房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》题库100题含答案（19版）.docx

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》题库100题含答案1. 题型：判断题任何一个估价项目都有估价目的　　)A错B对 答案 B 解析 正确答案：Y 答案解析：估价目的是基础，决定估价的其它方面参见教材P29该题针对“房地产估价要素”知识点进行考核 2. 题型：多选题决定房地产供给量的因素有( )A该种房地产的价格水平B该种房地产的开发成本C该种房地产的开发技术水平D房地产开发商对未来的预期E相关物品的价格水平 答案 A,B,C,D 3. 题型：单选题甲乙两宗土地，甲单价为800元/m2，乙单价为600元/m2，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买( )A甲B乙C甲、乙一样D无法判断 答案 A 4. 题型：判断题当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常更多;反之，该种房地产的当前供给通常更少 ( )A错B对 答案 B 5. 题型：多选题房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，下列说法中正确的有( )。

A由发证机关对房地产估价机构给予警告，并处10万元以上20万元以下罚款B对房地产估价师处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案C情节严重的，吊销资质证书、注册证书D造成损失的，依法承担赔偿责任E构成犯罪的，依法追究刑事责任 答案 B,C,D,E 6. 题型：单选题.某宗土地总面积7500㎡，容积率为3，相应的土地单价为4500元/㎡，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（）万元A1125B1800C2250D3375 答案 A 解析 楼面地价＝土地单价/容积率，容积率为3时，该宗土地的楼面地价＝4500÷3＝1500（元/㎡） 依题意容积率为5时，该宗土地的楼面地价为1500×（1－20%）＝1200（元/㎡）补地总价＝（1200×5－1500×3）×7500＝11250000（元）补地价＝新规划条件下的土地市场价格一旧规划条件下的土地市场价格其中，对单纯提高容积率，或者改变土地用途并提高容积率的补地价来说，补地价的数额为：补地价（单价）＝新楼面地价×新容积率一旧楼面地价×旧容积率补地价（总价）＝补地价（单价）×土地总面积高频考点三、价差法如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：补地价（单价）＝楼面地价×（新容积率一旧容积率）或者补地价（单价）＝ ×（新容积率－旧容积率）或者补地价（单价）＝ ×（新容积率－旧容积率） 7. 题型：简述题例6-3某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。

已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%请求取该宗房地产的正常成交价格 解析 该宗房地产的正常成交价格求取如下： 8. 题型：判断题对于相同的房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值一承租人权益的价值 ( )A错B对 答案 B 9. 题型：判断题从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产 ( )A错B对 答案 A 10. 题型：多选题我国《物权法》规定，下列不得抵押的财产有(　　)A自留山B自留地C被依法查封的财产D被依法监管的财产E乡镇企业的厂房抵押时其占有范围内的土地使用权 答案 A,B,C,D 解析 正确答案：ABCD 答案解析：参见教材P158该题针对“合法原则”知识点进行考核 11. 题型：判断题收益法估价需要具备的条件是房地产的收益和报酬率(折现率)都能够准确的量化。

( )A错B对 答案 B 12. 题型：判断题宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对国有土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施 ( )A错B对 答案 A 13. 题型：单选题关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（ ）A只有合法的房地产才能成为估价对象B估价对象状况必须是实际状况C以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象D估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格 答案 D 解析 遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况就权益状况来说，一般情况下，集体土地不能当作国有土地来估价，划拨国有建设用地使用权不能当作出让国有建设用地使用权来估价，共有的房地产不能当作单独所有的房地产来估价 14. 题型：判断题即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。

( )A错B对 答案 B 15. 题型：单选题开发经营期的起点是（　）A取得估价对象的日期B开始施工建设的日期C开始预售的日期D开始销售的日期 答案 A 解析 本题考查的是后续开发经营期后续开发经营期简称开发经营期，其起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期 16. 题型：单选题假设开发法最基本的公式是( )A待开发房地产价值=开发完成后的价值一后续必要支出及应得利润B待开发房地产价值=开发完成后的价值一相应的支出及利润C待开发房地产价值=开发完成后的价值一已完成工作的必要费用D待开发房地产价值=开发完成后的价值一开发成本 答案 A 17. 题型：单选题某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费则该宗房地产的正常成交单价为( )元/m2A2427.18B2500. 00C2575. 00D2659. 57 答案 D 18. 题型：判断题如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。

( )A错B对 答案 B 19. 题型：判断题对于大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，消费者对其需求就会增加 ( )A错B对 答案 B 20. 题型：单选题某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑面积为1000m2成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2;市场上同类房地产的正常房地产价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m2A200B300C700D1000 答案 B 21. 题型：判断题销售税费是指销售已经开发完成的房地产或者预售未来开发完成的房地产应由卖方缴纳的税费 ( )A错B对 答案 B 22. 题型：多选题关于房地产状况调整的说法，错误的是（ ）A对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素 答案 A,B,C 解析 本题考查的是房地产状况调整的内容。

选项A错误，不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度也不一定相同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同；选项B错误，在实际估价中应尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产为可比实例；选项C错误，可比实例应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况 23. 题型：判断题建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等 ( )A错B对 答案 A 解析 建筑安装工程费用是指建筑房屋所发生的建筑工程费用，装饰装修工程费用和安装工程费用等 24. 题型：单选题运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用(　　)的估计值A正常B较低C平均D较高 答案 B 解析 正确答案：B 答案解析：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧参见教材P170该题针对“谨慎原则”知识点进行考核 25. 题型：单选题收益法求得的价值倾向于( )，成本法求得的价值倾向于( )，比较法求得的价值倾向于( )。

A最低卖价，成交价格，最高买价B最高买价，成交价格，最低卖价C最高买价，最低卖价，成交价格D最低卖价，最高买价，成交价格 答案 C 26. 题型：判断题当被拆迁的房屋定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行拆迁估价，只是评估价值要进行减价调整 ）A错B对 答案 A 解析 。