蚌埠绿地小黄山地块项目定位及整合传播方案(明亮博远)223页.ppt

绿地集团蚌埠小黄山地块项目绿地集团蚌埠小黄山地块项目定位及整合传播定位及整合传播方案方案目目 录录2 23 3 1 14 4市场调研及竞争环境分析市场调研及竞争环境分析项目定位及延展项目定位及延展一期住宅组团创意策略及延展一期住宅组团创意策略及延展3 3 3 33 3 5 5整合传播策略及延展整合传播策略及延展自身研判及资源优化自身研判及资源优化3 3 6 6明亮博远服务优势明亮博远服务优势蚌埠市城市发展环境回顾蚌埠市城市发展环境回顾一一蚌埠印象蚌埠印象蚌埠地理位置蚌埠地理位置蚌埠市(含辖县)位于安徽省北部，北纬32°43′至33°30′，东经116°45′至118°04′，北与濉溪县、宿州市、灵璧县、泗县接壤，南与淮南市、凤阳县相连，东与明光市和江苏省泗洪县毗邻，西与蒙城县、凤台县搭界津浦铁路从境区中部纵贯南北，淮河自西向东流过境南，辖区大部分处于淮北平原南端蚌埠市区位于北纬33°01′至32°49′，东经117°31′至117°11′，北部与固镇县、五河县交界，东部与凤阳县毗邻，南部与凤阳县接壤，西部与怀远县相连 蚌埠蚌埠蚌埠城市面积蚌埠城市面积　蚌埠市一市三县总面积5952平方公里。

东端至五河县浮山峡山口，西端到怀远县万福镇关圩村颜李庄，东西长135 公里；北端至固镇县大韩家西北的沱河中心线，南端到怀远县常坟镇新桥村新庄，南北宽86.5公里市区总面积601.5平方公里， 其中，淮河以北面积240.66平方公里，淮河以南面积360.84平方公里， 建成区面积70平方公里 蚌埠市怀远县固镇县五河县蚌埠道路远期规划图蚌埠道路远期规划图高铁控制性详细规划高铁控制性详细规划蚌埠区域分布蚌埠区域分布 　 蚌埠市辖龙子湖区、蚌山区、禹会区、淮上区4个区和怀远、五河、固镇3个县，共设镇36个，乡19个（其中民族乡1个），街道办事处19个，村民委员会1247个，社区居民委员会204个       龙子湖区设镇1个：长淮卫；设乡1个：李楼共有村民委员会32个；设街道办事处6个：东风、治淮、东升、解放、曹山、延安，共有社区居民委员会36个       蚌山区设乡2个：雪华、燕山共有村民委员会22个；设街道办事处7个：天桥、青年、纬二路、胜利、黄庄、宏业村、龙湖新村，共有社区居民委员会26个       禹会区设镇1个：秦集；设乡1个：长青共有村民委员会33个；设街道办事处5个：大庆、张公山、纬四、朝阳、钓鱼台，共有社区居民委员会43个。

      淮上区设镇3个：小蚌埠、吴小街、曹老集；设乡1个：梅桥共有村民委员会82个；设街道办事处1个：淮滨，共有社区居民委员会10个       怀远县设镇10个：城关、双桥集、魏庄、万福、鲍集、龙亢、河溜、唐集、常坟、马城；设乡9个：褚城、古城、徐圩、兰桥、陈集、淝河、淝南、找郢、荆芡共有村民委员会651个，社区居民委员会23个       五河县设镇13个：城关、新集、沫河口、小溪、双忠庙、小圩、东刘集、大新、头铺、武桥、浍南、申集、朱顶；设乡2个：沱湖、临北（回族乡）共有村民委员会223个，社区居民委员会12个       固镇县设镇8个：城关、王庄、连城、濠城、新马桥、刘集、湖沟、任桥；设乡3个：石湖、杨庙、仲兴共有村民委员会196个，社区居民委员会34个       新城综合开发区共有村民委员会8个；社区居民委员会18个       高新技术开发区共有社区居民委员会2个 蚌埠人口情况蚌埠人口情况　　全年人口出生率13.80‰，人口死亡率5.21‰,人口自然增长率8.59‰年末户籍总户数100.99万户，其中，市辖区 28.79万户年末总人口358.31万人,比年初增加3.04万人。

总人口中，农业人口258.05万人，非农人口100.26万人市辖区年末总人口92.51万人，其中非农人口65.50万人全市人口中，男性人口185.57万人，占总人口的51.8%,女性人口172.74万人，占总人口的48.2%分年龄段看，18岁以下76.44万人，占总人口21.3%；18-35岁106.32万人，占总人口的29.67%；35-60岁的126.60万人，占总人口的35.33%；60岁以上48.95万人,占总人口的13.66%    高新技术开发区概况高新技术开发区概况高新区简介高新区简介    蚌埠高新技术产业开发区1994年经安徽省人民政府批准成立，为省级高新技术开发区，总体规划面积36.7平方公里，享受国家级高新技术开发区的优惠政策    蚌埠高新区是蚌埠市发展外向型经济的重要载体、工业强市的主战场和体制创新的试验田建区以来，蚌埠高新区始终坚持“以高新技术产业为主，多种产业并举”的产业发展方针，大力发展开放型经济，园区规模不断扩大，高新区建成区面积已达9.78平方公里，现开发面积11平方公里区内逐步形成了汽车零部件、电子信息、新材料及医药化工等支撑产业，业已成为安徽省发展高新技术产业“三点一线”战略的重要组成部分。

高新区以其优越的区位条件，完善的基础设施、优惠的政策措施、低廉的投资运营成本、丰富的人力资源和优质的服务吸引了香港贝斯、香港伟业集团、香港贝斯、香港伟业集团、香港贵联集团、美国香港贵联集团、美国EECEEC公司、中国华公司、中国华源、宁波屹东电子、中国凯盛源、宁波屹东电子、中国凯盛等一批境内外企业入区投资发展，高新区已初步展现出新型工业区的形象  高新区位置高新区位置蚌埠高新技术开发区蚌埠高新技术开发区老城区老城区新城区新城区淮上区淮上区高新区基础设施高新区基础设施高新区内现已建成十纵五横的道路网络，道路总里程达26公里 区内已实现集中供热，供气能力为90吨／小时西气东输”在高新区建有门站，区内铺设φ300mm天然气管道10公里高新区基础设施高新区基础设施- -（续）（续）高新区内由一条直径 1400mm和两条直径600mm供水干管形成环状供水，供水压力大于0.22MPa区内己兴建两座 11OKV／10KV变电所，总容量达16MVA 高新区配套服务高新区配套服务第三实验小学第一轻工业学校电子工程学校区内医院区内银行区内已建住宅小区高新区入住企业名录高新区入住企业名录1安徽省昊方汽车空调电磁离合器公司 11蚌埠华洋超细粉体新技术有限责任公司 2蚌埠兴科玻璃有限公司 12蚌埠天立加筋土有限公司 3安徽省环球药业股份有限公司（安徽省蚌埠第一制药厂） 13蚌埠高灵传感系统系统工程有限公司 4蚌埠贝迪斯电子有限公司 14安徽省蚌埠纸箱机械厂 5安徽省八一化工有限公司 15安徽丰原生物化学股份有限公司 6蚌埠华兴高新技术发展有限责任公司 16蚌埠金黄山凹版印刷有限公司 7蚌埠日月仪器研究所 17蚌埠依爱消防电子有限公司 8中国电子科技集团电子第 40 研究所 18艾尼克环保技术（安徽）有限公司 9中国电子科技集团电子第 41 研究所 19安徽省华益导电膜玻璃有限公司 10蚌埠双环电子有限公司 20蚌埠市科达电器有限公司二二蚌埠普通住宅商品房市场调查蚌埠普通住宅商品房市场调查蚌埠市蚌埠市20102010年上半年土地成交年上半年土地成交宗地编号 宗地座落位置 规划用途 出让面积（m 2 ） 方式成交总价 (万元) 亩均单价（万元/亩）竞得人 蚌挂(2009)72号东海大道北侧，锦江大酒店西侧居住用地68.458挂牌13700200、123蚌埠锦江大酒店有限公司蚌挂(2009)73号东海大道南侧，金业苑小区西侧居住用地162.577拍卖56200345.683广西勤建置业有限公司蚌挂（2010）35号淮上大道南侧政府东路东侧居住用地209.152挂牌 21100100.884常州俞记和嘉置业发展有限公司蚌挂（2010）36号淮上区双墩路南侧，八中东侧居住用地172.602挂牌1400081.111蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司蚌挂（2010）37号龙子湖区解放三路以西，凤阳路以北居住用地（兼配套商业）32.985挂牌601.819中国房地产开发蚌埠有限公司蚌挂（2010）38号龙子湖区常怀路南侧 居住用地（兼配套商业）9.432拍卖60063.613金运红20102010年上半年土地成交表年上半年土地成交表20102010年上半年土地成交表年上半年土地成交表- -续续宗地编号 宗地座落位置 规划用途 出让面积（m 2 ） 成交总价 (万元) 成交日 方式 竞得人 蚌挂(2010)56号 龙子湖区唐家花园危改项目南侧 居住用地 2396.790 10 2010-6-23 挂牌 蚌埠市城市开发建设有限公司 蚌挂(2010)57号 高新区小黄山以北，大庆路西侧 居住用地 83048.486 11200 2010-6-23 挂牌 上海绿地（集团）有限公司 蚌挂(2010)58号 高新区小黄山以北，大庆路西侧 居住用地 99041.154 11900 2010-6-23 挂牌 上海绿地（集团）有限公司 蚌挂(2010)59号 高新区小黄山以北，大庆路西侧 居住用地 85905.261 7700 2010-6-23 挂牌 上海绿地（集团）有限公司 蚌挂(2010)60号 高新区小黄山以北，大庆路西侧 居住用地 67138.408 7200 2010-6-23 挂牌 上海绿地（集团）有限公司 蚌挂(2010)61号 高新区小黄山以北，大庆路西侧 居住用地 77301.592 6900 2010-6-23 挂牌 上海绿地（集团）有限公司 蚌挂(2010)62号 高新区小黄山以北，大庆路西侧 居住用地 99873.002 7400 2010-6-23 挂牌 上海绿地（集团）有限公司 蚌挂(2010)63号 高新区小黄山以北，大庆路西侧 商业用地 14838.203 5050 2010-6-23 挂牌 上海绿地（集团）有限公司 高新区小黄山以北，大庆路西侧 居住用地 31360.579 宗地编号 宗地座落位置 规划用途 出让面积（m 2 ） 方式成交总价 (万元) 亩均单价（万元/亩）竞得人 蚌挂（2010）39号龙子湖区解放二路西侧，心怀路南侧 商住用地130.761挂牌4500 34.414特易购商业（安徽）有限公司蚌挂（2010）53号蚌山区工业集中区 北侧，陶山路西侧居住用地126.404挂牌4540-————安徽中润投资有限公司蚌挂（2010）54号宏业路西老十栋 居住用地65.189挂牌120————周齐森蚌挂(2010)64号 龙子湖区凤阳东路以北，解放路以西 商住用地 76453.420 27400 2010-6-23 挂牌 安徽金久投资有限公司 20102010年上半年土地成交表年上半年土地成交表- -续续新政下蚌埠市商品房市场现状新政下蚌埠市商品房市场现状住宅成交量住宅成交量 2010年5月蚌埠楼市住宅成交套数为596套，环比4月减少286套，降幅为32.4%，成交面积为5.9万㎡，环比4月减少3.6万㎡，降幅为37.9%。

同比去年销量，无论是成交套数还是成交面积，该市同比上一年度的水平都有大幅度的下滑蚌埠由于其自身交通枢纽的原因，只是该城市的流通性较强，也是除了合肥，安徽省地级城市中房地产销售走势受新政和一线城市影响最大的城市，具有极强的市场开放性，也对外界房地产市场的信号反应最为迅速的城市住宅成交均价住宅成交均价 2010年5月蚌埠楼市住宅成交均价大幅下跌，跌破4000大关3981元/平米的成绩恢复到今年1月水平，环比4月减少488元/㎡，跌幅高达10.9%，是5月住宅均价下跌较为严重的城市之一由于高价楼盘推售不高且成交量不足，导致蚌埠市本月的住宅成交价格出现罕见的暴跌现象，跌幅也是高居安徽省各城市的前列同时也是安徽省中受新政作用影响，出现量价高幅度下跌的典型城市之一5 5月份蚌埠各区域成交套数分析月份蚌埠各区域成交套数分析 可以看出，5月份蚌埠楼市受新政的影响，各区成交套数都比较少，其中销售套数最多的是淮上区为230套，经开区位居第二，禹会区第三，而本案所在的高新区，5月份成交套数仅有28套，说明购房者对在该区域置业没有信心，不认可该区域5 5月份蚌埠各区域成交价格分析月份蚌埠各区域成交价格分析 通上以上表格可以看出高新区销信均价位居第二，为4362.23元/平方米，成交价格最高为经开区，为4803.19元/平方米，处于价格低谷区域的是淮上区，销售均价为3170.76元/平方米。

一、10年上半年，蚌埠住宅市场总体表现为量价齐跌的态势，成交套数下滑286套，跌幅32.4%，成交面积下滑3.6万㎡，跌幅37.9%，成交均价下滑488元/㎡，跌幅10.9%蚌埠房地产市场自今年以来一直销量平平，去年月销千套的火爆市场不再继续，量跌已成为全国和安徽楼市最普遍的一个特征很多城市楼市成交量也持续走低，呈现出低位运行的特征，这一点蚌埠楼市也不例外历史数据显示，去年5月蚌埠销售1808套，今年5月份下跌了 1212套，同比跌幅高达67%，可见今年蚌埠楼市的上半年一直延续较为“萎靡”的走势，且后势走向也不容乐观二、本案所处区域5月份成交套数较低，表明该区域不被购房者认可；从5月份成交的价格表上显示，高新区成交价格位居第二，原因是该区域所推出的物业类型大部分为多层，属稀缺物业类型，固价格上占有优势总评总评蚌埠市普通住宅商品房消费需求调查蚌埠市普通住宅商品房消费需求调查购房目的购房目的调查显示：91%的被访者购买普通住宅的目的是为了自住购房动机购房动机 超过三分之二被调查者购买普通住宅的动机是为了改善目前居住条件房屋套型选择房屋套型选择 在普通住宅的套型上，被访者主要选择的是二室二厅和三室二厅两种户型。

