新加坡组屋政策的实施与发展概况.doc

新加坡组屋政策的实施与发展概况: It is widely acknowledged that how to solve housing supply to low-income family is become a primary and urgent issue from central to local government. This essay describes the evolution process and implementation experiences of Singapore HDB policy, hoping this essay could inspire the further thinking about housing security system in China.1 新加坡组屋政策概况 在新加坡，住宅市场主要分为公有住宅市场（即政府组屋） 和私有住宅市场，私有住宅市场在新加坡仅仅占到不足 15％的比例，超过 85％以上的新加坡人都住在政府组屋里面自 1968年正式实施居者有其屋计划以来，政府已经为 87%的居民提供了总共 90 多万套住宅，而且住房自有化程度相当高，只有 10%为租赁而居。

公房出售受到政府资助，房价不到私人住房市价的 20%，租金也比较低为了鼓励住房自有化，新加坡对租房和购 房的月收入进行了严格的限制 租用公房的月收人上限为 800 新 元，购买“居者有其屋”住房的上限为 5000 新元2 新加坡组屋政策的发展实施过程2.1 组屋政策的推行起因与发展独立后的新加坡政府一直 把住房建设当成政府的头等大事租屋政策的长远目标是，到2000 年，90%的新加坡人居住在公房中， 其中 90%的人拥有产权 最终目标是建设高效、 舒适的居住环境， 融洽、和睦的社会环境， 并通过公房开发促进城市发展、社会稳定、经济繁荣在具体政 策上， 新加坡推行法定机构开发经营公房， 实施“居者有其屋计 划”建住房开发委员会（HDB并给予雄厚的财政支持和较大 的法定权力HDB在“一五”和“二五”期间曾计划为低收入者 建造 11 万套公屋，为中高收入家庭建造 4 万套私人住宅，而事 实上，HDB在整个60年代共完成了 11.8万套住宅三五”期 间（1971〜1975年）HDB加快建设步伐，又完成了 11.4万套住 宅，“四五”和“五五”期间它则分别完成了 13万套和 18万套到 1988 年底时，已有 224 万人（ 86%的人口）从中得到了安置。

2.2 组屋政策的实施组屋的建造成本： 起先， 政府就在市郊 划出成片的土地，供HDB使用，不收地价这样做，政府在财政 上并不发生现金支出， 是可以承受的 然而在很大程度上降低了 HDB的造价第二，新建的居民小区众多的诸如商店、小学校、 派出所、托儿所、医院等配套设施需要设立在新建的居民小区， 这些都分别列入各部门，例如教育部、警察署的预算，商店则是 盖好后向经营者出售或出租， 当中的成本在住宅的造价中都不会 被计入 这样，房屋的价格就只等于房屋本身的建筑材料加上工 价，比一般的住房价格只有 1/5-1/3 组屋购买方式：无房户由于收入少，公积金又刚起步，个人 所存不多，要一次拿出买这样房子的钱仍有困难 鉴于此种状况， 新加坡制定了另一种规定，同意人们货款买房，并分月归还，包 括应付的利息，这同分期付款基本相同这样一来，只要有固定 收入的无房户，都可以买得起自己的住房这一套办法实行 7-8 年后，就改为可以建造 2 居室的组屋了，现在则已发展到 3 居室、 4 居室这是在解决了无房户问题之后，着手改进居民的居住质 量但申请购买政府组屋的仍限制为中低收入阶层目前，新加 坡的居民，大约有 56%的人，居住在 2 室 1 厅（约 50 平方米） 的廉价组屋中。

