山东乳山市住宅-商业-酒店调研报.ppt

乳山市住宅、商业、酒店调研报告乳山市住宅、商业、酒店调研报告北京青腾•卡帕国际乳山项目组 调研总论调研总论调研背景调研目的调研方案设计 第一部分第一部分 乳山市房地产调研乳山市房地产调研第一章 乳山市房地产调研总论第二章 银滩区板块分析第三章 乳山区板块分析 第二部分第二部分 乳山市商业调研乳山市商业调研 第三部分第三部分 乳山市酒店调研乳山市酒店调研 第四部分第四部分 产品建议产品建议 目录目录 调研总论----委托方：山东欣业联公司                北京青腾地产经纪公司•卡帕国际投资顾问公司受之重托，对贵公司位于银滩区地 块项目,进行前期市场调研我公司秉承科学、客观、认真的态度，对乳山市银滩区、 乳山区的房地产项目进行了详细的调研，获得第一手资讯，取得大量数据、资料和图     片，以此为基础，我们通过类比、累计、加权和专业的分析，从而指导未来地块的产品 规划以及策略的制定 调研背景调研背景调研背景调研背景Ø地块紧邻潮汐湖，距离海边沙滩约有2-3公里Ø针对该地块的土地开发对乳山市的房地产现状进行实地的调研考察，希望实现利润的最大化。

 研究银滩区、乳山区房地产项目、商业、酒店的基本状况Ø 该地区房地产供需关系的状况Ø 该地区房地产项目的竞争状况Ø 该地区房地产的产品发展状况Ø 该地区房地产项目的市场运作特点 从中寻求市场的切入点、差异点、突破点；为该地区市民提供更具生命力的产品，丰富该地区房地产市场，提升人们生活质量调研目的调研目的Ø研究区域：银滩区、乳山区Ø方案设计：① 研究方法：定量、定性研究② 调查方法：现场调查 、网络搜集、人员访谈、交叉调查③ 调查项目选定标准：ü 具有重要影响力的项目ü 处于相似区域特点的项目ü 具备相应地块特点的项目ü 在建项目和待建项目调研方案设计调研方案设计第一部分第一部分 乳山市房地产调研乳山市房地产调研第一章第一章 乳山市房地产调研总论乳山市房地产调研总论乳山市地处胶东半岛的中心地带，是连接青岛、烟台、威海三市的中间枢纽；随着轻轨规划及胶东半岛一个小时经济圈的形成，乳山市的经济必将迎来新的契机，同时其房地产发展也将会有进一步的发展乳山位置介绍乳山位置介绍区域分布区域分布乳山区是乳山市的老城区，有多年的发展历史，房地产及商业等有着较为完整的规划，对本案的运作起到很重要的参考作用，因此乳山区也是本次调研的重点区域之一。

乳山区乳山区银滩区银滩区本次调研以银滩区和乳山区为调研区域，其中以银滩区为重点进行分析银滩规划银滩规划银滩区随着银滩AAAA级旅游度假区的规划，近两年其房地产的发展十分迅速，成为乳山市的新城区且由于本案就处于银滩区规划范围内，因此银滩区的调研是我们的重点板块区域项目数主要项目数开发土地面积 总套数银滩区37个10约550.89万㎡约88611套乳山区7个2约65.25万㎡ 约3464套总计44个12约609.84万㎡约91870套房地产总体概述房地产总体概述根据调研项目统计，银滩区开发项目及总开发面积远远高于乳山区，说明银滩区是乳山市房地产发展的热点区域在售项目量体比较在售项目量体比较银滩区项目银滩区项目乳山区项目乳山区项目从项目总占地面积对比看，银滩区大部分的盘都在10万㎡以上，20万㎡以上的盘也有11个，而乳山区盘量少，占地面积最大的刚超过15万，可见乳山市的房地产发展重心在银滩板块区域项目数量主要项目银滩区37个海岸明珠、海林.海岸豪庭、海韵阳光花园、宏泰阳光花园、浪花别墅、青银银海园、怡和山水人家、益天花园、中房蔚蓝海岸、望海山庄乳山区7个罗马阳光花园、西馨苑重点项目重点项目我们根据项目的户型特点、位置以及其代表性选出了部分代表性项目作为我们的重点研究对象。

乳山区乳山区银滩区银滩区所有项目容积比较所有项目容积比较从项目整体容积率对比看，银滩区大部分的盘都在0.76左右，达到和超过1的项目仅有3个，但最高值则为1.49，为乳山区域容积最高值，而乳山区虽然盘量少，容积率普遍都在0.98左右，最高为1.1，可见乳山市的银滩区发展趋势趋向于人性化的生态居住银滩区项目银滩区项目乳山区项目乳山区项目0.760.760.980.98乳山市房产产品形态乳山市房产产品形态产品形态套数多层83202(其中乳山区为3464)小高层4022高层2085酒店公寓2252别墅514总计92075Ø乳山市房地产的产品形态相对单一多层占了90%多的比例小高层、多层、别墅等其他形态的配比相对较低Ø乳山区产品更为单一，100%的在销项目均为多层乳山市价格分布乳山市价格分布Ø银滩区的均价要高于乳山区均价，造成本地的中低收入人群在银滩区的购买比例减少；Ø备注：此均价是以多层均价为准进行比较；乳山市客群分析乳山市客群分析项目区域项目区域购买客群购买客群购买目的购买目的客群分布客群分布银滩区乳山区Ø几乎都是外地客群Ø本地客群仅占1-2%Ø本地客群约占90%Ø外地客群约占10%Ø第二居所使用；Ø投资、度假为主要的目的，在一定侧程度上二者兼有；Ø第一居所使用；Ø安家位主要目的，配套齐全、交通便利及价格是主要因素Ø北京、天津、山西约占50%；内蒙、河北、东北、济南约占30%；韩国、青岛、上海、河南等约占10%；本地人约占10%。

Ø本地人约占90%，其中工业区内的韩国人以及其他投资人士也占有一定比例乳山市客群分析乳山市客群分析Ø目前乳山市的购房人群分为3部分：1、乳山本地客群；2、各开发区企业客群；3、外来投资或度假的客群Ø从地理位置看，本案与金岭工业园区相邻最近，同时金岭工业园区的经营运作最好，因此此次报告对该工业园区进行了重点研究，判断该园区企业人员是否可以成为我们项目的客群金岭工业园区客群分析金岭工业园区客群分析Ø金岭工业园位于乳山市城南，在去往银滩的主干道世纪大道沿线Ø该园区为乳山市各工业园区经营状况最好的工业园区，入住企业最多，共有150家企业，其中外资企业为38家，以韩资和日资居多(规划了韩美工业区)，占25%；内资为为112家，占75%，以山东的企业为主，另外还包括个别江浙等地企业Ø工业园内的企业主要以生产制造业为主，其中服装加工有12家，食品加工业有7家，另外五金、建材加工业也占了很大的比例Ø从内外资的注册资本看，大部分的企业注册资金在300-400万人民币之间，企业也具备相当一定的实力与规模Ø工业园区的大部分企业的高管人群的收入都不低，据了解大都在7000元以上，着说明他们有很强的购买能力。

金岭工业园区客群分析金岭工业园区客群分析金岭工业园区客群分析金岭工业园区客群分析金岭工业园区客群内资企业高管韩国人为代表的外资高管购房为第二居所，多用于投资，看重其投资潜力主要为了在中国的第一居所，注重社区品质及产品规划是否符合其习惯达成购房Ø这群人现在的分布：乳山区的高档社区(世纪花园、幸福花园、罗马阳光花园等)已购买了第一居所，或部分(韩国人)租住高档社区；Ø案例：罗马阳光花园和银滩的韩国名苑和宏泰阳光花园均是从规划上考虑到了韩国人的习惯，因此才会有众多韩国人在上述社区内购房Ø由此可见金岭工业内会有一部分客群对我们项目有支持作用乳山、蓬莱、石岛对比乳山、蓬莱、石岛对比分类\区域乳山(银滩)蓬莱石岛总量非常大较小适中，未来规划很多价格均价2500-2700元/㎡均价2300-2500元/㎡均价2500元/㎡产品多层为主,小高层、别墅作为补充多层、小高层为主多层、小高层为主、别墅、公寓很少客群外地客群占到90%左右外地约占到50%外地客群约占70%Ø乳山银滩区的房地产总供应量很大，比相似城市蓬莱、石岛要大很多Ø从价格来看，乳山价格最高，已经超出了其他两个旅游规划较完善的城市第二章第二章 银滩区房地产调研银滩区房地产调研 银滩区房地产项目分析海尚海蓝湖观海苑福台观海苑★★★★海林海岸豪庭海林阅海园★★★四季花园望海山庄★★银海花园珍珠湾花园★悦海嘉园大公海岸青银银海园万鑫阳光巴厘中房蔚蓝海岸金长城中豪庭海苑海都花苑海岸明珠山水人家益天花园海翔花园东方夏威夷银滩假日将军滨海花园海韵阳光花园如意花园海景御花园明珠海苑浪花别墅宏泰阳光花园山水花都韩国名苑海之缘海之韵龙海丽都本本案案银港花园平远国际城银滩区项目分布图银滩区项目分布图产品形态产品形态板块区域产品形态套数银滩区多层79738小高层4022高层2085酒店公寓2252别墅514总计88611按总套数计算，多层的产品占到总量的90%，是银滩区目前最主要的产品形态；其他项目除去别墅外占比相对平均，在较新的项目中，这些产品都有占有不同比例的规划。

