广西桂林千叟乐园养老院可行报告.pdf

1 广西桂林 千叟乐园养老院 可行性报告 广西京湾投资管理有限公司编制 2010  2 广西桂林千叟乐园养老院可行性报告 1.总 论 1.1 项目名称：广西桂林千叟乐园养老院 建设单位：广西京湾投资管理有限公司 项目负责人：徐光进 拟建地点：桂林市象山区村，占地 100 亩 建设年限：2011—2012 年 1.2 编制依据及主要资料 1.2.1 区、市、县人民政府 《广西壮族自治区民政厅关于给予养老服务机构经济补贴的决定》 、 《桂林市城市功能区规划》 、 《 桂林市象山区建设规划》 1.2.2 广西敬老院现状：主要表现在：一是本地市中国著名的长寿之乡，因此“五保”对象人数众多，现有的城乡敬老院大部分始建于六、七十年代，由于年久失修，房屋陈旧不堪，屋面渗漏严重，大部分已成为危房； 辅助用房面积小， 大部分存在不同程度的安全隐患；加之由于当初设计标准低，面积小，床位少，入院率低二是建筑功能落后，建筑结构不合理，设施陈旧，水、暖、电等外网老化严重，室内生活环境较差三是按要求应配备的浴室、食堂、供热设施、污水排放处理设施、 治疗康复中心、 娱乐中心等项目， 或缺失， 或陈旧，部分早已超过使用年限，经常发生故障，已无维修使用的价值。

四是 3 敬老院占地面积较小，建设用地受限，狭小的占地已远远不能满足园林化院区建设发展的要求，制约了社会福利事业的进一步发展五是医疗、办公设备陈旧、落后，大部分都是六、七十年代购置的，因年久失修，急需更新购置，六是随着居民收入水平提高，对养老院的服务水平要求随之提高， 使养老院的建设标准与市区中高档住宅或别墅的水准相当因此，福利事业目前的发展现状，已远远不能满足“五保”老人的需要，不能适应新形势下发展要求，已严重影响着社会福利事业各项业务的正常开展，制约着*福利事业的进一步发展为了更好的改善“五保”对象的生活条件，提高其生活质量，保证其健康快乐生活，市政府根据本地区福利事业现状和长远发展规划，规划几个集收养、收治、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的福利服务中心，其主要工作职能是为经济富裕的老年人提供住、养、医设施，达到设施齐全、功能显著、环境优美的示范型社会福利事业窗口单位使中心成为社会保障体系的一个重要组成部分 在广西众多的城镇养老院中， 桂林市的心之乐养老院是办院时间较长，办得比较成功的一个1998 年 10 月桂林心之乐养老院开业，当时中国老龄事业发展基金会、桂林市民政局、市妇联、市老龄委、市老龄办、市政协、市七星区政府、七星区民政局、市基督教会、市奇峰小筑老年体协、 桂林工学院青年志愿者协会等单位和团体纷纷发来贺词及贺函。

2007 年经过企业改组而成立，在桂林市心乐敬老院基础上扩建了心之乐社山爱心护理院、心之乐阳朔爱心护理院、心之乐金城江爱心护理院、心之乐七星区老年公寓等五个分支机构现共 4 有建筑面积 1 万多平方米， 床位 780 个， 入住率一直保持在 90%以上；现有执业医师 6 人，护士 20 人，专业护理人员 56 人，后勤人员 35人养老院地处青秀山风景区，背靠东盟搏览会贵宾接待处-荔园山庄，军队驻地，占地 50 多亩，绿化面积 30 多亩，与青秀山公园并蒂相连，环境幽静，景色宜人，空气清新，人称“天然氧吧”，有利于人体新陈代谢和体能恢复，是养老、托老、养伤、养病、康复的理想地方一些患有高血压和支气管哮喘的老人，在养老院中经常奇迹地发现他们的症状缓解甚至消失、消除疲劳、加快伤口愈合等功效，有“自然保健医生”之称院内有配套的医疗保健、健身器材和完善的生活设施 桂林心之乐老年中心，成立于 1998 年 10 月，前身是桂林市心乐敬老院 1.3 项目背景及必要性  5 1.3.1 项目背景 桂林市象山区位于广西自治区东北部，有美丽的漓江，自古有甲天下之称，人文景观历史悠久，文明传承，人文和美，山川秀丽，地势平坦，土壤肥沃，植被茂密，溪流纵横，被国家评选为最适合人居的地方。