组屋申请条件：包括四条：①公民身份从 1979年5月，新加坡房屋发展局进一步放宽条件，只要申请人是新加坡公民， 其核心家庭中有一人是常住居民， 就符合条件， 这一规定一直沿 用至今 ②无私有房产 这一条件是“为最需要的人提供住房” 原则的直接体现 为防止有些私房拥有者出售私房获利后马上申 请购买组屋，还规定 : 放弃私有房产而申请组屋者，须在其具备 申请资格30个月之后才能登记申请③收入上限考虑到一些 申请者虽然符合收入上限条件， 但仍承受不起组屋价格， 新加坡 政府在提高收入上限规定的同时， 还提供相应的补贴， 使申请者 在地价、 建筑成本等上涨的情况下仍有能力购买组屋 ④家庭构 成首先考虑解决家庭困难，而不是个人把家庭构成作为申请 条件之一，体现了“把有限资源提供给最需要的人”这一原则 组屋分配的程序：组屋分配的顺序按照注册的时间来确定，即 “先来后到”的原则 具体制度包括登记注册、 抽签挑选和转让 三部分转让要执行如下原则：申请人因就业、收入或突发情况 等原因，需要从一个居民区转到另一个，如果是由大换小，在申 请名单中的排序保持不变；如果是由小换大，就得重新排队转 售政策：组屋政策作为一种解决中低收入家庭住房问题的政策， 为杜绝投机和获利行为，从政策开始执行，就制定了转售政策， 明确了退出机制。

最初的规定是， 组屋的购买者如果想出售组屋， 必须以原来的购楼价加装修成本出售给房屋发展局 后来，随着 新加坡政府的组屋发展计划的进展， 越来越多的组屋居民希望改 善居住条件， 转售政策多次做过“放宽”的调整， 但同时都设置 了严格的条件，杜绝了通过转售投机获利现象的出现另外，为了防止在申请、转售组屋过程中弄虚作假、投机， 还制定了严厉的惩罚措施， 一旦发现虚报情况， 将处以高达 5000 新元的罚款或 6 个月的监禁，严重的将面临罚款和监禁双重处 罚3 新加坡组屋政策下的成功要素与发展趋势3.1 组屋政策的成功要素分析3.1.1 强硬的征地政策新加坡 1960 年出台的《土地征用法》 开始授予HDB等下属部门以强制征地的权力，以确保城市更新、 土地开发及相关的计划能以远低于私人开发商购地的价位获取 所需的私有用地 这一法规在制约房地产投机行为的同时， 也为 大规模的新城建设和公屋开发提供了可能 在操作上， 一旦某处 地产被HDB相中，其拥有者就将按规定的“市场价值”获取相应的补偿 后来这一法规又经历了深度调整， 而征地补偿时所参照 的“市场价值”也再次下调； 当然， 土地拥有者如果不满意现有 的补偿，还可以在得到补偿的两周内向申诉委员会甚至能受理上 述的法院递交申诉。

虽然客观地说， HDB依照“市场价值”所提供的征地赔偿金确实要远远地低于市场价 （约为市场价的 20%）， 但很长一段时间以来这已被政府视作了财产和资源实现再配置 和推动组屋发展的一项重要工具， 因此在低价征地的合法化和强 制化问题上， 新加坡通过强硬有力的贯彻执行， 以适应公屋大幅 度降低建设成本和租售价位的现实需要3.1.2 有效的财政手段新加坡通过依靠政府征收高达个 人收入33%的所得税和23%的中央远大基金（CPF来提供财政上 的支持 其中，前者主要通过贷款和补贴的方式对出售型公屋和 小面积的低收入家庭套型进行了重点扶持，仅 1975-1985 年间 HDB的基本开支就由7.18亿新元提升到了 38.55亿新元，政府 为弥补各项亏空而补贴的资金也由 600万新元增加到了 1 年 1.21 亿新元；后者则通过 1968 年的《中央远大基金法》规定，国民 可以抽调他们在CPF储备中的80%用于购房，但前提是他们必须 按月将规定的金额存入个人的 CPF帐户几十年来，这一规定同 样经历了多次调整和修正：先是入存的金额由当初雇员薪金的 10%上翻至 1984 年的 50%（由雇主和雇员各承担一半），然后又 由于经济的不景气而降至 1989 年的 38% （23%来自于雇员， 15% 来自于雇主）；随后 CPF成员购房时可抽调的储金也由当初的80%提到了 100%；而且每一帐户都按照特定的用途划分为了不同 的帐目以备专款专用。