户型配比户型配比居室/面积面积段(㎡)主力面积段(㎡)一居室21-8040-70二居室55-11980-100三居室100-200100-120四居室120-140120-140Ø从户型配比图来看，一居室和两居室为主力户型，共占85.6%，三居室占到13.6%，四居室更是少之又少在银滩区房价逐渐增加的同时，户型规划趋向于小户型，保证低总价的需求Ø100㎡以下的户型居多，并且销售状况也较为良好银滩别墅分析银滩别墅分析类型面积段(㎡)主力面积段(㎡)独栋250-350250-300双拼180-361200-300四联排150-250150-250叠拼100-250140-210Ø从别墅户型配比图来看，双拼和独栋的别墅占比最大，叠拼相对较少Ø从整体销售来看，大面积高总价的别墅相对难卖，反而有些小面积的叠拼别墅销售状况较好，如中房蔚蓝海岸均价比较均价比较均价：2534元Ø银滩区住宅均价为2534元/㎡Ø从图看出在银滩区管委会附近的项目价格最高，均价为2730元；原因是周边福如东海文化园、赛车场、高尔夫的规划增加了区域项目的卖点Ø距离海阳所镇和银滩第一批项目由于位置稍偏并且尾房较多，因此其价格较低，均价2399元原因是周边尾房较多。

海阳所镇及银滩第一批海阳所镇及银滩第一批项目，均价：项目，均价：23992399元元管委会附近项目，管委会附近项目，均价：均价：27302730元元远离管委会远离管委会项目，均价：项目，均价：24062406元元小高层价格小高层价格Ø从图中几个项目比较小高层的均价为3988元/㎡；Ø小高层与多层的价差平均在1100元左右，同时最高的益天花园达到5100元/㎡，皆因其楼层观景效果好，许多项目在8层以上价格迅速飞升，甚至有些在5层开始就提升价格公寓价格公寓价格Ø从图中几个项目比较小高层得出银滩区公寓价格为4693元/㎡；Ø宏泰阳光花园价格最高，达到7320元/㎡，原因：该公寓为精装修，家电、家具齐全，购买即可入住，因此其价位最高Ø与多层价差比较，价差根据社区的档次不同，价差不等，宏泰阳光价差最大达到4760元/㎡商业价格商业价格Ø海阳所镇的商业价格在4500元/㎡；而银滩管委会附近的商业价格平均为9075元/㎡Ø市政位置及旅游项目的规划对周边项目价格拉动巨大别墅价格别墅价格4777元Ø银滩区别墅均价为4777元/㎡Ø在银滩区管委会附近的别墅价格相对较高，大都在6000元/㎡以上Ø浪花别墅规划的品质最高，平均价格在9376元/㎡ 。

多层全海景价差多层全海景价差450元Ø多层全海景的平均价差为450元小高层全海景价差小高层全海景价差667元Ø小高层全海景的平均价差为667元别墅全海景价差别墅全海景价差788元Ø别墅全海景的平均价差为667元多层部分海景价差多层部分海景价差238元Ø多层部分海景的平均价差为238元Ø由于别墅、小高层可参考项目较少，故未进行比较普通住宅总价分析普通住宅总价分析面积(㎡)单价销售状况总价（元）备注40—702500元／㎡-3000元／㎡85%小于20万总价在30万以下，除去个别户型差的楼层(如阁楼、不带花园的一层)销售困难外，其他户型几乎不存在销售阻力70—10085%20万—30万100—13050%30万-40万虽然大多数客群的收入不错，但作为第二居所而投入相对高一些资金，自动消除了一部分客群130以上30%40万以上40万以上的投入显然不是外地大众的投资或度假人士所愿意接受的别墅总价分析别墅总价分析总价（元）单价销售状况面积备注50-100万单价差异较大，从2600元-1.2万元不等100%主要是150-200㎡之间的四联或叠拼别墅几点原因：1、总价低2、别墅产品比例偏小；因此销售较好。

100-15090%以180-250㎡的双拼别墅为主150-200万80%以180-250㎡的双拼和250-300㎡的独栋为主该价位段是众多高消费群体还能接受的总价，因此销售也不错200-30060%浪花双拼别墅为特例价格在200万元以上，面积为250㎡左右200万的价位相对来说较高，有一定比例的高档消费群体能接受此心里预期200-30030%浪花别墅276.45㎡的独栋别墅300万价位太高，像浪花别墅这样高品质的社区项目在这类产品也销售不畅产品规划产品规划Ø建筑形态：建筑形态：以多层为主，别墅、小高层为辅，高层、酒店公寓也逐渐出现Ø总体规划：总体规划：社区整体规划均考虑看海景为主，一般靠海边的项目规划为前两排为别墅、中间为多层(5、6层)、最后为小高层的格局，充分保证了各类产品看海的可能性；Ø户型面积：户型面积：100㎡以下的一居室和两居室为主，100-120㎡的三居作为补充，四居室几乎没有Ø层高：2.8-2.85米Ø基础参数：基础参数：容积率平均为0.76，绿化率大都在45%左右，楼间距最小也达到28米，甚至能达到50米；Ø新增卖点：新增卖点：新楼盘多舍弃一层为车库和储藏室的传统设计，增加了一层的免费花园，增加了一层户型溢价卖点，彻底改变了原来一层户型难以销售的现状，使其成为畅销户型。

观景规划观景规划Ø面宽加大，保证充分享受海景面宽加大，保证充分享受海景为了做到更好的观景效果，海景房的面宽明显加大，面宽大都在4-5m之间，最大的面宽向海林海岸豪庭达到5.5m，别墅的面宽独栋有些为10m，双拼或联排的达到6mØ观海特色设计，增加观海情趣观海特色设计，增加观海情趣ü益天花园：卧室设有侧扇弧形观海阳台，配合正面客厅观海阳台，视野更开阔ü海林海岸豪庭：连体正侧观景走廊，增强户型浪漫风情，尽享美好海景假日建筑与立面建筑与立面Ø立面风格：立面风格：大多数项目的外立面均为色彩鲜艳、调性明朗、极具现代感的立面风格；Ø立面用材：立面用材：稍早一些的社区立面多采用乳胶漆涂料装饰；现在的社区立面多是低层为面砖或人造石，高层为乳胶漆涂料的搭配使用Ø建筑结构：建筑结构：早期的项目大多为砖混得结构，在当前新的项目中，有70%采用框架的结构；Ø建筑材料：建筑材料：多以中空玻璃、楼梯间大理石道板，不锈钢扶手园林规划园林规划Ø园林规划：园林规划：ü银滩项目的园林规划相对简单，很少有特色的园林景观，大多以普通的绿植和草地来提升其绿化率ü大多数项目绿化率较高，均在40%以上，还有的甚至达到50%，但从社区的整体绿化情况来看，此宣传虚假的成份较多；ü中房蔚蓝海岸的景观设计相对不错，内有人工的社区内湖，同时配备了私家码头。

Ø““精装修精装修””为主流ü考虑到客群大多数为外地客群，异地装修不方便，因此现有项目的80%为“精装修”；ü“精装修”的标准，其标准就是门窗、地面、墙面、洗手间、厨房做了简单的装修处理，实际意义也就是我们通常说的简装，真正意义上的精装修项目仅有一个“宏泰阳光花园”，除去装修外还配齐了所有家电、家具，达到了即买即住的标准;ü“精装修”的费用标准一般在100-500元/㎡不等Ø门窗标准门窗标准ü防盗门、铝合金门窗、钢花中空玻璃为大多项目采用的材料Ø门禁系统门禁系统ü可视对讲系统成为标准配置交房标准交房标准Ø会所重视度低，社区规划不完善会所重视度低，社区规划不完善ü从走访的银滩项目来看，有70%的项目未配备会所服务，各项目对会所的重视程度很一般；海阳所镇附近的项目更是不考虑会所的规划；ü有会所规划的项目中，会所的面积也相对较小，仅为1000-2000㎡之间；Ø会所作为卖点，提升社区档次会所作为卖点，提升社区档次ü海岸明珠银滩：会所规划功能齐全，保健医疗、休闲娱乐、运动健身、儿童游乐等俱全，加上其有效的运作手段，塑造了其在银滩高档次居住社区的美誉Ø开发商意识觉醒，会所规划逐渐被重视开发商意识觉醒，会所规划逐渐被重视ü随着更多外地人士的入住，对会所的要求逐渐强烈，开发商也意识到此点。

尤其是韩国名苑项目，计划专门针对韩国客户规划韩国会馆，为居住在此地的韩国客群提供更全面的服务：会所配套会所配套其他配套其他配套Ø车库：车库：大多项目的以1层单独车库的形式存在，其销售单价在1800-2200元/ ㎡之间，均价为2000元/㎡；面积区间为8-30㎡，大多数为20㎡，总价约在4-7万元之间Ø取暖：取暖：取暖是银滩区项目最重要的问题，稍早些的项目大多数为自己取暖和地热取暖、分户控制的方式；另外还存在一种红外电热力膜取暖方式由于2008年银滩热电厂即将投入使用，大多新项目均将采用市政统一供暖的方式Ø储藏室：储藏室：和车库同时占据一层的位置，单价在700-1000元/㎡之间，面积约为6-15㎡，大多数项目以送储藏室作为折扣策略物业管理物业管理Ø物业费用物业费用ü普通住宅的物业费用一般在0.2-0.4元之间；ü小高层单收电梯费用一般在0.4元左右，但个别项目根据不同楼层加收不同费用；ü别墅的物业费用一般在0.7-0.8元之间；Ø银滩社区物业管理落后银滩社区物业管理落后ü通过走访已入住社区了解到，目前的银滩区个社区的物业所提供的功能仅为保安和日常清洁服务，根本不具备其他的物业服务内容。