近年来，在自治区党委、政府有关部门（单位）及社会各界人士（组织）的大力支持下，社会福利事业建设方面采取了许多切实有效措施全力加快扶贫开发进程，着力加快社会保障体系建设，使全市敬老院等福利事业建设得到了较快发展 1.3.2 项目建设的必要性 1)解决老龄化社会问题的需要 据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到 10%以上（60 岁以上人口）或 7%（65 岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型目前，我国 60 岁以上老年人口已达 1.3 亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的 10%以上到 21 世纪中叶将超过 4 亿， 占全国总人口的 28%， 即每 4 个人中就有一位老年人；又预测我国 65 岁以上老年人数将从 2000 年的 0.94 亿（占总人口的7.3%）增加到 2050 年的 3.34 亿（占总人口的 22.6%） ，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家有关资料显示，我国现有2360 多万老年人“独守空巢” 随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题县也和全国一样老龄化程度为 10%以上 新建养老院也是解决老龄化社会问题 7 功能、社会化、开放式的综合性福利事业窗口单位。

建设内容主要包括服务中心公寓楼、门诊部、康复中心、洗衣房、浴室、锅炉房、医疗办公设施、污水处理系统及园林绿化等设计床位 1000 多张建筑计划内容如下： 主要建筑内容一览表 序号 工程名称 工程规模（m²） 投资（万元） 备 注 1 老人公寓楼 20000 5000 六栋三层楼 2 护理中心 600 120 3 急救中心 600 120 4 会 所 3000 600 5 中心厨房 800 160 6 洗衣房 400 80 7 职工宿舍 2000 400 8 康复中心 1000 300 9 职工食堂 1000 200 10 污水沼气池 300m³ 50 11 电气锅炉水泵房 1000 150 12 园林工程 45000m² 50 建筑面积合计 30700 7230 1.5 主要设计标准及规范 GBJL6—87 建筑设计防火规范 (2001 年版) GBJL3-86 室外给水设计规范 (1997 年版) GBJL4—87 室外排水设计规范 (1997 年版) GBJL40-90 建筑灭火器配置设计规范 (1997 年版)  8 GB50052-95 供配电系统设计规范 GB50054-95 低压配电设计规范 GB500116-98 火灾自动报警系统设计规范 GB50057-94 建筑物防雷设计规范 (2000 年版) GB3095—1996 环境空气质量标准 GBL6297-1996 大气污染物综合排放标准 GBL38979—1996 污水综合排放标准 JGJL40—87 疗养院建筑设计规范（试行） GB50176—93 民用建筑热工设计规范 1.6 主要技术经济指标 1.6.1 占地面积 66666 平方米（100 亩） 。

1.6.2 老人床位 1000 张 1.6.3 其它指标 总建筑面积： 30700m² 道路面积： 1300m×8m=10400m² 容积率： 0.46 建筑密度： 23% 绿化率： 58% 用水量： 60m³/h 用电量： 900kw/h 主要经济指标表 序号 项目 单 位 数量 备 注 1 总用地面积 m² 66666 合 10 0 亩 2 建筑系数 % 30 3 道路及活动场面积 m² 46000 4 总建筑面积 m² 30700 5 绿化面积 m² 36600  9 6 绿地率 % 58 7 容积率 % 46 2. 总平面布置 2.1 选址 广西桂林千叟乐园位于桂林市象山区大圩镇小龙门村的漓江之滨， 地理位置为东经 109°30′-109°51′， 北纬 24°15′-24°23′，北距桂林市中心 10 公里。

