在他人所有的宅基地上建房是否可以取得房屋所有权.doc

所有权在他人所有的宅基地上建房是否可以取得房屋所有权 案情简介： 　　刘某与张某是邻居，刘某因工作调动，1970年举家迁往外地，临行时将房屋及院舍托付给张某照管张某自刘某一家迁居后，就占有并使用刘家的房屋1990年，张某因父母搬来同住，遂将刘家的房屋修缮一新，并在刘家的院落内新盖两间厢房2003年，刘某退休返回原籍，让张某腾还房屋于是，张某将刘某的原房腾出，其父母却依然居住在新盖的两间厢房内刘某让张某归还厢房，张某称该房为他所建，所有权应归其所有，如刘某愿意要可以出卖给他但刘某则认为，该厢房虽为张某所盖，但却座落在自家院内，理应归其所有，并且张某多年居住并使用其房屋而未付租金，而修缮房屋的费用他已付给张某，遂坚决要求张某以两间厢房折抵租金双方争执不下，刘某即诉至法院，请求法院判令张某搬出厢房并判决厢房归己所有　　焦点分析：依民法添附理论确定房屋应归宅基地所有人所有　　本案在审理的过程中，争议焦点焦中在房屋究竟应该归张某所有还是刘某所有从民法角度讲，此案涉及到添附物的所有权归属问题添附是一种附合、混合的通称，是指不同所有人的财产或劳动成果结合在一起而形成一种新的财产，藉此确定新的所有权归属，因此为所有权得丧之原因。

在添附物的所有权归属上，我国立法未作明确规定，但依民法的一般原理，当事人得就添附的权利归属进行协商若当事人对物的权利归属协商一致，自应按其协商一致的意见确定添附物的所有权归属，但若当事人不能协商一致时，则应依据添的具体情况来确定添附物的所有权归属实践中通常有这样三种解决途径：一是恢复原状，各归其主；二是维持现状，使原物的各所有人形成共有关系；三是维持现状，使因添附而形成之物归某一人所有本案中因为双方意见严重分歧，故应依据具体情况来做具体分析从本案看，张某是在刘某的宅基地范围内建造房屋的，在我国，房屋与宅基地的使用权是不可分离的，只能为同一人所有，因而张某是不能取得其所建房屋所有权的同时，若房屋归张某所有，因刘某一家已经迁回居住，遂多有不便因此，法院将房屋判归刘某所有是毋庸置疑的　　依据民法添附理论，不论为何种情形的添附，均为使原物的形态发生变化而成为新物，并且增加了物的经济价值在此种情形下，或不能恢复原状，或虽可恢复原状但在经济上是不合理、不合算的，因而不应恢复原状，而由一方当事人取得新形成的物的所有权添附的结果，使一方所有权扩大，而另一方所有权丧失，这样显然对于丧失所有权的一方是不公平的。

《民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人因此，从公平的原则出发，因添附而受到损失的一方当事人得要求获得利益的一方返还其所得的利益在发生添附时，失去所有权的当事人向取得所有权的当事人请求返还利益，适用法律关于不当得利的规定，即双方当事人之间形成不当得利之债的关系，受损失的一方有权请求得到利益的一方返还其所得的利益当然，此利益的返还不是返还原物及孳息，而是返还因取得他人之物所有权所新增的利益根据前述理论，可以认定为张某建筑用房的材料（动产）与刘某的宅基地（不动产）发生了附合，即由不动产的权利人取得所有权，依前述理由，张某在刘某宅基地范围内所建筑的厢房虽由刘某取得所有权，然而，在添附中，取得所有权的一方并没有取得利益的根据，其对因此而使他人造成的损失应于所得利益的范围内予以返还，所以刘某应当向张某返还其所得的不当利益，该返还范围应为张某建房的费用及其相应的劳务报酬，这也符合公平原则　　判决结果　　法院最终依法判决双方争议的房屋归刘某所有，同时判令刘某补偿张某建房所付出的全部费用11560元，即包括建房用的材料费、付出的劳务费及相应的报酬。

