如何为保险公司和REITs提供服务讲义课件(powerpoint 37页).pptx

REITs提供服务吴数 2009.121继续教育2009MessickBowes目 录一.美国估价行业概述二.保险公司及与房地产相关的保险业务三.房地产投资基金REITs四.保险公司和REITs的特点和对服务的要求五.以购物中心的估价为例, 介绍如何为保险公司(投资部)和REITs提供服务2继续教育2009MessickBowes一. 美国估价行业概述 美国估价学会(包括城市土地估价师和房地产估价师)已经有77年的历史, 经历了以下三个阶段:房地产开发阶段的房地产估价 (房地产开发商)房地产投资阶段的房地产估价 (保险公司和REIT)房地产贷款证券化阶段的房地产估价 (房利美和房地美, 次贷危机) 3继续教育2009MessickBowes二. 保险公司及与房地产相关的保险业务1. 保险公司的业务保险公司销售部投资部证券投资部房地产投资部房地产估价REITs具体项目投保理赔4继续教育2009MessickBowes2. 保险的内容(1). 建筑施工(2). 物业管理(3). 房地产财产在建工程刚刚完工的房地产达到稳定出租率时的房地产5继续教育2009MessickBowes3. 中国和美国保险行业相比(1). 品种少. 中国上海6继续教育2009MessickBowes(2) 规模小. 中国上海7继续教育2009MessickBowes美国纽约8继续教育2009MessickBowes美国纽约估价对象：纽约世贸中心估价时点：2001年9月11日价值类型：二房东权益的市场价值估价用途：损害赔偿建筑物描述：已使用年限：35年建筑面积（包括二幢塔楼和裙楼）8,500,000平方英呎重建成本：90110亿美元 9继续教育2009MessickBowes4. 市场价值与保险价值Costs look like thisLand Hard Costs Soft Costs Entrepreneurial Incentive Fill Up Costs 10继续教育2009MessickBowes折旧Depreciation looks like thisLand Hard Costs Soft Costs Entrepreneurial Incentive Fill Up Costs PhysicalFunctionalExternal11继续教育2009MessickBowes市场价值Market Value looks like thisLand Hard Costs Soft Costs Entrepreneurial Incentive Fill Up Costs PhysicalFunctionalExternal12继续教育2009MessickBowes保险价值Insurable Value looks like thisLand Hard Costs Soft Costs Entrepreneurial Incentive Fill Up Costs PhysicalFunctionalExternal13继续教育2009MessickBowes5. 技术特点(1). R土, R房; Y土, Y房(2). 不同阶段14继续教育2009MessickBowes三. 房地产投资基金REITs1. 简介 REITProperty AProperty BProperty CINVESTORS$Shares 15继续教育2009MessickBowes2. 中美房地产投资基金实例(1)美国: GGP16继续教育2009MessickBowes2. 中美房地产投资基金实例(2)中国: 即将17继续教育2009MessickBowes四. 保险公司和REITs的特点和对服务的要求特点: 长期收益要求:1.规模比较大, 整栋建筑物2.出租人权益价值的估价3.注重收益法得到的结果4.考虑租户组合和租户的信誉5.对估价师业务水平要求比较高18继续教育2009MessickBowes出租人权益的价值基本概念Fee simple interest (完全产权权益) Leased fee interest(出租人权益) Leasehold interest(承租人权益, 即二房东权益） Fee simple interest = Leased fee interest + Leasehold interest完全产权权益 =出租人权益 + 承租人权益（二房东权益）价值类型:市场价值 VS 投资价值19继续教育2009MessickBowes收益法Concepts 基本概念: Leased fee 出租人权益Leasehold 承租人权益Fee simple 完全产权权益2 34567891010 11Market rent 市场租金Contract rent 合同租金PV初始投资额(现值)Reversion 期末转售价值 Discount rate for Contract rent 合同租金的折现率 Discount rate for Market rent 市场租金的折现率 Discount rate for Reversion 转售价值的折现率20继续教育2009MessickBowes如何确定折现率(租户组合和租户的信誉)(1).KORPAZC(2). 市场提取法21继续教育2009MessickBowes五. 购物中心的估价 - 如何为REITs服务AppraisalsMarketability studyMarket Analysis22继续教育2009MessickBowesHow appraisers/consultants can work with REITs and pension fundsAcquisition staff of REITs/pension funds usually have MBA or legal backgroundREITs/pension funds sometimes obtain MAI appraisals, but are not legally required to obtain appraisalsValuation based primarily on income approach to valueDiscounted Cash Flow Analysis using Excel or lease-by-lease analysis software, such as ARGUS23继续教育2009MessickBowesValuation ProcessIdentifyclient andintendedusersIdentify the intended useIdentify the purpose ofthe assignmentEffectivedate of theopinion Identify the relevantcharacteristicsof the property Assignment conditions ExtraordinaryAssumptions HypotheticalConditions Definition of the ProblemDefinition of the ProblemSTEP 1Scope of WorkSTEP 224继续教育2009MessickBowesValuation ProcessMarket Area DataSubject Property DataComparable Property Data Data Collection and Property DescriptionData Collection and Property DescriptionSTEP 3Market AnalysisHighest and Best Use Analysis Data AnalysisData AnalysisSTEP 425继续教育2009MessickBowesValuation ProcessReconciliation of Value Indications and Final Opinion of Value STEP 6CostSales ComparisonIncomeCapitalization Application of the Approaches to ValueSTEP 5Report of Defined ValueSTEP 726继续教育2009MessickBowesMarketability StudyA process that investigates how a particular piece of property will be absorbed, sold, or leased under current or anticipated market conditions; includes a market study of the general class of property being studied.27继续教育2009MessickBowesMarket Analysis Process1.Property productivity analysis2.Market delineation3.Analyze demand4.Analyze supply5.Marginal demand analysis6.Forecast subject capture28继续教育2009MessickBowes购物中心购物中心需求量分析步骤1. 预测市场区域内的住户数量2. 预测每个家庭的平均收入3. 预测用于零售商品及服务的支出占收入 百分比4. 预测在类似标的购物中心的支出百分比5. 每平方米建筑面积上的零售额6. 购物中心建筑面积的需求量29继续教育2009MessickBowes同心圆模式30继续教育2009MessickBowes扇型多中心31继续教育2009MessickBowes多中心32继续教育2009MessickBowes射线33继续教育2009MessickBowes卫星34继续教育2009MessickBowes混合模式35继续教育2009MessickBowes谢谢!感谢各位估价师听众!感谢估价师学会!联系方式:吴数 36继续教育2009MessickBowes1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。

5月-225月-22Tuesday, May 10, 20222、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话23:35:4423:35:4423:355/10/2022 11:35:44 PM3、越是没有本领的就越加自命不凡5月-2223:35:4423:35May-2210-May-224、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿23:35:4423:35:4423:35Tuesday, May 10, 20225、知人者智，自知者明胜人者有力，自胜者强5月-225月-2223:35:4423:35:44May 10, 20226、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏10 五月 202211:35:44 下午23:35:445月-227、最具挑战性的挑战莫过于提升自我五月 2211:35 下午5月-2223:35May 10, 20228、业余生活要有意义，不要越轨2022/5/10 23:35:4423:35:4410 May 20229、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息11:35:44 下午11:35 下午23:35:445月-2210、你要做多大的事情，就该承受多大的压力5/10/2022 11:35:44 PM23:35:4410-5月-2211、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。

5/10/2022 11:35 PM5/10/2022 11:35 PM5月-225月-2212、这。