广东金融学院ZCPG第32章收益法.ppt

资产资产×资产收益率＝收益资产收益率＝收益第三节第三节 收益法收益法资产＝资产＝资产收益率资产收益率收益收益§已知本金1000元，年利率10%，由本金×利率＝收益，收益＝1000×10%＝100元，如果已知收益为100元，年利率10%，求本金?§＝100/10%＝1000元通过估测被评估资产通过估测被评估资产未来预期收益未来预期收益并折并折算成现值，借以确定被评估资产价值的算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估思路一种评估思路任何资产的任何资产的价值等于其预期未来收益的价值等于其预期未来收益的现值之和现值之和一、基本思路一、基本思路思考：能否把每年回报简单相加？思考：能否把每年回报简单相加？收益法的基本思路收益法的基本思路估测资产未来预期收益并折算成现值估测资产未来预期收益并折算成现值0 1 2 3 4 5 …………一个理智的投资者在购置或投资于某一一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数资产时，他所愿意支付或投资的货币数额额不会高于不会高于他所购置或投资的资产在未他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。

来能给他带来的回报二、基本原理二、基本原理三、理论依据三、理论依据效用价值论效用价值论：：收益决定资产的价值收益越高，收益决定资产的价值收益越高，资产的价值越大资产的价值越大资产的收益通常表现为一定时期内的资产的收益通常表现为一定时期内的收益流收益流，，而收益有时间价值而收益有时间价值§ 收益法运用的前提条件：收益法运用的前提条件：1.1.被被评评估估资资产产的的未未来来收收益益可可以以预预测测并并可可以用货币衡量以用货币衡量公益公益资产，，单台台设备§ 2.2.获获得得预预期期收收益益所所承承担担的的风风险险也也能能预测并用货币衡量预测并用货币衡量 收益率的大小是和风险成正比的收益率的构收益率的大小是和风险成正比的收益率的构成包括两个方面：成包括两个方面： 一是无风险收益率一是无风险收益率 二是风险收益率二是风险收益率风险收益率风险收益率+无风险收益率＝收益率无风险收益率＝收益率§ 3.3.被评估资产预期获利年限可以预测被评估资产预期获利年限可以预测1 1）以法律、法规的规定时间为基础进行估测；）以法律、法规的规定时间为基础进行估测；（（2 2）以合同规定的时间为基础估测；）以合同规定的时间为基础估测；（（3 3）根据产品寿命周期进行估测。

根据产品寿命周期进行估测各各项指指标的的测算算§1、、预期收益期收益额§预期收益额是指资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额10§预期收益期收益额的主要特点的主要特点§（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；§ 11§（（2 2）收益额是资产的）收益额是资产的客观收益客观收益，而不是资产的，而不是资产的实际收益实际收益§ 资产的客观收益是指排除了实际收益中属于偶资产的客观收益是指排除了实际收益中属于偶然的、特殊的原因的收益然的、特殊的原因的收益 §　例：有一座写字楼，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在评估中用租金作为收益，租金用什么指标来算？§ 假如同档次的写字楼一般每天每平米是5元，而你收的是3元由于是公允的，则不能用实际收的3元而是用客观的5元来计算§ 12§（（3 3）收益额必须是归资产所有者所有的收益收益额必须是归资产所有者所有的收益利润的一部分要交所得税，所得税归国家作为税金利润的一部分要交所得税，所得税归国家作为税金流出企业，那么不能包含在收益当中流出企业，那么不能包含在收益当中13§预期收益期收益额的的计算算§预期年收益额预期年收益额= =当前正常年收益额当前正常年收益额+ +预期有利因素预期有利因素增加的收益额－预期不利因素减少的收益额增加的收益额－预期不利因素减少的收益额14§2、、折折现率及其率及其计算算§折现率从本质上讲，是一种期望投资报折现率从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。

对投资所期望的回报率15§折折现率的两种形式：率的两种形式：§折现率：未来有限期收益折算成现值的比例§本金化率：未来无限期收益折算成现值的比例16173 3、、收益期及其估算收益期及其估算收益期是资产具有获利能力持续的时间通常以年为单位通常以年为单位思考：如何确定收益期限的长短？18四、基本方法四、基本方法评估值＝评估值＝ Ri/(1+r)n预期收益额折现率收益年期评估值＝评估值＝ Ri / (1+r)n1、未来各年收益额不相等、未来各年收益额不相等各年收益额现值系数今天￥今天￥1> 未来￥未来￥1Time012n现值 Present Value终值Future Value现值§今天我必须投资多少才能在将来取得一定数量的钱ØF = P (1 + r)nØ将上面的公式调整为 P = F / (1 + r)nØ现值系数：1 / (1 + r)n　收益额（万元） 折现率 折现系数收益折现值（万元）第一年3006％0.9434283.02 第二年4006％0.8900356第三年2006％0.8396167.90例：某企业的尚能继续经营，某企业的尚能继续经营，3 3年的营业收年的营业收益全部用于抵充负债，现评估其年经营收益益全部用于抵充负债，现评估其年经营收益的折现额，有关数据下表。

