2022年合肥市物业专项维修资金使用管理规程.doc

合肥市物业专项维修资金使用治理规程（试行）第一章 总则第一条 为使我市物业专项维修资金（以下简称维修资金）使用治理标准化、程序化、科学化，维护业主的合法权益，依照《安徽省物业治理条例》、《安徽省物业专项维修资金治理暂行方法》、《合肥市物业专项维修资金治理暂行规定》，结合本市实际,制定本规程第二条 本规程适用于本市市区范围内维修资金的使用治理和监视第三条 市房地产治理局是本市维修资金的主管部门市物业专项维修资金治理中心详细施行本市市区维修资金的治理工作第二章 使用范围和保修期第四条 维修资金是专项用于物业保修期满后共用部位、共用设备设备因自然损坏或不可抗力缘故毁损而进展的大中修和更新、改造的资金物业共用部位是指一幢房屋主体承重构造部位（包括根底、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、内天井、地面架空层、走廊通道、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、分线间、电梯机房以及功能上为整幢建筑效劳的其他部位等共用设备设备是指物业治理区域内，建立费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、照明、单元防盗门、锅炉、电梯、天线、避雷设备、消防设备、平安监控设备、中央空调、通道、小区大门、电动门及道闸、围墙及护栏、小区内的道路、路灯、绿地、园林小品、沟渠、池塘、化粪池、垃圾箱（房）、露天广场、非运营性车场车库、公益性文体设备和共用设备设备使用的房屋等。

不包括物业治理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供气、供热、供电、通讯、广播电视等专业部门负责治理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通讯管线、有线电视线路等设备设备第五条 以下费用从维修资金中列支：（一）前期勘察、鉴定等有关费用二）维修工程费用三）工程招标、监理费用四）工程预决算审核费用五）维修和更新、改造工程的其他费用因工程施工不可防止造成业主房屋自用部位、设备设备损坏的应当修复或者给予合理补偿，费用计入大中修、更新改造本钱第六条 以下费用不得从维修资金中列支：（一）物业共用部位、共用设备设备的日常运转、维护费用，包括日常绿化养护、水箱清洗等，已施行物业治理的物业治理区域由物业效劳企业从业主交存的物业效劳费中支出；未施行物业治理的物业治理区域由相关业主自行承担二）物业在保修期限内发生质量咨询题需要维修的费用，由开发建立单位承担三）物业治理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设备设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担四）物业共用部位、共用设备设备属人为损坏的，其维修费用由责任人承担五）用于运营或出租的共用部位、共用设备设备的维修费用从其运营收入和租金中支出，不得用维修资金支付。

六）屋顶等共用部位为部分业主依照合同商定单独使用的，其维修和更新、改造费用由受益业主自行承担，不得从维修资金中列支第七条 物业共用部位、共用设备设备保修期限应按照《建立工程质量治理条例》、《房屋建筑工程质量保修方法》、《商品房销售治理方法》等规定，其最低保修期限为：（一）根底设备工程、房屋建筑的地基根底工程和主体构造工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、屋面和外墙面的防渗漏，为5年三）供热、供冷系统，为2个采暖期、供冷期四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年其他工程的保修期限按开发建立单位与用户的商定第三章 费用分摊第八条 物业大中修和更新、改造的费用按以下规定分摊：（一）属于两个或两个以上物业治理区域共用设备设备的大中修和更新、改造费用，由各物业治理区域全体业主按照拥有物业建筑面积的比例分摊二）属于物业治理区域内全体业主共用设备设备的大中修和更新、改造费用，由全体业主按照拥有物业建筑面积的比例分摊三）属于两幢或两幢以上房屋业主使用的共用设备设备的大中修和更新、改造费用，由各幢房屋内的全体业主按照拥有物业建筑面积的比例分摊四）属于单幢房屋业主使用的共用部位、共用设备设备的大中修和更新、改造费用，由该幢物业全体业主按照拥有物业建筑面积的比例分摊。

五）一幢房屋内，专属于两个或两个以上单元业主使用的共用部位、共用设备设备的大中修和更新、改造费用，由各单元全体业主按照拥有物业建筑面积的比例分摊六）一幢房屋内，专属于一个单元业主使用的共用部位、共用设备设备大中修和更新、改造费用，由该单元门内全体业主按照拥有物业建筑面积的比例分摊第九条 物业共用部位、共用设备设备大中修和更新、改造时未出售的物业，建立单位应按照物业建筑面积分摊维修费用第十条 物业共用部位、共用设备设备大中修和更新、改造时，未缴维修资金的业主按其物业建筑面积比例分摊实际费用第四章 使用条件第十一条 维修资金使用应具备的以下条件：（一）物业共用部位、共用设备设备保修期届满后二）维修资金足额交存，物业大中修和更新、改造工程符合维修资金使用范围的；或者物业大中修和更新、改造工程符合维修资金使用范围，且有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致且将维修资金应分摊额存入市维修资金专户三）维修资金使用方案（维修工程是共用屋面或共用墙体渗漏的除外）须经使用范围专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意第十二条 到达续交条件没有续交维修资金的物业不得使用维修资金。