物业管理尚处于起步阶段Ø物业管理公司物业管理公司ü银滩70%社区的物业管理均交给银滩物业管理有限公司进行管理，知名的物业管理公司并未进入，只是有少数外地开发商引进自己的物业公司进行项目的物业管理，如：银滩假日由山东荣安集团下属的荣安物业进行物业管理客群现状客群现状Ø银滩区房地产供应量较大，大部分客群是将其作为第二居所使用，因此其入住情况季节性表现差异巨大，旅游季节人头攒动，冬季冷冷清清；Ø大部分客群主要是以投资和度假作为主要的目的，大多是两者兼并由于银滩区的整体规划前景看好，并且房价较低，这就吸引其他内陆城市的高收入人群来此置业，但价格上升到一定程度之上，是否还会有大量投资者涌入，还需拭目以待客群分析客群分析Ø客群分布及购买目的：客群分布及购买目的：作为第二居所居住或投资由于乳山良好的滨海居住环境以及相对较低的房价，吸引了国内其他城市的有一定经济基础的人群来此度假或者投资，成为银滩的项目主力消费群体其中北京、天津、山西为主占了约50%，内蒙、济南、河北、东北人等内陆地区为第二批次占了约30%,韩国、青岛、上海、河南等地近10%,本地人消费极少仅为10%Ø本地人为什么不愿意买银滩的房子？本地人为什么不愿意买银滩的房子？ü原因一：银滩的房子价格比城里要贵，超出了他们的承受能力ü原因二：海边较为潮湿，不喜欢潮湿的空气；同时从乳山市去海边也仅需要不足半小时的车程ü原因三：从小生活在海边对海的新鲜感相对要弱一些，没有内陆人那么强烈。

投资分析投资分析Ø银滩区整体生态环境，有利于身心健康生活随着生活品质的提高，旅游休闲逐步成为主流，符合当代人由观光向休闲、度假过渡的心理需求Ø该区域价格相对较低价格增值空间弹性较大，具有较高投资回报率，促使广大消费者看好未来升值空间Ø海滨AAAA级旅游度假区的规划，以及市政项目的规划，前景被看好注：以上三点为目前众多投资者所看好本区域的重要因素营销推广营销推广Ø销售销售ü卖点：以高尔夫球场(韩国名苑、宏泰阳光花园)、银滩区规划(平远国际)、国际赛车场作为新的卖点推广项目；ü季节性销售明显：冬季属于销售淡季，大多数项目在冬季都会提前放假；ü销售区域广泛：由于客群一外地客群为主，因此大多数项目在外地都设有销售中心或者代理中心负责项目销售Ø推广推广ü推广主题多数围绕海展开，如：“独享门前那片海”等ü推广区域和销售区域基本相似，最主要的手段为参加各地组织的房展会Ø促销促销ü大多数项目以赠送露台、阁楼、储藏室等作为常用手段ü新项目多从设计上增加了1层的花园，并免费赠送，因此一楼带花园的户型特别畅销ü宏泰阳光花园充分利用周边的高尔夫项目，推出了买房送高尔夫年卡的政策Ø开发商：开发商：实力较差，大多为威海以及山东本地的开发企商。

Ø开发模式开发模式: :好多地块都采用多个开发商共同开发，如金长城有四个开发商共同完成；Ø销售团队专业性差；销售团队专业性差；体现在以下几个方面ü窝棚级的售楼处遍地都是；ü大妈级的售楼员满口地方口音，让你听不懂；ü销售工具不齐全，沙盘拥有率不足50%，户型模型、楼书拥有率不足30%，单页户型册也大都不全Ø规划设计团队：规划设计团队：以国内的一般的设计院为主，像国内知名的设计院少之又少，国外的设计公司更是找不到开发及团队开发及团队这种窝棚式的售楼处还算是中档售楼处呢！！！Ø随着竞争的加剧，销售团队的专业性成为必要随着竞争的加剧，销售团队的专业性成为必要ü海岸明珠海岸明珠————深圳智森创意机构张志工作室深圳智森创意机构张志工作室银滩区最专业的销售团队，销售工具齐全，看房流程清晰，这确实为这一高档次的社区增加了亮点ü平远国际平远国际————泛亚泛亚( (青岛青岛) )咨询咨询销售人员专业的解说，售楼处品味的装饰，在乳山也算得上是比较专业的销售团队开发及团队开发及团队售售楼楼处处样样板板间间重点案例分析重点案例分析-海岸明珠海岸明珠Ø海岸明珠Ø开盘时间：2007年1月1日Ø产品形态：多层Ø销售均价：3000元Ø销售率：半个多月的时间已销售200多套，约15%Ø效果：在银滩的口碑比较好，并且销售还不错Ø卖点分析：ü地段：北侧万亩森林公园，南侧银滩度假区，紧邻银滩管委会，升值空间较大；ü会所规划：医疗保健、运动健身、休闲等功能，提升生活品质ü打造高档次社区：以社区整体规划以及专业团队的运作(专业讲解、规范化的流程等)打造高档次社区形象。

Ø取得成绩：在银滩的口碑比较好，并且销售还不错重点案例分析重点案例分析-宏泰阳光花园宏泰阳光花园Ø宏泰阳光花园Ø开盘时间：2007年1月8日Ø产品形态：当期均为高层Ø销售均价：7300元Ø销售率：30%，韩国可群购买30套Ø楼层差:每层100元，即为海景差Ø规划设计：针对韩国客群设计韩式地暖，精装设计也是根据韩国人设计，整体上走的韩国风格Ø效果：提升产品的销售价格，从目前看销售情况不错Ø卖点分析：ü韩式设计：韩式地暖及韩国习惯的装修装饰，并且有韩国医院的规划；ü品牌精装修：银滩真正的精装修项目，家具俱全，即买即住，用材采用高档品牌，如：立邦漆、欧派等ü地段：紧邻管委会、高尔夫球场，升值空间较大ü销售策略：购房可获赠高尔夫球卡 重点项目介绍主要项目介绍主要项目介绍项目名称建面(㎡)均价(元/㎡)户型、面积(㎡)销售状况海岸明珠10万3000一居42-96,38.3%;二居62-98,58.9%;三居106,2.8%2007.1.1开盘以销售处200多套，约15%海岸豪庭4.12300（多层）2600（叠拼别墅）2600（双拼别墅）二居96-119,70%;三居137-191,30%叠拼别墅,194.75-209.71;双拼别墅236.04 2006年中旬开始认购，目前已认购销售60%。

海韵阳光花园22万2900（多层）4000（小高层）6500(别墅）一居53.64-70.67 15%；二居71-85,45%三居88-128,40%目前销售的是第三期约70%宏泰-阳光花园12万2560（多层）7300（高层）一居58-76 46%；三居148,168 54%多层销售率为10%,高层正在热销清银.银海园9万2300一居40-50,16%;两居90-110 68%,三居158-180 16%剩余的房源多数为副层和大户型90%怡和山水人家20.232380（多层）规划中（小高层）规划中（多层）一居57-60,35%;二居74-90,53%;三居103-114,12%刚开始销售，认购10%（小高层、高层在规划中）益天花园5.623900（多层）5100（小高层）二居96-119,77%;三居137-191,23%多层已销售90%，小高层已销售80% 中房蔚蓝海岸172000（多层）3350（叠拼别墅）阳3700,阴2200（海景公寓）一居海景公寓42,二居68-85,65%;95-115,35%,叠拼别墅145仅剩10套多层，2套叠拼别墅，海景公寓阳面还剩60%浪花别墅1.664000（多层公寓）6750（双拼别墅）12000（独栋别墅）多层公寓92,双拼别墅257.82,独栋别墅276.45仅剩4套独栋别墅望海山庄5.372480一居52-63,28%二居68.44-84.68,52%,三居109.51,14%销售率为90%海岸明珠海岸明珠Ø总体介绍：海岸明珠花园总占地面积13.3万㎡，建筑面积约10万㎡，容积率0.68，绿化率40.5%；Ø项目地址：银滩管委会大楼北Ø建筑形态：多层(34栋)Ø开发商：威海市众和房地产开发有限公司Ø规划设计：中国美术学院/威海市建筑设计院有限公司Ø策划代理：深圳智森创意机构张志工作室海岸明珠海岸明珠海岸明珠海岸明珠海岸明珠海岸明珠外立面外立面架构：砖混立面：高级面砖建材：1、采光雨棚   2、铝合金型材   3、中空玻璃、双层夹胶钢化安全玻璃   4、花岗岩蘑菇石   5、英红彩瓦   6、节能保温系统   7、一层楼板架空层Ø豪华一居Ø面积：67.85Ø层高：2.8mØ特点：前后私家花园，大面宽卧室海岸明珠海岸明珠户型特点户型特点Ø两居，赠送超大花园Ø面积：98.72㎡Ø层高：2.8mØ特点：前后私家花园，双卧室朝阳海岸明珠海岸明珠户型特点户型特点Ø三居室Ø面积：106.01㎡Ø层高：2.8mØ特点：动静分明，南北通透海岸明珠海岸明珠户型特点户型特点Ø商业总面积：约3000㎡Ø数量：共70套Ø均价：5800元/ ㎡Ø面积：30-64 ㎡Ø面宽：3.6-5mØ销售率：86%，仅剩余10套海岸明珠海岸明珠商业商业Ø会所面积1100多平Ø会所功能：保健门诊(推拿理疗、门诊治疗、专家门诊)、娱乐休闲(棋牌室、音乐室、茶室、阅览室、网吧)、运动健身(健身房)、儿童乐园目前银滩会所规划最为齐全的项目目前银滩会所规划最为齐全的项目海岸明珠海岸明珠会所会所Ø会所功能规划齐全Ø户型齐全：从50多的一居到100多的三居，应有尽有Ø专业销售团队的运作，体现了整体项目的高档品质。

