立水桥商业项目定位报告.doc

目 录前言 31商业规划条件分析 41．1交通环境分析 41.1.1项目周边社区交通现状分析 41.1.2本项目周边道路交通环境及未来规划分析 41.2.3本项目公共交通环境分析 61.2.4本项目地铁交通及未来规划分析 61.2.5小结 71．2人口环境分析 81．2．1 区域人口现状分析 81．2.2 区域消费特征分析 81．2.3未来区域人口变化趋势分析 91．2.4小结 92.物业自身分析 102.1地块总体现状分析 102.2总体地块优劣势分析 122.2.1项目SWOT矩阵 132.2.2优势分析 132.2.3项目劣势分析 142.2.4项目机会分析 152.2.5项目威胁分析 162.2.6小结 163项目总体定位 183．1项目主题概念 183.1.1整体定位 193.1.2各地块商业定位 193.1.3项目各地块商业面积综述 203．2各区域地块定位分析 213.2.1C-01（a）(b)地块商业分析 213.2.2C-01(a)(b)地块定位 24方案一： 243.2.3规划方案及业态分布 243.2.4产品结构建议： 25方案二： 253.2.5产品结构建议： 253.2.6A、B地块分析 263.2.7A、B地块定位 283.2.8规划方案及业态分布 293.2.9产品结构建议 303.3价格定位建议 313.3.1市场比较法 313.3.2租金反推法 333.3.3对本项目商业价格建议 34前言市场定位是一个房地产项目运作成功与否的关键。

精妙的定位，能够达到四两拨千斤的效果，不但可以发现空白，尽可能规避风险，而且能够通过独特的构思与精心的策划，充分体现项目的独特魅力，展现项目的风采，为项目的成功奠定坚实的基础通过前期详细的市场调查以及后期的资料整理、分析等工作，我司对本项目周边区域市场状况有了较为全面的了解，并通过初步分析对本项目有了较为充分的认识在此基础上为，我司将为本项目的规划和发展制定相应的市场定位在本项目之市场定位报告内容中，我司将根据市场调研报告和多年来的营销策划经验，针对本项目自身物业特点及周边区域环境，为本项目市场定位所涉及的商业规划条件分析、物业自身分析、项目总体定位分析等方面进行详细、专业的阐述和论证我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本项目制定出准确合理的发展规划建议，最大限度强化项目的特有优势，转化、消除现存劣势，规避客观威胁，从整体上提高本项目的市场竞争力，从而为贵方针对本项目之决策提供指导依据1商业规划条件分析1．1交通环境分析本项目位于北京市朝阳区与昌平区交界处并相邻海淀区，属于三区交界的核心位置本项目地块为三角形，项目北侧的地铁13号线和京包铁路、东南侧的清河形成了本项目的天然交通阻隔，安立路贯穿本案规划地块将项目分为东西两个地块。

东侧地块只有一条沿清河道路连接安立路与天通苑；西侧地块与贺村、陈营等郊县农村相交，并无主要交通通道，由立军路和沿清河道路等连接与安立路之间的交通，项目南侧为规划中的地铁5号线立水桥北站和安立路、北苑路的交汇处项目距五环路直线距离三公里，周边拥有多条公交线路，加之已投入使用的地铁13号线、规划（已开工）中的地铁5号线等，这些因素构成了本案的交通环境基础 1.1.1项目周边社区交通现状分析做为北京市最早规划的两个超大经济适用房社区之一，由于天通苑等社区居住区入住人口规模不断扩大，且６０％居住人口就业在市区，所以就形成了该区域交通呈现潮汐现象，社区的居民基本是早上向南进城方向，晚上回家，这样势必会形成交通瓶颈问题而且居住区周边城市道路系统还未形成，断头路多，次干路和支路系统不畅，很难满足居住区实际出行要求，造成社区内外部交通规划和建设相对滞后问题充分暴露天通苑对本项目有着举足轻重的影响由于交通规划存在缺陷，整个天通苑通向市区的道路主要集中在汤立路（安立路）上，由于汤立路（安立路）上公交线路众多、且作为主要通路的汤立路还要承担其北端昌平区至市区的交通流量，造成汤立路（安立路）立水桥段上下班高峰期间拥堵严重；现在汤立路上地铁５号线和立汤路市政工程的施工，加重了交通拥堵的程度。

