3月南昌市房地产市场研究报告简化版.doc

2011年3月南昌市房地产市场研究报告同致申明：本报告数据均来源于同致地产数据平台及政府相关部门，分析结果仅供参考报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议本报告版权归江西同致地产所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用报告编委【出 品】：同致地产·代理事业部·研展部【指 导】：吴志凌【统 筹】：姜道林【撰 写】：姜道林、吴炔奇、李书春、刘秋良【市场调研】：姜道林、吴炔奇、李书春、刘秋良【供稿时间】：2011年04月01日报告说明报告时间节点：2010年03月01日～2011年03月26日新 推、续 推：指报告时间节点内南昌市（含南昌县和新建县）新盘上市和已经推盘的项目再推下一期或同期下一批新房源销售量销售率：指开盘楼盘所推房源当月销售面积和销售率2011年3月南昌市房地产市场研究报告一、月度房地产市场简析u 政策引发争议，地方政府被指不给力根据国八条的要求，各市要在一季度前公布本地区年度新建住房价格控制目标截止到3月31日，全国仍有10%左右的城市“爽约”国八条。

同时公布控制目标的城市也大多和GDP、人均收入增幅挂钩，房价涨幅在10%左右地方政府明显没有考虑居民住房支付能力，引来了各界的争议，控制目标也变成“上涨目标”3月16日发改委发布商品房销售明码标价规定通知，但是之前很多城市已经在执行，房价仍然照涨不误，也被怀疑可以通过“高价申报，低价销售”等手法来规避政策同致地产认为，现阶段政府应该着重加强政策执行，而不是出台更多的政策u 加大商品住房用地有效供应，开发商拿地谨慎本月南昌市土地成交7宗，成交面积591.668亩，环比、同比减少20.95%和62.24%成交的7宗土地有5宗是纯居住用地，另外两宗也是融居住用途的综合性用地，而且均有套型限制在目前背景下，开发商更注重现金，拿地也趋于谨慎本月成交的7宗土地全部以底价成交，整个一季度成交地块整体溢价率仅有1.47%，远低于上季度和上年同期的21.3%和39.88%u 可售房源快速增加，新建住宅成交腰斩截止3月底，南昌市新建商品住宅可售房源7648套，比月初增加1657套，反映出市场新增供应增长较快，成交依然低位运行的态势经过前两个月的低迷后，本月新增供应得到爆发，新批预售43.59万㎡，其中非限购产品13.02万㎡，分别是上月的31.12倍和16.74倍，也高于去年月均水平。

3月新建商品住宅日均成交约16套，累计511套，环比减少48.07%，同比减幅达到73.05%u 非住宅逐渐成为市场新宠在住宅受到政策严厉的调控下，商用物业逐步被人们看好，市场似乎也印证了这一点3月份南昌市新建非住宅商品成交569套，成交均价9347元/㎡，比上月分别增长55.89%和20.17%在此背景下，南昌也掀起了城市综合体的热潮，铜锣湾开工奠基、万达广场营销中心开放等，城市综合体成为各大媒体的重要客户，也成为市民谈论的焦点u 二手住房议价空间增大，成交平稳增长本月市区二手住房成交1531套，比上月增长23.17%，成交量约是新建住宅的3倍，也是连续第二月超过新房二手住房成交量的平稳主要是因为：1、二手房出现更大的议价空间，新房价格依然坚挺；2、市中心新房供应不足，而且价格高昂，面积偏大，二手房相对更加适合；3、二手房具有现房、配套齐全等优势，对于要求短时间入住、子女教育等刚需有更大的吸引力；4、经适房中签户、拆迁户等具有较为明显的区域情节，多数愿选择留在市中心……u 小批量入市探市场，去化速度放缓3月新推续推楼盘20个，共计开盘23次，累计推出19.2万㎡，平均每次推出0.83万㎡，远低于去年1.12万㎡的整体水平，显示出开发商试探市场的心态。

3月份销售率依然较低，整体销售率只有49.74%，与上月基本持平，相比上年同期下降22.61个百分点，“日光盘”已经成为过去式非限购的象湖、莲塘等板块也未能幸免，销售率也在50%以下，可见虽然不限购但是影响了人们的购房心理u 整体均价呈现上涨，打折力度放大本月新推续推楼盘折扣均价5476元/㎡，环比上涨了164元/㎡，上涨了3.09%整体均价的上涨除了成交结构的差异外，主要是非限购区域楼盘间上涨的势头不减，象湖板块楼盘多层住宅售价基本上涨到5000元/㎡以上但是各楼盘的打折力度却在放大，本月整体折扣系数为93.38%，是10年4月份楼市调控以来，打折力度最大的一个月份，打折力度加大折射出降价的可能性在增大二、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析u 住房用地需求减少，工业用地唱主角开发商对于楼市走势的悲观判断，现在更多的追求现金为王的策略，对土地的需求明显减弱从市国土资源局获知，下月南昌市至少将推出5宗土地，供应面积达到371.424亩，其中工业用地超过300亩曾在2月份终止交易的（原市南昌饲料厂用地）下月再次推出，起拍价也由上次的230万元/亩提高到300万元/亩，上涨了30.43%。

u 限购力度不松懈，市场持续低位运行从下月预计入市楼盘一览表中可以看出，4月份预计入市楼盘将达到21个，其中将有2个纯新盘入市，基本与本月持平由于目前仍然限购的非常时期，市场形势较为严峻，各楼盘推盘计划存在较多的变化，有可能选择小批量入市为主，预计下月供应量将在25万㎡左右，销售依然较为艰难u 尾盘增多，两县供应现疲态从各板块的供应情况来看，预计4月份南昌市8个板块会有新房源供应其中限购区域将有5个板块，14个项目新推续推房，这也使得在限购区域的供应量可能再次超过非限购区域，也不排除有楼盘在市场情况不明朗下，延后或取消开盘计划莲塘和象湖板块由于较多在售项目的接近尾声或将接近尾声，供应可能出现疲态新建板块中心房源日益稀少，地域边缘项目影响力度不够，也将出现供应疲软状态u 成交结构的差异，市场再次被涨价从预计入市楼盘分布区域看，限购区域推盘数量多于非限购区域，其中限购区域内主城区的楼盘房价在7000元/㎡数目达到9个， “南、新”两县的供应量可能出现大幅缩水高房价房源供应量增加和低房价房源供应锐减，也意味着成交结构将出现明显变化，整体市场整体均价将继续保持上涨势头三、附件附件一：预计下月土地供应一览表附件二：预计下月入市项目一览表附件三：南昌市、县住宅成交TOP 10有关本报告的问题与建议，请与江西同致地产市场研究中心联系，：0791—6801000转8020；有关问题的讨论或争议，可使用咨询或登录同致地产网站：，或电邮：nctzdc@向研究员咨询。

第 2 页 共 9 页。