推广主题：欲望世界的心灵港湾卖点：1、借势东方威尼斯景区后花园，周边旅游配套设施，结合自身园林景观精心布局规划，提升小区生态、休闲、度假高档品质生活；2、建筑设计艺术化，户型多样化贴近人性化生活项目优势项目优势海岸明珠海岸明珠海岸豪庭海岸豪庭Ø总体介绍：海林.海岸明珠花园总占地面积6.2万㎡，建筑面积约4.1万㎡，容积率0.68，绿化率40.5%；Ø项目地址：银滩西首，海阳所镇内Ø建筑形态：多层、别墅Ø开发商：威海市银海洋房地产开发有限公司海岸豪庭海岸豪庭海林海林.海岸豪庭海岸豪庭外立面外立面海岸豪庭海岸豪庭Ø架构：砖混半框架Ø立面：高级面砖户型特点户型特点Ø单体叠拼别墅Ø面积：209.71㎡Ø客厅面宽：5.7mØ层高：2.88mØ特点：首席洋房 尊容之家 舒适私密 户型考究 独具匠心 海岸豪庭海岸豪庭户型特点户型特点Ø复式(跃层)结构Ø面积：166.64㎡Ø客厅面宽：4.2mØ层高：2.88mØ特点：挑空客厅 景观餐厅 四阳光卧室 海岸豪庭海岸豪庭户型特点户型特点Ø两居室户型Ø面积：119.65㎡Ø客厅面宽：4.5mØ层高：2.88mØ特点：全明户型 主卧与阳光室完美结合 东(西)向观景阳台 宽大落地推拉玻璃门 海岸豪庭海岸豪庭户型特点户型特点Ø错层户型Ø面积：139.83㎡，179.62㎡Ø客厅面宽：5m，4.8mØ层高：2.88mØ特点：海岸豪庭海岸豪庭户型方正结构紧凑阳光充足游廊式观景阳台；落地式推拉门写字楼写字楼海岸豪庭海岸豪庭Ø写字楼总面积：约7750㎡Ø售价：未定，规划中项目Ø功能配套：商业超市、医院诊所、运动场所、中、小型企业、娱乐休闲、餐饮。

Ø商业总面积：约618㎡Ø数量：共12套Ø均价：4200元/㎡Ø面积：49-52.5㎡Ø面宽：3.5-4mØ销售率：60%商业商业项目结论项目结论海岸豪庭海岸豪庭Ø写字楼功能规划较为齐全，会有部分企业入住Ø价格：价格相对较为适中Ø区位：距离海边有一定距离，潮湿度相对降低，附近工业园区工作人员有垂青倾向，位于海阳所镇繁华带，较为引人注目Ø户型特色：多样化，能满足不同消费需求的客户Ø建筑风格：欧式风格与现代风格结合Ø地方代理销售团队较多，并在北京有分代理商，渠道范围较广Ø推广主题：成功选择，彰显您的身份Ø卖点：1、海拔高、地势优、不潮湿，健康生活；2、产品品质高，花园式生活，让消费者有至尊的感受；3、户型考究宽敞，多样化，充分展现户型观景视野开阔；4、综合配套较为完善，方便生活；5、推出投资、度假理念海韵阳光花园海韵阳光花园海韵阳光花园海韵阳光花园Ø总体介绍：项目总占地面积33万平方米，商业会所组成容积率为0.66，绿化率48%Ø项目地址：位于乳山银滩正在建设中的福如东海文化园的对面Ø建筑形态：由多层、小高层、别墅商业会所组成Ø开发商：威海天阳房地产开发公司 海韵阳光花园海韵阳光花园海韵阳光花园海韵阳光花园外立面外立面Ø结构：框架 Ø外立面：涂料+面砖Ø建材：1、窗-中空玻璃塑钢窗2、给水系统：pp-r管材3、排水系统：PVC管材4、楼梯间：刮瓷、花岗岩楼梯踏步5、门：钢制防盗门海韵阳光花园海韵阳光花园户型图户型图右:2室 2厅 1卫 1厨   77.31平方米左:一室两厅，53.64平方米层高：2.8m 3室 2厅 1卫 1厨   113.71平方米层高：2.8m海韵阳光花园海韵阳光花园特色景观大门在小区东西南北各设一个出入口，其中南边为主出路口，小区景观艺术主大门为钢管网壳拱形膜结构 海韵阳光花园海韵阳光花园评述Ø该项目规模大，建筑类型多样，能满足不同需求的客户需求，配套设施齐全。

Ø部分顶层创意挑高4米，通透的观景阳台，宽敞的大客厅，大型的外飘窗是银滩首创的空中别墅Ø景观设计特别邀请澳大利亚设计师，使整个社区与山的坚毅、海的广博、沙的细柔、林的活力融为一体Ø推广主题：1、聆听大海的声音；2、270°空中观海Ø卖点：1、借势乳山银滩风景、亲海、日照等环境和核心地段的升值空间，具有养生、投资的价值；2、突出生态依山傍水，上风上水风水理念，景观与自然相融；3、品牌美誉度的打造，提升消费者的信誉度；4、小区星级品质灵动生活，多样化设计；5、270°空中观海理念，座于半坡，俯瞰银滩 宏泰．阳光花园宏泰．阳光花园 宏泰．阳光花园宏泰．阳光花园Ø总体介绍:宏泰.阳光花园总占地13万平方米，容积率0.7、绿化率48%以上.项目 共分两期开发,一期共868套,销售率为90%.二期共432套,目前正在热销.Ø项目地址:乳山银滩政府预留地东侧Ø建筑形态:多层、高层(3栋17层)Ø开发商：国泰城建开发公司 宏泰．阳光花园宏泰．阳光花园宏泰．阳光花园宏泰．阳光花园外立面外立面多层结构：砖混结构　外立面：涂料高层结构：框架结构宏泰．阳光花园宏泰．阳光花园高层户型高层户型A户型：三居室面积168㎡层高：2.8mC户型：三居室面积148㎡层高：2.8mC户型：一居室面积68㎡层高：2.8宏泰．阳光花园宏泰．阳光花园多层户型多层户型三居室面积115㎡层高：2.8m两居室面积90㎡层高：2.8m宏泰．阳光花园宏泰．阳光花园精装修精装修银滩唯一一个真正的精装修产品，购买即可入住。

装修材料：LG窗户、京东地暖、海尔洗衣机、韩国speace灯具、欧圣地板、东鹏瓷砖、欧派橱柜、欧雅壁纸、金意陶卫生洁具、立邦涂料、步阳防盗门宏泰．阳光花园宏泰．阳光花园评述评述Ø该项目位于乳山的黄金地带，东面是政府搬迁地，对面是正在建设的东方如意国际高尔夫球场以高尔夫球场做配套，买房送一年高尔夫球卡Ø开发商为中韩合资,预留30%入住为韩国人购买,用于吸引投资、办公和居住Ø该项目高层为精装修,客厅开间大Ø供暖：韩式地暖，分户控制Ø小区配套齐全，配有地下停车场、医院、地下超市和商业街Ø推广主题：“NEW TOWN”的价值第一时间将满足你的梦想Ø卖点：1、借银滩区域生态、天然“氧吧”推出宜居理念，宜工作与宜生活灵动结合的新潮境界；2、主打投资、休闲、度假思路，对接2008年水上项目预留地；3、户型营造精装修人性化设计，运用装修材料和家用电器等国际品牌的知名度，提升小区的高档品质生活；4、综合区内配套与周边旅游配套，业主可获得各种旅游配套的优惠服务，增添业主高附加值的浪漫生活青银银海园青银银海园青银青银·银海园银海园Ø项目总体介绍：该项目占地面积为6.67万平方米，容积率为0.74，绿化率接近50%Ø项目地址：乳山银滩大庆二期东面Ø建筑形态：多层Ø开发商：威海市宏德利房地产工程有限公司青银青银·银海园银海园青银青银·银海园银海园外立面外立面结构：现浇楼板 外墙：瓷砖贴面建材：1、单元门-单元对讲防盗门2、窗：中空玻璃窗3、楼道：大理石踏步，不锈钢管栏杆青银青银·银海园银海园户型户型豪华高档公寓3室2厅2卫+书房100-210㎡层高：2.8m-2.88m错层户型2室2厅1卫107-115㎡层高：2.8m-2.88m普通户型2室2厅1卫+书房98-102㎡层高：2.8m-2.88m青银青银·银海园银海园评述评述Ø全新欧式立面设计，三面式落地观景阳台。

时尚错层设计Ø一层有部分为四居（180-210㎡）的大面积，赠送花园六层赠送阁楼Ø小区部分简装，配套齐全，有超市、健身器械、幼儿园等Ø暖气采用温室供暖铺设地暖热水管网Ø推广主题：低价火爆销售Ø卖点：1、中心地段，交通便利；2、借助周边区域配套提升小区服务质量；3、打造观海景理念，设置露台增强亲海温情颐和山水人家颐和山水人家Ø总体介绍：颐和-山水人家花园总占地面积20.23万㎡，建筑面积约18.58万㎡，容积率0.8，绿化率41.6%；Ø项目地址：连接乳山市和银滩旅游度假区主干道，银金大道黄金中段北至马山Ø建筑形态：多层、小高层、高层Ø开发商：山东(淄博)颐和房地产有限公司颐和山水人家颐和山水人家颐和山水人家颐和山水人家颐和山水人家颐和山水人家外立面外立面结构：异柱框架结构立面：高档面砖+涂料颐和山水人家颐和山水人家户型特点户型特点Ø一室二厅一卫Ø面积：59.26㎡Ø层高：2.8m颐和山水人家颐和山水人家Ø两室二厅一卫Ø面积：89.28㎡Ø层高：2.8mØ特点：全明户型，客厅阳光充裕 东(西)向观景落地窗 户型特点户型特点Ø三室二厅二卫Ø面积：59.26㎡Ø层高：2.8m颐和山水人家颐和山水人家商业商业Ø商业总面积：约2248㎡Ø数量：共120套Ø均价：3728元/ ㎡Ø面积：16-20㎡Ø面宽：3.6-4.5mØ销售率：20%Ø功能：医疗诊所、幼儿园、便利店、超市、银行、餐饮、招待所。

