830。