　　评析　　根据民法添附理论，两个以上的物因混合而使原物产生了新的价值，使得原物的价值因添附而增加，但原物所有人并不因此而当然取得新增部分价值，他必须以适当形式返还相应的不当得利，以保持一种利益平衡因此，本案中刘某在取得张某在其宅基地上建设之房屋的所有权同时，必须给付张某相应的对价但是，在他人宅基地上建房毕竟有其特殊性，其特殊之处在于我国法律规定，房屋与宅基地的使用权是不可分离的，只能归宅基地的使用权人所有，因此，该案中张某所建的房屋当然地归属于刘某　　但若双方争议的物属于其他种类，则法院可以依据具体情况做具体处理，判决争议标的物归属能够充分使物发生最大效益的一方虽然对待添附物的处理有三种不同情况，但若恢复原状不仅在很多情况下不能或难于适用，而且一定要将合成、混合为一的物分开，恢复其原状会毁损物，也不利于发挥物的效用；若要求双方因此形成共有关系会使法律关系较为复杂，不仅给所有人行使权利带来不便，而且易于产生纠纷，故只在不得已时才采用；只有第三种方法才是实践中最多采取的方式，即判归一方所有，由另一方做适当补偿，而且在实践中，多判归原物所有人所有这就告诉我们，非经合议或能够事后征得原物所有人同意，不要轻易在他人所有的物上进行添附、加工，因为这样不仅不能使自己取得添附之物的所有权，实际中也很难以共有关系共同拥有该物，只能依法取得适当补偿，甚至当原物所有人要求时还需拆除附加部分，使自己添附部分完全丧失应有价值，得不偿失。

回收礼品中暗藏物所有权权属 一、案例 2001年1月8日，唐某到郭某的烟摊上购买一条极品云烟，唐某付完钱后，摊主的一雇工顺手将烟递给了唐某此时，唐某看到烟的外包装有被拆过的痕迹，便当即提出调换 ，但郭某信誓旦旦地说：“烟绝对没有质量问题，若有质量问题可随时拿来找我为了稳妥起见，唐某当着郭某的面开包检查质量，当唐某打开第一包烟的时候，发现烟盒里装满百元大钞，他清点后一共有3000元，心中不禁一阵狂喜但就在此时，郭某称雇工拿错了烟，要求重新调换一条对此，唐某认为，这条烟已付清了钱，属于他的，与郭某无任何瓜葛于是，双方僵持不下，对薄公堂二、争议观点（一）暗藏物所有权应归销售者所有该观点认为：销售者卖烟而非卖钱，在该财物被售出前，它已由销售者实际所有，其将藏有3000元现钞的烟售出不是其真实意思表示，属于因重大误解而订立的合同，是可撤消或变更的，而购买者并未为此支付对价，获得该现钞则构成不当得利 （二）暗藏物所有权应归购烟者所有持此观点者认为：消费者购买的虽然是烟，而不是烟里的钱，但当消费者发现烟有疑问时，当即向销售方提出调换，在遭到对方拒绝后才拆包检查这时，买卖双方已完成了交付行为，购买者拆包行为属于验收行为，购方享有接受与否的选择权，只要购方认可，买卖即告完成。

至于香烟中暗藏的现钞，对销售者来说，原本就非己之物，在售出或实施拒绝行为后，视为对所有权的放弃；对购买者来说，则构成善意取得 （三）暗藏物所有权既非归销售者所有，也非归购烟者所有，而是应归原被回收者或现钞藏入者所有该观点认为：依据民法公平与诚信原则，这种所有权归属，既未使销售者受到损失，也避免了消费者构成不当得利，且事实上也只有被回收者才是真正的所有人，只有物归原主，才能体现公平、诚信的价值理念 （四）该暗藏现钞性质上属于所有人不明的埋藏物和隐藏物，应归国家所有 三、评析 笔者认为，本案中3000元现钞的所有权归属不能简单地认为归某个人所有，其情形也不同于所有人不明的埋藏物和隐藏物 （一）该现钞不能归销售者所有从事实上看，该现钞显然不是销售者郭某之物，郭某也全然不知烟盒中藏有现钞，从郭某拍着胸口保证的情节足以说明之为进一步说明销售者不能取得该现钞的所有权，我们还需对以下三个问题予以阐释 第一，香烟中的现钞不是郭某放入或不是由郭某继受而一并取得如何确认烟盒中的现钞不是郭某藏匿的呢？笔者认为，销售者若主张权利，应由其负举证责任一般来说这种证明过程较为困难。