在普通住宅的套型上，被访者主要选择的是二室二厅和三室二厅两种户型面积段的选择面积段的选择 在普通住宅面积段的选择上，在普通住宅面积段的选择上，8080—10100 0㎡和㎡和1 10000—1 13030㎡是被访者主要选择户型㎡是被访者主要选择户型面积区间面积区间购买普通住宅的考虑因素购买普通住宅的考虑因素 可以看出，被调查者购买普通住宅关注的主要因素依次是：户型、配套设施、可以看出，被调查者购买普通住宅关注的主要因素依次是：户型、配套设施、价格，物业管理以及朝向价格，物业管理以及朝向对普通住宅配套设施的关注对普通住宅配套设施的关注 被调查者对普通住宅配套主要关注的因素是天然气到户、供暖、高速网络端口被调查者对普通住宅配套主要关注的因素是天然气到户、供暖、高速网络端口和提供管家式服务和提供管家式服务装修服务类型选择装修服务类型选择7272% %的被访者选择普通住宅的装修标准是毛坯的被访者选择普通住宅的装修标准是毛坯项目周边竞争对手调查项目周边竞争对手调查竞争楼盘分布图竞争楼盘分布图本案本案荣盛·南山郦都项目总建面：57万平方米目前尚未推出柏庄·春暖花开项目目前尚未推出禹王世家九龙·友谊花苑金域·名城锦城家园君临天下翡翠山庄百合公馆万方·水晶城荣盛·香堤荣府城建·琥珀花园金域金域··名城名城项目位置蚌埠市涂山路298号主要技术经济指标总占地面积：170亩总建面积：16万㎡销售热线0554—6885333目前销售信息在售一期住宅高层和小高层：4#、8#、9#、10#楼容积率：2.4绿化率：30%最近一次开盘时间2010-05最近一次开盘所推售体量300套内部配套休闲广场、幼儿园、停车场周边配套学校、银行、医院建筑风格现代简约景观与智能化智能化管理套型面积段（ ㎡ ）占总体比例（％）二房80-11060三房80-13040销售均价（元/㎡）4500目前备案销售率（％）50项目近期营销活动无购房优惠政策一次性付款99折、银行按揭无优惠目前客户群体蚌埠市本地市民和周边城镇居民项目卖点地段、周围配套项目定位广告语涂山路25万平方米山水美宅开发商蚌埠金域房地产开发有限公司景观设计单位北京东方华泰设计公司主力户型图主力户型图 售楼部售楼部禹王世家禹王世家项目位置大庆路主要技术经济指标总占地面积：20000平方米总建面积：3万㎡销售热线0552-4697888目前销售信息在售139、158、200平方米以上户型容积率：1.6绿化率：32%最近一次开盘时间10、3最近一次开盘所推售体量100多套内部配套停车场周边配套学校、银行、医院、邮局建筑风格现代景观与智能化智能安保系统套型面积段（ ㎡ ）占总体比例（％）二房86-9030三房109-15870销售均价（元/㎡）3000-3200目前备案销售率（％）80项目近期营销活动无购房优惠政策一次性98折，银行按揭99折目前客户群体周边市民、县城群体项目卖点价格项目定位广告语生活超越期待开发商蚌埠中太置业有限公司景观设计单位————主力户型图主力户型图 房型：两室两厅面积：86平方米房型：三室两厅面积：128平方米外景图外景图楼号图百合百合··国际公馆国际公馆项目位置蚌埠市胜利东路1556号主要技术经济指标占地面积：63203㎡总建筑面积：140000 ㎡销售热线0552-2081888/2046399目前销售信息在售一期90-140㎡高层容积率：2.6绿化率：40%最近一次开盘时间09年10月最近一次开盘所推售体量780套内部配套法兰西式风情景观、运动场、儿童、中老年康体娱乐设施、停车场周边配套学校、商场、 邮局、银　行 、医院建筑风格法式风情景观与智能化法式风情景观套型面积段（ ㎡ ）占总体比例（％）二房905三房93-14095销售均价（元/㎡）5600目前备案销售率95%项目近期营销活动无购房优惠政策无目前客户群体本市中高端收入人群，三县居民项目卖点地段、配套项目定位广告语市中心超16万平方米法式风情新贵社区开发商蚌埠永源房地产开发有限责任公司景观设计单位美国百弗景观设计公司上海设计事务所主力户型图主力户型图 三室二厅，120平方米四室二厅，130平方米售楼部售楼部墙体广告荣盛荣盛··香堤荣府香堤荣府项目位置电信大楼南面 主要技术经济指标总建筑面积：20.38万㎡销售热线0552-3187755 3187722 目前销售信息项目目前在售1#6#楼，89—140平米房源。

容积率：1.6绿化率：38%最近一次开盘时间2010年5月最近一次开盘所推售体量1531套内部配套中央景观、停车场周边配套学校(学区)： 二实小东校区 ，综合商场： 乐购，家乐福 ，银　行： 工商银行 建筑风格现代景观与智能化中央景观、智能安保套型面积段（ ㎡ ）占总体比例（％）二房108-11750三房127-14850销售均价（元/㎡）5500目前备案销售率（％）70项目近期营销活动无购房优惠政策一次性付款优惠300元/平米，按揭优惠200元/平米目前客户群体市区市民、周边群众项目卖点本地大盘、景观配套项目定位广告语都市里的湖景豪宅开发商荣盛蚌埠置业有限公司景观设计单位北京超安园林景观工程有限公司主力户型图主力户型图 房型：二室二厅面积：108平方米房型：三室二厅面积：142平方米售楼部售楼部项目墙体广告万方万方··水晶城水晶城项目位置蚌埠市涂山东路与航华路交汇处主要技术经济指标占地面积：138亩总建筑面积：130000 ㎡销售热线0552-3187755 3187722 目前销售信息目前销售12#楼86、104、112、115、117、120平米户型及140—170复式户型。

容积率：1.57绿化率：37%最近一次开盘时间2010年4月底最近一次开盘所推售体量1.4万㎡内部配套停车场、运动场、儿童乐园、中央景观、风情商业街周边配套二实小、 家乐福 中国邮政、工行 、小区幼儿园、蚌医二附院院建筑风格江南园林景观景观与智能化中央景观、智能安保套型面积段（ ㎡ ）占总体比例（％）二房875三房100-12080三房以上120-17015销售均价（元/㎡）多层：5600，高层：5100，小高层：5300目前备案销售率（％）50项目近期营销活动无购房优惠政策一次性付款98折，按揭99折，VIP会员优惠5000元/套目前客户群体本市中高端收入人群项目卖点配套、地段、景观项目定位广告语征服心灵的居住艺术15万方欧陆名仕城堡开发商合肥城建蚌埠置业有限公司景观设计单位深圳市林格博纳主力户型图主力户型图 二期M（G6)117㎡户型二期K(G5)112㎡主力户型 售楼部售楼部墙体广告城建城建··琥珀花园琥珀花园项目位置蚌埠市荆山路420号  主要技术经济指标占地面积：9.7万㎡总建筑面积：144928 ㎡销售热线0552-3715375、3715376 目前销售信息2010年6月10日开盘销售二期观景高层2#、3#楼，面积84—130㎡容积率：1.6绿化率：37.1%最近一次开盘时间2010年6月1日最近一次开盘所推售体量210套内部配套园林景观、混合步行街和广场、停车场周边配套新城实验学校（中小学） 光彩大市场、家乐福、华夏商业街 建设银行建筑风格欧派建筑风格景观与智能化中央园林景观套型面积段（ ㎡ ）占总体比例（％）二房81-8920三房100-15080销售均价（元/㎡）多层：6000高层：4800目前备案销售率（％）50项目近期营销活动无购房优惠政策高层95折，多层98折目前客户群体本市公务员、中高端人群、周边县城居民项目卖点地段、品质项目定位广告语都市新中心、欧洲原味生活开发商合肥城建蚌埠置业有限公司景观设计单位————主力户型图主力户型图 三房二厅三房二厅售楼部售楼部绿地绿地··国际花都国际花都项目位置东海大道与曹山路交汇处  主要技术经济指标占地面积：300亩总建筑面积：360000 ㎡销售热线0552-3179555、3179666 目前销售信息开盘销售12、29号楼，87—160平米房源容积率：1.8绿化率：38%最近一次开盘时间10年5月最近一次开盘所推售体量300多套内部配套社区幼儿园、小区诊所、购物超市、商业街、运动场周边配套湖光小学、安徽财经大学、蚌埠医学院建筑风格西班牙风情景观与智能化中央景观、智能安保套型面积段（ ㎡ ）占总体比例（％）二房80-11030三房110-13060三房130-16010销售均价（元/㎡）4500-5000备案销售率（％）80项目近期营销活动无购房优惠政策购房优惠四个点目前客户群体本市中高端人群、周边县城居民项目卖点开发商品牌、户型、环境项目定位广告语源自西班牙艺术生活开发商上海绿地集团景观设计单位上海墨刻景观工程有限公司主力户型图主力户型图 房型：三房二厅二卫面积：129平方米售楼部售楼部项目售楼部项目售楼部项目实景图九龙九龙··友谊花苑友谊花苑项目位置蚌埠市涂山路896号  主要技术经济指标占地面积：31亩总建筑面积：40000㎡销售热线0552-4071222 4087038目前销售信息项目在售95—137平米现房容积率：2.2绿化率：31%最近一次开盘时间09年12月最近一次开盘所推售体量100多套内部配套九龙购物中心、商务俱乐部、停车场周边配套师范二附小，三实小，十中，十二中，九龙购物中心， 建行、工行 ，华夏医院院建筑风格现代景观与智能化智能安保套型面积段（ ㎡ ）占总体比例（％）二房97-10460三房107-13740销售均价（元/㎡）多层：4300-4600小高层：4000-4100目前备案销售率（％）90项目近期营销活动无购房优惠政策购房优惠2个点，现房目前客户群体蚌埠市民、怀远县居民项目卖点地段、配套项目定位广告语心境宽 意悠远 轻松生活在身边开发商九龙房产景观设计单位——-主力户型图主力户型图 外景图外景图楼号图翡翠山庄翡翠山庄项目位置张公山公园西麓，锦江大酒店西侧    主要技术经济指标占地面积：65605㎡总建筑面积：65598 ㎡销售热线0552-2088388、3978666 目前销售信息售顶楼一套137平米。

别墅还未开盘 容积率：1.0绿化率：40.5%最近一次开盘时间09年11月最近一次开盘所推售体量300套内部配套停车场、键身器材周边配套张公山二小、张公山中学、华联超市、美又多超市蚌埠四院、海天医院院建筑风格现代景观与智能化智能安保套型面积段（ ㎡ ）占总体比例（％）二房88-11330三房107-13550四房137-15720销售均价（元/㎡）3500目前备案销售率（％）85项目近期营销活动无购房优惠政策一次性付款、银行按揭99折目前客户群体部队军官、教师等项目卖点地段、环境项目定位广告语独揽永恒山色 尽享幸福人生开发商安徽水利股份有限公司景观设计单位美国NW主力户型图主力户型图 房型：二室二厅面积：89平方米房型：四室二厅面积：137平方米外景图外景图楼号图锦城家园锦城家园项目位置兴中路三实小南200米  主要技术经济指标占地面积：9200㎡总建筑面积：13380 ㎡销售热线0552-4070555  目前销售信息已近尾盘，在售5#两套90平米户型，一套124平米户型容积率：1.45绿化率：30%最近一次开盘时间09年11月最近一次开盘所推售体量200套内部配套地下停车场、健身器材周边配套三实小 华联超市 第四人民医院院建筑风格现代景观与智能化中心景观套型面积段（ ㎡ ）占总体比例（％）二房90-9180三房12420销售均价（元/㎡）3800目前备案销售率（％）95项目近期营销活动无购房优惠政策一次性付款98折、银行按揭99折目前客户群体国企、事业单位员工以及周边县城居民项目卖点产品、配套项目定位广告语一城景色 满城书香开发商蚌埠锦城房地产开发有限公司 景观设计单位————主力户型图主力户型图 售楼部售楼部君临天下君临天下项目位置东海大道张山公园对面主要技术经济指标占地面积：200亩总建筑面积：23万㎡销售热线0554—6885333目前销售信息在售9#楼79-140㎡户型容积率：6.0绿化率：35%最近一次开盘时间2010年5月最近一次开盘所推售体量100套内部配套中央景观、停车场、运动场社区商业街周边配套三十小、张公山公园建筑风格现代景观与智能化中央景观区、智能安保管理套型面积段（ ㎡ ）占总体比例（％）二房79-10050三房113-13540四房14010销售均价（元/㎡）4500目前备案销售率（％）90项目近期营销活动无购房优惠政策一次性付款98折、银行按揭99折目前客户群体国企、事业单位员工以及市区中高端客户群体项目卖点地段、周围配套项目定位广告语滨江公园-守望诗意生活开发商蚌埠万福地产开发有限公司景观设计单位上海瀚文主力户型图主力户型图 房型：三室两厅面积：120平方米房型：两室两厅面积：79平方米售楼部售楼部墙体广告楼盘名称楼盘名称总建面（总建面（ ㎡㎡ ））建筑类型建筑类型容积率容积率平均每层户数平均每层户数销售均价销售均价( (元元/ /㎡㎡) )九龙·友谊花苑40000多层、小高层2.2一梯两户、两梯四户多层：4300-4600小高层：4000-4100翡翠山庄65998多层、别墅1.0一梯两户3500锦城家园13380多层1.45一梯两户3900金域·名城16万小高层、高层2.4两梯四户4500君临天下23万高层6.0两梯四户4500荣盛·香堤荣府20.38万高层、别墅1.6两梯四户5500万方·水晶城13万多层、小高层、高层1.57一梯两户、两梯四户多层：5600，小高层5300，高层5200城建·琥珀花园9.7万多层、高层1.6一梯两户、两梯四户多层6000，高层4800龙湖春天62万多层、小高层、花园洋房、别墅 1.2一梯两户、两梯四户多层4300，小高层4000百合·国际公馆14万高层、小高层2.6一梯两户、两梯四户5600绿地·国际花都36万多层、小高层、高层  1.8一梯两户、两梯四户4500-5000周边楼盘要素对比周边楼盘要素对比 市场在售多以小高层、高层为主，多层为辅；高新区住宅均价市场在售多以小高层、高层为主，多层为辅；高新区住宅均价39003900－－45004500元元/ /㎡㎡不等；多不等；多采用采用1 1梯梯2 2户、２梯４户的排布设计。

