房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》题库100题含答案（674版）.docx

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》题库100题含答案1. 题型：单选题某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为(　　)A2003年6月15日B2003年8月15日C签订估价委托合同之日D估价人员与委托人商定的某日 答案 A 解析 正确答案：A 答案解析：要以原估价时点时的状况为准，才能检验原估价结果是否合理参见教材P162该题针对“估价时点原则”知识点进行考核 2. 题型：单选题某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6. 8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3. 9%若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2A2139B2146C2651D2659 答案 D 3. 题型：判断题如果房地产估价人员感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价时，不应接受该项估价委托。

）A错B对 答案 B 4. 题型：判断题在同一个市场上的类似房地产，价格相互牵制，相互接近 (　　)A错B对 答案 B 解析 正确答案：Y 答案解析：相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近参见教材P164该题针对“替代原则”知识点进行考核 5. 题型：单选题受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是(　　)A均衡价格增加，均衡数量减少B均衡价格减少，均衡数量增加C均衡价格增加，均衡数量不变D均衡价格不变，均衡数量减少 答案 B 解析 正确答案：B 答案解析：参见教材P90图3-3该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核 6. 题型：判断题为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售之后发生的费用 ( )A错B对 答案 A 7. 题型：判断题价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。

A错B对 答案 A 解析 价值时点是现在，估价对象房地产状况可能是现在、过去和未来 8. 题型：判断题对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改;对于不合格的估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告，不必再次进行审核 ( )A错B对 答案 A 9. 题型：多选题假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有( )A续建前已建成本B续建管理费用C续建投资利息D续建完成后房地产销售费用E取得在建工程的税费 答案 B,C,D,E 10. 题型：多选题在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )2010年试题)A在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧E在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正 答案 A,C,D 解析 选项B，应选用保守的较低的收益估计值;选项E，应是不低估后续开发建设的必要支出及应得利润。

11. 题型：判断题某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于5. 25% ( )A错B对 答案 B 12. 题型：判断题如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值或价格A错B对 答案 B 解析 相关考点 评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价原则的正确性，即估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则 13. 题型：多选题剩余技术有( )A建筑物剩余技术B土地剩余技术C市场剩余技术D房地产剩余技术E抵押贷款剩余技术 答案 A,B,E 解析 剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术 14. 题型：判断题采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费等A错B对 答案 A 解析 销售税费是不计算利息的 15. 题型：判断题一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素。

　）A错B对 答案 A 解析 一般因素、区域因素和个别因素的界限并不是固定的，随着估价对象范围的扩大，某些区域因素也许会变为个别因素 16. 题型：单选题某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币( )万元2013年试题)A630.0B650.0C661.5D682.5 答案 D 解析 100错6.5错(1+5%) =682.5(万元人民币) 17. 题型：判断题在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率　　)A错B对 答案 A 解析 正确答案：N 答案解析：评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。

参见教材P98该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核 18. 题型：多选题下列关于动态分析法与静态分析法说法正确的是( )A在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来B在动态分析法中投资利息和开发利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中C静态分析法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减D动态分析法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值(最终是折算到价值时点上)，然后再相加减E对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的 答案 A,B,C,D 19. 题型：单选题关于比较法的说法，错误的是( )2011年试题)A测算结果容易被人们理解、认可、接受B测算结果有时并不一定是合理、真实的C需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 答案 D 解析 由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化，主要是估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查后作出判断。

20. 题型：判断题完成实地查勘之后，执行实地查勘的房地产估价师应在“实地查勘记录”上签名，注明实地查勘日期，并尽量要求委托人中协助实地查勘的人员和被查勘房地产的业主在“实地查勘记录”上签字认可 ( )A错B对 答案 B 21. 题型：判断题假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上 ( )A错B对 答案 A 22. 题型：单选题后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内的( )A期初B期中C期末D任意阶段 答案 B 23. 题型：简述题例6－9某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元/㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元＝6.8450元人民币，2011年9月30日为l美元＝6.7050元人民币。

请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日 解析 将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为： 2000错6.8450错（1＋0.2%）8＝13910.58（元人民币/㎡） 24. 题型：单选题某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%.预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%该写字楼目前的价格为( )万元2011年试题)A5061. 44B5546. 94C5562. 96D6772. 85 答案 A 解析 该写字楼目前的价格=400错(1-30%) /6%错(1+25%)错{1-11[1+6%错(1+25%)]5} +6000x(1—6%)/[1+6%错(1+25%)]5=5。