1.1.2本项目周边道路交通环境及未来规划分析项目地块南端为安立路和北苑路的交汇处，连同汤立路，作为连接贯通四、五、六环，连接昌平区、天通苑、北苑、亚运村区域、奥运区域的重要通道，以上三条道路将成为项目未来主要的交通通道汤立路汤立路(太平庄北街至大柳树环岛段)改建工程是市政府2004年“56件实事”之一，04年2月10日开工，南起昌平区太平庄北街，途经东三旗、平西府、马坊，北至大柳树环岛，全长10．75公里改造前的道路路面宽12米，是二级路，整修一新的汤立路(太平庄北街至大柳树环岛段)北段路面两侧为各宽12．25米的三上三下机动车道，改建后的道路为一级公路汤立路（立水桥至太平庄北街）长3．15公里的路段预计今年内建成通车规划该道路宽70米，横断面布置为：两侧为各宽12．25米的三上三下机动车道，外侧为宽6米的非机动车道安立路安立路是穿越本案地块的交通主通路，南起北四环中路，北至立水桥，全长九公里道路南段是规划奥运预留地东侧边界，向北延伸连接汤立路，是贯通四环、五环、六环的一条主干道为配合08年北京奥林匹克广场的总体要求，经过市规委审批，一条新建的安立路将在北城出现规划后的安立路南起北四环路安慧桥,向北经成府路等地，与北苑路汇合后至立水桥，与111国道相接，全长约6460米。

该道路改建工程按城市主干路标准设计，红线宽60米（快车道为三上三下六车道、宽24米，两侧慢车道各宽7米，两侧人行步道各宽5米，绿化带各宽6米），设计行车速度为60公里/小时北苑路北苑路也为本案南侧边界的交通主通路，全长5.5公里，南起北四环，北与安立路汇合至立水桥，为市级主干道道路红线55米，各种地下管线30公里，混合车道16×2，全线97年11月7日通车目前北苑路实行了道路的整体改造，已经基本拓宽完毕，上下６车道解决了悬而未决的交通瓶颈立军路立军路为东西贯穿本案西侧地块内部的交通主通路，是一条宽6—8米全长800米左右的断头路，东起安立路，西至佳运园、清水园交界处该道路虽然较为破败，但是其与中滩村路和陈家营东路等多条小路相连，在本案西侧地块内比较重要根据市政府规划，2公里京承快速联络线也将于明年建成通车为了实现进城的有车一族在城区外围实现公交换乘，北京将在五环外建设大型停车场今年在施工及年内可启动的工程还有：白庙村路五环以内路段已经开工；地铁５号线正在施工；力争年底或明年年初启动回龙观八达岭高速公路立交桥改造以及辅路工程另外，已经列入建设计划的南北方向城市干路有：安立路（大屯路至立水桥，已经通过设计审查）、白庙村路（北五环路北延）、京包路改造等。

东西方向城市干路有：北清路东延（八达岭高速公路至机场北线高速公路）、回南北路（京包高速公路至白庙村路段）同时，将配套实施相关支路建设，据了解，北清路东延至机场北线高速公路建成后将连接中关村与望京地区，这也将成为北部一条重要的东西城市干路以上道路交通的规划及改造必将对本项目区域的交通带来一定的改善作用，说明政府已经充分认识到前期规划工作的不足，并开始了补救的工作，虽短期内不会对项目区域内的交通状况有大的改观但对于区域影响、项目的长远发展、周边路网的不断完善有极大的作用1.2.3本项目公共交通环境分析由于项目地块位于北京市北部边缘区域，对外连通常规方式依赖大，伴随周边项目的不断开发成型，必将使更大数量的居住人口落户此地，因此，为保证内部居民的正常工作生活需要，三十多条公交线路集聚于此区域，基本保持了该社区组团对外连通的正常运转1.2.4本项目地铁交通及未来规划分析地铁13号线北京地铁13号线西起西直门，向北经知春路至龙泽，向东经回龙观、霍营至立水桥向南直至东直门，呈“门”字型，穿越西城、海淀、昌平、东城和朝阳5个区，全长40.5 公里，是连接北京城区与北部新建住宅小区与卫星城镇的主要交通动脉。