户、２梯４户的排布设计周边楼盘周边楼盘销售销售分析分析 通过对本案周边在售竞争项目的备案销售率指标的调查，了解到通过09年刚性需求及投资性需求的强烈拉动，市场销售情况良好，但随着10年新政推出对房地产市场影响的进一步加深，购房者观望氛围也越浓，去化放慢了速度，其中有五个项目的去化率只达到50%周边楼盘客群分析周边楼盘客群分析楼盘名称楼盘名称核心客户群体核心客户群体项目卖点项目卖点九龙·友谊花苑蚌埠本市市民、怀远县居民地段、配套翡翠山庄部队军官、教师地段、环境锦城家园国企、事业单位员工以及周边县城居民产品、配套金域·名城蚌埠市民和周边城镇居民地段、周边配套君临天下国企、事业单位员工以及本市中高端收入人群地段、周边配套万方·水晶城本市中高端收入人群地段、配套、景观城建·琥珀花园本市公务员、中高端收入人群和周边城镇居民地段、品质百合·国际公馆本市中高端收入人群、三县居民地段、配套龙湖春天本市中高端收入人群、三县居民地段、高铁、蚌埠发展方向绿地·国际花都本市中高端收入人群、三县居民开发商品牌、产品质量、户型、环境荣盛·香堤荣府·本市中高端收入人群本地大盘、景观配套目前蚌埠房地产客户群体主要集中在本市中高端收入市民、三县和周边乡镇居民等。

目前蚌埠房地产客户群体主要集中在本市中高端收入市民、三县和周边乡镇居民等周边楼盘配套分析周边楼盘配套分析楼盘名称楼盘名称内部配套内部配套周边配套周边配套龙湖春天中央景观、停车场、商业街中国建设银行、大学城君临天下中央景观、停车场、运动场社区商业街三十小、张公山公园万方·水晶城停车场、运动场、儿童乐园中央景观、风情商业街二小、家乐福、邮局、工行、幼儿园、蚌埠二附院城建·琥珀花园园林景观、混合步行街和广场、停车场学校、文化广场、会展中心、商超百合·国际公馆法兰西式风情景观、运动场、儿童、中老年康体娱乐设施、停车场二实小、六中三院、沃尔玛购物广场金域·名城休闲广场、幼儿园、停车场家乐福·、万达影城市图书馆、学区锦城家园地下停车厂、健身器材三实小、华联超市、四院翡翠山庄停车场、运动场张公山二小、华联超市、四院九龙·友谊花苑九龙购物中心、商务俱乐部、停车场小学、银行、医院荣盛·香堤荣府中央景观、停车场、工行、蚌埠二附院、邮局、家乐福绿地·国际花都社区幼儿园、小区诊所、购物超市、商业街、运动场湖光小学、大学城、高铁、龙子湖景区　　　　本案周边竞盘项目在内部配套上突出的主要包括幼儿园、商业配套、中央景观等；本案周边竞盘项目在内部配套上突出的主要包括幼儿园、商业配套、中央景观等；本案周边竞盘项目在内部配套上突出的主要包括幼儿园、商业配套、中央景观等；本案周边竞盘项目在内部配套上突出的主要包括幼儿园、商业配套、中央景观等；周边配套基本共享．周边配套基本共享．周边配套基本共享．周边配套基本共享．周边楼盘户型配比分析周边楼盘户型配比分析楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称套型套型套型套型面积段㎡面积段㎡面积段㎡面积段㎡占总体比例（占总体比例（占总体比例（占总体比例（% % % %））））绿地·国际花都二房80-11030三房110-13060三房130-16010九龙·友谊花苑二房97-10460三房107-13740锦城家园二房90-9180三房12420金域·名城二房80-11060三房80-13040百合·国际公馆二房905三房93-14095城建·琥珀花园二房81-8920三房100-15080周边楼盘户型配比－续周边楼盘户型配比－续楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称套型套型套型套型面积段㎡面积段㎡面积段㎡面积段㎡占总体比例（占总体比例（占总体比例（占总体比例（% % % %））））万方·水晶城二房875三房100-12080四房120-17015君临天下二房79-10050三房113-13540四房14010龙湖春天（三期）二房84-9050三房110-12050翡翠山庄二房88-11330三房107-13550四房137-15720　可以看出，本案周边竞盘项目在主力套型的特征表现为：套型以二室、三室为主，二室面积套型以二室、三室为主，二室面积段主要在８０段主要在８０——１１1 1０㎡之间，三室户面积段主要在１０００㎡之间，三室户面积段主要在１００——１１3 3０㎡之间。

０㎡之间周边楼盘周边楼盘卖点卖点 BY BY 定位广告语定位广告语楼盘名称楼盘名称项目卖点项目卖点定位广告语定位广告语龙湖春天地段、城市发展方向、高铁新城市、新生活的空间在这里蔓延君临天下地段、周围配套滨江公园-守望诗意生活万方·水晶城地段、景观、配套征服心灵的居住艺术15万方欧陆名仕堡城建·琥珀花园地段、品质都市新中心、欧洲原味生活百合·国际公馆地段、配套市中心超16万平方米法式风情新贵社区金域·名城地段、周边配套涂山路25万平方米山水美宅锦城家园产品、配套一城景色、满城书香九龙·友谊花苑地段、配套心境宽 意悠远 轻松生活在身边绿地·国际花都开发商品牌、产品、环境源自西班牙艺术生活荣盛·香堤荣府本地大盘、景观配套都市里的湖景豪宅翡翠山庄地段、环境独揽永恒山色 尽享幸福人生本案周边竞盘项目在定位广告语上突出的项目核心卖点主要包括产品、本案周边竞盘项目在定位广告语上突出的项目核心卖点主要包括产品、本案周边竞盘项目在定位广告语上突出的项目核心卖点主要包括产品、本案周边竞盘项目在定位广告语上突出的项目核心卖点主要包括产品、品质品质品质品质、配套等周边楼盘周边楼盘购房优惠政策分析购房优惠政策分析楼盘名称楼盘名称优惠政策优惠政策翡翠山庄一次性付款、按揭均为99折荣盛·香堤荣府一次性付款优惠300元每平米，按揭优惠200元每平米绿地·国际花都购房优惠四个点九龙·友谊花苑现房，购房优惠2个点锦城家园一次性付款98折，按揭99折金域·名城一次性付款99折，按揭无优惠百合·国际公馆无城建·琥珀花园高层95折，多层98折万方·水晶城一次性付款98折，按揭99折，VIP会员再优惠5000元/ 套君临天下一次性付款98折，按揭99折龙湖春天一次性付款98折，按揭99折　本案周边大部分竞盘项目目前的购房优惠政策以付款优惠政策为主，从优惠幅度来看，新推出的房地产政策已对蚌埠房地产市场的销售带来了一定的影响，各楼盘都作出了相应的购房优惠措施，其中以城建·琥珀花园为例，优惠点数较大，高层购房95折。

蚌埠市大盘个案分析蚌埠市大盘个案分析三三龙湖春天龙湖春天项目位置蚌埠大学城学府路666号主要技术经济指标占地面积：782亩总建筑面积：62万㎡销售热线0552-3171777、3171888 目前销售信息在售三期8#9—120平米户型 容积率：1.2绿化率：45%最近一次开盘时间09年11月最近一次开盘所推售体量1-26号楼内部配套中央景观、停车场、商业街周边配套建行、大学城 建筑风格现代景观与智能化中央景观、智能安保套型面积段（ ㎡ ）占总体比例（％）二房84-9050三房110-12050销售均价（元/㎡）多层：4300小高层：4000目前备案销售率（％）50项目近期营销活动无购房优惠政策一次性98折，按揭99折目前客户群体本市中高端收入人群，三县居民项目卖点地段、蚌埠发展方向、高铁项目定位广告语市新城市、新生活的空间在这里蔓延开发商蚌埠清越置业发展有限公司景观设计单位深圳紫月景观设计公司龙湖春天龙湖春天定位与规划定位与规划项目规划：龙湖春天是由上市公司安徽水利开发股份有限公司投资，蚌埠清越置业发展有限公司开发建设的大型生态人文社区项目占地782亩，建筑面积达62万平米，融合了多层、小高层、花园洋房、别墅、商业街、SOHO公寓等多种建筑形态，整个社区容积率为1.2，绿化率高达45%，是蚌埠市屈指可数的低密度复合大盘。

龙湖春天龙湖春天产品开发策略产品开发策略开发特征主要包括：龙湖春天开创了蚌埠“先造园，后建房“的先河，20000平米社区中心公园，将景融于生活的每个角落，为社区居民提供了一个全方位多层次的活动空间社区还配备幼儿园、小学、中学一体式教育体系完善的配套、优美的环境、高端的品质，龙湖春天无愧为蚌埠大型生态人文楼盘的典范 龙湖春天一期、二期的产品得到了广大客户的认可和信任，龙湖春天三期更是众望所归，在翘首引领中即将与大家见面龙湖春天三期位于项目的西南侧，面积涵盖79——130平米，主要以多层为主三期在设计上采用了建筑、规划、景观三位一体的设计模式，将地块作为一个完整的社区来考虑，通过构筑社区外环道路和中部完整的“丰”字型步行系统将各功能区形成完整统一的整体 龙湖春天龙湖春天营销特征营销特征一、营销特征一、营销特征- -高铁高铁高铁，这个城市发展综合体高级别的标志越来越在城市人眼中形成交通标杆，蚌埠作为京沪高铁7站之一，在今后华东的交通地位可想而知，皖北地区无人震撼而龙湖春天更是与高铁的完美结合，在南京工作，没关系，傍晚就可以回家享受家庭的温馨在龙湖春天，距离似乎越来越近 二、营销特征二、营销特征- -大学城大学城书香之城——高校林立，知识汇聚 蚌埠大学城，城市文脉第一领地，这里汇萃了城市的人文精华，是文化、科技、信息的中心。

财经大学、蚌埠医学院、电子学院、蚌埠学院、高等职业学院，五校环绕，龙湖春天位于大学城中央核心区，在社区内规划配套了景观优雅的幼儿园和知名的小学、中学，满足每位业主望子成龙的心！ 销售均价走势图销售均价走势图 龙湖春天销售均价自2月3号至今，始终以4000元/平方米为中轴线上下波动，其中4月份有上扬趋势，但受国家政策调控的影响，以后连续三个月下挫，下降幅度不是很大，从此表可以看出，国家针对房地产市场一系列的调控政策，开发商持扛的态度，购房者持继续观望态度龙湖春天龙湖春天| |价格分析价格分析龙湖春天销售的优势龙湖春天销售的优势龙湖春天销售的优势龙湖春天销售的优势1 1、品牌：安徽水利股份开发有限公司，上市公司，品牌知名度高；、品牌：安徽水利股份开发有限公司，上市公司，品牌知名度高；2 2、规模：蚌埠第一大盘，气势恢宏的建筑让所有者们都为之自豪；、规模：蚌埠第一大盘，气势恢宏的建筑让所有者们都为之自豪；3 3、环境：项目紧邻龙子湖风景区居住环境较佳；、环境：项目紧邻龙子湖风景区居住环境较佳；4 4、产品：、产品：79~30079~300平米多种户型，物业类型有多层、小高层、别墅等让每平米多种户型，物业类型有多层、小高层、别墅等让每个人来这里的都能找到心仪的户型；个人来这里的都能找到心仪的户型；小结小结目目 录录2 23 3 1 14 4市场调研及竞争环境分析市场调研及竞争环境分析项目定位及延展项目定位及延展一期住宅组团创意策略及延展一期住宅组团创意策略及延展3 3 3 33 3 5 5整合传播策略及延展整合传播策略及延展自身研判及资源优化自身研判及资源优化3 3 6 6明亮博远服务优势明亮博远服务优势地块的研判地块的研判一一一一关于蚌埠高新区关于蚌埠高新区蚌埠高新区是蚌埠市发展外向型经济的重要载体，区内逐步形成了汽车零蚌埠高新区是蚌埠市发展外向型经济的重要载体，区内逐步形成了汽车零部件、电子信息、新材料及医药化工等支撑产业，业已成为安徽省发展高部件、电子信息、新材料及医药化工等支撑产业，业已成为安徽省发展高新技术产业新技术产业“三点一线三点一线”战略的重要组成部分。

