房地产法08-房地产中介.ppt

房 地 产 法主讲教师主讲教师      陈陈 楚楚 庭庭第十课 房地产中介服务房地产中介服务Ú授课内容： 1.房地产中介服务内容 2.房地产中介服务管理第一节第一节 房地产中介服务概述房地产中介服务概述 一、房地产中介服务的概念一、房地产中介服务的概念 房地产中介服务：指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经济等活动的总称 类型：类型： （（1）房地产咨询）房地产咨询       （（2）房地产价格评估）房地产价格评估       （（3）房地产经纪）房地产经纪特征：特征： （（1）人员具有特定资格）人员具有特定资格       （（2）本质是委托服务）本质是委托服务       （（3）属于服务性的经营活动）属于服务性的经营活动  房地产咨询房地产咨询定义： 指在房地产开发及流通过程中，为客户提供信息、建议、策划、可行性研究等各种智能服务的活动 服务方式服务方式 直答式直答式网络式网络式项目式项目式 主要类型主要类型 法律咨询法律咨询房地产企业经营咨询房地产企业经营咨询 房地产服务咨询房地产服务咨询   房地产估价房地产估价定义： 指为房地产专业估价人员根据目的，遵循估价原则，按照估价程序，对房地产价格进行估算和判定的活动。

内容： （1）房地产买卖、拍卖、租赁、抵押 （2）房地产的合资、合作、 （3）房地产拆迁房地产经纪房地产经纪 房地产经纪：房地产经纪：指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为 核心其一，居间，指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为其二，代理，指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为其三，佣金，指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬  房地产代理（委托房地产代理（委托)           房地产代理：房地产代理：指以委托人的名义，在委托协议指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为 特征： （1）受托人以委托人的名义和费用处理委托事务 （2）委托合同具有人身性质. 房地产代理业务的主要类型房地产代理业务的主要类型 按按服服务务对对象象分分类类 卖方代理卖方代理 买方代理买方代理 卖方代理：卖方代理：以委托人名义以委托人名义出租、出售房地产的经纪出租、出售房地产的经纪行为行为 买方代理：买方代理：以委托人名义承租、以委托人名义承租、购买房地产的经纪行为购买房地产的经纪行为 商品房销售代理商品房销售代理 房屋出租代理房屋出租代理 二手房出售代理二手房出售代理   房地产居间房地产居间 房地产居间：指以房地产或有关房地产的业务为对象，通过居间人的协调，促成交易双方达成交易，居间人依法取得合理的中介报酬的经营活动。

特征： （1）居间人向委托人提供居间服务的合同 （2）居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权  房地产居间房地产居间房地产居间业务 指示居间指示居间 媒介居间媒介居间 指居间人仅为委托指居间人仅为委托人报告订约机会的人报告订约机会的居间居间 居间人仅为委托人居间人仅为委托人订约撮合、媒介的订约撮合、媒介的居间居间 房地产居间：房地产居间：指以房地产或有关房地产的业务指以房地产或有关房地产的业务为对象，通过居间人的协调，促成交易双方达成为对象，通过居间人的协调，促成交易双方达成交易，居间人依法取得报酬的经营活动交易，居间人依法取得报酬的经营活动 特 征1.房地产居间人只以自己的名义进行活动房地产居间人只以自己的名义进行活动 2.2.居间活动业务内容广居间活动业务内容广 4.4.房地产居间业务专业性强房地产居间业务专业性强 3.3.介入房地产交易活动程度较浅介入房地产交易活动程度较浅  房地产居间房地产居间第二节第二节 房地产中介的管理房地产中介的管理房地产中介服务人员资格管理的必要性房地产中介服务人员资格管理的必要性    对对房房地地产产中中介介服服务务人人员员进进行行资资格格管管理理，，是是为为了了保保证证房房地地产产中中介介服服务务人人员员的的基基本本素素质质和和服服务务质质量量，，维维护护房房地地产产中中介介服服务务市市场场的的秩秩序序，，有有利利于于提提高高房房地地产产中中介介服服务务的的水水平平，，更更好好地地促促进进房房地产业的发展。