广西桂林千叟乐园处于交通便利、离城中心不远、环境静谧、距公用供（排）水、电等基础设施较近的位置，且周边征地方便，利于扩大规模选址所在地土质良好，便于建设园林化的生活环境目前该项目最为理想的拟建地址已选定 卫星遥感地图中黄色框内为拟购土地和滩涂  10 江滨景观 1 江滨景观 2  11 江滨景观 3 江滨景观 4  12 桂林市总体规划图 项目区位有关气象：桂林地处低纬，属中亚热带季风气候境内气候温和，雨量充沛，无霜期长，光照充足，热量丰富，夏长冬短，四季分明且雨热基本同季，气候条件十分优越 年平均气温 18.9℃ 1 月平均气温 15.6℃ 8 月平均气温 23℃ 年平均降雨量 1949.5mm 平均日照时间 1670 小时 无霜期 309 天 年相对湿度 73-79 2.2 总平面布置 2.2.1 总平面布置原则 1)结合选址现状，合理布局；  13 老人公寓老人公寓老人公寓老人公寓老人公寓仓库住院部车库车位沼气池护理中心220300广西桂林千叟乐园养老院总图布置水电热会 所综合服务职工宿舍餐厅接通道路车位老人公寓急救中心占地面积66666建筑面积30700 容积率 46%建筑利用系数23% 住院部及会所3000洗衣房 400水电热 1000大门老人公寓6护理中心 600急救中心 600中心厨房 800职工宿舍 2000康复中心 1000 食堂 1000 水电热 1000 2)根据福利服务中心的功能特点，按功能分区； 3)满足工作生活要求，尽量缩短水、电管线，降低成本； 4)满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源； 5)合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的； 6)适当预留建设用地，确保福利服务中心可持续发展。

2.2.2 总平面布置  14 该项目宗地东西长 300 米，南北宽 220 米，用地面积 100 亩；东北部为附属区，布置有锅炉房、洗衣房、变电所、泵房等；西南部为疗养区，布置有公寓楼、会所、康复中心；东南部为服务区，布置有宿舍楼、门诊部、急救中心、住院部等；沿海为垂钓园、观光渡船码头、散步道 整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理 2.3 竖向规划 2.3.1 竖向布置原则 1)与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地； 2)满足道路及管线敷设对高程的要求； 3)合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小； 4)满足各区间的便利联系； 5)保护生态环境 2.3.2 竖向布置 项目用地自贯穿南北的中心线进行竖向布置， 中心线以西为疗养区，禁止车辆通行道路为步行道，步行道将中心会所、康复中心和6 座疗养楼分割开；中心线以东为服务区，园门以北为辅助设施区，园门以南为医疗服务区，园门两侧为停车场 项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。

注重加强项目区环境美化、绿化  15 3.建筑结构 3.1 建筑风格 本工程设计项目主要有疗养楼、门诊部、康复中心、锅炉房、洗衣房、变配电室、门卫等建筑风格以岭南客家建筑物特色为主，整体看去极具亲切感立面造型美观大方，会所、住院部建筑较豪华，体现疗养人员的富贵身份 3.2 结构 主要建筑结构一览表 序号 工程名称 工程规模（m²） 层数 栋数 结构 1 老人公寓楼 20000 3 6 框架 2 护理中心 600 2 1 框架 3 急救中心 600 1 1 框架 4 会 所 3000 2 1 框架 5 中心厨房 800 1 1 框架 6 洗衣房 400 1 1 框架 7 职工宿舍 2000 3 1 框架 8 康复中心 1000 1 1 框架 9 职工食堂 1000 1 1 框架 10 污水沼气池 300m³ -1 砼 11 电气锅炉水泵房 1000 1 1 框架 设计要求建筑物安全等级均为二级， 根据国家地震局地震烈度区划图及有关文件确定为 8 度地震区，结构均按 8 度抗震设防。