战略的重要组成部分随着蚌埠高新技术开发区成为国家级开发区的批示，区域将势必催生一片随着蚌埠高新技术开发区成为国家级开发区的批示，区域将势必催生一片“产业经济带产业经济带+宜居生活带宜居生活带”目前已吸引了香港贝斯、香港伟业集团、香港贵联集团、美国目前已吸引了香港贝斯、香港伟业集团、香港贵联集团、美国EEC公司、公司、中国华源、宁波屹东电子、中国凯盛等一批境内外企业入区投资发展，高中国华源、宁波屹东电子、中国凯盛等一批境内外企业入区投资发展，高新区已初步展现出新型工业区的形象新区已初步展现出新型工业区的形象小黄山版块的研判小黄山版块的研判蚌埠高新区是蚌埠高新区是1994年经安徽省人民政府批准建立的省级高新技术产业开发区，年经安徽省人民政府批准建立的省级高新技术产业开发区，享受国家级开发区的优惠政策，总体规划面积享受国家级开发区的优惠政策，总体规划面积40平方公里为进一步完善高平方公里为进一步完善高新区的配套设施，特将新区的配套设施，特将小黄山周边区域定位为集小黄山周边区域定位为集居住、休闲、娱乐、研居住、休闲、娱乐、研发、物流发、物流为一体的综合园区为一体的综合园区片区的定位发展对本案是个利好的因素，在发展外部环境上片区的定位发展对本案是个利好的因素，在发展外部环境上“宜居生活带宜居生活带”将改变城市对本片区的居住认知。

将改变城市对本片区的居住认知小黄山版块的研判小黄山版块的研判另外，针对小黄山的生态环境，本案将如何定位其价值？另外，针对小黄山的生态环境，本案将如何定位其价值？小黄山海拔数十米，树木茂盛，对于该片区是个难得的景观资源，但由于蚌小黄山海拔数十米，树木茂盛，对于该片区是个难得的景观资源，但由于蚌埠多山多水，相对于整个蚌埠而言小黄山并不具备吸引客户购买其周边项目埠多山多水，相对于整个蚌埠而言小黄山并不具备吸引客户购买其周边项目的价值，的价值，无法成为项目的核心价值点无法成为项目的核心价值点，其对项目定位发展，其对项目定位发展影响较弱影响较弱，仅可作，仅可作为项目的常规卖点，因此本案为项目的常规卖点，因此本案在项目定位发展及核心优势提炼上舍弃小黄山在项目定位发展及核心优势提炼上舍弃小黄山的主体地位的主体地位项目基地研判项目基地研判3 31 1基地现状及周边环境基地现状及周边环境3 3 2 2本案的本案的SWOT分析分析项目位置项目位置　 本案位于高新区主干道大庆路与燕山路交汇处本案本案本案地块现状本案地块现状　 本案土地还未平整本案周边交通本案通过大庆路、燕山路、兴和路等进行交通组织，路网通达全市。

大庆路南向大庆路北向燕山路东向燕山西向本案周边环境华瑞纺织厂山香拆迁安置小区汽车交易中心砖窑厂本案周边环境-续八一化工工厂八一化工工厂昊方机电厂昊方机电厂药厂药厂高新区管委会高新区管委会本案周边分布着化工厂，纺织厂，机电厂，玻璃厂，制药厂等，居住环境较差本案周边配套高新区管委会公交站台海校海校对面沿街商业本案周边配套-续洗浴中心农业银行超市汽车装饰距本案公交车三站路的范围内有政府单位、学校、超市、沿街商业等日常生活配套本案本案SWOTSWOT分析（分析（S S））开发商品牌优势：开发商品牌优势： 绿地集团是中国综合性地产领军企业，在2009中国企业500强中位列第169位，在中国房地产企业中位居第2位，在上海市企业集团中排名第13位，集团发展速度迅猛，并有很强的社会责任感，在行业内树立了良好的口碑规模优势：规模优势： 本案总建面近百万平方米，在蚌埠市来说属第一大盘，体量较大，具备自我中心化的能量环境优势：环境优势： 本案紧邻蚌埠小黄山，政府为进一步完善高新区配套设施，特将小黄山周边区域定位为集居住、休闲、娱乐、研发、物流为一体的综合园区，小黄山改造完成后，对改善本区域的环境起到很大的作用，同时给本案的销售带来利好。

成本优势成本优势：：本地块以总价57350万元，单价68.46万元/亩取得了土地的开发权，与蚌埠市其它已取得开发权的地块相比较，土地成本低是一个强有力的优势本案本案SWOTSWOT分析（分析（W W））区域不认可：区域不认可： 本区域属蚌埠市西南郊区，当地居民对本区域的发展潜力不看好，普遍认为本区域发展前景有限区域居住环境较差：区域居住环境较差： 本区域属高新技术开发区，是蚌埠市工业比较集中的一个区域，工业有丰原化工、八一化工、纺织厂、昊方机电等厂家，对区域环境有相当的污染，不宜居住生活便利性差：生活便利性差： 本案周边日常生活配套设施很不完善，在距本案三站路的范围内才相应有一些生活配套，例如超市、餐饮、学校等，生活极不便利出行交通差：出行交通差： 本案周边的两路公交车尚不能到达本案，出行交通极不便利高压线影响工程建设：高压线影响工程建设： 在本案地块内穿行一组高压线，这对本案后期的工程建设造成一定的影响本案本案SWOTSWOT分析（分析（O O））竞盘机会竞盘机会： 本区域在建在售楼盘不多，且规模都较小，也有很多项目都接近尾盘，这给本案后期入市带来机会。

区域机会：区域机会： 区域未来可拍卖的土地有限、很少，走访高新区管委员，至年底本区域将不再出让土地，这对本案来讲，年底面市又是一政府扶持的利好市场机会：市场机会： 高新区入住企业20多家，各工厂工人也将部分成为本案购房的一个群体本案本案SWOTSWOT分析（分析（T T））宏观调控政策初现：宏观调控政策初现： 调控信号出现，全国市场再一次出现观望端倪土地、金融、预售门槛、价格调控等一系列宏观调控政策对后市发展影响深远城市发展方向压力：城市发展方向压力： 目前蚌埠市城市发展方向向南，且政府近期又着手打造蚌埠市滨湖新区的建设，此区域不在政府发展方向的范畴内，这对本案后期的升值空间造成一定的威胁解解 读读 绿绿 地地二二二二绿地在中国绿地在中国 绿地的辉煌荣誉绿地的辉煌荣誉Ø 中国百强企业中国百强企业Ø 中国房地产龙头企业中国房地产龙头企业Ø 中国地产千亿资产企业中国地产千亿资产企业Ø …………Ø 足迹遍及足迹遍及21省省36个城市个城市Ø 中国综合性地产领军企业中国综合性地产领军企业Ø 中国地产品牌战略的先行者中国地产品牌战略的先行者Ø …………绿地品牌战略绿地品牌战略地产品牌战略的先行者地产品牌战略的先行者 ““绿地实施的全国战略面向的主要群体，是中低收入阶层和中产绿地实施的全国战略面向的主要群体，是中低收入阶层和中产阶层两个层面。

阶层两个层面 建立与这两层面对应的全国性品牌，是绿地房地产主业发展的建立与这两层面对应的全国性品牌，是绿地房地产主业发展的要求 ——绿地集团副总裁陆新畬绿地集团副总裁陆新畬绿地打造地产品牌的原因所在绿地打造地产品牌的原因所在使命感与产品使命感与产品品牌意识的觉醒品牌意识的觉醒绿地打造地产品牌的时代意义绿地打造地产品牌的时代意义绿地打造地产品牌的企业价值绿地打造地产品牌的企业价值传承创新中国传承创新中国传统的居住文化传统的居住文化创立全国首席创立全国首席的地产产品品牌的地产产品品牌绿地旗下品牌绿地旗下品牌新里新里老街坊老街坊海珀海珀我家公坊我家公坊启航社启航社海域海域绿地之于社会绿地之于社会 ““在我眼里，企业家除了保持企业的持续稳定发展之外，还需要是一在我眼里，企业家除了保持企业的持续稳定发展之外，还需要是一个优秀公民，对于社会责任的履行应该是全方位的比如，公司的运作过程个优秀公民，对于社会责任的履行应该是全方位的比如，公司的运作过程中要时刻考虑到环保、节约、减排的责任。

中要时刻考虑到环保、节约、减排的责任 另外，捐建希望小学、支持特奥会等，都充分表达了我们另外，捐建希望小学、支持特奥会等，都充分表达了我们““和谐绿和谐绿地、共建共享地、共建共享””的价值理念的价值理念 ”” ——绿地集团总裁张玉良绿地集团总裁张玉良和谐绿地和谐绿地 共建共享共建共享Ø 产品层面：产品层面：生态的、温馨的、智能的、生活便捷的、有安全感的、生态的、温馨的、智能的、生活便捷的、有安全感的、 有升值潜力的有升值潜力的…………绿地之于客户绿地之于客户Ø 品牌层面：品牌层面：国际化的、有情调的、标志性的、有品质的、有尊荣国际化的、有情调的、标志性的、有品质的、有尊荣 感受的感受的…………绿地的发展方向绿地的发展方向 “做政府希望的事情，做市场需要的事情按照政府导向做政府希望的事情，做市场需要的事情。

按照政府导向做，就自然会有很大市场做，就自然会有很大市场 绿地是做当地政府想做、而当地企业又做不了或者不容易绿地是做当地政府想做、而当地企业又做不了或者不容易做的事 ——绿地集团总裁张玉良绿地集团总裁张玉良全国化布局，与政府共赢！全国化布局，与政府共赢！绿地之于蚌埠绿地之于蚌埠Ø 一座城市，两个绿地大盘，绿地品牌统领，双盘资源联动；Ø 唯一进入蚌埠的大规模开发品牌，足以掌握市场话语权；Ø 城市平方公里运营商，绿地站在城市运营的高度，加速蚌埠的城市建设；Ø 通过引入先进的城市开发理念，积极参与蚌埠建设，帮助城市升级换代 城市平方公里运营商城市平方公里运营商绿地之于本案绿地之于本案一座城市的腾飞引擎一座城市的腾飞引擎Ø 蚌埠高新技术开发区，是整个蚌埠产业经济集群地；Ø 绿地打造的百万平米项目，必然是这个首脑中的“中央处理 器”，如CUP一般，把持着区域发展的核心动能；Ø 居住、商业、商务……全面发展，项目犹如这个区域 “中央 引擎”，全面集中，均衡发展。

资源优化资源优化三三三三项目资源优化项目资源优化 通过对于本案的自身研判可以看出，通过对于本案的自身研判可以看出，本案拥有的优势有限，而且抗性较多，市本案拥有的优势有限，而且抗性较多，市场接受项目的难度较大场接受项目的难度较大 只有通过资源的优化，才能够提升本只有通过资源的优化，才能够提升本案的价值，使本案的价值大于价格，为项案的价值，使本案的价值大于价格，为项目的快销、热销打下基础！目的快销、热销打下基础！ 本案除了品牌及规模优势外，其他方面（区位、环境、配套等）存本案除了品牌及规模优势外，其他方面（区位、环境、配套等）存在很大抗性因此，资源的优化不是需要！是必要！！！在很大抗性因此，资源的优化不是需要！是必要！！！优化方式：优化方式：1 1、在项目现有基础上进行优化；、在项目现有基础上进行优化；2 2、通过创造资源的方式进行优化通过创造资源的方式进行优化本案存在四大主要抗性本案存在四大主要抗性区域抗性区域抗性配套抗性配套抗性交通抗性交通抗性环境抗性环境抗性资源优化资源优化1 1———— 区域区域抗性的化解抗性的化解 蚌埠政府宣扬的城市发展方向并不在本案方向，作为百万方的项目需要得蚌埠政府宣扬的城市发展方向并不在本案方向，作为百万方的项目需要得蚌埠政府宣扬的城市发展方向并不在本案方向，作为百万方的项目需要得蚌埠政府宣扬的城市发展方向并不在本案方向，作为百万方的项目需要得到政府力所能及的支持。

只是需要政府配合，提升高新区到政府力所能及的支持只是需要政府配合，提升高新区到政府力所能及的支持只是需要政府配合，提升高新区到政府力所能及的支持只是需要政府配合，提升高新区““产业经济带产业经济带产业经济带产业经济带++宜居宜居宜居宜居生活带生活带生活带生活带””区域形象定位的宣传，绿地就可以跟进做大文章区域形象定位的宣传，绿地就可以跟进做大文章区域形象定位的宣传，绿地就可以跟进做大文章区域形象定位的宣传，绿地就可以跟进做大文章配合政府区域宣传及项目自身价值塑造配合政府区域宣传及项目自身价值塑造资源优化资源优化2 2———— 配套配套抗性的化解一抗性的化解一 本案周边基本上没有商业配套，无法满足生活的需要，基于本案较大本案周边基本上没有商业配套，无法满足生活的需要，基于本案较大本案周边基本上没有商业配套，无法满足生活的需要，基于本案较大本案周边基本上没有商业配套，无法满足生活的需要，基于本案较大的体量，入住人口的规模，需要利用本案的商业部分引进较强品牌商的体量，入住人口的规模，需要利用本案的商业部分引进较强品牌商的体量，入住人口的规模，需要利用本案的商业部分引进较强品牌商的体量，入住人口的规模，需要利用本案的商业部分引进较强品牌商家来强化商业配套，提高项目的市场接受度。

家来强化商业配套，提高项目的市场接受度家来强化商业配套，提高项目的市场接受度家来强化商业配套，提高项目的市场接受度例如例如例如例如：永辉超市：永辉超市：永辉超市：永辉超市…………商业部分引进强力品牌商家商业部分引进强力品牌商家资源优化资源优化2 2———— 配套配套抗性的化解二抗性的化解二 鉴于本案内部自行配置学校，为了提高项目的知名度及价值内涵，最鉴于本案内部自行配置学校，为了提高项目的知名度及价值内涵，最鉴于本案内部自行配置学校，为了提高项目的知名度及价值内涵，最鉴于本案内部自行配置学校，为了提高项目的知名度及价值内涵，最大化吸引客户注意，我司建议在项目启动之初，就明确引进当地知名大化吸引客户注意，我司建议在项目启动之初，就明确引进当地知名大化吸引客户注意，我司建议在项目启动之初，就明确引进当地知名大化吸引客户注意，我司建议在项目启动之初，就明确引进当地知名学校的分校，当然，如果能够将学校本部迁徙过来则是更棒学校的分校，当然，如果能够将学校本部迁徙过来则是更棒学校的分校，当然，如果能够将学校本部迁徙过来则是更棒学校的分校，当然，如果能够将学校本部迁徙过来则是更棒教育配套提前引进当地知名学校的分校教育配套提前引进当地知名学校的分校鉴于本案已有的九年一贯式学校，为了增强这种优势，我司建议引进知名品牌双语幼儿园，以满足社区需求并提升项目附加值。

