沈阳苏家项目屯财务分析说明.ppt

会德丰发展（中国）会德丰发展（中国）沈阳苏家屯项目沈阳苏家屯项目财务分析说明财务分析说明Feb 2，2007 财务分析基本假设财务分析基本假设财务假设说明财务假设说明n本财务分析是基于对沈阳市近年房地产市场发展概况，尤其是浑南新区市场特征而对本项目未来发展状况进行的预判项目未来实际开发过程中可能面临的不可预见的不确定因素，还需慎重考虑n本项目假设分7期（2007年～2013年）连续开发，且售卖型产品（以住宅为主）在开始建设的第二年即有销售收入n对可租可售的产品，进行了不同租售策略的财务分析比较；对酒店和OUTLETS 产品，采取租赁且长期经营的模式，并以此进行财务分析n项目资金安排中，全部的土地成本为发展商的自有资金，其他的建设资金通过银行贷款取得在年度累计净现金流为正值时，开始偿还银行贷款n建设成本中单位造价的确定，参照国内同等城市同类建筑造价的标准，并结合沈阳当地市场实际情况略作调整用地面积测算用地面积测算上图：贵司上图：贵司2007年年1月月5日发来的：日发来的：在没有扣掉大市场一期二号厅的情况下，转让面积合计为1309.59亩上图：鉴于贵司没有扣掉大市场一期二号厅的确切面积，我们根据CAD图纸进行测算，转让面积约为1136亩，以此作为财务测算中土地成本的计算基础(1136亩*80万元/亩＝9.088亿元)。

开发分期假设开发分期假设I IIIIIIIIIIIIVIVV VVIVIVIIVIII 期～期～ II 期：期：博览中心地块，主要产品以住宅和社区商业为主III 期～期～ V 期：期：原大市场2期地块，主要产品： 住宅 OUTLET MALL Business Park 酒店式公寓 商务酒店 社区商业 公建配套VI 期～期～ VII 期：期：原大市场2期地块，主要产品以住宅和社区商业为主开发进度模拟开发进度模拟建设成本假设建设成本假设单位造价单位造价 （元（元/平方米）平方米）选择依据选择依据高层住宅高层住宅1,800同类建筑1,500～2,100元/平方米的平均造价，18～30层，打桩、箱形基础、塑钢门窗、合资电梯、公共部位简单装修、室内毛坯、一般水电多层住宅多层住宅1,000同类建筑950～1050元/平方米的平均造价，6～7层住宅，塑钢门窗、外墙涂料、公共部位简单装修、室内毛坯、一般水电花园洋房花园洋房1,600选取和联排别墅相近的造价标准，创造花园洋房个性化产品特色地上4～5层，塑钢门窗、面砖、斜屋面、普通卫生洁具及灯具、可视、报警、探测系统、一般水电。