颐和山水人家颐和山水人家会所会所Ø会所面积1000多平方米Ø会所功能：娱乐休闲(棋牌室、音乐室、茶室、阅览室、网吧)、运动健身(健身房);颐和山水人家颐和山水人家项目评论项目评论Ø会所、商业功能规划齐全，配套较为完善Ø价格：价格相对较为适中Ø区位：距离海边有一定距离，潮湿度相对降低，交通便捷，距离高速公路十分钟左右Ø建筑形态：楼层按梯次性合理布局搭配，现代风格造型Ø规划：注重山水、生态合一Ø户型特色：多样化，能满足不同消费需求的客户Ø卖点：1、海拔高，不潮湿，健康人居；2、借海靠山，风景天成，注重造景、园林与自然相结合，生态氧吧，自然家园；3、突出花园品质，楼层梯次布局合理，人性化观景观海设计，一流物业管理；4、综合配套较为完善，方便生活益天花园益天花园益天花园益天花园益天花园益天花园Ø总体介绍：颐和-山水人家花园总占地面积6.71万㎡，建筑面积约5.62万㎡，容积率0. 84，绿化率40.5%；Ø项目地址：位于乳山银滩旅游度假区黄金中心地段，紧邻海水浴场Ø建筑形态：多层、小高层Ø开发商：乳山益天房地产开发有限公司结构：砖混框架结构立面：高档面砖+涂料外立面外立面益天花园益天花园多层户型特点多层户型特点Ø三室二厅一卫Ø面积：110.91㎡Ø层高：2.85mØ特点：全明户型，客厅阳光充裕， 东(西)向观景落地窗，设有弧形卧室观海阳台 益天花园益天花园Ø两室二厅一卫Ø面积：97㎡Ø层高：2.85m小高层户型特点小高层户型特点Ø三室二厅二卫Ø面积：135.8㎡Ø层高：2.85mØ特点：全明户型，卧室设有东(西)向观景落地窗，扇弧形卧室观海阳台，充分发挥小高层观海特色。

益天花园益天花园Ø两室二厅一卫Ø面积：110.82㎡Ø层高：2.85m益天花园益天花园商业商业Ø商业总面积：约2600㎡Ø数量：共32套Ø均价：12000元/ ㎡Ø面积：82㎡左右Ø面宽：4.0-4.5mØ销售率：25%Ø功能：医疗诊所、便利店、超市、娱乐场所、银行、餐饮、招待所益天花园益天花园项目评论项目评论Ø商业功能规划较为齐全，依托临近银滩旅游度假区旅游综合配套提升功能服务譬如东临福如东海文化园、西临银滩管委会）价格：价格相对较高，全观海景和侧观海景差价较大Ø区位：位于乳山银滩旅游度假区黄金中心地段，紧邻海水浴场，交通便捷Ø价值：具有很高的投资升值空间，被大量外地客群广泛看好，由于地理、临近综合配套等特色优势，为商铺和住宅带来高附价值Ø建筑形态：小高层与多层搭配，现代立体式建筑风格Ø规划：注重景观营造与现代建筑融合Ø户型特色：趋向两室、三室的大户型，比例较高，定位于中高端客户消费，着重突出阳台观景，满足观海度假需求Ø推广主题：让生活充满想象Ø卖点：1、黄金地段，银滩区中心地带，具有高投资价值，交通便利；Ø2、突出观海景，强调海岸线视野开阔，美景尽现眼底；Ø3、高品质产品小区，品牌物业管理，提高小区知名度； Ø4、综合园内配套与周边旅游配套福如东海文化园，整合打造小区附加值。

项目评论项目评论益天花园益天花园浪花别墅浪花别墅浪花别墅浪花别墅浪花别墅浪花别墅Ø总体介绍：浪花别墅花园总占地面积5.36万㎡，建筑面积约1.66万㎡，容积率0.3，绿化率70%；Ø项目地址：位于乳山银滩旅游度假区观海黄金中心地段，紧邻游艇码头、福如东海文化园、东方如意国际高尔夫球场，市政府中心Ø建筑形态：多层公寓、双拼别墅、独栋别墅Ø开发商：恒产房产房地产有限公司外立面外立面Ø结构：砖混结构、全现浇楼板、屋面为优质樱红瓦Ø立面：三色高档面砖+涂料Ø建材：1、外墙-外墙基础挂花岗岩蘑菇石2、地面-水泥拉毛地面3、踏步-花岗石台阶4、车库门-遥控自动门5、门、窗-铝合金窗、中空双玻璃，外墙门窗镶欧式窗套，钢质防盗门6、室内-地面防滑瓷砖、优质内墙砖浪花别墅浪花别墅公寓户型特点公寓户型特点Ø三室一厅一卫Ø面积：92㎡Ø客厅面宽：3.2mØ层高：2.85mØ特点：首席公寓 尊容之家 舒适温馨 私密考究浪花别墅浪花别墅双拼别墅特点双拼别墅特点Ø双拼别墅Ø面积：257.87㎡Ø客厅面宽：6mØ层高：3mØ特点：首席双拼 至尊之家 舒适温馨 私人花园浪花别墅浪花别墅独栋别墅特点独栋别墅特点Ø独栋别墅Ø面积：276.45㎡Ø客厅面宽：10.14mØ层高：3mØ特点：首席独栋 至尊之家 奢华舒适 浪漫海景 温馨私人花园浪花别墅浪花别墅浪花别墅浪花别墅项目评论项目评论Ø依托临近银滩旅游度假区旅游综合配套提升功能服务。

Ø价格：价格为当地最高，由于观海视野开阔，同等产品前排和后排无差价Ø区位：位于乳山银滩旅游度假区观海黄金中心地段，紧邻游艇码头、福如东海文化园、东方如意国际高尔夫球场，海景为银滩最舒适地，观海景为最佳地Ø价值：具有很高的升值投资空间，被高档、中高档客群看好，由于地理、临近多个综合旅游配套等方面优势，为此高档别墅区域带来高附价值Ø建筑形态：独栋别墅、双拼别墅、多层公寓梯次形搭配，欧式建筑风格，趋向于意大利风格Ø规划：注重园内景观花园营造与建筑融合Ø推广主题：呼吸自然，畅游天地Ø户型特色：定位于高端客户消费，着重突出观海景，满足消费者观海度假、休闲需求Ø卖点：1、突出海天合一，观海为银滩最佳地点，展现滨海沙滩浪漫风情；2、园内品质高档，花园生活，区内封闭式管理，一流物业；3、整合周边旅游配套，提升区域高附加值中房蔚蓝海岸中房蔚蓝海岸中房蔚蓝海岸中房蔚蓝海岸中房蔚蓝海岸中房蔚蓝海岸Ø总体介绍：浪花别墅花园总占地面积23万㎡，建筑面积约17万㎡，容积率0.71，绿化率40%；Ø项目地址：位于距离乳山银滩旅游度假区管委会附近Ø建筑形态：多层、叠拼别墅、海景公寓Ø开发商：中房集团淄博公司外立面外立面结构：一期砖混结构、二期砖混框架框架结构、三期全框架结构立面：面砖+涂料中房蔚蓝海岸中房蔚蓝海岸户型特点户型特点Ø二室二厅一卫Ø面积：80㎡Ø层高：2.8mØ特点：超大观景凸窗 中房蔚蓝海岸中房蔚蓝海岸户型特点户型特点中房蔚蓝海岸中房蔚蓝海岸Ø三室二厅一卫Ø面积：110㎡Ø层高：2.8mØ特点：超大观景凸窗 中房蔚蓝海岸中房蔚蓝海岸海景公寓户型特点海景公寓户型特点Ø一室一卫Ø面积：42㎡Ø层高：2.8mØ特点：超大观海景台 中房蔚蓝海岸中房蔚蓝海岸空中叠加别墅户型特点空中叠加别墅户型特点Ø空中叠加别墅Ø面积：145㎡Ø层高：2.8mØ特点：超大观景阳台、韩式起居室设计 中房蔚蓝海岸中房蔚蓝海岸项目评论项目评论Ø依托临近银滩旅游度假区旅游综合配套提升功能服务。

Ø价格：由于多期开发，开发较早，价格相对偏低，海景公寓阴阳面差价较大，空中叠加别墅价格较为适中Ø区位：位于距离乳山银滩旅游度假区管委会附近Ø建筑形态：现代建筑风格Ø规划：注重园内社区内湖景观营造，增设湖内游艇码头、一楼私家花园Ø户型特色：私人度假海景公寓统一小户型，定位于中端和中高端客户消费，着重突出观海景，满足消费者观海度假、休闲、投资需求；整体户型侧重于两户比例较高Ø销售：销售仅剩12套Ø推广主题：一片心情盛开的海岸 Ø卖点：1、强调滨海度假，第一排观海浪漫生活，外享海景，内赏湖景，花园式生活，海景与人造景观相融；Ø2、打造第二居所，投资理念，一人两屋休闲养生时代；Ø3、湖内码头、花园赠送；Ø4、借势中房信誉度、品牌度，带动消费者的忠诚度，达成彼此默契项目评论项目评论中房蔚蓝海岸中房蔚蓝海岸望海山庄望海山庄Ø总体介绍：海尚海小区总占地面积170亩，建筑面积约53731.3万㎡，分两期开发，一期为100亩，现房(22栋多层)二期为70亩，二期规划还未完成，容积率0.8，绿化率46%；Ø项目地址：海阳所镇北侧，紧邻项目基地Ø建筑形态：多层(22栋)Ø开发商：威海市旅游房地产开发公司望海山庄望海山庄望海山庄望海山庄望海山庄望海山庄结构：砖混结构立面：面砖外立面外立面建材：1、窗-铝合金中空玻璃，阳台为落地窗2、楼道-楼梯间大理石道板，不锈钢扶手3、门-高级楼宇电子对讲门、进户高档防撬门三室两厅两卫面积：109.51层高：2.8m两室一厅一卫面积：76.88层高：2.8m两室两厅一卫面积：84.68层高：2.8m望海山庄望海山庄户型户型Ø该项目是距离我们地块最近的项目，其参考意义相对较强Ø该项目产品形态简单，全都是多层住宅Ø户型以两居室为主面积在70-100㎡之间Ø部分房间能看到潮汐湖，海景差价约为200-300元/㎡Ø由于其距离海阳所镇相对较近，因此该项目为规划会所，其生活配套完全依托于海阳所镇；Ø该项目销售很快，在半年多点的时间已基本售完，至剩余几套大户型的三居室户型；Ø客群：该项目的主要客群也是来在外地，以北京、天津为主，乳山本地消费者仅有10多户。

