配偶离婚时联合购买住房估价方法的公平评价.docx

配偶离婚时联合购买住房估价方法的“公平”评价 摘要：夫妻双方离婚时法院判决分割夫妻财产包括认定、估价、分配三个步骤在估价时，美国相关判例法主要是：摩尔—马斯登案估价法、马姆奎斯特案估价法、伍斯南—施密茨案估价法、勃兰登堡—米什勒案估价法、基林案估价法我国最高人民法院确立了自己的估价方法在尚未偿还的住房贷款上，存在将其作为投资对待和不将其作为投资对待两类立法，相比较而言后者更为公平在所还住房贷款包含的利息成分上，存在着不作为投资对待且不予以补偿、不作为投资对待但予以补偿、作为投资对待三类立法，任何方法均有公平之处和不公平之处在住房的价值上，存在以公平的市场价值为基础和以净值为基础分配利润两类立法，后者更为公平在婚前增值上，一些估价方法将它判给所有权方配偶，这是公平的在投资比例和增值幅度的变化上，各种估价方法均予以忽略，这并不公平关键词：住房贷款；利息成分；公平的市场价值；定期分配法；公平价值：D913.9 ：A ：1003-854X（2018）07-0111-07引言夫妻双方联合购买的住房（以下简称“联合购买住房”）具有以下特征：（1）夫妻一方在结婚之前单独签订房屋买卖合同且在结婚之前或结婚之后房屋已经交付、被登记为单独所有人（在学说上该方可被称为“所有权方配偶”；对方配偶可被称为“非所有权方配偶”）。

2）所有权方配偶以自有资金（在学说上该项资金可被称为“首期付款”）和银行借款（在学说上该项资金可被称为“住房贷款”）支付了全部价款；所购房屋成为住房贷款的抵押物3）在结婚之前所有权方配偶可能已经偿还部分住房贷款（在学说上该项还款可被称为“所有权方配偶还款”；它由“本金成分”或“本金部分”和“利息成分”或“利息部分”构成）4）在婚姻关系存续期间，夫妻一方征得对方同意以夫妻“共有资金”（对于“所得共同制”夫妻一方而言）偿还住房贷款，或者自行以“婚姻资金”（marital funds）（对于“所得调整制”的夫妻一方而言；它是该方的个人财产）偿还住房贷款（在学说上该项还款可被称为“婚姻共同体还款”；它同样由“本金成分”或“本金部分”和“利息成分”或“利息部分”构成）5）在离婚时，住房贷款可能尚未偿还完毕（在学说上可被称为“尚未偿还的住房贷款”；只限于本金）实际生活中，无论在现代西方家庭还是在1998年实施城镇住房制度改革之后的中国家庭，联合购买住房均比较常见①在因离婚而分割夫妻财产时，现代美国各州的判例法和当代中国的相关司法解释（即最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第10条第2款）一方面将联合购买住房所有权的部分份额认定为归所有权方配偶（在学说上可被称为“所有权方配偶份额”）、其余份额认定为归婚姻共同体（在学说上可被称为“婚姻共同体份额”），另一方面对于“婚姻共同体份额”予以精确的估价。

在法定的估价方法上，现代美国各州的判例法主要包括：摩尔—马斯登案估价法、马姆奎斯特案估价法、伍斯南—施密茨案估价法、勃兰登堡—米什勒案估价法、基林案估价法五类②；我国相关司法解释确立的估价方法（以下简称“中国估价法”）与美国加州摩尔案估价法比较类似③所谓公平指“权利与义务设定与分配上的公平”④，即当事人所得与所失相当鉴于首期付款、还款、尚未偿还的住房贷款在实际购买力上存在一定差距，也鉴于联合购买住房拥有使用价值，还鉴于联合购买住房的增值在时间上很可能跨越结婚前后且在幅度上具有不均衡性，所以犹有必要以公平价值对中美六类估价方法予以评价一、尚未偿还的住房贷款是否属投资在因离婚而分割夫妻财产时，尚未偿还的住房贷款依然可能存在例如，某甲在结婚之前借款购买婚姻住所某甲以自有资金支付首期付款10万（对货币单位予以省略，下同），贷款本金总额24万（利息暂且不论）即房屋价款为34万此后，甲与乙结婚在婚姻关系存续期间，甲以夫妻共有资金偿还贷款本金10万（对于这一假设案件以下简称“某甲一案”）那么，所余14万贷款即为“尚未偿还的住房贷款”对于“尚未偿还的住房贷款”，现代美国的判例法和当代中国的相关司法解释确立的处理方法，可以分为两类：一类是作为当事人的出资或投资处理。