酒店公寓酒店公寓2,800高层建筑，公共部位较好装修，内部装修较好设单元空调、进口电梯，较好水电商业物业商业物业1,800二到三层底商，外墙贴面砖或涂料，室内一般装修、消防报警、喷淋、中央空调、一般水电Business Park2,000地上4～7层塑钢门窗、外墙面砖、可配置电梯、室内及公共部位普通装修、消防系统、一般水电Outlets2,000地上3～5层，外墙贴面砖或涂料，室内一般装修、电梯及扶梯、消防报警、喷淋、中央空调、一般水电酒店酒店6,000按星级标准，带精装修和家具，5,500～8,000元/平方米的平均造价学校学校1,600按照国家教育建筑规范标准建造，1,250~1,750元/平方米注：此单位造价已经考虑了北方住宅常用的采暖保温材料投资投资规模估算规模估算静态预计项目总投资额近静态预计项目总投资额近4848亿元人民币，亿元人民币，由于假设建筑成本每年有由于假设建筑成本每年有3%3%的增长，故最终的总投资额为的增长，故最终的总投资额为5151亿元售价及租金假设售价及租金假设起始售价起始售价 （元（元/sqm））选择依据选择依据高层住宅4,300依据前期研究中对价格的市场预测多层住宅4,500依据前期研究中对价格的市场预测花园洋房6,200依据前期研究中对价格的市场预测酒店公寓5,500沈阳中心地段酒店公寓市场价格为6,000-7,000，考虑项目区位选取该价位商业物业6,000依据前期研究中对价格的市场预测Business Park4,500Business Park为沈阳市场的空白点，依据前期研究中对商务物业的价格预测3500-5000元/平方米，选取较为适中的价格起点起始租金起始租金（元（元/sqm/天）天）选择依据选择依据酒店公寓1.8沈阳主要商业圈范围内酒店公寓现有租金范围为2～3元/天/平米或1600～1800元/月（40－50平方米），结合项目区位选取合理租金水平商业物业1.5沈阳主要商业圈范围内商铺现有租金范围为0.8～2元/天/平米，选取中间值Business Park1.5参考沈阳写字楼现有租金范围0.8～1.5元/天/平米，考虑到Business Park特有的独立式办公环境、优美的园林设计等，选取较高的价格起点酒店450沈阳主要酒店房价为220～450元/天，考虑未来发展前景，选取较高价格投资收入预估－住宅物业投资收入预估－住宅物业假设条件：假设条件： v住宅开发的销售进度根据每年的住宅开发量和销售率95%而设定的。

v本项目的住宅物业假设2008年开始销售，每年的销售价格以9.5个百分点增长，销售成本按年收入的4%预估住宅开发收益：住宅开发收益：v在以上各数据的假设条件下，住住宅宅开开发发总总收收入超过入超过100100100100亿元亿元亿元亿元（10,542,178,151元）v开开 发发 成成 本本 （（ 包包 括括 销销 售售 成成 本本 ）） 近近 46464646亿亿亿亿 元元元元（4,636,722,561元），以及各类税金v住住宅宅开开发发净净收收益益超超过过30303030亿亿亿亿元元元元（3,054,700,754元），内部收益率（内部收益率（IRRIRR））达达31.29%31.29%31.29%31.29%投资收入预估－酒店公寓投资收入预估－酒店公寓假设条件：假设条件： v假设酒店公寓能在3年内售罄，按50%，40%,10%的销售进程v由于酒店公寓属第IV期开发项目，假设2012年开始销售，每年的销售价格以9.5个百分点增长，销售成本按年收入的4%预估酒店公寓收益：酒店公寓收益：v在以上各数据的假设条件下，酒酒店店公公寓寓销销售售总收入近总收入近6 6 6 6亿元亿元亿元亿元（584,752,123元）v开开 发发 成成 本本 （（ 包包 括括 销销 售售 成成 本本 ）） 近近 2.52.52.52.5亿亿亿亿 元元元元（248,419,092元），以及各类税金v酒店公寓以销售模式开发，净净收收益益为为1.171.171.171.17亿亿亿亿元元元元（116,970,102元），内内部部收收益益率率（（IRRIRR））达达20.83%20.83%20.83%20.83%投资收入预估－商业物业投资收入预估－商业物业假设条件：假设条件： v商业物业销售进度见下表。

v根据物业开发进程，假设2008年开始销售商业物业收益：商业物业收益：v在以上各数据的假设条件下，商商业业物物业业销销售售总收入近总收入近5 5 5 5亿元亿元亿元亿元（584,752,123元）v开开 发发 成成 本本 （（ 包包 括括 销销 售售 成成 本本 ）） 超超 过过 2 2 2 2亿亿亿亿 元元元元（248,419,092元），以及各类税金v配套商业物业全部销售，净净收收益益为为1.481.481.481.48亿亿亿亿元元元元（116,970,102元），内内部部收收益益率率（（IRRIRR））达达40.57%40.57%40.57%40.57%投资收入预估－商务物业（投资收入预估－商务物业（Business Park））假设条件：假设条件： v假设商务物业能在3年内售罄，按50%，30%,20%的销售进程v其属第IV期开发项目，假设2011年开始销售，每年的销售价格以9.5个百分点增长，销售成本按年收入的4%预估商务物业收益：商务物业收益：v在以上各数据的假设条件下，Business Business ParkPark销售总收入约销售总收入约3 3 3 3亿元亿元亿元亿元（303,405,763元）v开开 发发 成成 本本 （（ 包包 括括 销销 售售 成成 本本 ）） 1.61.61.61.6亿亿亿亿 元元元元（160,914,834元），以及各类税金v商务物业按现在市场平均价格销售，净净收收益益为为3 3 3 3千千千千多多多多万万万万元元元元（31,990,156元），内内部部收收益益率率（（IRRIRR））10.3610.3610.3610.36% % % %，小于设定的基准收益率投资收入预估－投资收入预估－OUTLET假设条件：假设条件： v假设OUTLET以商铺租借方式收取租金，不考虑其它部分收入，空置率最小为5%。