新近堆积红土状亚粘土，轻亚粘土为高压缩性土，本层厚度 2.4米，具有非自重湿陷性(ⅲ级)，允许承载力取 100kpa  16 基础处理及设计方案待地质勘察后再确定 场区内所有建筑物均采用钢筋混凝土桩基础 4.公用工程 4.1 给排水 4.1.1 设计依据 (1)《生活饮用水标准》(GB5749-85) (2)《室外给水设计规范》(GBJL3-86) (3)《室外排水设计规范》(GBJL4—87) (4)《建筑给水排水设计规范》(GBJL5-88) (5)《建筑设计防火规范》(GBJL6-87) (6)《污水排入城市下水道水质标准》(CJ18-36) (7)《污水综合排放标准》(GB8978—96) (8)《中华人民共和国环境保护法》 4.1.2 给水 1)生产用水:根据公用工程用水指标量确定 2)生活用水:主要为生活用水、绿化等 3)用水量:用水量 20-232m³/h,用水部位供水压力 0.35mpa 4)用水水质；项目区用水由*县城供水管网提供，供水水质符合《生活饮用水标准》 生产生活用水量表 序号 用水种类 小时用水量 m³/h 日用水量 最 大 1 生活用水 50 300 按 6 小时计 2 绿化及其它 10 60 按 6 小时计 合计 60 360 4.1.3 给水系统  17 1)给水管网 给水管网接自县城供水管网，接管口径为 dnl50，进口外设计量水表。

给水系统为生产、生活、消防共用给水系统，根据建筑设计防火规范，供水管道可采用枝状布置，管径等于或小于 dn75 时，采用镀锌钢管丝接，管径大于 dn75 时，采用给水铸铁管，石棉水泥接口 2)消防泵房及水池 根据项目区消防总水量设置蓄水池，水池容积 162 m³即能满足消防要求，完全能满足工程投入使用后的生活用水和今后发展用水工程拟设 300 m³蓄水池 1 座(地下式钢筋砼水池)生产、生活用水由供水管网供给，消防用水由消防泵供给配套 2 台消防专用水泵，型号为 kqz80-250(i)b，n=30kw 4.2 排水 1)排水系统采用生活、 雨水合流排水系统， 枝状布置， 埋地敷设，排水管道选用钢筋砼管，水泥砂浆接口 2)生活污水主要为粪便污水和洗浴废水，对生活污水采用化粪池处理达标后统一排出 3)门诊部、康复中心排出污水必须经过处理达标后统一排出 4)雨水经道路流入雨水口，汇入雨污合流排水管道后，统一排入县城排水管网 4.3 消防、防火等级 项目区防火类别为丙类，设置消防给水系统，按同时使用水枪数 18 量 2 支，每支水枪最小用水量为 101/s，共 202/s，火灾延续时间为 10分钟。

消防采用临时高压消防系统，按同一时间内，火灾次数为 1 次，火灾延续时间为 3 小时，一次灭火用水量为 15l/s，3 小时消防用水量为 162 m³ 室外设置地下消防栓，室内消防除设置消防栓外，还须配备干粉灭火器等 设备一览表 序号 设备名称 型号及规格 单位 数量 备注 1 消防水泵 kqz80—250（i） b q=87m3/h，h=60m ，n=30kw 台 2 一开一备 相关建筑物一览表 序号 名称 规格尺寸 数量 备注 1 消防泵房 6×9m 1 座 高 4.8 米半地下 2 蓄/消水池 300m310×10×3.5m 1 座 4.4 采暖通风 4.4.1 室外气象资料及设计参数 1)温度：5－35℃ 2)冬季通风计算温度：5℃ 3)夏季通风计算温度： 33℃ 4)冬季室外平均风速： 1.7m/s 5)夏季室外平均风速： 1.7m/s 6)冬季主导风向及频率:西北风 33％ 7)夏季主导风向及频率：西南风 33％  19 8)冬季大气压力： 895.7mba 9)夏季大气压力： 883.5mba 10)日平均温度≥25℃的天数：249 天 4.4.2 采暖 1)热媒的选择：中央空调。