美国摩尔—马斯登案估价法、马姆奎斯特案估价法、伍斯南—施密茨案估价法、基林案估价法和中国估价法，将其作为投资处理⑤ 此类处理方法又可细分为三类：一是作为所有权方配偶的出资或投资处理；二是作为婚姻共同体的出资或投资处理；三是部分作为所有权方配偶的出资或投资处理、剩余部分作为婚姻共同体的出资或投资处理另一类是不作为当事人的出资或投资处理法院只基于首期付款、还款来分配净值（容后详述）美国勃兰登堡—米什勒案估价法属之⑥第二类处理方法更为公平其理由是：（1）“尚未偿还的住房贷款”其实并未引起“联合购买住房”增值首先，在所有权方配偶为了履行买卖合同而付款时，包括“尚未偿还的住房贷款”在内的全部住房贷款并未引起所有权方配偶财产增值所有权方配偶拥有的财产并未因住房贷款而增加例如，在“某甲一案”中，在购房时某甲的财产依然是10万这是因为，住房余下的24万价值与24万负债被相互抵消⑦ 还应指出，在我国，住房贷款具有扶持的属性（中国人民银行《个人住房贷款管理办法》（银发〔1998〕190号）第1条）；1997年中国签署的国际公约《经济、社会、文化权利国际盟约》第11条第1款规定，“本盟约缔约国确认人人有权享受其本人及家属所需之适当生活程度，包括适当之衣食住及不断改善之生活环境。

缔约国将采取适当步骤确保此种权利之实现，同时确认在此方面基于自由同意之国际合作极为重要其次，在因离婚而分割财产时，“尚未偿还的住房贷款”并未引起所有权方配偶或婚姻共同体财产增值例如，在“某甲一案”中，某甲的财产依然是10万；婚姻共同体（即甲、乙夫妻）的财产是10万毕竟，住房余下的14万价值与14万负债被相互抵消而且，若仅从住房所有权登记角度（在因离婚而分割财产时，联合购买住房依然登记为所有权方配偶单独所有）观察，则可以断言所有权方配偶的财产因婚姻共同体偿还贷款而增加；此类增值被称为“积极的增值”⑧ 或者“主動增值”⑨ 在“某甲一案”中，甲的财产从10万增加到20万，主动增值即为10万再次，在所有权方配偶签订购房合同直至因离婚而分割夫妻财产期间，联合购买住房还有可能增值若仅从所有权登记角度观察，则可以说所有权方配偶的财产再次增加例如，在“某甲一案”中，假设因离婚而分割夫妻财产时，住房的公平市场价值是80万联合购买住房消极的增值即为46万（80万-14万-10万-10万=46万）（住房贷款的利息暂且不论）此类增值被称为“消极的增值”或“自然增值”，它与“尚未偿还的住房贷款”依然无关这是因为，第一，它是基于“超出夫妻任何一方控制范围的事件（例如通货膨胀、利息发生变化）”导致的。

⑩ 第二，即使“尚未偿还的住房贷款”根本未被所有权方配偶支付（例如，在“某甲一案”中，住房价款仅被支付20万），即所有权方配偶“赊购”或住房开发商“赊销”，联合购买住房也会增值（例如，在“某甲一案”中，住房消极的增值仍然是80万）或许有人主张，即使婚姻共同体并未偿还住房贷款，消极的增值也会存在，婚姻共同体也未作出贡献，其实不然这是因为，其一，由于结婚之后所有权方配偶的收入变成共同财产或婚姻财产，所以处于履行不能状态；如果婚姻共同体不予偿还住房贷款，债权人就会就住房优先受偿（我国物权法第179条第1款）；其二，婚姻共同体还款时间越长，所有权配偶保有时间就越长、消极的增值通常就会越多因此，可以在一定程度上断言，联合购买住房消极的增值是所有权方配偶和婚姻共同体出资带来的结果2）“尚未偿还的住房贷款”其实根本不会引起“联合购买住房”消极的净值美国弗吉尼亚州高级律师特纳（Turner）主张，“尚未偿还的住房贷款”引起“消极的增值”他指出，“例如，某一住房的价款是20万美元夫妻一方以个人资金支付首期付款2万美元，以抵押贷款支付其余价款18万美元在婚姻关系存续期间，以婚姻资金偿还住房贷款本金3万美元。