可以看出， 新加坡不但为公屋的规划建设 和经营管理提供了必要的资金，还通过CPF这种强制性的全民存 储机构为公屋的购买提供了经济保障3.1.3 强力的政治支持在新加坡， 公屋已不只是为不能在私人住宅市场占据一席之位的低收入阶层提供庇护的福利项目， 它 牵涉到一项庞大计划： 提高国民整体生活水平， 同时实现社会具 有房产的目的 为了取得社会稳定以及在邻邦夹缝中能够生存与 发展，通过公共住宅和其配套服务的供需调控， 使地区经济的增 长成为可能性是人民行动党所希望发生的， 以便确保其在政治上 的统治地位以及合法性，所以， HDB在政策的实行中，自始至终都会取得上层的制度承诺以及政治鼓励、支持，其呈现是利用HDB法律权力的外延、人力资源的配给以及资金土地新加坡的 组屋政策之所以具有别于香港的成功经验以及其所不能比拟的 外在优势， 完全是因为新加坡的政策法规的大力支持和政府机构 的重点关注3.1.4 完善的公积金制度新加坡公积金制度能够解决众多 住房实际问题，已被全球所公认 1955 年 7 月，公积金制度开 始建立，同时设立了负责统一管理以及使用公积金储蓄的中央公 积金局，并制定了《中央公积金法》， “任何雇员或受薪者必 须按工资的一定比例统一存入中央公积金局”是其中的规定。

随 着经济形势的发展， 公积金比例的提取在逐年地调整与完善， 增、 减适时，有较为灵活的政策公积金的 8%用于年老退休， 12%是 医疗费用，而 80%作为购买住房与付保险费在解决住房问题方 面，公积金发挥着决定性的筹资作用，在 435 万人口中，拥有自 己住房的占有 84%，住进政府建设的公共组屋的占到 87%以上， 这是很多发达国家都不能达到的3.2 新加坡组屋的发展趋势3.2.1 对旧有的政府组屋进行升级改善从 1989 年 7 月开始 实施的这些升级措施涵盖了组屋单元的内部和周边环境，包括： MUP（重要升级措施）和LUP（电梯升级措施），并且通过住宅 发展局在各居民社区间进行实施对组屋单元的公共空间，如： 走廊、楼梯等，进行翻修和装饰，同时对地面和墙壁进行更换和 粉刷政府组屋的物业管理， 也在不断地提高和改善， 以保证组屋 单元的使用质量和设施设备的正常运作到了 1988年，TCA（社区管理法）开始生效，社区委员会接替了原来的住宅发展局，负 责对居民社区组屋单元进行全面的管理和维护 此时， 组屋大部 分的物业管理工作，开始由聘请的专业物管公司来进行，如： PREMA和 EMServices。

这些公司采用定期检查和预防措施，辅 以自动化控制， 加上极高的工作效率， 使组屋的物业管理得到最 大的保障 举一个简单的例子， 即使处在这样一个高温和充沛降 雨的热带地区， 在组屋单元的外面， 你也看不到外墙有任何涂料 剥落的痕迹3.2.2 新建组屋的发展趋势进入二十一世纪， 新加坡的政府 组屋在发展方向上面， 呈现了两种截然不同的趋势， 一是选择在 远离城市中心的远郊， 建设拥有良好自然景观的政府组屋； 另外 就是在配套相对成熟的老城区，建设新的高层政府组屋例如， 位于新加坡的东北角榜鹅新城，一边临海，两边临河，拥有 15 公里长的滨海长廊 在这里， 住宅发展局规划建设 8 万个住宅单 元，其中 60%左右是政府组屋，而其他 40%则为私有住宅便利 的地铁轻轨交通，多层停车场，学校，图书馆，运动中心，餐饮 中心、购物中心，海边度假中心，垂钓中心等将会使居住在这里 的居民一边享受滨海生活乐趣， 一边又不失现代化的便利 另一 方面，住宅发展局也开始在配套相对成熟的老城区建设新的高层 政府组屋这些新的组团单元，一般容积率在 3.0 到 4.5 左右， 能够建到 30 层或更高由于是在老城区，配套设施。