Ø推广主题：生活在海边Ø卖点：1、观海、观潮汐湖、珍珠湾相结合，宽阔的良好观景视线；2、综合周边生活和旅游配套，提高小区生活品质；3、地势略高，潮气降低；4、借势企业品牌荣誉，提高公信力评述评述望海山庄望海山庄第三章第三章 乳山区房地产调研乳山区房地产调研 乳山区项目调研总结乳山区项目分布图乳山区项目分布图南南山山路路开开 发发 街街金银苑金岭工业园城区工业园商商 业业 街街东东山山北北路路新新 华华 街街青青山山北北路路青青山山南南路路东东山山南南路路东东内内环环路路海阳所镇鑫岭家园市政府华冠商贸住宅罗马阳光城怡园小区乳山区房地产西乳山区房地产西部主力区域部主力区域乳山区房地产东乳山区房地产东部主力区域部主力区域胜胜 利利 街街西馨苑丰园小区产品形态产品形态板块区域产品形态占比套数乳山区多层100%5023小高层00乳山区内的产品形态全部为多册住宅，在售项目中小高层、高层、别墅等产品形态没有发现，但个别项目已规划了小高层的产品形态。

户型配比户型配比居室/面积面积段(㎡)主力面积段(㎡)一居室48-8050-70二居室80-11090-110三居室90-160110-130Ø乳山区的项目中，二居室也是占据了主要位置，占56%，三居为次要户型，占据38%，一居室相对较少仅为6%，四居室户型没有Ø从单个户型面积看，户型面积偏大，原因：购买这部分项目的客群大多以第一居所为主，因此追求的面积相对较大均价比较均价比较2344元Ø从调研的这些项目分析看，乳山区的住宅均价为2344元/㎡Ø处于市中心或市周边的项目较贵，平均约为2500元/㎡左右Ø离市区远一些的项目由于交通配套等方面相对较差，价格很低，均在2000元/㎡以下项目底商价格项目底商价格Ø处于市中心或市周边的项目较贵，平均约为10000元/㎡左右Ø市区周边的项目价格约在4000元/㎡左右总价分析总价分析面积单价销售状况总价（元）备注80㎡以下90%20万元以下这两部分销售较好，说明大家大都能接受25万以下这一价位80-110㎡2200-2500元/㎡85%20-25万元110-130㎡70%25-30万元25万是一个小的门槛，去掉了一部分低收入人群，致使其销售要困难一些130㎡以上40%30万元以上30万对大众爱说是一个很难逾越的价位结构与外立面结构与外立面Ø结构：结构：已经建成的社区以砖混结构为主，新的社区大都是框架结构。

Ø结构差价：结构差价：砖混结构与框架结构的销售价差约在200-300元之间Ø外立面：外立面：社区的外立面设计相对单调一些，用材多为涂料产品规划产品规划Ø产品形态：产品形态：产品形态单一，在售项目目前仅有多层，其他形态产品暂时没有Ø户型规划：户型规划：户型以二居室三居室为主，一居室所占比例较小，实用性更强Ø居住面积：居住面积：户型面积设计相对较大，大都集中在90-110㎡之间，居住更追求大面积Ø交房标准：交房标准：由于这些项目都是针对本地人群设计，因此绝大多数都是毛坯房综合配套综合配套Ø会所规划：会所规划：大多数项目无会所规划，档次高的社区会注重社区会所的，如罗马阳光花园；会所的规划能够提升社区的品质与档次Ø车库：车库：低段社区不设立车库，以地面停车位为主；高档次社区都设立车库，总价一般为5-8万，单价约在2600元/㎡左右Ø供暖：供暖：都采用市政集中供暖Ø交房标准：交房标准：由物业费一般在0.1-0.35元之间营销及客群营销及客群Ø专业化提升项目口碑：专业化提升项目口碑：整体销售服务都比较落后，而相对专业一些项目则明显会对本项目形成加分点，如罗马阳光花园，从洽谈到看房完全体现专业人性化的服务，被传为乳山市最高档的楼盘。

Ø购买客群：购买客群：以乳山市本地人消费为主，外地客群约占10%左右；高档项目主要针对市区高收入人群(金融、电信及官员等)以及开发区内企业的中高层管理者，如罗马阳光花园的客群中，开发区内的韩国人及其他外地人也占了一定的比例Ø购房目的：购房目的：主要以第一居所为主要的目的 重点项目介绍主要项目介绍主要项目介绍项目名称建面(㎡)均价(元/㎡)户型/面积分布销售状况罗马阳光城14.042546两居80-85.9,75%;三居104-156,25%销售率在70%，两居为销售热卖户型西馨苑11.861780两居86-112,55%;三居122-152,45%销售率85%罗马阳光城罗马阳光城Ø总体介绍：罗马阳光城总占地面积15.6万㎡，容积率0.9，绿化率41%，物业属性为住宅和商业Ø项目地址：内环路和外环路之间的唐山路北侧Ø建筑形态：多层(10栋)Ø开发商：山东美城房地产开发有限公司罗马阳光城罗马阳光城罗马阳光城罗马阳光城结构：一期现房砖混结构，二期框架结构，三期框架结构立面：涂料外立面外立面罗马阳光城罗马阳光城建材：1、外墙保温层、高级喷涂铝合金型材及中空玻璃；2、太阳能户型户型户型仅有2居室和3居室，2居室面积：80-85.9㎡，3居室104-156㎡层高：2.8m罗马阳光城罗马阳光城商业商业商业面积：3.7万㎡，总套数258套；规划了餐饮一条街(店铺面积109.84㎡)、商业步行街内街(店铺面积58.41㎡)、商业步行外街(店铺面积78.113㎡)三部分，销售价格3998元/㎡。

罗马阳光城罗马阳光城评述评述罗马阳光城罗马阳光城Ø该项目处于乳山市市区，是公认的目前较为高档的社区Ø会所规划功能相对较好：棋牌室、超市、健身房、双语幼儿园、餐饮、诊所Ø客群：主要客群：乳山市的高收入阶层，以及工业园内的各企业的中高层管理者次要客群：外地在此投资、度假的客群，约占30%Ø该项目销售状况比较不错，一期住宅销售75%商铺销售70%，二期正在排号积累客户阶段Ø推广主题：美的享受，地位、身份、财富的象征，更是自豪和荣耀Ø卖点：1、24个第一打造高档品质生活理念，集中吸引消费者的眼球；2、节能环保建材装修，为业主提供健康生活；3、星级、智能化管理推出酒店式人性化服务，带给业主安全感；4、配合完美配套，高品质附加生活；5、建筑与景观艺术化精心营造，享受异国风情西馨苑西馨苑Ø总体介绍：西馨苑总占地面积12万㎡，容积率0.98，绿化率45%，物业属性为住宅和商业综合楼Ø项目地址：乳山市热电场对面Ø建筑形态：多层（12栋）Ø开发商：乳山市西城房地产开发有限公司西馨苑西馨苑西馨苑西馨苑结构：半框架结构，现浇楼板立面：涂料建材：1、窗-高级铝合金窗、飘窗；2、楼道：大理石楼梯，不锈钢扶手；3、门：对讲单元门、高级防盗门4、室内：室内白灰，厨房、洗手间墙面体贴高档瓷砖，地面铺防滑地砖。

西馨苑西馨苑西馨苑西馨苑户型户型西馨苑西馨苑面积为97和92平方米的两居，南北通透，双阳台、大飘窗设计层高：2.8m面积为152和144的三居，大客厅和大阳台相连接，方正实用，布局合理干湿分区，动静分明层高：2.8m评述评述西馨苑西馨苑Ø该小区配套齐全，有学生班车、幼儿园、和超市Ø该小区配套齐全，但是总房款较低(11万-24万之间),实现了真正的平民化房产Ø户型面积多样，面积区间在85-150平方米，能满足不同的客户需求Ø由于该小区品质好，总价低一期已经销售90%Ø该小区售楼人员着装统一，素质比其他小区较高Ø推广主题：新城市生活的居住方向Ø卖点：1、倡导房产平民化；2、推出高性价比，提出省钱新模式；3、远离噪音舒适生活理念；4、定量性的产品设计，适应多种生活需求；5、打造物业智能化全封闭花园式生活的高档品质；6、提出不动产的投资理念，迎合中国人的传统思想第二部分第二部分 乳山市商业调研乳山市商业调研商业圈介绍商业圈介绍Ø乳山区商业介绍乳山区商业介绍ü乳山市为一县级市，常驻人口为59万，在这样一个小巧玲楼的城市中期商业规模不可能太大，其主要的商业都集中在约2公里的商业街上；ü主要的综合百货类项目有：利群商厦、华联商场、金帝商都ü综合市场类：金丰广场、大世界ü潜在项目：久久发国际商贸城Ø银滩区商业介绍银滩区商业介绍ü由于银滩属于新兴的旅游规划城区，并且常驻人口比较少，因此没有形成规模性的商业圈。