在离婚时，住房的公平市场价值是40万美元，尚未偿还的住房贷款本金是15万美元……对此，可以容易得出下列结论：由于住房价值翻番，所以夫妻一方的投资和婚姻共同体的投资也同样翻番于是，個人利益变成4万美元，婚姻共同体的利益变成6万美元；两者合计10万美元然而，夫妻拥有的净值是25万美元（即以离婚时的公平市场价值40万美元减去尚未偿还的住房贷款本金15万美元之差）不知何故，失去了15万美元的净值他还指出，“失去部分净值的原因在于，住房的净值由以下三类利益构成：婚姻共同体的利益；夫妻一方的利益；抵押权利益（mortgage lien）前两类利益是衡平法所有权利益（equitable ownership interest）；其价值与住房自身的价值一起波动然而，银行的抵押权仅仅是对借款提供的担保权（the banks lien is merely a debt）；其价值不像住房价值那样变化在上面的例子中失去的15万美元净值就是抵押权利益的增值（appreciation in the bank $150，000 lien）由于银行不能取得这一增值，所以归功于银行抵押权利益的增值必须分配给其他所有人债权会引起相关财产消极的增值这一立场并不成立。

这是因为：一方面，“尚未偿还的住房贷款”属债务，其数额是确定的例如，在“某甲一案”中，因离婚而分割夫妻财产时，“尚未偿还的住房贷款”就是14万它不会增加或减少另一方面，“尚未偿还的住房贷款”属金钱债务由于在住房市场上通货膨胀程度较高，所以金融机构对“尚未偿还的住房贷款”所享有债权的“实际价值”或购买力，可能会有所下降3）只有“首期付款”和“还款”才属“实缴的出资”首先，尽管“联合购买住房”并非企业法人或者合伙企业，但是它们具有类似性主要表现在：它们均需要举办方出资或投资；尽管利润来源不同（“联合购买住房”“利润”源于通货膨胀或者供求关系变化等；企业法人或者合伙企业利润源于生产经营），但它们都可能产生“利润”其次，夫妻之间分配利润也应以实缴出资为基础在中国，分配企业法人利润的投资必须是“实缴的出资”（2013年修改的《中华人民共和国公司法》第34条）；分配合伙企业的利润也是如此（2006年修订的《中华人民共和国合伙企业法》第33条第1款）在美国，“一般而言，股东取得股息的权利是与其对公司的投资额成比例的”；美国《统一有限合伙法》规定，“除非合伙协议另有约定，利润、损失、财产均按照投资额予以分配。

投资”无疑也是“实缴的出资”以此类推，所有权方配偶与婚姻共同体分配利润也应以实缴的出资为准再次，“商业信用”与“银行信用”并无本质区别在资金不足的情况下，所有权方配偶获得信用的途径主要有二：一是“赊购”，即由开发商提供信用（它属“商业信用”），二是借款，即由金融机构提供信用（它属“银行信用”）在前一情况下，得出实缴的出资由首期付款和还款两者构成这一结论，恐无任何异议其实，在法律关系上赊购与借款并无本质区别这是因为：在性质上两者同属借贷关系；在义务上两者均为还本付息；在义务违反上两者均应承担违约责任；在担保上提供商业信用的开发商也可获得担保甚或采用“所有权保留方式”赊销因此，可以断言，在后一情况下实缴的出资也由首期付款和还款两者构成综上所述，按照公平原则要求，应该根据所有权方配偶的首期付款、所有权方配偶还款（若有的话）、婚姻共同体还款来分配“利润”，尚未偿还的住房贷款全部或者一部分不计入任何一方的出资二、还款的利息成分是否排除住房贷款也是有息贷款（中国人民银行《个人住房贷款管理办法》（银法〔1998〕第190号）第2条）所有权方配偶还款和婚姻共同体还款必然包括本金成分和利息成分例如，在“某甲一案”中，假设住房贷款利率为6%，住房贷款的期限是20年。