而事实上即使是销售者所为，也很难在法律上获得支持因为作为经营香烟的销售者，应该具有比普通消费者更高的注意义务，其明知香烟有可能被出售，仍将钱藏匿于名烟中（名烟具有更大的失窃风险），与待售商品放在一起，难以令人信服更何况本案中，在唐某提出调换时，郭某仍无任何警觉表示，只能说明该现钞不是郭某所藏关于该现钞是否是郭某继受取得，与后文相关论述同理，不再赘述 第二，郭某对香烟中的现钞仅构成持有而不构成占有其虽然占有香烟，却对其中的现钞一直处于无意识的持有状态，不具备完全的所有权权能，不能对其主张所有权退而言之，即使郭某占有该现钞，依据我国当前民事立法，尚无取得时效之设，其仍然不能取得该现钞的所有权 第三，郭某是否可以主张因重大误解而撤消或变更合同呢？笔者认为，郭某售烟行为不具备重大误解的因素因重大误解订立合同多是当事人缺乏必要的知识、技能、信息或经验而造成的郭某在回收香烟时，有权对回收品进行检查，不作检查可能是其对交易对方的信赖或交易习惯或自身疏忽，这种情形不影响其后续的销售行为香烟中藏有现钞，是其不知而不是误解，这是其一其二，郭某没有因误解造成重大不利后果事实上，在回收和销售时，郭某均以一条烟相同数量的标的物支付和收受价款，其仍然可以享有价差而获得利润。

所以，郭某不能主张因重大误解订立合同而撤消或变更合同 （二）购烟者不能取得该现钞的所有权 第一，购买者不能依买卖合同取得现钞所有权在本案中，唐某与郭某是买卖合同关系，该合同的标的物是烟而不包括其中的现钞对合同当事人郭某而言，不仅有转移标的物——香烟所有权的义务，而且应交付符合约定的数量和质量的标的物本案中，因一烟盒装的是现钞，郭某实际交付的标的物，在数量上是不完全履行，在质量上存有瑕疵因此，唐某受领的标的物与双方的合意并不一致，该买卖交易也就没有实际完成，而郭某对香烟质量进行的口头承诺，既不能免除其适当履行的义务，也不能视为对未知利益的放弃同样，唐某拆包检查行为，也只是对接收的香烟质量与数量的验收和确认，其目的不在发现有无其他财物，发现现钞纯属意外，并非本意因此，不能认为该买卖合同已履行完毕 第二，唐某取得该现钞不完全具备善意取得的构成要件，不能构成善意取得首先，郭某既不是该现钞的占有人（此问题前文已有论述），也不是该财物的处分人对郭某而言，香烟中的现钞是他人之物，其是无处分权人，其享有处分权并予以处分的是香烟，不包括其中的现钞其次，唐某不是通过交换而有偿取得唐某支付价款的目的是取得香烟，而不是钱财，其既没有对香烟中的现钞为意思表示，也没有为此而支付对价。

再次，唐某在取得该现钞时，主观上也不是处于善意善意是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时没有处分该财产的权限事实上，唐某在发现香烟中藏有现钞时，明知摊主不是该现钞的所有人或不是对烟中的现钞为处分行为的情况下，仍认为该现钞属于自己，想恶意拒为己有更何况，善意取得的适用应以有偿取得为前提唐某贪财图利，为无偿取得该钱财而拒不退还，这种行为只能构成不当得利 （三）该现钞不能归还原被回收者或藏入者所有从民法公平诚信考虑，将现钞退回被回收者或藏入者，不仅各方均未受损失，也使社会关系恢复到原始状态，维护了财产所有权的静态安全但是，我们且不说查找并证明谁是被回收者或藏入者有较大难度，就案中的实际情况而言，被回收者与藏入者不能取得该暗藏物所有权 首先，被回收者收受的是烟，而不包括其中的现钞他接受别人赠与物后并不知其中藏有现钞，否则会取出现钞，不会一并转售也就是说，收受者并没有占有该现钞，不然的话，尽管其收受行为具有非法因素，却因其占有后在事实上转化为个财产（俗秒灰色收入）因此，主张被回收者不能取得该钱财的所有权，被回收者不仅没有受到损失，相反，是对客观自然状态的维持，也是正义价值理念的体现其次，该现钞不是赠与之物。

现钞的藏入者与被回收者在实施赠予行为时，仅就香烟为意思表示，没有就暗藏的现钞明示，否则 现钞就不会流转至购销者之间因此，该赠与合同的。