v假设2010年开始营运，每年的租金价格以6%增长，营运成本按年租金收入的15%预估商务物业收益：商务物业收益：v在假设条件下，OUTLETOUTLET的的财财务务经经营营期期1515年年，，租租金总收入近金总收入近5 5 5 5亿元亿元亿元亿元（494,791,845元）v开开 发发 成成 本本 （（ 包包 括括 销销 售售 成成 本本 ）） 约约 4.44.44.44.4亿亿亿亿 元元元元（443,270,386元），以及各类税金v15年 经 营 期 内 ， 净净 收收 益益 为为 4 4 4 4百百百百 万万万万 元元元元（4,092,988元），内内部部收收益益率率（（IRRIRR））7.727.727.727.72% % % %，小于设定的基准收益率v可见，OUTLET与商家的合作模式、获利份额将直接影响其最终收益率投资收入预估－酒店投资收入预估－酒店假设条件：假设条件： v假设酒店的客房收入除客房价格外，含其它餐饮商务活动费用v于2012年开始营运，每年客房价格以6%增长，营运成本按年收入的40%（行业平均标准）预估v平均入住率为60%酒店收益：酒店收益：v在假设条件下，酒酒店店的的财财务务经经营营期期1313年年，，总总收收入入6.56.56.56.5亿元亿元亿元亿元（652,411,777元）v开开 发发 成成 本本 （（ 包包 括括 销销 售售 成成 本本 ）） 约约 5.35.35.35.3亿亿亿亿 元元元元（533,176,805元），以及各类税金v13年 经 营 期 内 ， 净净 收收 益益 为为 6500650065006500万万万万 元元元元（ 63,763,391元 ） ， 内内 部部 收收 益益 率率（（IRRIRR））12.1212.1212.1212.12% % % %，基本达到酒店行业的基准收益率建设资金筹措与来源建设资金筹措与来源v本项目建设投资资金最少为47.9亿元，其中土地成本约9亿。

v资金来源主要为自有资金，和银行贷款v自有资金为9亿，主要提供土地成本的支付v其余投资资金依靠银行贷款以及项目销售收入的滚动开发来筹集；根据项目的现金流量表，资金的最大缺口在2010年，且需银行资金7亿元现金流财务评析现金流财务评析现金流量表（全部投资）：v全部投资现金流量表是以全部投资作为计算基础，不区分投资资金来源，用计算全部投资的税前及税后财务内部收益率、财务净现值等指标，考察项目全部投资的盈利能力v通过现金流量法进行整体项目投资效益测算，税后财务净现值（NPV）为3.3亿元（335,183.835元），财务内部收益率（IRR）为16.49%内部收益率明显高于基准收益率12%，投资可行性较高v计算项目全部投资回收期，动态情况下，将在2015年实现投资回收财务评价汇总财务评价汇总本财务模型（本财务模型（Excel表格）使用说明表格）使用说明nOUTPUT ：主要财务测算结果nASS ：主要财务模型指标假设nCosts ：开发成本nRevenue ：未来收益，包括出售和出租收益nHouse ~ Hotel ：各类产品的分别测算nFinancing ：融资安排计划nYearly Total Table：项目整体年度资金模拟n表格中蓝色背景的数字是基本输入的。