也作为前期卖点导入引进国际品牌双语幼儿园引进国际品牌双语幼儿园资源优化资源优化2 2———— 配套配套抗性的化解三抗性的化解三资源优化资源优化2 2———— 配套配套抗性的化解三抗性的化解三 本案是百万方的大宅，周边没有像样的医疗设施，对生活品质及便利本案是百万方的大宅，周边没有像样的医疗设施，对生活品质及便利本案是百万方的大宅，周边没有像样的医疗设施，对生活品质及便利本案是百万方的大宅，周边没有像样的医疗设施，对生活品质及便利性上造成极大影响，也将成为置业者的担忧我司建议本案通过政府性上造成极大影响，也将成为置业者的担忧我司建议本案通过政府性上造成极大影响，也将成为置业者的担忧我司建议本案通过政府性上造成极大影响，也将成为置业者的担忧我司建议本案通过政府牵头，和蚌埠当地知名甲级医院合作，在本案设立社区医疗服务站，牵头，和蚌埠当地知名甲级医院合作，在本案设立社区医疗服务站，牵头，和蚌埠当地知名甲级医院合作，在本案设立社区医疗服务站，牵头，和蚌埠当地知名甲级医院合作，在本案设立社区医疗服务站，以解决客户的后顾之忧以解决客户的后顾之忧以解决客户的后顾之忧以解决客户的后顾之忧。

医疗进社区，建立当地知名医院的社区外驻点医疗进社区，建立当地知名医院的社区外驻点资源优化资源优化3 3———— 环境环境抗性的化解一抗性的化解一 本案位于高新区，片区工厂林立，烟筒高立，对空气及环境造成一定本案位于高新区，片区工厂林立，烟筒高立，对空气及环境造成一定本案位于高新区，片区工厂林立，烟筒高立，对空气及环境造成一定本案位于高新区，片区工厂林立，烟筒高立，对空气及环境造成一定污染，影响居住另基地紧邻小黄山，我司建议：为政府搭桥，力邀污染，影响居住另基地紧邻小黄山，我司建议：为政府搭桥，力邀污染，影响居住另基地紧邻小黄山，我司建议：为政府搭桥，力邀污染，影响居住另基地紧邻小黄山，我司建议：为政府搭桥，力邀国际知名景观公司参与小黄山生态景观改造方案国际知名景观公司参与小黄山生态景观改造方案国际知名景观公司参与小黄山生态景观改造方案国际知名景观公司参与小黄山生态景观改造方案使其成为蚌埠城市西南的一道亮丽风景线，进而优化居住环境，提高使其成为蚌埠城市西南的一道亮丽风景线，进而优化居住环境，提高使其成为蚌埠城市西南的一道亮丽风景线，进而优化居住环境，提高使其成为蚌埠城市西南的一道亮丽风景线，进而优化居住环境，提高本案附加值。

更主要是通过媒介放大宣传本案附加值更主要是通过媒介放大宣传本案附加值更主要是通过媒介放大宣传本案附加值更主要是通过媒介放大宣传搭桥邀请国际知名景观公司，参与政府小搭桥邀请国际知名景观公司，参与政府小黄山改造方案，通过媒介放大效果黄山改造方案，通过媒介放大效果 项目基地内部有多条高压线，对项目建设及形象存在一定的影响项目基地内部有多条高压线，对项目建设及形象存在一定的影响项目基地内部有多条高压线，对项目建设及形象存在一定的影响项目基地内部有多条高压线，对项目建设及形象存在一定的影响可可可可以以以以借助高压线的退让要求，有规划的建立多条绿化轴线，并呼应形成借助高压线的退让要求，有规划的建立多条绿化轴线，并呼应形成借助高压线的退让要求，有规划的建立多条绿化轴线，并呼应形成借助高压线的退让要求，有规划的建立多条绿化轴线，并呼应形成围绕本案的景观轴线公园，即消弱高压线的抗性，又提高本案的价值围绕本案的景观轴线公园，即消弱高压线的抗性，又提高本案的价值围绕本案的景观轴线公园，即消弱高压线的抗性，又提高本案的价值围绕本案的景观轴线公园，即消弱高压线的抗性，又提高本案的价值借助高压线的退让要求，修建景观轴线公园借助高压线的退让要求，修建景观轴线公园资源优化资源优化3 3———— 环境环境抗性的化解二抗性的化解二资源优化资源优化4 4———— 交通交通抗性的化解抗性的化解 本案位于城市边缘区域，相对于市中心较偏，周边公交较少而且站点本案位于城市边缘区域，相对于市中心较偏，周边公交较少而且站点本案位于城市边缘区域，相对于市中心较偏，周边公交较少而且站点本案位于城市边缘区域，相对于市中心较偏，周边公交较少而且站点距离本案有段距离。

因此我司建议把公交站点（距离本案有段距离因此我司建议把公交站点（距离本案有段距离因此我司建议把公交站点（距离本案有段距离因此我司建议把公交站点（123123、、、、103103路）延伸到路）延伸到路）延伸到路）延伸到本案，一来提高项目价值及知名度，二来利于本案客户看房同时可本案，一来提高项目价值及知名度，二来利于本案客户看房同时可本案，一来提高项目价值及知名度，二来利于本案客户看房同时可本案，一来提高项目价值及知名度，二来利于本案客户看房同时可利用这两路公交车做广告载体利用这两路公交车做广告载体利用这两路公交车做广告载体利用这两路公交车做广告载体与政府部门协商延伸公交站点到本案与政府部门协商延伸公交站点到本案1、本案地处蚌埠尚不被认可适合居住的高新区2、本案周边楼盘价格也在4000元/㎡左右，与大家所认可的蚌埠国际花都所在区域售价相差10%左右3、本案规模百万平米，高新区范围内的购买力非常差，客群需要锁定全市及下辖县域的客户4、本案容积率只有1.7，会有丰富的产品线，客群还会涉及各个收入阶层 单单靠“绿地品牌、百万规模”，很难最大化的撬动客户选择高新区的这个项目我们必须找到一个资源优化的方向，从而撬动客户。

增加卖点的资源优化考虑增加卖点的资源优化考虑 最终，我们选择了—— 高高 性性 价价 比比增加卖点的资源优化考虑增加卖点的资源优化考虑超大盘闻名的碧桂园，选择用价格、品质来体现高性价比作为绿地，品牌就昭示着品质的一切价格固然是个很好的利器，但其是把双面刃，我们更愿意选择另一把市场利器——产品极致创新产品极致创新资源优化资源优化5 5———— 价值提升优化价值提升优化 户型是影响客户购买房屋的主要因素之一，鉴于性价比将是本案的一户型是影响客户购买房屋的主要因素之一，鉴于性价比将是本案的一户型是影响客户购买房屋的主要因素之一，鉴于性价比将是本案的一户型是影响客户购买房屋的主要因素之一，鉴于性价比将是本案的一大优势，则户型优化创新（譬如小三房）进一步提高本案的附加值将大优势，则户型优化创新（譬如小三房）进一步提高本案的附加值将大优势，则户型优化创新（譬如小三房）进一步提高本案的附加值将大优势，则户型优化创新（譬如小三房）进一步提高本案的附加值将强化项目的性价比，引起市场的更大关注。

强化项目的性价比，引起市场的更大关注强化项目的性价比，引起市场的更大关注强化项目的性价比，引起市场的更大关注产品户型优化创新产品户型优化创新小三房小三房入户及空中花园入户及空中花园户型提高附加值的一般手法户型提高附加值的一般手法类别类别指标指标方式方式特点特点赠送面积阳台赠送一半面积结合客厅或主卧布置，增加宽敞感；露台赠送全部面积奇偶层送露台，退台送露台的赠送全部面积；内庭赠送一半面积内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间，赠送面积效率最高实用性较强凸窗赠送全部面积凸窗增加了室内可使用空间和视野开通感但赠送面积较小夹层赠送全部面积在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高复式赠送部分面积复式产品分区明确，坡顶设计2.2米以下空间赠送，平层设计则可通过平台、露台实现面积赠送退台赠送全部面积退台式产生的露台，可赠送全部面积提高舒适度入户花园赠送一半面积入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度步入式衣柜——追求品位人士家庭的必备功能区，是舒适度的体现阳光房赠送全部面积270度景观的阳光房，2.2米层高以下，不算面积，但可以极大增加主卧的舒适程度。

资源优化资源优化5 5———— 价值提升优化价值提升优化目目 录录2 23 3 1 14 4市场调研及竞争环境分析市场调研及竞争环境分析项目定位及延展项目定位及延展一期住宅组团创意策略及延展一期住宅组团创意策略及延展3 3 3 33 3 5 5整合传播策略及延展整合传播策略及延展自身研判及资源优化自身研判及资源优化3 3 6 6明亮博远服务优势明亮博远服务优势竞争环境的自身定位竞争环境的自身定位一一一一““跳出地产看地产，跳出项目做项目跳出地产看地产，跳出项目做项目””站在蚌埠整个城市发展的角度上，从整个时代的人居需求高度上出发，立足于绿地集团对未来人居进程的社会使命，从城市形态与人居需求等纬度来思考与定位本项目的价值，是我们颠覆性策略思考的起点 引领者引领者挑战者挑战者追随者追随者Ø产品是当地市场的高级产品；Ø项目规模在当地是少有的大规模居住社区Ø项目在客群中有较高的认知度Ø产品在当地市场有一定的特色Ø项目规模在当地有一定规模Ø项目在客群中有一定的认知度 本案的市场角色定位：蚌埠市场的引领者在各个城市中，按项目规模、产品层级来划分，项目的市场角色定位大致有三种定位：Ø产品在当地市场比较同质，无太大特色。

Ø项目规模较小Ø项目在客群的认知度较低项目市场角色定位项目市场角色定位用张玉良董事长的话来讲：用张玉良董事长的话来讲：““绿地是做当地政府想做，而当地企业又做不绿地是做当地政府想做，而当地企业又做不了或者不容易做的事了或者不容易做的事通过引入先进的城市开发理念，积极参与新城建通过引入先进的城市开发理念，积极参与新城建设，帮助城市升级换代设，帮助城市升级换代一座城市的腾飞引擎一座城市的腾飞引擎蚌埠高新技术开发区，整个蚌埠产业经济集群，而蚌埠的绿地世纪城则必然是蚌埠高新技术开发区，整个蚌埠产业经济集群，而蚌埠的绿地世纪城则必然是这个首脑中的这个首脑中的“中央处理器中央处理器”，如同，如同CPU一般，把持着区域发展的核心动能一般，把持着区域发展的核心动能居住、商业、商务居住、商业、商务……全面发展，绿地世纪城犹如这个区域全面发展，绿地世纪城犹如这个区域 “中央引擎中央引擎”，，全面集中，均衡发展全面集中，均衡发展品质引擎：国际团队国际品质，提升城市生活品质；品质引擎：国际团队国际品质，提升城市生活品质；经济引擎：助推高新产业发展，加速区域经济升级；经济引擎：助推高新产业发展，加速区域经济升级；教育引擎：联盟名牌教育机构教育引擎：联盟名牌教育机构 ，奠定城市未来基石。

奠定城市未来基石功能定位功能定位建立绿地品牌在蚌埠的市场地位，为世纪城的推广提供形象价值支持及溢建立绿地品牌在蚌埠的市场地位，为世纪城的推广提供形象价值支持及溢价能力的提升价能力的提升蚌埠绿地世纪城的出现和登场势必引起整个市场的轰动！同时，以绿地世蚌埠绿地世纪城的出现和登场势必引起整个市场的轰动！同时，以绿地世纪城产品系的标准和高度打造的城池，势必吸引无限的关注和目光！纪城产品系的标准和高度打造的城池，势必吸引无限的关注和目光！绿地集团将以领跑者的身份，凭借绿地绿地集团将以领跑者的身份，凭借绿地世纪城开创蚌埠城市生活新版图世纪城开创蚌埠城市生活新版图.功能定位功能定位客群定位客群定位二二二二多元化产品＼复合型社区多元化产品＼复合型社区\ \百万㎡绝对大盘百万㎡绝对大盘注定我们的客层是层次丰富而难以单一纯粹去定义注定我们的客层是层次丰富而难以单一纯粹去定义. .项目核心价值：性价比优势项目核心价值：性价比优势性价比引爆引爆/ /拉阔市场拉阔市场客群定位依据客群定位依据—— 初次置业，实现新生活与家庭理想—— 对生活拥有更高追求的中等收入家庭与个体—— 主力购买人群年龄在20-45岁/50-60岁—— 对居住与生活便利成本认同并满意—— 对项目国际宜居品质/居住价值认同—— 具备二次投资能力并看好增值潜力目标客群的概念描述目标客群的概念描述关键词：追求更高与城市生活憧憬与投资增值关键词：追求更高与城市生活憧憬与投资增值客客群群概概念念描描述述作为一个百万绝对大盘，客群范畴拉阔至整个蚌埠城区、下辖三县产品及功能定位产品及功能定位三三三三中档价格中档价格、、中档客群是项目的市场竞争区隔。