的折现额，有关数据下表　　某企业未来某企业未来3年的预期收益年的预期收益资产评估价值资产评估价值=283.02+356+167.90=806.92（万元）（万元）23期数1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%10.99010.98040.97090.96150.95240.9430.9434 40.93460.92590.91740.909120.98030.96120.94260.92460.9070.890.890.87340.85730.84170.826430.97060.94230.91510.8890.86380.8390.8396 60.81630.79380.77220.751340.9610.92380.88850.85480.82270.79210.76290.7350.70840.68350.95150.90570.86260.82190.78350.74730.7130.68060.64990.620960.9420.8880.83750.79030.74620.7050.66630.63020.59630.564570.93270.87060.81310.75990.71070.66510.62270.58350.5470.513280.92350.85350.78940.73070.67680.62740.5820.54030.50190.466590.91430.83680.76640.70260.64460.59190.54390.50020.46040.4241100.90530.82030.74410.67560.61390.55840.50830.46320.42240.3855评估值＝评估值＝A× [1－－1/(1+r)n] / r2、未来各年收益额相等且有限期、未来各年收益额相等且有限期 年年 金金(各年相等的收益额)年金现值系数　　指每隔相同时间（一年、半年、一季度等）收入或支出相等金额的款项。

思考：哪些属于年金形式？年金年金§分期付款赊购、分期偿还贷款、分分期付款赊购、分期偿还贷款、分期支付工程款、每年相同的销售收期支付工程款、每年相同的销售收入等入等§【【例例】】某人出国某人出国3 3年，请你代付房租，每年年，请你代付房租，每年租金租金1000010000元，设银行存款利率为元，设银行存款利率为1010％，他％，他应当现在给你在银行存入多少钱应当现在给你在银行存入多少钱? ?0123100×0.9091100×0.8264100×0.7513普通年金的现值普通年金的现值100×2.4868普通年金现值= A×普通年金现值系数其成立条件是：其成立条件是：（1）纯收益每年不变；（2）折现率固定且大于零；（3）收益年期为n30例：例：某企业尚能继续经营某企业尚能继续经营6 6年，营业终止年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让经预测得出后用于抵冲债务，现拟转让经预测得出6 6年预期收益均为年预期收益均为900900万元，折现率为万元，折现率为8%8%，，请估算该企业的评估值请估算该企业的评估值分析：纯收益不变，收益期有限，折现率大于零分析：纯收益不变，收益期有限，折现率大于零 =900×4.6229=4160.61（万元）31评估值＝评估值＝A/r3 3、未来各年收益额相等且无限期、未来各年收益额相等且无限期 年年 金金（各年相等的收益额）资本资本化率化率其成立条件是：其成立条件是：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率固定且大于零；（3）收益年期无限。

33例： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，资本化率为4%请估算该企业的价值请估算该企业的价值分析：纯收益不变，收益永续，分析：纯收益不变，收益永续， P=A/r 评估值=A/r =1200/4%=30000（万元）34评估值＝评估值＝ Rt/(1+r)t + A/r*(1+r)-n4、未来收益额在若干年后保持不变、未来收益额在若干年后保持不变 --无限期无限期前期收益额前期收益额(各年不等)后期收益额后期收益额(各年相等无限年期)前期 （设n=5） 后期 0123456789分段法图解分段法图解例：某收益性资产预计未来五年收益额分别是例：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、万元、15万元、万元、13万元、万元、11万元和万元和14万元假定万元假定从第六年开始，以后各年收益均为从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定万元，确定的折现率和本金化率为的折现率和本金化率为10%分别确定该收益性分别确定该收益性资产在永续经营条件下的评估值。

资产在永续经营条件下的评估值分析：收益改变，收益永续，分析：收益改变，收益永续，375 5、未来收益额在若干年后保持不变、未来收益额在若干年后保持不变 ----有限期有限期前期收益额前期收益额(各年不等)后期收益额后期收益额(各年相等有限年期)其成立条件是：（其成立条件是：（1）收益变化的最后一年为）收益变化的最后一年为t；（；（2）收益年期）收益年期有限为有限为n；（；（3）） r>0　　　　这里要注意的是，纯收益这里要注意的是，纯收益A的收益年限期是（的收益年限期是（n-t）而不是）而不是n例：例：接上题求经营接上题求经营5050年条件下的评估值年条件下的评估值分析：收益改变，收益有限，分析：收益改变，收益有限， 39五、收益法评估程序五、收益法评估程序收集验证有关经营、财务状况信息资料收集验证有关经营、财务状况信息资料预测资产未来预期收益、折现率、收益期预测资产未来预期收益、折现率、收益期计算资产的收益现值，确定被评估资产价值计算资产的收益现值，确定被评估资产价值例例1 1：： 假设某企业将持续经营下去，现假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。