第五章 资金使用第十三条 物业共用部位、共用设备设备大中修和更新、改造的查勘鉴定应恪守《安徽省物业专项维修资金治理暂行方法》、《合肥市物业专项维修资金治理暂行规定》和国家相关技术标准等国家相关技术标准和标准未规定的，业主大会及相关业主应坚持“平安、合理、经济、有用”的原则依法做出决定，确保居住平安第十四条 施行物业治理，业主大会已成立的，共用部位、共用设备设备的大中修和更新、改造由业主委员会或被委托的物业效劳企业组织施行施行物业治理，业主大会未成立的，物业共用部位、共用设备设备的大中修和更新、改造由物业效劳企业参照本规程第十六条规定的程序组织施行未施行物业治理，业主大会未成立的物业，物业共用部位、共用设备设备的大中修和更新、改造由物业所在区域街道办事处（乡镇人民政府）参照本规程第十六条规定的程序组织相关业主施行第十五条 物业共用部位、共用设备设备的大中修和更新、改造工程是共用屋面渗漏或者是共用墙体渗漏的，维修资金使用前，业主委员会、物业效劳企业或者街道办事处（乡镇人民政府）在物业维修相关区域公示不得少于7天，公示期间，维修资金使用范围专有部分占相关建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上的业主未提出异议的，维修资金使用方案通过公示。

除前款规定以外，维修资金使用方案须在物业维修相关区域内公示5日后，经维修资金使用范围专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意第十六条 维修资金的使用按以下程序办理：（一） 方案制定 1、施行物业治理，业主大会已成立的，业主委员会或由其委托的物业效劳企业于每年第四季度对治理区域物业共用部位、共用设备设备施行查勘，明确维修范围房屋主体承重构造部位以及共用屋面、共用墙体渗漏的大中修和更新、改造工程的查勘应由房屋平安鉴定部门出具查勘鉴定结论电梯等特种设备的大中修和更新、改造工程的查勘应由特种设备检验检测机构出具检验检测结果、鉴定结论2、符合维修资金使用范围和标准的大中修和更新、改造工程，业主委员会或由其委托的物业效劳企业编制维修资金使用工程预算（包括前期勘察鉴定等有关费用、维修工程费用、预决算审核费用、工程招标监理费用以及其他费用等），制定《维修资金使用方案》（见附件1）及《维修资金使用方案业主表决确认明细表》（见附件2），使用方案内容应包括工程名称、施行范围、预算金额、分摊范围及面积、工程组织施行或被委托单位、施工单位选择方式、施工治理、工程验收、资金决算方式、施行时间、相关商定等内容，在物业治理区域内（单元门及住宅区入口处）公示后，方可由业主大会或者业主进展表决。

业主委员会或物业效劳企业无维修资金使用工程预算编制条件的，可委托经市物业专项维修资金治理中心确认的社会中介机构编制二）业主表决施行物业治理，业主大会已成立的，对全体业主共用部位、共用设备设备进展大中修和更新、改造的，业主大会对《维修资金使用方案》审查决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并在《维修资金使用方案业主表决确认明细表》签字确认；对部分业主共用部位、共用设备设备进展大中修和更新、改造的，《维修资金使用方案》须经使用范围内专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在《维修资金使用方案业主表决确认明细表》签字确认，并在物业治理区域内（单元门及住宅区入口处）公示表决结果（公示内容见附件3）《维修资金使用方案》表决通过并在物业治理区域内公示后，业主委员会或被委托的物业效劳企业应组织维修资金账户余额缺乏分摊维修费用的业主补交维修资金，并存入市维修资金专户三）工程申报业主委员会或被委托的物业效劳企业登陆合肥市物业专项维修资金业主委员会治理信息系统，录入维修工程预算申报相关数据信息（数据填写方式和说明见附件11），生成《物业专项维修资金使用预算申报表》（见附件4）上报市物业专项维修资金治理中心，并提交以下书面材料：1、维修工程查勘鉴定报告。

2、维修工程预算报告3、维修资金使用方案4、维修资金使用方案业主表决确认明细表5、维修资金使用方案业主表决确认情况公示材料6、其他需要提供的材料业主委员会或被委托的物业效劳企业可通过合肥市物业专项维修资金业主委员会治理信息系统及时理解市物业专项维修资金治理中心对维修工程的审核过程及结果四）工程施行 1、市物业专项维修资金治理中心核准后，业主委员会或被委托的物业效劳企业应按物业大中修、更新、改造工程工程预算金额通过招投标或其他方式确定相应资质的施工单位，并能够委托具有相应资质的监理单位施行监理除业主大会决定不公开招标外，预算5万元以上的工程应填写《合肥市物业专项维修资金使用工程工程招标备案表》（见附件5），委托合肥招标投标中心组织公开招标；预算5万元(含5万元)以下的工程能够由业主委员会或被委托的物业效劳企业指定的专业单位组织施工，并签订维修合同，明确合同价款、工程质量、进度(工期)、保修期、支付方式（施工及供货单位开户银行、账号）、质量保证金等内容2、维修合同签订后，业主委员会或被委托的物业效劳企业应登陆合肥市物业专项维修资金业主委员会治理信息系统申报维修资金拨付，并提交市物业专项维修资金治理中心《物业专项维修资金支用拨付申请书》（见附件6），初次拨付申请还须提交《维修合同》。

市物业专项维修资金治理中心审核同意后，按工程进度预拨所需资金的70%，初次拨付额不得超过所需资金的30%，由市财政国库支付中心直截了当支付给物业大中修、更新、改造工程的商品及劳务供给单位电梯等特种设备大中修和更新、改造前应按国家有关规定书面告知市质量技术监视治理部门后方可施行及拨付资金维修工程的前期勘察鉴定费用、预决算审核费用、工程招标监理费用以及其他费用等原则于工程竣工决算审核后凭发票由市财政国库支付中心一次性支付给劳务供给单位；维修工程属于一次性物资类购置，没有设备安装等其他费用的，实际价款未超出预算，货到经历收合格后，凭发票由市财政国库支付中心一次性支付给商品供给单位3、施工单位不得擅自变更工程设计要求、工程方案，对施工单位依照施工现场。