中档客群是项目的市场竞争区隔先天资源与滨湖区、新城区不同，与其费尽力气打造先天资源与滨湖区、新城区不同，与其费尽力气打造“生态生态”、走、走“城市方向城市方向”等概念，不如坚持等概念，不如坚持“国际国际”路线：路线：本项目的核心竞争力就是由国际化品牌开发商打本项目的核心竞争力就是由国际化品牌开发商打造的百万平米的国际化新城造的百万平米的国际化新城产品功能定位思考产品功能定位思考一方面，本项目所有产品类型，将在数年渐次展开，其一直是条暗线延续在一方面，本项目所有产品类型，将在数年渐次展开，其一直是条暗线延续在整个推广过程中；但是，它还无力承载项目的价值精髓，整个推广过程中；但是，它还无力承载项目的价值精髓，大量的附加值大量的附加值来自于对项目国际化的传播和解读来自于对项目国际化的传播和解读；；另方面，脱离社区基础的国际化是无本之木，难以让人信服；本项目不仅要另方面，脱离社区基础的国际化是无本之木，难以让人信服；本项目不仅要建立建立国际化的价值系统国际化的价值系统，而且要给人以判断国际化成果的标准，可以，而且要给人以判断国际化成果的标准，可以检验的成果检验的成果产品功能定位思考产品功能定位思考对国际化的演绎对国际化的演绎国际视野：放眼全球的眼光国际视野：放眼全球的眼光蚌埠的国际化视野，高起点规划高新区，打造成城市名片蚌埠的国际化视野，高起点规划高新区，打造成城市名片;绿地的国际化视野，全国绿地的国际化视野，全国30个新城建设的经验，驰骋四方，建筑里程碑个新城建设的经验，驰骋四方，建筑里程碑;国际社区的规划设计、建筑设计、园林设计的国际化程度国际社区的规划设计、建筑设计、园林设计的国际化程度.国际场所：多元的、先进的、和谐的场所国际场所：多元的、先进的、和谐的场所100万方品质社区，万方品质社区，3万方商业配套、万方商业配套、110亩教育公建配套、小黄山景观公园亩教育公建配套、小黄山景观公园拥有大量先进而充分的居住、商业、教育、文化、社交、娱乐、运动、休闲拥有大量先进而充分的居住、商业、教育、文化、社交、娱乐、运动、休闲等场所。

等场所国际建筑：多元的，先进的，和谐的规划建造国际建筑：多元的，先进的，和谐的规划建造先进的景观体系先进的景观体系先进的户型空间先进的户型空间先进的建筑品质先进的建筑品质先进的空间营造先进的空间营造国际生活国际生活: 智能、健康、品味智能、健康、品味健康生活方式健康生活方式——生态走廊、小黄山公园生态走廊、小黄山公园品位生活方式品位生活方式——文化会所、社区内部酒吧等配套文化会所、社区内部酒吧等配套智能生活方式智能生活方式——高科技手段在项目上的大量应用高科技手段在项目上的大量应用对国际化的演绎对国际化的演绎对国际社区的基本认识对国际社区的基本认识[ [ 国际社区是什么国际社区是什么 ] ]国际化社区是一个城市发展的结晶国际化社区是一个城市发展的结晶——只有在国际化的城市才有国际化社区只有在国际化的城市才有国际化社区存在的土壤；存在的土壤；国际化社区是一个人们社会交往的平台国际化社区是一个人们社会交往的平台——实现人的更高需要（梦想），满实现人的更高需要（梦想），满足对品位、品质、尊贵等的需要；足对品位、品质、尊贵等的需要；国际化社区是一种生活模式国际化社区是一种生活模式——生态的，健康的，都市的，品位的，尊贵的，生态的，健康的，都市的，品位的，尊贵的，文化的。

文化的[ [ 国际社区的特点国际社区的特点 ] ]多元社区：多国人群，多国建筑，多国文化，多国风格，丰富多彩的社会活动多元社区：多国人群，多国建筑，多国文化，多国风格，丰富多彩的社会活动先进社区：代表先进阶层，代表先进场所，代表先进建筑，代表先进社会活动先进社区：代表先进阶层，代表先进场所，代表先进建筑，代表先进社会活动和谐社区：不同国籍人之间，不同场所之间，不同风格建筑之间高度融合，自和谐社区：不同国籍人之间，不同场所之间，不同风格建筑之间高度融合，自由共享[ [ 国际社区的价值构成国际社区的价值构成 ] ]丰富的资源体系：大量的多元的充分的社会活动场所与公共空间丰富的资源体系：大量的多元的充分的社会活动场所与公共空间先进的标准体系：场所与公共空间的规划标准与建造标准，高素质的居民先进的标准体系：场所与公共空间的规划标准与建造标准，高素质的居民和谐的存在方式：为相似的先进阶层，提供共同渴望的先进的社会活动方式和谐的存在方式：为相似的先进阶层，提供共同渴望的先进的社会活动方式对国际社区的基本认识对国际社区的基本认识对本案国际化的落脚【一】对本案国际化的落脚【一】 11、走在建筑艺术的时代前沿，采用国际感较强的建筑立面、走在建筑艺术的时代前沿，采用国际感较强的建筑立面、走在建筑艺术的时代前沿，采用国际感较强的建筑立面、走在建筑艺术的时代前沿，采用国际感较强的建筑立面22、融合国际文化的园林、景观、小品、融合国际文化的园林、景观、小品、融合国际文化的园林、景观、小品、融合国际文化的园林、景观、小品国际建筑国际建筑 11、多元化的业态组合构成。

多元化的业态组合构成多元化的业态组合构成多元化的业态组合构成22、浓郁的异国情调包装风格、店面装饰风格，构成元素：帆布遮阳、浓郁的异国情调包装风格、店面装饰风格，构成元素：帆布遮阳、浓郁的异国情调包装风格、店面装饰风格，构成元素：帆布遮阳、浓郁的异国情调包装风格、店面装饰风格，构成元素：帆布遮阳伞、格子布小木桌，休闲椅、灯光、伞、格子布小木桌，休闲椅、灯光、伞、格子布小木桌，休闲椅、灯光、伞、格子布小木桌，休闲椅、灯光、 雕塑、喷泉、中英导视雕塑、喷泉、中英导视雕塑、喷泉、中英导视雕塑、喷泉、中英导视国际商业街区国际商业街区对本案国际化的落脚【二】对本案国际化的落脚【二】 11、国际教育体系：双语幼儿园、国际教育体系：双语幼儿园++知名幼教中心知名幼教中心//知名学校合作知名学校合作//外教师资外教师资/ / 高级设施，高级设施，满足国际社区建立标准满足国际社区建立标准22、国际医疗体系：当地知名医院落地的社区医疗，配置标准趋于国际化，满足国际社、国际医疗体系：当地知名医院落地的社区医疗，配置标准趋于国际化，满足国际社区建设区建设 标准33、国际级会所：售楼部包装为社区会所，内部装饰风格现代、时尚、国际感强，作为、国际级会所：售楼部包装为社区会所，内部装饰风格现代、时尚、国际感强，作为社区文化交流平台。

社区文化交流平台国际配套国际配套对本案国际化的落脚【三】对本案国际化的落脚【三】 11、国际公约：国际社区和它所倡导的生活主张、国际公约：国际社区和它所倡导的生活主张、国际公约：国际社区和它所倡导的生活主张、国际公约：国际社区和它所倡导的生活主张22、国际公民：国际社区的居民和他们的私人故事、国际公民：国际社区的居民和他们的私人故事、国际公民：国际社区的居民和他们的私人故事、国际公民：国际社区的居民和他们的私人故事33、国际社会：国际社区的社交场：商务场、娱乐场、文化场、运动场、休闲、国际社会：国际社区的社交场：商务场、娱乐场、文化场、运动场、休闲、国际社会：国际社区的社交场：商务场、娱乐场、文化场、运动场、休闲、国际社会：国际社区的社交场：商务场、娱乐场、文化场、运动场、休闲场场场场 设置内部刊物，宣扬项目的国际性这是个必将流传许久的物料，每一设置内部刊物，宣扬项目的国际性这是个必将流传许久的物料，每一设置内部刊物，宣扬项目的国际性这是个必将流传许久的物料，每一设置内部刊物，宣扬项目的国际性这是个必将流传许久的物料，每一套都将有很高的流动阅读率，国际概念全面认知。

套都将有很高的流动阅读率，国际概念全面认知套都将有很高的流动阅读率，国际概念全面认知套都将有很高的流动阅读率，国际概念全面认知国际生活平台国际生活平台对本案国际化的落脚【四】对本案国际化的落脚【四】 1 1、与国际级建筑设计单位合作；、与国际级建筑设计单位合作；、与国际级建筑设计单位合作；、与国际级建筑设计单位合作；2 2、与国际级景观设计单位合作；、与国际级景观设计单位合作；、与国际级景观设计单位合作；、与国际级景观设计单位合作；3 3、与国际级物管顾问单位合作；、与国际级物管顾问单位合作；、与国际级物管顾问单位合作；、与国际级物管顾问单位合作；4 4、选用国际级智能化系统；、选用国际级智能化系统；、选用国际级智能化系统；、选用国际级智能化系统；5 5、选用国际级品牌建材选用国际级品牌建材选用国际级品牌建材选用国际级品牌建材国际级合作团队国际级合作团队对本案国际化的落脚【五】对本案国际化的落脚【五】化解一城双盘带来的客群分流化解一城双盘带来的客群分流本案与绿地国际花都最大的差异在于：本案与绿地国际花都最大的差异在于： 本案不再是一个单纯的房地产项目，而是本案不再是一个单纯的房地产项目，而是冠以冠以“缔造者缔造者”的身份的身份立足于区域。

以区域缔造者的姿态，从城市运营角度利用项目自身先立足于区域以区域缔造者的姿态，从城市运营角度利用项目自身先天资源造城，完善城市功能！天资源造城，完善城市功能！并起到拉动区域经济、带动区域升级的并起到拉动区域经济、带动区域升级的最终作用最终作用这是一个时代变化的需要，这是一个时代变化的需要，我们将迎来我们将迎来““微缩城市微缩城市””的居住体验，的居住体验，将迎来大都市生活方式的典范，将迎来大都市生活方式的典范，它涵盖了项目的卖点，并作出总结它涵盖了项目的卖点，并作出总结————微缩城市微缩城市——城中城城中城繁华的繁华的核心的核心的时尚的时尚的便捷的便捷的城市的城市的生活的生活的面子的面子的而而这这一一切切都都很很 城城市市成熟的成熟的房策网 《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！：0755-83513598 ：69031789形象定位形象定位四四四四百万级：百万级：100万方城市疆界，蚌埠首屈一指；万方城市疆界，蚌埠首屈一指；国际：同步世界的人居生活标准，以国际化诠释本案的高度；国际：同步世界的人居生活标准，以国际化诠释本案的高度；城邦：城市高新区标杆，新城市主义规划，生活之城，品位之城。

城邦：城市高新区标杆，新城市主义规划，生活之城，品位之城她是一座城，一座融汇世界精粹、演绎优雅生活的文化城邦；她是一座城，一座融汇世界精粹、演绎优雅生活的文化城邦；她是一个平台，一座汇聚人气、国际时尚、联动世界的至高平台她是一个平台，一座汇聚人气、国际时尚、联动世界的至高平台百万级国际城邦百万级国际城邦形象定位形象定位案名建议案名建议100万㎡界定城市新秩序万㎡界定城市新秩序核心推广语核心推广语100万方：万方：100万方城市疆界，规划造成万方城市疆界，规划造成城市城市; 以建筑的名义，构建城市机能，塑造城市精神以建筑的名义，构建城市机能，塑造城市精神新秩序：新秩序：建筑新秩序建筑新秩序——城市高新区标杆，新城市主义规划，生活之城城市高新区标杆，新城市主义规划，生活之城;境界新秩序境界新秩序——ART-DECO建筑表情，历久弥新，品位之城建筑表情，历久弥新，品位之城其他推广主题其他推广主题绿地世纪城：眺望全球的生活平台绿地世纪城：眺望全球的生活平台这是一个同步世界的高规格高级别生活平台，这是一个同步世界的高规格高级别生活平台，这是一个一旦拥有，就拥有整个世界的平台，这是一个一旦拥有，就拥有整个世界的平台，这个超级平台有三大构成：公建区、公园区、居住区，这个超级平台有三大构成：公建区、公园区、居住区，能够一次性提供属于你的高质量的：生活场、商务场、运动场、娱能够一次性提供属于你的高质量的：生活场、商务场、运动场、娱乐场、社交场，乐场、社交场，由此形成一个洋洋大观的上流社会、国际社会。

由此形成一个洋洋大观的上流社会、国际社会绿地世纪城绿地世纪城:蚌埠与世界的对话蚌埠与世界的对话对话，是一种高度的权力、能力，对话，是一种高度的权力、能力，对话，是一种姿态，对话，是一种姿态，对话，是一种充分的交流、沟通、融合，对话，是一种充分的交流、沟通、融合，对话，是一种国际化的表达方式对话，是一种国际化的表达方式目目 录录2 23 3 1 14 4市场调研及竞争环境分析市场调研及竞争环境分析项目定位及延展项目定位及延展一期住宅组团创意策略及延展一期住宅组团创意策略及延展3 3 3 33 3 5 5整合传播策略及延展整合传播策略及延展自身研判及资源优化自身研判及资源优化3 3 6 6明亮博远服务优势明亮博远服务优势对一期概念定位的思考对一期概念定位的思考从绿地在每个城市的世纪城来看，内部组团皆走公馆系列从绿地在每个城市的世纪城来看，内部组团皆走公馆系列，，在蚌埠，在蚌埠，绿地东有国际花都，西有世纪城，一城两盘绿地东有国际花都，西有世纪城，一城两盘，，鉴于国际花都的苑系列，为了形成鉴于国际花都的苑系列，为了形成差异化差异化，，世纪城势必继续走世纪城势必继续走公馆的路线公馆的路线，以呼应绿地在全国的品牌系列。

