超卓商务中心投资可行性分析081209.pdf

深圳市超卓投资发展有限公司投资部字 【2008】1205 号超卓商务大楼项目开发投资 可行性分析深圳市超卓投资发展有限公司投资部二 OO 八年十二月编制深圳市超卓投资发展有限公司投资部字 【2008】1201 号2 超卓商务大楼项目开发投资可行性分析一、项目概况（1）项目位置项目位于龙岗中心城五号地块中央商务区核心繁华地段，紧邻城市交通干道——建设路，雄踞龙岗中心城 ( 大运新城 ) 中央商务区核心繁华地段, 坐拥华南最大的生态型文化休闲广场——龙城广场中轴景观带，地铁三号线近在咫尺，东临以五星级酒店为依托的商务综合体——珠江广场， 南眺盛世豪景—— 15 万平方米龙城广场自然盛景， 西靠龙岗区政府商务办公区，北依龙岗的“万象城”——宝能城市广场随着大运会场、高交会馆、地铁三号线、深惠路改造、水官高速扩建、厦深铁路建设提速，中央及龙岗政府果断出手保经济发展政策的出台，项目商业价值明显，开发时机成熟2）项目施工图经济技术指标土地性质：商业；设计地上 12 层，地下 1 层；总用地面积 3262.6 ㎡，总建筑面积8087.73 ㎡，其中可售面积 5846.72 ㎡，商铺 1679.37 ㎡共 13 间，写字楼 4167.35 ㎡共 35 间。

用 地 性 质商业办公用地占 地 面 积3262.6 ㎡容 积 率1.85 总 建 筑 面 积8087.73 ㎡计容积率建筑面积6019.73 ㎡ （可售 5846.72 ㎡）地下室建面（不计容积率）2060.92 ㎡其 中裙楼商业面积1679.37 ㎡（13 间）建筑覆盖率33% 塔楼商务办公面积4167.35 ㎡（35 间） 停车位： 61 个（地下 38 个，地上 23 个）楼层：地上 12 层，地下 1 层； 层高：地下室 5.5 米，首层 5.9 米，二楼 4.5 米，三至十二楼 3.5 米；单层面积： 1 楼 1036.16 ㎡,2 楼 643.21 ㎡,3-11 楼为 197.68-643.09 ㎡单套 100-120 ㎡ 建筑退红线：西北侧≥ 9 米，西南侧≥ 6 米，东南侧≥ 12 米，东北侧≥ 12 米；车辆出入口： 东北侧小区路给水、雨水、污水、中水、燃气接口，电源、通讯等设在西南建设路3）项目产品分析超卓商务大楼 --- 龙岗中坚企业的腾飞商务平台，设计新颖 , 地段和产品具有稀缺性深圳市超卓投资发展有限公司投资部字 【2008】1201 号3 和无可替代性 , 定位为中档偏高精品商务项目, 主力目标客户群为实力较为雄厚的本地中坚企业。

项目遵循通风采光最优原则，采用中高楼层低容积率L 型设计，现代简约俊朗大气，总高度51.5 米，地下一层，地上十二层写字楼每层面积约197-643 ㎡，均由 2-5 间 100 ㎡的灵动精致空间组成，可自由分隔与组合，部分可封闭阳台使用，方便整层及上下楼层购买挑高大堂，彰显恢弘气势； LOW-E 玻璃幕墙，完美诠释现代生态环保理念；带7米挑高空中花园设计，让你享受阳光绿色办公空间；宽敞品牌电梯，全速提升商务办公效率超卓商务大楼，致力打造高品质、节能环保、生态的纯正商务平台，成就您的全球商务空间！2011 年世界大学生运动会、 特区内外一体化和深港合作三大历史性机遇，奠定了龙岗中心城无限的升值潜力龙岗未来3 年内将完成 350 亿元政府投资，全面助推大运新城配套设施建设 2011 年大运会场、地铁三号线、深惠路改造、厦深铁路建设提速，龙岗中心城，正成为深－莞－惠黄金走廊上的闪耀明珠而位于龙岗中心城CBD 核心的超卓商务大楼以其经典的结构设计、卓越的配套设施、人性化的绿化办公理念在CBD 独树一帜，坐拥龙城商务主轴, 运筹财富脉动 , 稀缺价值不言而喻建筑外立面（正面）建筑外立面（侧面）深圳市超卓投资发展有限公司投资部字 【2008】1201 号4 “给我一个支点，我就可以撬动地球。