ü目前居住银滩的人的生活配套依靠海阳所镇的门市、大庆超市以及各自项目所带底墒来满足日常需求商商 业业 街街新新 华华 街街青青山山北北路路青青山山南南路路东东山山北北路路东东山山南南路路东东内内环环路路长江路长江路海阳所镇大庆超市久久发国际商贸城华联商厦金帝商都利群商场商业街商圈商业街商圈银滩区商业银滩区商业胜利街胜利街商业圈分布图商业圈分布图综合百货综合百货—利群商厦利群商厦Ø项目名称：项目名称：乳山利群商厦Ø项目介绍：项目介绍：2005年4月开业 ，商厦为3层，地下1层；Ø营业面积：营业面积：总营业面积约为万平方米Ø经营业态：经营业态：-1F经营烟酒茶叶、食品百货、海鲜、水果蔬菜、日用品、美味快餐；1F经营化妆品、黄金珠宝、玉器、钟表眼镜、工艺品、文化用品、家电、通讯数码2F经营运动休闲、牛仔裤、精品皮鞋、箱包皮具2F为女士休闲服饰、女鞋；3F为男女服装、床上用品、童装童鞋、玩具;Ø进驻品牌：进驻品牌：花花公子、皮尔卡丹、宝姿、老人头、九牧王、耐克、阿迪达斯、英派斯、派克、皇冠 Ø综合配套：综合配套：中央空调、扶梯、餐饮、二层有洗手间Ø租金扣点：租金扣点：仅有联营方式，扣点位23-28%Ø经营时间：经营时间：早8:10-晚7:30Ø经营档次：经营档次：高档Ø经营状况：经营状况：好Ø受众群体：受众群体：乳山市大众消费者综合百货综合百货—华联商场华联商场Ø项目名称：项目名称：乳山华联商场Ø项目介绍：项目介绍：2000年开业 ，商厦为2层，地下1层；Ø建筑面积：建筑面积：总建筑面积约为1.3万平方米Ø经营业态：经营业态：-1F经营床上用品、儿童玩具、西裤、男女服饰、男女鞋；1F经营数码、手表、化妆品、鞋帽、眼镜、超市、药店2F经营女装、男装、儿童服饰、休闲服饰;Ø进驻品牌：进驻品牌：米奇、乔丹、骆驼、361度、奥康、以纯、阿迪、李宁、香港天伦、雅鹿、鄂尔多斯、鳄鱼、恒源祥、宜而爽、杉杉牛仔、森域、雷诺、皮尔卡丹、虎都、袋鼠、保罗骑士、伊韵儿Ø综合配套：综合配套：中央空调、扶梯、负一层及二四层有洗手间Ø租金扣点：租金扣点：仅为联营方式，扣点20-25%Ø经营时间：经营时间：早8:10-晚7:40Ø经营档次：经营档次：中高档Ø经营状况：经营状况：较好Ø受众群体：受众群体：乳山市大众消费者综合百货综合百货—金帝商都金帝商都Ø项目名称：项目名称：乳山金帝商都Ø项目介绍：项目介绍：2004年11月开业 ，商厦为4层，地下1层；Ø营业面积：营业面积：总营业面积约为1.4万平方米Ø经营业态：经营业态：-1F家家悦超市；1F经营通讯、数码、文化手表、化妆品2F经营男女品牌服装、精品饰品；3F为高档羊毛衫、品牌裤装、精美内衣、运动系列、男女皮鞋;4F经营家居饰品、童装童鞋、特卖场Ø进驻品牌：进驻品牌：皮尔卡丹、鳄鱼、艾登堡、老人头Ø综合配套：综合配套：中央空调、扶梯、二四层有洗手间Ø租金扣点：租金扣点：扣点位20-25%；租金2F3.27-3.6元/㎡，3F3.6-3.93元/㎡Ø经营时间：经营时间：早8:10-晚7:30Ø经营档次：经营档次：中档Ø经营状况：经营状况：一般Ø受众群体：受众群体：乳山市大众消费者潜在项目潜在项目—九九发国际商贸城九九发国际商贸城Ø项目名称：项目名称：九九发国际商贸城Ø经营目标：经营目标：拟建成中国北方乃至东亚最著名的商品批发商贸中心！Ø项目规划：项目规划：总建筑面积70平方米，规划内容包括14栋商贸批发市场，2栋配套的功能楼，54栋配套的山公寓；该项目共分三期进行开发，第一期为6栋商贸城；该项目供容纳客户2万多家。

Ø规划面积：规划面积：每栋商贸楼面积约4万㎡，商铺的面积10-60㎡；公寓的户型面积在40-80㎡之间Ø经营商品：经营商品：达20多种业态，并且还会规划韩国厅等特色商品区域潜在项目潜在项目—九九发国际商贸城九九发国际商贸城Ø销售价格：销售价格：1层门脸房价格6000-9000元/㎡；1层室内商铺4000-5000元/㎡；二层室内商铺3000-4000元/㎡；公寓住宅还为销售Ø营销策略：营销策略：1、利用功能分区保证3层的人流量；2、全国推广宣传，吸引众多外地商户和投资群体；Ø折扣策略：折扣策略：1、购买即返三年租金，返租比例为8.3%;2、入住商户4年免税Ø开业时间：开业时间：2007年9月28日Ø经营状况：经营状况：山东九九发置业有限公司Ø管理费用：管理费用：物业管理费2.5元/㎡商业街商铺租金商业街商铺租金从整体租金变化来看，青山路至黄山路之间的租金最贵，尤其是以富山路为轴的华联至金丰商厦地段，租金最高达到3.19元/㎡底商商铺底商商铺底商商铺底商商铺底商商铺底商商铺底商商铺底商商铺银滩及海阳所镇商业状况银滩及海阳所镇商业状况Ø银滩附近的商业配套主要依靠海阳所镇的门面店及大庆超市。

Ø海阳所镇繁华十字路口的租金状况1.2-1.5元/㎡左右Ø大庆超市：总营业面积约2500㎡，1F为超市，2F经营副食和日常用品为主，档次很低银滩区的商业配套相当落后！银滩区的商业配套相当落后！商业调研总结商业调研总结Ø乳山区乳山区: :ü乳山区商业发达，甚至引来像华联和利群这类的大型的百货公司，但其商业竞争相对激烈向金丰广场和大世界这类商业综合体经营都很差ü从整体租金变化来看，青山路至黄山路之间的租金最贵，尤其是以富山路为轴心的华联至金丰商厦地段，租金最高达到3.19元/㎡ü从业态分布看，华联和金丰广场之间以经营服装为主，而接近利群的地段除去餐饮外其他业态混杂，业态尚未形成自身特色Ø银滩区银滩区ü银滩区商业相当落后，仅靠海阳所镇上的商铺和很小的大庆超市作为基本的生活商业配套，该地区的商业配比与住宅数量不相称，商业发展有待改善ü海阳所镇中心十字路口的商铺租金价格在1.2-1.5元/㎡之间第三部分第三部分 乳山市酒店调研乳山市酒店调研第一章第一章 乳山市酒店总论乳山市酒店总论乳山市酒店业概述乳山市酒店业概述Ø乳山市星级酒店主要分布在城市中心地带，位于乳山区，临近政府，集中了乳山市最高档的酒店，主要有东方大厦、乳山国际酒店构成，乳山区酒店远远多于银滩区，而且档次品质有一定的距离，足见银滩区发展刚刚起步酒店业还待加快完善；Ø乳山城市旅游发展虽刚刚起步，酒店房价价格高中低档均有。

星级酒店标间价格：280-400元，套房价格：480-3800元，银滩区价格相对偏低Ø酒店配套不够完善，还有待整体提高，推动服务消费品质，以此符合城市发展步伐商商 业业 街街东东山山北北路路新新 华华 街街青青山山北北路路青青山山南南路路东东山山南南路路东东内内环环路路长江路长江路海阳所镇兴源大酒店市政府东海宾馆东方大厦乳山国际酒店乳山区酒店圈乳山区酒店圈银滩区酒店圈银滩区酒店圈胜胜 利利 街街酒店分布图酒店分布图大庆宾馆劳动宾馆乳山市酒店项目汇总乳山市酒店项目汇总第二章第二章 乳山区酒店调研乳山区酒店调研东方大厦东方大厦Ø酒店名称：东方大厦；Ø项目地址：位于胜利东街中心地段北面，临近市委市政府附近。

Ø档次：国家准四星Ø建筑形态：现代欧式风格Ø接待能力：148人Ø客房入住率：55%-60%Ø服务品质：高档气派，住宿者多为企业家、领导、外国宾客；Ø综合配套：1、会议、商务：贵宾会议厅、酒店会议厅、多功能大厅；2、餐饮：旋转餐厅、豪华餐厅、雅座间；3、休闲、娱乐：夜总会、运动场所、舞厅乳山国际大酒店乳山国际大酒店Ø酒店名称：乳山国际大酒店；Ø项目地址：位于胜利东街中心地段南面，临近市委市政府附近Ø档次：国家三星（正申请四星）Ø建筑形态：传统中国古典风格Ø接待能力：146人Ø服务品质：高档享受，住宿者多为企业家、领导、外国宾客；Ø客房入住率：60%-65%Ø综合配套：1、会议、商务：贵宾会议厅、酒店会议厅、多功能大厅；2、餐饮：旋转餐厅、豪华餐厅、雅座间；3、休闲、娱乐：夜总会、运动场所、舞厅第三章第三章 银滩区酒店调研银滩区酒店调研兴源大酒店兴源大酒店Ø酒店名称：兴源大酒店；Ø项目地址：位于银滩旅游度假区中心地带Ø档次：准三星（正准备重新修建）Ø建筑形态：现代中国风格Ø接待能力：150人Ø客房入住率：20%-30%Ø服务品质：中档享受，住宿者多为旅游宾客；Ø综合配套：1、会议、商务：贵宾会议厅、酒店会议厅、多功能大厅；2、餐饮：豪华餐厅、雅座间；3、休闲、娱乐：夜总会、棋牌室、舞厅酒店总结酒店总结酒店总结酒店总结Ø总体酒店接待能力有限，相对较弱。