经预拟转让，聘请评估师估算其价值经预测，该企业每年的预期收益为测，该企业每年的预期收益为12001200万元，万元，资本化率为资本化率为4%4%请估算该企业的价值请估算该企业的价值收益法应用案例：收益法应用案例：评估值评估值=1200/4%=30000（万元）（万元）例例2 2：： 某企业尚能继续经营某企业尚能继续经营6 6年，营业年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让经预终止后用于抵冲债务，现拟转让经预测得出测得出6 6年预期收益均为年预期收益均为900900万元，折现万元，折现率为率为8%8%，请估算该企业的评估值请估算该企业的评估值P=（（900/8%））[1-1/（（1+8%））6] =900×4.6229=4160.59（（万元）万元）例例3 3：某收益性资产预计未来五年：某收益性资产预计未来五年收益额分别是收益额分别是1212万元、万元、1515万元、万元、1313万元、万元、1111万元和万元和1414万元假定从第万元假定从第六年开始，以后各年收益均为六年开始，以后各年收益均为1414万万元，确定的折现率和本金化率为元，确定的折现率和本金化率为10%10%分别确定该收益性资产在永。

分别确定该收益性资产在永续经营条件下的评估值续经营条件下的评估值（（1）永续经营条件下的评估过程：）永续经营条件下的评估过程：首先，首先，确定未来五年收益额的现值确定未来五年收益额的现值计算中的现值系数，可从复利现值表中查得计算中的现值系数，可从复利现值表中查得其其次次，，将将第第六六年年以以后后的的收收益益进进行行本本金金化化处处理理，，即：即：14/（（10%））=140（万元）（万元）最后，最后，确定该企业评估值：确定该企业评估值：企业评估价值企业评估价值=49244.2+140×0.6209 =136.17（万元）（万元） 评估对象在未来评估对象在未来5年内的预期收益分别为年内的预期收益分别为20万万元、元、22万元、万元、24万元、万元、25万元、万元、26万元，资产万元，资产从第从第6年到第年到第10年每年的收益均保持在年每年的收益均保持在27万元，万元，第第10年末资产拟转让，变现价值约为年末资产拟转让，变现价值约为120万元假定折现率为假定折现率为10%，确定估测资产的价值确定估测资产的价值 例例4：：1））前5年收益现值=20/（1+10%）+22/（1+10%）2+24/（1+10%）3+25/（1+10%）4+26/（1+10%）5 2））第6年到第10年每年的收益现值为 27*(P/A, 10%,5)/（1+10%）5 3））第10年末资产拟转让，变现价值约为120/（1+10%）10 所以资产的评估值为 （1）+（2）+（3）=197.427（万元） 参考答案： 通过对某企业的预测，得知未来通过对某企业的预测，得知未来5 5年的收益年的收益分别是分别是1010万元、万元、2020万元、万元、4040万元、万元、3030万元、万元、1515万元。

第六年后每年的收益额为万元第六年后每年的收益额为1010万元，万元，且企业一直持续经营，折现率选用且企业一直持续经营，折现率选用10%10%，试按，试按分段法计算评估值分段法计算评估值例例5：：参考答案1））前5年收益现值=10/（1+10%）+20/1+10%）2+40/（1+10%）3+30/（1+10%）4+10/（1+10%）5 = 10 （P/F，10%，1） +20 （P/F，10%，2） +40 （P/F，10%，3） +30 （P/F，10%，4） +10 （P/F，10%，5）= 9.091+16.528+30.052+20.49+9.3135=85.47452））第6年后每年的收益现值为 10/10%* /（1+10%）5 =100(P/F, 10%,5)=62.093））所以资产的评估值为（1）+（2）= 147.5645 第四第四节￿￿￿￿资产评估方法的估方法的选择一、一、资产评估方法的多估方法的多样性和可性和可选择性性 从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。

二、二、资产评估方法的最适估方法的最适选择 由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题在在评估估时首先首先应区区别被估被估资产是：是： 单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制§一般讲： 2、受可搜集到的数据和信息资料的制约• 成本法适宜评估成本法适宜评估可复制的资产专用资产单项资产•收益法适宜评估收益法适宜评估资源性资产无形资产整体资产•市场法：市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产。