地产业的发展第二节第二节 房地产中介管理房地产中介管理一、房地产中介服务机构的管理：一、房地产中介服务机构的管理：（一）设立的条件和程序 1.设立条件:P175 （1）有自己的名称、组织机构； （2）有固定的服务场所； （3）有规定数量的财产和经费； （4）有足够的专业人员 2.设立程序:第二节第二节 房地产中介管理房地产中介管理（一）设立的条件和程序 2. 设立程序: （1）县级以上房地产管理部门审查 （2）工商登记 （3）县级以上房地产管理部门备案第二节第二节 房地产中介管理房地产中介管理二、房地产中介服务机构：二、房地产中介服务机构：（三）中介服务人员的资格管理（三）中介服务人员的资格管理 1.咨询人员：学历+职称+合格证 2.评估人员： （1）估价师：《估价师执业资格证书》 《估价师注册证》 （2）估价员：《估价员岗位合格证》 3.经纪人员：《房地产经纪人资格证》第二节第二节 房地产中介管理房地产中介管理二、房地产中介服务机构：二、房地产中介服务机构：（三）中介服务人员的资格管理（三）中介服务人员的资格管理      1.咨询人员：学历咨询人员：学历 + 职称职称 + 合格证合格证《《城市房地产中介服务管理规定城市房地产中介服务管理规定》》 房地产咨询从业人员，必须是具有房地产及房地产咨询从业人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。

的专业技术人员第二节第二节 房地产中介管理房地产中介管理二、房地产中介服务机构：二、房地产中介服务机构：（三）中介服务人员的资格管理：（三）中介服务人员的资格管理： 2.评估人员：评估人员：                《《估价师执业资格证书估价师执业资格证书》》              《《估价师注册证估价师注册证》《》《估价员岗位合格证估价员岗位合格证》》《《城市房地产中介服务管理规定城市房地产中介服务管理规定》》 ：： 国国家家实实行行房房地地产产价价格格评评估估人人员员资资格格认认证证制制度度房房地地产产价价格格评评估估人人员员分为房地产估价师和房地产估价员分为房地产估价师和房地产估价员       房房地地产产估估价价师师必必须须是是经经国国家家统统一一考考试试、、执执业业资资格格认认证证，，取取得得《《房房地地产产估估价价师师执执业业资资格格证证书书》》，，并并经经注注册册登登记记取取得得《《房房地地产产估估价价师师注注册册证证》》的人员 房房地地产产估估价价员员必必须须是是经经过过考考试试并并取取得得《《房房地地产产估估价价员员岗岗位位合合格格证证》》的人员。

的人员第二节第二节 房地产中介管理房地产中介管理二、房地产中介服务机构：二、房地产中介服务机构：（三）中介服务人员的资格管理（三）中介服务人员的资格管理 3.经纪人员：《房地产经纪人资格证》《《城市房地产中介服务管理规定城市房地产中介服务管理规定》》：： 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员       由国家建设部与人事部共同组织，该考试包括：由国家建设部与人事部共同组织，该考试包括：《《房地产基本制度与政策房地产基本制度与政策》《》《房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理》》《《房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法》《》《房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析》》房地产估价师考试房地产估价师考试 :   由国家建设部与人事部共同组织，该考试包括由国家建设部与人事部共同组织，该考试包括  《《房地产基本制度与政策房地产基本制度与政策》《》《房地产经纪概论房地产经纪概论》》  《《房地产经纪实务房地产经纪实务》》、、《《房地产经纪相关知识房地产经纪相关知识》》房地产经纪人考试房地产经纪人考试 :第二节第二节 房地产中介管理房地产中介管理三、房地产中介的业务管理：三、房地产中介的业务管理： 1. 服务人员必须加入某一对应机构 2. 书面中介服务合同 3. 服务收费要符合标准 4. 遵守执业规定  中介服务人员在中介活动中中介服务人员在中介活动中     不得从事一定的行为不得从事一定的行为（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；（2）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；（5）法律、法规禁止的其他行为。

  房地产经纪房地产经纪定义： 指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动内容： （1）房地产居间 （2）房地产行纪 （3）房地产代理（委托）  房地产行纪房地产行纪 行纪，是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的行为 特征： （1）行纪人为委托人进行贸易活动 （2）行纪人以自己的名义为委托人办理委托事务 。