以呼应绿地在全国的品牌系列通过对蚌埠市场、客群分析以及对绿地品牌系列的认识，通过对蚌埠市场、客群分析以及对绿地品牌系列的认识，中产定位的中产定位的新里系列新里系列是本案的路线选择是本案的路线选择理解【新里】理解【新里】新里品牌的起源与内涵新里品牌的起源与内涵绿地集团通过对历史长期的思索和更深的文化追溯，以一个尊重时代的历史绿地集团通过对历史长期的思索和更深的文化追溯，以一个尊重时代的历史见证人的姿态，见证人的姿态，创意性化合国际人居理念与地域文脉创意性化合国际人居理念与地域文脉，开创，开创“新里新里”品品牌绿地新里品牌是通过对上海传统里弄文化的挖掘和提炼，为城市牌绿地新里品牌是通过对上海传统里弄文化的挖掘和提炼，为城市新兴中新兴中产阶层产阶层度身打造的住宅品牌度身打造的住宅品牌新里品牌遍布中国大地，已经成为当地城市能级进程的提升者，同时新里品牌遍布中国大地，已经成为当地城市能级进程的提升者，同时也是城市居住品质的范本也是城市居住品质的范本新里理念新里理念有有品位品位的的 有鉴赏力的有鉴赏力的 永不过时的永不过时的 活力充沛的活力充沛的 精致的精致的 本土的本土的 创新的创新的 传统的传统的 积极的积极的 有有影影响力响力的的 诚恳的诚恳的 独特的独特的 舒适的舒适的 有有思想思想的的 可靠的可靠的 原创的原创的 有有魅力魅力的的作为中产阶层的生活提案人，新里以作为中产阶层的生活提案人，新里以“更懂中产，更懂生活更懂中产，更懂生活”为理念，深入为理念，深入中产的物质需求和精神需求，努力把中产的物质需求和精神需求，努力把“新里新里”打造成一个专为城市新兴中产阶打造成一个专为城市新兴中产阶层度身打造的全国第一住宅品牌，最大限度地满足这个群体的生活方式、精神层度身打造的全国第一住宅品牌，最大限度地满足这个群体的生活方式、精神需要、文化追求和个性意识。

需要、文化追求和个性意识一场与中产的深度精神对话！新里，从一开始，就一场与中产的深度精神对话！新里，从一开始，就异常的鲜明和坚决！异常的鲜明和坚决！理解【新里】理解【新里】新里品牌是个中高端的地产品牌，是与国际化接轨的新时代人居品牌新里品牌是个中高端的地产品牌，是与国际化接轨的新时代人居品牌新里品牌的四大内涵：新里品牌的四大内涵：一、所在地域的文化；一、所在地域的文化； 二、借鉴主流的建设文明二、借鉴主流的建设文明；；三、强调人性的空间三、强调人性的空间；； 四、新工艺、新材料四、新工艺、新材料新里品牌是与新里品牌是与异域风情异域风情紧密联系，紧密联系，在中西结合的基础上提炼出来适合中国人居住的中高端地产品牌，在中西结合的基础上提炼出来适合中国人居住的中高端地产品牌，成熟、经典成熟、经典！！对新里的提炼对新里的提炼回归到本案，攫取一种对话中产阶层的异域风情，有历史、有品位、有思回归到本案，攫取一种对话中产阶层的异域风情，有历史、有品位、有思想、有艺术、有魅力想、有艺术、有魅力······我们把目光聚在了一个古老传奇的地方我们把目光聚在了一个古老传奇的地方————马马 赛！赛！马赛之谜马赛之谜关键词一：浪漫与爱情关键词一：浪漫与爱情公元公元599年，一名年轻英俊的叫做普罗提斯的腓卡尼航海者到海滨参加南尼国年，一名年轻英俊的叫做普罗提斯的腓卡尼航海者到海滨参加南尼国王举行的盛大宴会。

席间，公主吉普迪丝与这位年轻的航海者一见钟情，坠入王举行的盛大宴会席间，公主吉普迪丝与这位年轻的航海者一见钟情，坠入爱河国王慨然将海滨最好的一百英亩土地作为新婚贺礼送给这对爱侣，让他爱河国王慨然将海滨最好的一百英亩土地作为新婚贺礼送给这对爱侣，让他们在那里建造家园，繁衍生息于是就有古老的马赛！们在那里建造家园，繁衍生息于是就有古老的马赛！马赛之谜马赛之谜关键词二：人文与历史关键词二：人文与历史整个城市都充满着整个城市都充满着19世纪时期的建筑，带给马赛市一种新的奢华排场：从布尔世纪时期的建筑，带给马赛市一种新的奢华排场：从布尔斯宫的圆柱到省政府大楼的贵族外观，直至隆香宫的喷泉在朝阳的山坡上都斯宫的圆柱到省政府大楼的贵族外观，直至隆香宫的喷泉在朝阳的山坡上都是老城的古老房屋；阿库尔的钟楼，萨伏特尔的古塔，也使这座城市的生活变是老城的古老房屋；阿库尔的钟楼，萨伏特尔的古塔，也使这座城市的生活变得有规律得有规律1991年马赛市被列为艺术与历史古城年马赛市被列为艺术与历史古城马赛之谜马赛之谜关键词三：艺术关键词三：艺术马赛音乐学院是法国顶级音乐学院之一，它的影响力覆盖了整个南部以及地中马赛音乐学院是法国顶级音乐学院之一，它的影响力覆盖了整个南部以及地中海地区，同时也是南部最大的音乐学院。

学校拥有一个海地区，同时也是南部最大的音乐学院学校拥有一个600个座位的大音乐厅，个座位的大音乐厅，和和2个个300个座位的小音乐厅，另外还有一个室外音乐厅学校座落于马赛市中个座位的小音乐厅，另外还有一个室外音乐厅学校座落于马赛市中心的心的carli广场，原先是拿破仑三世时期的马赛美术学院这座美丽的建筑被称广场，原先是拿破仑三世时期的马赛美术学院这座美丽的建筑被称为艺术宫殿，是十九世纪拿破仑三世时期重要的美术与建筑的展览馆为艺术宫殿，是十九世纪拿破仑三世时期重要的美术与建筑的展览馆马赛之谜马赛之谜关键词四：英雄与传奇关键词四：英雄与传奇人物一：人物一： 对马赛的追寻，谁都不能绕过一个名字对马赛的追寻，谁都不能绕过一个名字“基督山伯爵基督山伯爵”著名作家著名作家大仲马杜撰出来的一个马赛人二十一世纪了法国人才突然发现原来这么多人大仲马杜撰出来的一个马赛人二十一世纪了法国人才突然发现原来这么多人喜欢来法国旅游全是因为大仲马的小说而其中最著名的人物就要数集智慧、喜欢来法国旅游全是因为大仲马的小说而其中最著名的人物就要数集智慧、勇敢、坚毅于一身的基督山伯爵了勇敢、坚毅于一身的基督山伯爵了人物二：足球大师人物二：足球大师——齐达内齐达内3届世界足球先生得主，被誉为现今世界球坛的届世界足球先生得主，被誉为现今世界球坛的“球王球王”，曾获得世界杯、欧洲国家杯、欧洲冠军杯等多个大型赛事冠军，当，曾获得世界杯、欧洲国家杯、欧洲冠军杯等多个大型赛事冠军，当年齐达内的闲庭信步敢叫天地失色，让世界惊心。

年齐达内的闲庭信步敢叫天地失色，让世界惊心浪漫爱情、人文历史、艺术、英雄与传奇，浪漫爱情、人文历史、艺术、英雄与传奇，马赛马赛这座城市所具有的成就与精神，这座城市所具有的成就与精神，与绿地集团及与绿地集团及新里品牌新里品牌的精神相吻合的精神相吻合带着海派的包容与国际，邂逅法国人文优雅的艺术氛围，带着海派的包容与国际，邂逅法国人文优雅的艺术氛围，“新里新里”开始新的旅程开始新的旅程……一组团案名建议一组团案名建议新里新里·马赛公馆，壁合法派的浪漫，马赛公馆，壁合法派的浪漫，以纯正法兰西文化意境，糅合上海新式里弄的人文气息，以纯正法兰西文化意境，糅合上海新式里弄的人文气息，与城市的中产阶层达成对话，与城市的中产阶层达成对话，充分契合城市人追求高质量生活感受，又注重居住文化的价值观，充分契合城市人追求高质量生活感受，又注重居住文化的价值观，让居住成为一种心灵的归属让居住成为一种心灵的归属推广主题推广主题世界的马赛世界的马赛 世纪的马赛公馆世纪的马赛公馆荣耀、辉煌、身份、豁达、境界荣耀、辉煌、身份、豁达、境界一种被国际上流社会公认的生活方式，它由岁月与品识决认一种被国际上流社会公认的生活方式，它由岁月与品识决认……一期组团面市，故事的导入，趣味化诠释马赛公馆的内涵。

一期组团面市，故事的导入，趣味化诠释马赛公馆的内涵目目 录录2 23 3 1 14 4市场调研及竞争环境分析市场调研及竞争环境分析项目定位及延展项目定位及延展一期住宅组团创意策略及延展一期住宅组团创意策略及延展3 3 3 33 3 5 5整合传播策略及延展整合传播策略及延展自身研判及资源优化自身研判及资源优化3 3 6 6明亮博远服务优势明亮博远服务优势整合传播的思考鉴于绿地国际花都已先于本案驾临蚌埠，市场上已树立起绿地的品牌影响力，本案面临的问题是如何实现绿地品牌的再度提升！以及实现品牌对城市区域认同品牌对城市区域认同的影响针对中高端品牌的“新里”，在短时间内如何完成自身的品牌价值传品牌价值传递以及一期公馆内涵的有效传达递以及一期公馆内涵的有效传达，以实现市场对项目的价值认同市场对项目的价值认同鉴于项目一期会较快推出市场，应快速做好前期各项销售工作准备各项销售工作准备，以保证项目推广进度有序开展品牌线品牌线产品线产品线销售线销售线建立绿地品牌在蚌埠的市场地位，为世纪城的推广提建立绿地品牌在蚌埠的市场地位，为世纪城的推广提供形象价值支持及溢价能力的提升供形象价值支持及溢价能力的提升。

借势绿地品牌，建立产品的独特的品牌形象，挖掘核借势绿地品牌，建立产品的独特的品牌形象，挖掘核心竞争力，取得市场对项目的认同心竞争力，取得市场对项目的认同全方位、立体化的广告封杀、造势炒作、项目现场氛全方位、立体化的广告封杀、造势炒作、项目现场氛围营造等，促进销售行为的发生围营造等，促进销售行为的发生绿地世纪城城市城市 \ 品牌品牌 \ 效益效益 全面提升全面提升整合传播的三条线品牌线品牌线品牌与城市品牌与城市绿地品牌之于蚌埠已从绿地国际花都开始，中国综合性地产领跑者中国综合性地产领跑者的姿态已矗立珠城这一次，绿地又一宏举，以深远的眼光、惊人的气魄、强烈的责任感深远的眼光、惊人的气魄、强烈的责任感开创珠城新天地绿地世纪城，蚌埠首席百万方国际城邦，绿地之于一座城市绿地世纪城，蚌埠首席百万方国际城邦，绿地之于一座城市的责任，从城市运营的角度，缔造蚌埠生活新格局的责任，从城市运营的角度，缔造蚌埠生活新格局绿地造城，一个城市的腾飞引擎！绿地造城，一个城市的腾飞引擎！推广思想推广思想————营造背景营造背景Ø 没有营造背景的出场，显然引不起足够的关注和重视，没有营造背景的出场，显然引不起足够的关注和重视，““气场气场””很重要。

很重要 所有的事情将全部指向一个目标：所有的事情将全部指向一个目标： 绿地世纪城诞生的充分伟大的背景或理由绿地世纪城诞生的充分伟大的背景或理由Ø 包括城市背景、区域背景、品牌背景、经济背景、商业背景包括城市背景、区域背景、品牌背景、经济背景、商业背景Ø 蚌埠的呼声、高新区的呼声、高新企业的呼声、社会中产阶层呼蚌埠的呼声、高新区的呼声、高新企业的呼声、社会中产阶层呼声、绿地的呼声声、绿地的呼声Ø 一个中产阶层专属的国际社区由此呼之欲出，一个蚌埠地产霸权一个中产阶层专属的国际社区由此呼之欲出，一个蚌埠地产霸权时代即将来临，时代即将来临，100100万方大盘，登场！万方大盘，登场！推广策略推广策略Ø 以以““绿地造城，一个城市的腾飞引擎绿地造城，一个城市的腾飞引擎””为核心传播命题为核心传播命题Ø 以以““大背景大背景””营造为核心传播目的营造为核心传播目的Ø 以以““专题、新闻、话题专题、新闻、话题””炒作为主要手段炒作为主要手段Ø 拒绝预告项目详细信息，制造悬念拒绝预告项目详细信息，制造悬念Ø 拒绝发布项目销售信息拒绝发布项目销售信息，制造悬念，制造悬念执行思路：初期以公关活动启动，抓住媒介脉搏，挑动社会舆论，后 期以软文专访等形式不断深化。

