土地估价师：生地价、熟地价、土地出让金.docx

土地估价师：生地价、熟地价、土地出让金土地出让金依据批租地块的条件，可以分为以下两种：　　一种是“熟地价”，即供应“七通一平”（即完成动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、煤气（自然气）、排雨水、排污水”市政条件的）地块或为“五通一平”，即完成土地征用和动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、排水”条件的地价但“七通“、“五通”不包括工程建立向有关部门缴纳的住宅建立配套费及市政管线的接入工程费用出让金包括土地使用费和开发费　　另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的局部，投资者需自行或托付开发公司进展受让土地的开发工作毛地价就是政府土地收益局部，不含拆迁局部，也不含小区配套局部政府土地收益从房产治理法讲就是出让金目前签的毛地价合同里面，所谓毛地价就是大市政费、四源费、出让金出让金在狭义的概念上不含大市政费和四源费出让金还有一个军队土地的问题1993年，财政部全军土地治理局、国土部有一个文件，军队土地第一次转让过程中，政府不收土地出让金，出让金全归部队。

当时国土资源部有了一个文件，四六分40%是出让金，60%是大市政、四源费　　土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建筑的总建筑面积投资者往往以楼面价来计算投资效益由于地面价不能反映出土地本钱的凹凸，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资本钱，进展估算投资效益一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此由于土地出让金是按建筑面积计收的　　土地出让金的支付方式，假如是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建筑一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来归还地价　　从商品住宅的价格构成来看，房价主要是由出让金、根底设施配套费、拆迁平坦费、建筑安装费、税费、利息、利润等项构成其中出让金是国家作为土地全部者向开发商收取的肯定年限的土地使用费对于国家而言，真正在土地上收取的费用只是出让金，而完全的市场地价应是完成根底设施配套、拆迁平坦（当有拆迁发生时）、办理出让手续后的地价，即所谓的熟地价。