聊城威尼斯购物公园销售策划方案.doc

聊城威尼斯购物公园销售策划方案聊城重阳房地产开发有限公司暨 邵总、陈总 台鉴:承蒙信任,我们非常荣幸地提交威尼斯购物公园项目的销售 执行报告本册执行报告是根据前期策划报告（商业调研报告、招商 策划报告、营销推广报告）以及与贵司的多次会议结果、近期 聊城商业地产的市场变化，结合本司多部门专业人员的策划代理 经验而完成的威尼斯购物公园项目体量大，销售时间紧，因此本册报告销 售部分着重于销售均价与整体销售策略的制定，更为具体的细化 方案与操作流程将-与贵司研讨后于内部认购前另案专呈专此送达,敬祝商祺!深圳市兴智业信息咨询有限公司9 月 05 日目录第一章 市场及项目分析 5第一节市场分析 6―、聊城商业地产市场分析 6二、片区市场状况解析 8第二节项目评估与分析 12一、 项目概况 12二、 项目SWOT分析 14第三节客户定位分析 15一、 目标客户定位 15二、 目标客户分析 16第二章 威尼斯销售价格体系 18一、 厘定价格的基础数据 18二、 商铺价格测算原理 19三、 商铺价格建议 20四、 测算结果检验及细化 21第三章威尼斯销售操作节奏与策略 24第一节项目销售概况 24一、 项目已售商铺统计 24二、 项目剩余商铺现状 25第二节销售总体策略 26一、 价格走势 26二、 销售阶段及进度安排 28第三节销售前准备工作 33一、 销售队伍的培训 33二、 销售人员的分工 35三、 销售道具与资料的准备 36四、 付款方式 37第四节销售阶段工作安排 38一、 具体销售方案 39二、 结算方式 -44第五章威尼斯销售组织管理框架 45一、 销售岗位设置 45二、 销售岗位职责 46三、 开盘前期准备 50四、 策划方案的执行 51五、 考核、培训 51六、 定期、灵活的例会沟通 51七、 结算方式 51第一章 市场及项目分析第一节 市场分析说明:我司根据项目特点已于本月初进行了一次详尽的市 场调研,并向贵司呈交了调研结果＜聊城商业调查报告＞。

本报 告将对＜调查报告＞的部分研究成果进行引用,以保证本报告的 延续性、条理性和可读性,特此说明一、聊城商业地产市场分析（一）供给分析近年来随着聊城市经济建设的飞速发展,聊城的房地产业伴随 着国内、区内大环境呈井喷爆发的态势,发展速度异常迅猛房 地产特别是商业地产的大量开发,使聊城零售商铺供应量远远超 过需求量,竞争激烈,地段好且开发定位明确的项目销售基本平稳, 地段稍差且无主题特色的项目则举步维艰在聊城各零售、批发 商铺竞争激烈的同时,商业地产的竞争也趋于白热化详见下表）主要在营大型商业物业或街区状况比较表项目地理 位置经营 规模业态 档次功能 分布环境 配套交通 组织500M商业鲁西 商厦柳园路 东昌路 交口约 18700 m2 销售额1.8亿以前全 市唯一中 高档零售 百货1层:化妆品首饰 小商品2层:服装鞋帽3层：女装及用品 4层：男装领带皮 包等5层：针织、床上1997年开 业，自动扶 梯，陈旧，柱 距窄，陈列 乱,拥挤，米 光差便捷，通 达全市， 人气旺品牌服饰经 营为主，专卖 店，繁荣不再用品、办公用品百大 三联柳园路 东昌路 交口约 6500 m2家电 家具，中 咼档1层:、小电 器；2层:家电、灯 具；3层:视听音 响、办公健身、 电脑：错层：家具一般便捷，通 达全市品牌服饰经 营为主，专卖 店，生意差， 维持状态百信 鞋城东昌路 三联东20米m2左右, 可租赁联营中低档专 业零售1层:鞋类2层:服装一般便捷周边鞋类经 营店铺多百姓购 物城东昌西 路北人 民广场 西m2中档零 售,生意 滑坡1层:食品、日用 品、化装品2层:服装较好便捷，通 达全市， 东入口受 拆迁制约品牌服饰 宾馆经营 为主，专卖 店，较繁荣康妇乐柳园南 路东250-270, 年租15万中档批零 兼营，发 展快1层:妇女儿童用 品较好便捷，通 达全市品牌服饰电 子餐饮经营 为主，专卖 店，繁荣昆仑 超市城区4 家连锁 店，扩 张中单店500-800 m2平价社区 服务超市食品、洗化用 品、日用品一般比较便捷小店铺多，人 车流较旺香江大 市场建设西 路西段 路北40万m3000 商 户，多专业 市场组合综合批发 兼零售服装、针织、鞋 类,一期当前入住 率约在80%左右区 域性最大批发市场 功能未充分体现。

一般，停车 不便，1层 商铺过小相对不便 10分钟免 费巴士无商业气氛铁塔 商城利民西 路健康 路1985年建 成，19万 14处市场组合低档批发 零售服装、小商品、 家电、布料、塑 料、箱包、文 体、家具等脏乱差比较便 捷摊贩多，人 车流旺女人街柳园南 路西前徐路东段24 m咗右 临街铺自 发组合，约70户，规 模小，转租 现象多中档女装 零售为主服装、饰品、鞋 类、美容洗头、超市、摄影较好比较便 捷品牌服饰美 容批发经营 为主，专卖 店,较繁荣鲁中电 子商城柳园南 路东， 剧院对 过28000 m2, 月租80-250最大最早 计算机专 业市场1层:零售：2 层：电脑和软件零 售、维修;3层以 上培训办公机构规划不合 理,陈旧，乱差比较便 捷批发,家具， 服饰,较繁荣龙山副 食批发 城柳园南 路西14500m2，181 户酒、糖、 茶、副食 类批发一层营业,二层办 公、住宿；中心区 为轻型钢盖市场外停车场比较便 捷商业气氛 一般数据来源——＜聊城商业调查报告＞（二）市场特点。