媒介手段：公关、户外、报广、软文三高】【三高】：高度、高调、高效：高度、高调、高效活动目的活动目的：入市造势，吸引关注，提升品牌知名度活动内容活动内容：邀请政府各级领导、房管局领导、电视台等参加开工奠基仪式，集团领导携政府高层等分别发表演讲加强现场氛围营造，通过各大各大媒体进行炒作，达到最佳宣传效果公关活动公关活动————开工奠基仪式开工奠基仪式公关活动公关活动————高端访谈高端访谈活动目的活动目的：入市造势，吸引关注，提升品牌知名度活动内容活动内容：邀请凤凰卫视的铿锵三人行窦文涛窦文涛进行对话访谈式节目；访谈内容：一个城市的腾飞引擎；一个城市的腾飞引擎；绿地世纪城的前世今生，主要阐述站在城市运营的高度参与地方城市建设公关活动公关活动————媒体绿地世纪城中国行媒体绿地世纪城中国行活动目的活动目的：通过媒体宣传，入市造势，吸引关注，提升品牌知名度活动内容活动内容：邀请媒体参观部分城市成熟的世纪城项目，实现证言式信息传递宣传软文宣传软文1 1、绿地集团，中国综合性地产领跑者、绿地集团，中国综合性地产领跑者2 2、绿地造城，一个城市的腾飞引擎、绿地造城，一个城市的腾飞引擎3 3、绿地集团：每一个城市，每一座世纪城、绿地集团：每一个城市，每一座世纪城现场包装体验现场包装体验Ø概念围墙亮相概念围墙亮相Ø东海大道及整个高新区每一重要道路节点建立小型导向牌、一路指引到现场东海大道及整个高新区每一重要道路节点建立小型导向牌、一路指引到现场销售线销售线产品线产品线销售执行阶段销售执行阶段一、核心构想：世界的马赛，世纪的马赛公馆一、核心构想：世界的马赛，世纪的马赛公馆 Ø 阶段目的：快速启动市场，让消费者者认识并了解品牌及项目本身，制阶段目的：快速启动市场，让消费者者认识并了解品牌及项目本身，制 造话题，引起圈内和潜在客户的关注和讨论，为项目正式发售截流及累造话题，引起圈内和潜在客户的关注和讨论，为项目正式发售截流及累 积客户。

积客户Ø 阶段策略：震撼启动，品味拉升阶段策略：震撼启动，品味拉升Ø 对马赛的集中演绎，并与新里品牌进行有效嫁接对马赛的集中演绎，并与新里品牌进行有效嫁接Ø 给蚌埠首个大盘一个掷地有声的说法给市场一个难以回绝的关注理由给蚌埠首个大盘一个掷地有声的说法给市场一个难以回绝的关注理由 给买家一个排他性的购买承诺给买家一个排他性的购买承诺二、策略原则二、策略原则Ø迅速构建一期的产品价值体系，强势输出产品卖点迅速构建一期的产品价值体系，强势输出产品卖点Ø紧跟高频率，大手笔，集中推出大盘优势卖点，展现大盘魅力，以期在短紧跟高频率，大手笔，集中推出大盘优势卖点，展现大盘魅力，以期在短 时间内快速引起目标消费者的关注时间内快速引起目标消费者的关注Ø根据不同的行销计划进行市场整合传播策略，直接发布销售信息或者逐一根据不同的行销计划进行市场整合传播策略，直接发布销售信息或者逐一释放产品牌释放产品牌Ø线上推广以绿地世纪城的国际社区高度为主，释放项目产品信息卖点，线线上推广以绿地世纪城的国际社区高度为主，释放项目产品信息卖点，线 下通过对马赛生活及马赛艺术的解读，营造马赛特色风情艺术下通过对马赛生活及马赛艺术的解读，营造马赛特色风情艺术Ø清晰传递认购的具体信息清晰传递认购的具体信息销售执行阶段销售执行阶段销售执行阶段销售执行阶段三、推广主题三、推广主题Ø绿地世纪城，眺望世界的生活平台绿地世纪城，眺望世界的生活平台Ø绿地世纪城，五大国际形象标签绿地世纪城，五大国际形象标签Ø绿地世纪城，收藏纯境法兰西风情绿地世纪城，收藏纯境法兰西风情展示策略展示策略一、马赛希望之泉一、马赛希望之泉 一期马赛组团精神雕塑——希望之泉，“希望之泉”雕塑建于2000年，是为纪念马赛市建市2600年的而建设的。

希望之泉”雕塑高9米，宽6米，喷泉面积240平方米，雕塑造型宛若一本展开的书，上面是用不锈钢材料镂空的大树截面，下面由26根水柱组成三种可以变幻的曲线造型展示策略展示策略二、马赛氛围包装二、马赛氛围包装 无论是售楼部还是住交会，均可采用艺术画架装饰，或者做有特色的雕塑，将浓郁的法式风格氛围做浓做透，调性鲜明突出马赛风情公关体验活动马赛风情公关体验活动一、马赛游记一、马赛游记 参考知名学者王受之为无锡“圣芭芭拉”楼盘所写的《微风吹过的圣芭芭拉》营销方式，邀请知名学者做马赛的专栏游记通过精神层面的观点沟通，以业内往外扩散项目信息为蚌埠房地产创建思想标高，给业界带来又一撼动！马赛风情公关体验活动马赛风情公关体验活动二、马赛艺术展二、马赛艺术展 利用6.2-6.30上海举办的《法国马塞艺术展》的余风，建议在本项目售楼部原版复制十八、十九世纪马赛精美展品，并精致展厅布置 建议一：邀请中国驻马赛总领事李小苏先生着客绿地世纪城，和蚌埠媒体和市民分享真实的马赛建议二：通过李小苏先生联系上马赛市市长戈丹先生，让其给绿地世纪城颁发马赛友好合作社区的荣耀称号，进行媒体相关炒作 。

马赛风情公关体验活动马赛风情公关体验活动三、马赛主题音乐会三、马赛主题音乐会 法国国歌就是《马赛曲》，马赛以其艺术闻名于世在马赛风情公关体验活动中，可以借助国外乐团来华演出之际，举办“马赛主题音乐会”，凸显本案的主题风情优势马赛风情公关体验活动马赛风情公关体验活动四、马赛狂欢节四、马赛狂欢节假面晚会、法国古装假面晚会、法国古装Party、、圣蜡节圣蜡节目目 录录2 23 3 1 14 4市场调研及竞争环境分析市场调研及竞争环境分析项目定位及延展项目定位及延展一期住宅组团创意策略及延展一期住宅组团创意策略及延展3 3 3 33 3 5 5整合传播策略及延展整合传播策略及延展自身研判及资源优化自身研判及资源优化3 3 6 6明亮博远服务优势明亮博远服务优势全程实战型地产服务商全程实战型地产服务商＜＜＜＜ 明亮博远成立之初，是由合肥房地产媒介及活动资源的最佳、最强整合机构--明亮广告与决策资源集团旗下的广州博远房地产顾问有限公司合资成立的专业地产顾问机构2007年5月，由明亮广告全资控股明亮博远，转而成为合作公司 明亮博远秉持“全国、全面、全程、全方位”的核心竞争力，站在全国视野的高度，将先进专业技术理念与本土市场洞悉力成功结合。

作为全程、实战型的地产服务商，明亮博远从市场调研到项目定位，从产品设计到规划调整，从整合传播到品牌营销，从流程管理到案场销售，为安徽本土开发商扮演着全程领航者的核心角色 明亮博远不仅擅长普通住宅物业的营销，更专设豪宅事业部、商业事业部分别对别墅物业、商务地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店）、商业地产（综合体、购物中心、商业街、专业市场）进行深度钻研，并有丰富的成功案例积累明亮博远还专设商管中心，拥有殷实的主力店商家资源，实现专业与资源的深度结合 明亮博远经营理念--客户的成功才是我们永远的桂冠！借助规范流程体系、专业OA系统、销售软件系统，坚持层层品控、逐级负责、总监巡盘的品控要求，全方位保障服务品质的“零差错”，达成“细节为王”的完美追求 2009年底，明亮博远在安徽正在服务中的项目达到27个，代理项目总建面达到600万平米合作的近30家房地产开发企业中，既有安徽地产名企、外来地产名企，还有地产上市企业、中国房地产百强企业、中国房地产10强企业民主、平等、进取——企业文化—客户的成功才是我们永远的桂冠——经营理念—人生能有几回搏——座右铭—取利于社会，服务于社会——企业使命—稳健、拼搏、不断进取——企业性格—COMPANY HITORYAND MIREAL-TYPE RENLESTATE SERVICE PROVIDERS全国视野与本土市场深度结合 全面物业实操经验 全程地产服务实力 全方位品质控制系统 B＆＆M CORPORATE POSITIONINGCORE COMPENTENCE明亮博远明亮博远————全程实战型地产服务商全程实战型地产服务商u核心竞争力1 全国视野与本土市场深度结合u核心竞争力2 全面物业实操经验u核心竞争力3 全程地产服务实力u核心竞争力4 全方位品质控制系统全国视野与本土市场深度结合全国视野与本土市场深度结合 明亮博远拥有10余名来自全国各地的技术总监，他们大都来自行业发展前沿的大城市、沿海发达城市。

全国视野、先进理念、地产行业的前瞻洞察力，落地安徽并深深扎根，形成与本土市场深度结合的创造力 公司每半年组织一次全国性的考察、培训、交流活动常态化、大规模的员工外出培训、考察、视野拓展，与房地产高级专业人才的落地安徽，实现人才交流与技术交换的互通，双重保障"全国视野与本土市场的深度结合"" "我们始终将人才战略纳入到企业总体发展战略中统筹考虑我们始终将人才战略纳入到企业总体发展战略中统筹考虑" " --明亮博远总经理 陈亚明先生 21世纪是人才竞争的时代明亮博远始终秉承“人才强企”的发展战略，以高层次人才引进为重点，人才培养为中心，形成了人才与智力交融汇集、人才与活力竞相迸发、各类优秀人才竞相涌入、企业内部人才脱颖而出的良好局面 一方面，为保持、增强智囊型企业的核心竞争力，公司长期从广州、深圳、北京等一线城市引入全国视野的中高级人才，高薪聘请业内资深地产营销策划高手，确保明亮博远向更远、更大目标迈进所需的技术高度 另一方面，大力加强员工专业素质的提升和培养，内训与外训相结合，定期组织外出培训与考察，在提升员工实战能力的同时，培养他们对行业发展的深刻洞察力和市场大势的准确判断力。

海阔凭鱼跃，天高任鸟飞明亮博远，已成为无数优秀人才事业发展的强大平台万马奔腾的人才大军，地产行业的中流砥柱，挺起了明亮博远奋力崛起的脊梁！TALENT STRATEGY IS THE MOST IMPORTANT CONSIDERATION 术业有专攻！让操盘手做到各种专业技能的广度，肯定不如让其在某一领域做到深度 不同物业类型所需要操盘手掌握的、熟练运用的专业技能都不尽相同，为将项目服务质量做到最佳，明亮博远采用“事业部”模式分物业类型进行专业分工明亮博远划分“住宅事业部”、“豪宅事业部”、“商业事业部”三个作业事业部，每个事业部又分若干个项目部，负责同一物业类型项目的具体实操 即使是同一个项目，根据其包含物业类型的不同，都可能交由不同事业部去操盘，这只为了让项目成功做到万无一失截止2009年年末，明亮博远共分住宅1部、住宅2部、住宅3部、豪宅1部、商业1部、商业2部、商业3部共7个项目部正在实操的项目中，100万㎡级项目达到3个，50万㎡级项目达到6个 与同行对比，明亮博远在商业、商务项目上的服务实力特别明显截止2009年年末，正在操盘的商业项目达11个--城市综合体2个、商业综合体2个、购物中心2个、步行街3个、专业市场2个；正在操盘的商务项目达7个——写字楼3个、各类公寓3个、产权式酒店1个。

全面物业实操经验全面物业实操经验＜＜＜＜ 明亮博远本着"客户的成功才是我们永远的桂冠！"的经营理念，与全国30余家房地产精英企业友好合作其中不仅有安徽名企更有外来名企，不仅有上市房企更有千亿房企，不仅有中国百强企业更有全球百强企业…… 在合作共赢的过程中，以提升客户的品牌及项目附加值为目标，从而赢得开发商的认同与全行业的关注，并与多家开发企业形成战略性合作伙伴关系客户的成功才是我们永远的桂冠！客户的成功才是我们永远的桂冠！全程地产服务实力全程地产服务实力 ＜＜＜＜ 明亮博远本着“全程实战型地产服务商”的专业定位，从企业组织架构设置保障“全程服务”实力除住宅、豪宅、商业三大事业部外，还专设三大中心10个技术部为全程服务提供专业技术支撑 从市场调研到项目定位，从产品设计到规划调整，从整合传播到品牌营销，从流程管理到案场销售，明亮博远为安徽本土开发商扮演着全程领航者的核心角色 在商业地产方面，明亮博远更是为开发商提供其所需的全程、一站式服务--商业开发、商业研究、商业定位、商业规划、商业招商、商业销售、商业运营、商业重组  明亮博远以“10有体系”为保障，全方位品质控管所有操盘项目。

10有体系”以规范品控、技术品控为两大核心，突出“全方位”的品质管控理念，真正体现中大型地产代理行的规模优势●有由总经理、事业部总监、项目部总监、各技术中心总监组成的策略委员会，成员超过10人；保障操盘策略的先进、精准●有事业部总监、技术中心总监的定期巡盘机制，确保项目按照既定的营销目标有序推进●有销售督导的案场督导、抽查机制，保障案场各类既定目标任务的达成●有重要节点的策略聚焦、人力支援机制，保障节点工作的顺利实施●有OA软件的出品品控系统，保障所有作业出品的高品质●有每个团队、每个岗位的《规范流程应用表单》供标准化作业，保障服务流程有章可循●有企管部对于规范流程执行情况的时时监督，保障整个团队高效的服务执行力●有OA软件的工作日志及点评系统，保障每个岗位正常的工作秩序●有OA软件的作业提醒系统，保障服务成果无遗漏、无缺憾●有《维新销售软件》供案场使用，保障案场服务水准全方位品质控制系统全方位品质控制系统＜＜＜＜ "10"10有体系有体系" "的技术品控层面的技术品控层面"10"10有体系有体系" "的规范品控层面的规范品控层面◆前期顾问&专业市场研究实施◆前期顾问&项目系统定位深化◆前期顾问&产品设计规划调整◆销售代理；营销顾问◆整合传播；创意表现◆商业招商代理；商业招商顾问◆商业运营代理；商业运营顾问 THE DEPTH OF THE DOMESTIC MARKET INTEGRATION不动产项目全程服务框架内容不动产项目全程服务框架内容＜＜＜＜。