房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》题库100题含答案（测考279版）.docx

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》题库100题含答案1. 题型：判断题某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%.抵押贷款常数为0. 07，则该宗房地产的价格为25万元 )(2010年试题)A错B对 答案 B 解析 抵押贷款与自有资金的组合技术应用购买者要求的税前现金流量=5错12%=0.6(万元)，偿还抵押贷款的能力=2-0.6 =1.4(万元)，抵押贷款金额=1.4/0. 07= 20(万元)，该宗房地产价格=自有资金额+抵押贷款金额=5 +20=25(万元)自有资金资本化率就相当于开发教材中的税前现金回报率 2. 题型：判断题如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值或价格A错B对 答案 B 解析 相关考点 评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价原则的正确性，即估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则 3. 题型：判断题消费者收入水平的变化是影响房地产供给量变化的主要因素之一 ( )A错B对 答案 A 4. 题型：单选题因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。

A该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿B搬迁后可继续使用的及其设备价值的补偿C因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿D因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿 答案 B 解析 划拨用地也有价值,也需要进行补偿.可继续使用的机器设备价值不应补偿 5. 题型：判断题如果房地产估价人员感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价时，不应接受该项估价委托 ）A错B对 答案 B 6. 题型：单选题如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（　 ），就可以计算其平均发展速度A较大B较小C差距较大D大致相同 答案 D 7. 题型：单选题关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是( )2011年试题)A单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果 答案 A 解析 单位比较法实质上是一种比较法，把可比实例建筑物实际而可能是不正常的单位建筑安装工程费，修正为正常的单位建筑安装工程费。

8. 题型：单选题某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类士地的市场单价为2200元/m2在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2;装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2;如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2该房地产的最高最佳利用方式为( )2013年试题)A维持现状B装修改造C拆除建筑物作为空地转让D新建较高标准的办公楼 答案 B 解析 6500元/m2-1300元/m2= 5200元/m2> 5000元/m2，说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更合理;(8000 - 3800+ 50 - 300)错1500= 3950错1500(元)2200错1000= 220(万元)，说明拆除建筑物作为空地转让不可行、不经济、不合理，综上所述，对其进行装修改造是该办公楼的最高最佳利用方式。

9. 题型：判断题房地产司法拍卖估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响 )(2014年试题)A错B对 答案 A 10. 题型：判断题在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示 ( )A错B对 答案 A 11. 题型：判断题对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋征收补偿为目的进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房屋进行估价　　)A错B对 答案 B 解析 答案解析：参见教材P30城市房屋征收情况下，原有房屋会因为征收而灭失，因而其上的各种未来权利都会消失因而直接按照无租约限制的房屋，进行完整产权房屋的价值评估 该题针对“房地产估价要素”知识点进行考核 12. 题型：单选题当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以( )为前提进行估价A维持现状B更新改造C改变用途D重新开发 答案 C 13. 题型：单选题在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是(　　)。

A开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径，D开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径 答案 B 解析 正确答案：B 答案解析：参见教材P274体现客观成本的要求该题针对“房地产价格构成”知识点进行考核 14. 题型：判断题房地产市场状况调整不仅是交易曰期调整，还包括一些其他因素调整A错B对 答案 A 解析 房地产市场状况调整也称为交易日期调整，是将可比实例在其成交日期的价格调整到价值时点的价格 15. 题型：多选题根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有(　　)A单位比较法B市场提取法C分解法D工料测量法E指数调整法 答案 A,D,E 解析 正确答案：ADE 答案解析：求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法参见教材P290。

该题针对“房地产价格构成”知识点进行考核 16. 题型：单选题一个估价项目中的价值时点，本质上是由( )决定的2010年试题)A估价委托合同签订时间B估价目的C实地查勘估价对象的时间D委托人意愿 答案 B 解析 价值时点是不可以随意确定的，应当根据估价目的来确定价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的 17. 题型：多选题有一开发公司拟参加某块国有土地使用权竞拍，现委托房地产估价人员对该公司的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是( )A交换价值B非市场价值C投资价值D理论价格E标定地价 答案 A,B,C 18. 题型：判断题理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的A错B对 答案 A 解析 理论上对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的估价结果应趋于一致 19. 题型：判断题对于处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

( )A错B对 答案 B 20. 题型：单选题在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（　）A名义价格B实际价格C市场价格D成交价格 答案 B 21. 题型：单选题采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，±地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%该商品房的单价为( )元/m2A3700B4040C4250D5366 答案 C 解析 容积率=总建筑面积／占地面积＝2，总建筑面积=2×占地面积该商品房的单价＝（3200×总建筑面积+2100×占地面积）／总建筑面积=（3200×2×占地面积＋2100×占地面积）/2×占地面积＝4250（元／㎡）参见教材P112 22. 题型：单选题现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其( )，成本的增加一定要对( )增大有所作用才能构成价格A花费的成本B效用C市场价值D投资价值 答案 B 23. 题型：多选题假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括( )。

2015年试题)A待开发在建工程价值B已完工程建设成本C取得在建工程的税费D后续开发的投资利息E销售税金 答案 A,C 解析 假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括待开发房地产价值及其取得税费、后续的建设成本、管理费用和销售费用 24. 题型：单选题在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0该办公楼在2012年8月31日的评估价值为( )万元2012年试题)A5850B6125C6510D6675 答案 D 。