”—— 阿基米德超卓商务大楼拥有区位、形象、品牌、交通、配套、生态、运营、产权、空间等九大支点，必将创造新经济、新商务的神话区位支点—— CBD 中央领舞城市荣耀一个城市的未来，取决于有没有核心竟争力，一个城市核心竟争力的形成，取决于有没有一个明确代表城市发展方向的核心区域，如曼哈顿之于纽约，新宿之于东京没人会怀疑龙城 CBD的价值超卓商务大楼所处区域更是资源进出的咽喉核心，区政府商务办公建筑群、珠江广场、宝能城市广场,, 四面环绕，近享公共停车场配套及龙城广场，以集约地段成就城市经济与中心城生态链中的闪耀隽永形象支点——与世界五百强为邻，精投入，大形象如果说激情与创造，理性与务实，品质与追求是界定企业精神的标准，那么在中心资源开始成为世界500 强游戏场的今天，为OFFICE选择一个具有标识性的领地，是成功的第一位，更是跻身群雄之林的绝对支点品牌支点——超卓实力投入，尊享国际商务平台2009 年，超卓巨资力作， 超卓商务大楼将凭借片区璀灿繁华的先天优势，用恢宏的气势布局，集商业、商务为一体，形成多种城市功能的有机组合，相互依托，其聚合的人流、商务流与资金流将直接带动入主企业价值与形象全面提升。

交通支点——立体交通贯穿全城，人流、物流、钱流汇聚在中心城 CBD 高效办公的市场环境下，快速而紧张的工作节奏让时间更显珍贵，超卓商务大楼扼守核心地段，邻近的地铁三号线直接接驳罗湖火车站，及深惠路、水官高速、机荷高速、惠盐高速、清平高速等贯穿深圳东西南北， 329、351、353、358、361、365、380A、668、811、812、818、839、855、866、868、869、970、983、K651、长 19、康 11、康 16 等多路城市公交筑就便捷完善的立体交通网络，更有多路公交在项目商业广场旁设置停靠站 , 全面提升企业发展的运营时效配套支点——南北商东西政办资源互动，与世界500 强共享历经长达 10 余年的规划、设计和建设，中心城即将成为龙岗集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务、行政和文化中心，世界500强企业，跨国公司将纷至沓来阿基米德说：“给我一个支点，我就可以撬动地球 ”超卓商务大楼尊享中心城 CBD 顶尖配套，与世界500 强企业同台博弈，创造新经济神话的支点深圳市超卓投资发展有限公司投资部字 【2008】1201 号5 市政配套：龙城广场、文化中心（影剧院、图书馆、书城），地铁三号线。

集中式商业配套：万家世贸、宝能城市广场、英国乐购百货、岁宝百货、电子世界等餐饮酒店：珠江五星级酒店、正品轩、新宝城海鲜坊、肯德基、麦当劳等金融：中国银行、民生银行、建设银行、工商银行、农业银行、上海浦东银行等生态支点——龙城广场旁生态办公，15 万平米天然氧吧推窗远眺 15 万平方米龙城广场，追求人与建筑与自然的完善揉合，在户型设计兼顾功能与景观的相互协调，引入7 米挑高休闲平台设计空间与视野的开阔，让林林总总的各种办公室综合症在自然生态面前无所遁形，生态健康办公在这里演绎极致运营支点——中心城至低商服成本，企业运营集约化竞争力的提升，除了自身良好的运营管理，更需要整合各种社会资源为我所用，最大限度集约运营成本超卓商务大楼与国际接轨的商务服务，中心区至低的商服成本，最大限度为您提升企业竟争力丰富的商务、商业、休闲资源一应俱全产权支点——中心城纯商业性质,百年基业的腾飞之地超卓商务大楼，伴随中心城的发展步伐日益成熟完善产权上也区别于常见的住宅商务公寓产权制，确保您企业长期发展的永续空间，更是您兑现百年基业的腾飞之地空间支点——罕见精致商务空间，绝对低门槛入主爱因斯坦说“使每一件事情尽可能的简单”，如果爱因斯坦是个建筑师，那是建筑本身必如公式一般严谨，设计是一系列正确逻辑的必然结果。