总体酒店接待能力有限，相对较弱随着城市规模扩大，经济、旅游等方面的逐步发展，乳山市需要规划更多的酒店，尤其国家AAAA级银滩旅游区进一步开发则会需要更多的高档酒店作为旅游配套，乳山市的酒店行业发展会有较大的空间；Ø星级酒店数量偏少，档次不高星级酒店数量偏少，档次不高准3星级酒店酒店以上存有极为少数，准4星级的酒店更为屈指可数，4星级以上酒店为空白，这与乳山市规划发展趋势存在较大的差异，目前潜在规划中，市区内已有数个五星级酒店规划探讨中，高档次品质星级酒店的发展已成为趋势必然，以此提高城市旅游服务品质，完善旅游城市定位的品牌形象；Ø酒店形式单一，尚无产权式类别酒店酒店形式单一，尚无产权式类别酒店对于高品质的旅游度假胜地具有度假、投资、旅游等多重性质的度假区域，乳山市银滩区需要一定比例的复合式产权酒店，以增强综合服务配套，吸引高档次消费者入住第四部分第四部分 产品建议产品建议 项目分析 地块资料地块资料技术指标A地块B地块占地面积(亩)380120容积率1.60.4建筑面积(㎡)40.5万3.2万覆盖率35%50%B地块A地块块块区位图块块区位图距离青威高速路10分钟车程距离金岭工业园区10分钟车程紧邻会展中心距离潮汐湖约800米距离海阳所镇5分钟车程世纪大道青威高速路会展中心潮汐湖潮汐湖海阳所镇海阳所镇B B地块地块A A地块地块金岭工业园区世纪大道地块分析地块分析区位交通配套人群地段劣势Ø属于二线观海位置，观海效果相对要差Ø配套相对较差，缺乏高档次的商业场所地段优势Ø距离潮汐湖有800-1000m的距离，潮湿度降低，属于最适宜的海边居住距离Ø与会展中心相邻，升值潜力巨大Ø紧邻通往银滩的主干道之一世纪大道，据银滩约10分钟车程，距市区约15分钟车程Ø距青威高速路越10分钟车程，出行方便Ø与海阳所镇镇中心，其生活配套能满足基本的生活所需Ø乳山六中、银滩医院解决子女上学及医疗配套Ø周边金岭工业园区的中高层管理者和海阳所镇的政府官员等，他们收入相对较高，消费支出能力较强地块分析地块分析A地块B地块Ø两地块总面积量体较大，形状不规整，两地块仅有较短距离连接，给规划造成较大困难。

ØA地块：与海有一段距离，属于二线的侧面观海，项目与潮汐湖中间有空地，具体规划未明确，如果也是住宅将影响我们项目的观海效果ØB地块：依山傍水，环境优雅，适于高品质高档次的生态社区地块分析地块分析 项目规划建议市场现状市场现状多层产品为主，小高层、高层初露锋芒投资、度假的第二居所成为主要的消费目的市场前景良好，需求较大别墅量体偏小，纯别墅社区很少高档次、高品质社区受到追捧市场现状市场现状总体设想总体设想项目规划项目规划A A地块地块建筑形态以多层为主，小高层为辅建设高品质的居住社区B B地块地块建筑形态为TownHouse为主，配合独栋、双拼、叠拼做为点缀式设计，建设生态的夏威夷风格别墅区貌似独立，实为一体(共用会所及其他配套)共同组成银滩区高品质、高档次的生态居住社区社区总规划图社区总规划图TownHouse区多层、小高层住宅多层住宅普通社区入口普通社区入口TownHouse区入口区入口表示沿街商业表示沿街商业社区会所、社区会所、休闲广场休闲广场连接市区、连接市区、银滩主干道银滩主干道会展中心会展中心门前干道门前干道Ø入口规划：两个主要的社区入口，保证了别墅区域和普通住宅区域的独立性；Ø配套规划：会所和休闲广场设置在别墅区和普通住宅中间，保证了社区的整体性；Ø商业规划：在连接市区和银滩的主干道沿线设立沿街商业，增加商业配套Ø其他：建议在合适的位置打通社区东门，保证去潮汐湖的便利性社区建筑风格社区建筑风格现代感的北美风格社区，将社区塑造成成夏威夷式的居住环境，充分体现滨海休闲度假的感觉。

社区建筑用材社区建筑用材Ø立面材料：楼体立面以面砖作为主要的装饰材料，提升建筑的品质感及社区档次Ø保温隔音设计：由于乳山地处北方，且供暖情况不是太好，建议加强保温层与隔音层的设计，提升居住的舒适度Ø防潮层设计：由于项目离海较近，防潮功能是大多消费者关注的问题，现在通常做法是将地基抬高0.7-1.5米作为防潮层社区景观设计社区景观设计Ø结合滨海休闲文化，塑造滨海主题园林，增强景观与与生活的情趣化，提升社区的居住环境Ø规划社区文化广场，增强休闲氛围会所及物业会所及物业Ø会所规划：会所规划：为弥补周边配套的不足，增强社区的档次与品质，规划功能齐全较为现代的社区会所，功能包括：运动健身、娱乐休闲、儿童游乐、医疗保健、美容美发等Ø物业规划：物业规划：加强物业管理，保障安全，消除消费者对小高层防火、防盗、电梯的顾虑、兼顾空调机位置；为社区居民提供全面细致的物业服务A地块物业及户型配比地块物业及户型配比 物业形态占比(%)建筑面积(㎡)多层76.3%309015小高层20%81000商业3%12150会所0.7%3000总计100%40.5万Ø以多层建筑形态为主，小高层作为补充Ø商业为沿乳山区至银滩主干道的沿街商业，由于不清楚长度，暂定3%。

 A地块物业配比地块物业配比Ø由于该项目主要为满足外地客群的第二居所需求，因此以二居室和一居室的小户型为主Ø顶层和阁楼部分市场上销售不是太好，因此尽量压缩其比例，阁楼与顶层联体销售户型面积(㎡)占比(%)建筑面积(㎡)一居室40-7030%104805二居室70-8010%3493580-10040%139740100-1105%17467.5三居室110-12010%34935阁楼复式90-1105%17467.5总计100%349350TownHouse区普通社区入口普通社区入口TownHouse区入口区入口表示沿街商业表示沿街商业社区会所、社区会所、休闲广场休闲广场连接市区、连接市区、银滩主干道银滩主干道会展中心会展中心门前干道门前干道A地块整体分布地块整体分布小高层区域小高层区域多层区域多层区域说明：说明：小高层依山而建，视野开阔有很好的观海效果，有较强的溢价能力，同时不会阻挡其他多层的观景效果A地块住宅规划地块住宅规划Ø建筑设计：Ø建筑设计：建筑设计：ü不设置一层车库和厨物间，增设一层的前庭后院，增加一层的卖点同时降低楼层高度，避免顶层销售不畅；ü户型以平层为主，但设计要实用性强、舒适度高；ü层高2.85mü户型设计：户型设计：ü为了保证观景的效果，希望设计大面宽客厅，4-5m之间ü侧面能看到潮汐湖的楼栋，希望能规划侧面的观海休息阳台；ü顶层阁楼部分设计观景露台及挑空客厅，增加该户型卖点；ü主卧室要大面积落地窗ü其他规划：其他规划：ü交房以简装为标准：地面、墙面处理，洗手间、卫生间配备简单设备。

ü建地下停车场，配比约为1:6A地块效果图地块效果图A地块商业规划地块商业规划Ø商铺规划：商铺规划：ü以两层的沿街店铺为主，一层为商业，二层可以选择居住ü一层层高约为5米，二层层高为2.8米ü面宽在5-6米之间ü销售形式以两层联体销售 B地块物业配比地块物业配比物业形态面积(㎡)占比(%)建筑面积(㎡)独栋200-30020%6400双拼180-25020%6400TownHouse150-25050%16000四联排150-21010%3200总计100%3.2万多层、小高层住宅多层住宅普通社区入口普通社区入口TownHouse区入口区入口表示沿街商业表示沿街商业社区会所、社区会所、休闲广场休闲广场连接市区、连接市区、银滩主干道银滩主干道会展中心会展中心门前干道门前干道B地块整体分布地块整体分布独栋别墅独栋别墅双拼别墅双拼别墅TownHouseØ位置：位置：按理潮汐湖的远近依次为独栋、双拼和四联排；ØTownHouse ：：其市场接受度最高，规划在社区入口的中间位置Ø双拼别墅：双拼别墅：位于山包脚下，由于地势高，其观景效果也会提升，由此可提高其单价Ø叠拼别墅：叠拼别墅：虽然该产品市场相对较少，但现有该产品的小猴也很好，同时其高度增加，观海效果要好叠拼别墅叠拼别墅B地块规划细则地块规划细则Ø建筑设计：建筑设计：ü各类别墅的层高均为2层半设计，顶层为阁楼；ü独栋与双拼的层高为3米ü联排一层层高为4.8米可做夹层，同时提高楼体高度，使其也具备较好的观海效果Ø户型设计：户型设计：ü独栋客厅面宽设计为10米左右，开阔观海视野；双拼和联排客厅面宽为6米ü各类别墅均设计观景露台，露台方位面朝潮汐湖；ü客厅做挑空设计。

ü洗手间希望每层都有，做到干湿分离Ø其他规划：其他规划：ü交房以简装为标准：地面、墙面处理，洗手间、卫生间配备简单设备B地块效果图地块效果图TownHouseTownHouse独栋独栋购买对象购买对象 别墅住宅区域北京、天津、山西、内蒙占50%，山东、河北、东北等占30%，其他外地人占10%，本地人及工业区约占10%北京、天津、山西、内蒙占45%，山东、河北、东北等占25%，其他外地人占10%，本地人及工业区约占20%年龄30-50岁之间30-45岁之间职业私企老板、政府官员私企老板、各城市高收入人群、政府官员；本地工业区中高管理层及部分韩国人收入较高，不以工资而论，年收入至少为50万以上在银滩的居住习惯外地人大多均为冬天离开，其他时间在此居住，或有些常来此处经商者的不定期居住 别墅、住宅诱因1、投资：银滩去升值空间巨大2、度假：喜欢海边生活3、养老：为父母或自己购置养老3、工作赞助地：常来此经商或长期在此工作或投资使用目的1、作为自己的第二居所用于度假养老；2、大多是因为投资和度假兼并，假设价格高到一定程度，该部分群体会迅速减少购买对象购买对象谢谢 谢！谢！。