2002年10月全线运营通车以来，极大地促进了沿线房地产业的发展，以一条轨道交通线带动了北京市城北大片的土地开发利用在道路交通过于拥堵而人们生活节奏越来越快的今天，城铁13号线作为重要的交通通道因其运行时间、运营班次非常固定而已经成为区域内许多人出行的首选并且是未来公共交通的主要发展方向，对本项目商业规划、开发及价值提升有重要影响地铁5号线对本区域交通未来影响最大的应属地铁五号线，它与北苑路几乎走同一条线路，地铁5号线全长27.6公里,其中地下线16.9公里,高架及地面线10.7公里.全线共设车站22座,其中地下车站16座,高架及地面站6座,总投资120亿元该工程已于2002年12月28日开工建设，并计划于2007年初通车试运营按照规划，立水桥车站对面、安立路东侧用地内将建设一个集地铁、长途、公交、小汽车、自行车于一体的综合性客运枢纽预留100个小汽车停车泊位和1000个自行车停车泊位此外，作为10号线一期工程组成部分的奥运支线，计划于2007年12月底通车试运营在未来１０年内，北京将建成由地铁、城铁和１０条铁路等三部分组成的城市轨道交通线网，其中城区轨道交通网将建设１５条地铁和７条城铁。

越来越多的人认为，随着交通基础设施的建设，会逐步缓解北京市的交通压力，也会使北京城市空间结构发生变化，使土地本身的价值得到显现，产生出相应的经济效应轻轨地铁开通后，沿线土地也会急剧增值，相应的房地产的利润空间会加大所以土地的升值随着更多的交通线路的开通而显现，这是一个不可逆转的潮流而针对本项目这将是提升物业价值的重要卖点，因为本案处于两个地铁站之间，良好的交通规划将对本案的商业物业有重要的支持有非常大的物业升值潜力，对于住宅、商业物业的开发也是非常有利的但也应注意因为地铁造成的辐射、噪音等问题对本案可能造成的影响，尽可能在设计阶段予以规避其所带来的缺点1.2.5小结在项目的前期定位阶段，必须对于交通因素予以充分考虑因此，除明确道路现状条件外，也应尽可能了解区域内几年内可能发生的规划变动，以便合理确定本商业项目可能实现的辐射范围本区域内大型住宅社区众多，各个组团之间的相互交通关系对本项目也起着重要的影响，严峻的交通拥堵问题对本项目商业物业带来一定的挑战本项目区域作为核心的交通区间，应抓住其中的商业机会，发展适合的商业物业来提升地块的商业价值，更要合理的规避其中的商业风险，保持整体物业的品质。

1．2人口环境分析1．2．1 区域人口现状分析l 办公人群数量较少，且在此区域消费倾向较小本区域办公类物业极少，入住主要为成长期的中小企业，经济实力相对较弱，其办公人群多为年轻群体，而本区域商品种类较为单一、休闲娱乐业态较少，档次较低，其消费潜力较难释放，在本项目周边极少进行消费l 住宅人群数量巨大，且中档和中低档住宅占到绝对优势本区域存在两个百万居住大型社区，天通苑和北苑家园，总体量达到900万平米，目前天通苑居住人群已经达到20万，周边作为居住密集地，人口密度过大，预计其住宅档次将维持目前中档、中低档占绝对优势的局面l 居住人群以家庭为主，多为工薪阶层由于此区域的住宅平均价格相对亚北地区以及东部区域较低，所以价格低廉的住宅吸引了大量的城市工薪阶层人群有众多在亚运村、东直门、三元桥甚至中关村工作的人群选择在此区域购买住宅l 居住人群构成多层次，富人阶层数量可观虽然天通苑作为经济适用。