只有适合的才是最好的超卓商务大楼，主力户型约100 ㎡—200 ㎡，追求简约、实用、人性、平等、和谐的人生态度，不仅功能灵活多变，更以中心城至低入住门槛，必将突破中心城CBD 高高在上的壁垒二、竞争对手及入市时机分析从近期调查情况来看，迫于资金压力，片区主流开发商均在压缩开发面积，加大资金回笼力度项目周边两大开发商珠江、正中的商务写字楼项目均出现了不同程度的停工，2009 年不具备入市条件 （珠江四栋商务公寓达到封顶进度，如能说服政府改变土地出让合同中要求待项目整体竣工验收方可销售的硬性条件，则不排除在2009 年下半年有销售的可能）天虹花半里南面的商务写字楼项目由于受到小区业主强烈维权抗议，进展迟缓， 2009年也不具备销售条件龙岗街道鹏达MALL 商务写字楼定位只租不售深圳市超卓投资发展有限公司投资部字 【2008】1201 号6 通过调研分析，目前片区写字楼成交价位主要集中在8000-12000 元/ ㎡，商业 1 楼价位约 1.8-3.8万元/ ㎡，2 楼价位约 1.1-2 万元/ ㎡预计 2009 年项目竞争对手基本上为现楼项目，主要有三个——天安数码新城一期（工业性质）、东嘉国际广场 (存量项目重新包装上市) 、风临国际中心（ 3-4 楼为 5.2米 LOFT办公楼， 6 楼以上为商务公寓）。

但由于目前在售三个项目可售量有限（仅 115套，总面积 1.7 万㎡，整体销售率达到70% 以上） ，且近期均有较大手笔的促销活动，成交量有所放大，预计 随着 2009年 5 月份黄金周的进一步消化，市场可售量将更少因此， 2009 年是项目入市是一个较好的时机，首先片区外部竞争压力较小，其次随着 2009 年信贷、税收等利好政策的继续出台，经济大幅回落的可能性不大，客户购买信心将进一步增强（数据显示龙岗中心城12 月份写字楼成交面积达8888.46 ㎡，自用企业、投资机构入市，整层销售普遍出现），届时片区写字楼市场价格将实现企稳，维持在 9000 元/ ㎡左右；同时客户投资欲望的回升将利于促进项目1-2 楼商业的销售潜在竞争对手概况分析项目天安数码新城一期东嘉国际广场风临国际中心类型 （功能） 产业大厦（工业办公）商业、写字楼商业、写字楼、商务公寓土地年限50 年（2005-2055 年） 40 年（2002-2042 年）70 年（1990-2060 年）管理费5.2 元（前两年 4.8 ）5.2 元2.8/2.48元规模4.1 万㎡（ 104套）2.1 万㎡（ 214 套）4.4 万（867套）楼层-2～16F -2 ～16F （1-6 楼商业） -2～29F （3-4 楼写字楼）层高1 楼 5 米，2 楼 4.5 米，3-15 楼 3.9 米，16 楼 4.2 米。

大堂 9.5 米1 楼 5.4 米写字楼 3.6 米1 楼 6 米2 楼 6 米写字楼 5.2 米公寓 2.9 米标准层面积1723.8/1510.68㎡1100㎡2100㎡主力面积400-500 ㎡/ 套40-51 ㎡/ 套50-110 ㎡/ 套（写字楼）40-77 ㎡/ 套（商务公寓）目前均价7500元/ ㎡8300 元/ ㎡（10、15F）写字楼： 12000元/ ㎡公寓：8500 元/ ㎡带装修实用率84% 70% 写字楼： 75% 商务公寓： 77% 销售率72% 84% 写字楼： 54% 商务公寓： 97% 可售量29 套34 套写字楼： 29 套深圳市超卓投资发展有限公司投资部字 【2008】1201 号7 商务公寓： 23 套一二楼商业作为园区配套，只租不售，月租金约 60 元/ ㎡均价： 1 楼 2 万/ ㎡2楼 1.1 万/ ㎡每层约 2000㎡仅 1 间均价： 1 楼 3 万/ ㎡，2 楼 2 万/ ㎡主力面积： 18-60 平/ 间优势1、天安品牌；2、规模达 36 万㎡；3、政府支持；4、立面、配套大气1、临 深 惠 路老 街商圈，商业价值大；2、临鹏达 MALL ， 具备一定升值潜力；3、主力户型小。

1、地铁口物业，商业层高 6 米，引进 KFC ；2、写字楼层高 5.2 米；3、包装到位、广告轰炸；4、主力户型小；5、70 年产权劣势1、单位面积大；2、入驻行业限。