2）系统形式：各建筑物冷气、采暖形式为管道暗装系统 3)主要设备选择：远大中央空调系统 4.5 供电 4.5.1 负荷等级及电源 1)负荷等级项目区负荷等级为三级 2)电源项目区位于县城区内,可在县城供电线路“t”接一回架空线路作为供电电源 4.5.2. 设计依据 1)各专业提供的有关条件及用电设备一览表 2)国家现行的规程、规范及自治区现行有关政策 4.5.3 设计范围 项目区的消防、动力、照明设计、电力外网及户外照明设计 4.5.4 用电负荷 本工程用电负荷估算为 900kw， 变电所选用一台380kva 变压器可满足目前及发展需要 4.5.5 供电系统 1)项目区内设变电所 1 座， 内设变压器室 1 间， 低压配电室 1 间 2)电源由县城 10kv 线路引入，为满足本次建设要求，并为今后发展留余地，主变选择一台 s380kva/10/0.4/0.23kv 型变压器  20 3)变电所低压侧采用集中功率因数自动补偿装置 4)项目区配电电压场为 380/220 4.5.6 配电 1)动力配电 消防泵房配电采用 1kv 电力电缆由低压配电屏直埋引入泵房动力控制箱，由动力控制箱至消防泵房。

其它动力配电采用低压配电屏引至建筑物内配电箱， 采用 bv-500型导线穿钢管沿墙暗敷 2)照明照明电压为 220v， 采用高效荧光灯， 照明电源由变电所低压侧引入建筑物后，线路采用 bv-500 型导线穿钢管沿墙暗敷 3)供电外线及户外照明配电线路均采用电缆埋地敷设，本区道路照明采用柱灯或路灯 4)防雷与接地 10/0.4/0.23kv 变电所周围设置电气接地装置， 接地电阻不大于 4 欧，变电所工作接地，防雷接地及保护接地共用该接地装置，其余建筑物在电源进线处设电气重复接地装置，接地电阻不大于 4 欧 主要电气设备一览表 序号 名称 型号及规格 单位 数量 1 变压器 s9-380kva/10/0.4/0.23kv 台 1 2 低压开关柜 ggd2-12a 2 低压开关柜 ggd2-22a 2 3 自动补偿电容 ggj2-01a 2 4 动力控制箱 xl（f）-21-06 4 5 照明控制箱 pz30-15/33410 6  21 5.消防 5.1 设计依据 1)《建筑设计防火规范》(GBJL6—87)(1997) 2)《建筑灭火器配置设计规范》(GBJL40-90) 3)其他法律、法规、规程、规范 5.2 建构筑物耐火等级 公寓楼、门诊部、康复中心、锅炉房、变配电室为二级，其余耐火等级为三级。

5.3 消防车道 主要建筑物四周布置与出入口相连的道路，主干道宽 7 米，次要道路宽度大于 4 米，其净空 5 米内无管架、栈桥等障碍物，满足消防要求 5.4 建筑层数、长度、面积、防火间距和安全疏散 1）总图及建筑部分：主要建筑物及配套公用系统，其间距满足建筑设计防火规范的要求 2）二款规定的建筑物耐火等级，经复核，各建筑物的层数、长度、面积、防火间距、安全疏散通道的设置，疏散人流路线组织和流量均满足规范要求 5.5 消防给水 为了提高消防给水的可靠性，在项目区内建有一 300m3 的地下蓄水池，另外还有由县城供水管网接入管径为 dnl50，水压为 0.35—0.5mpa 的自来水，以供消防用  22 序号 名称 用水标准（升/秒） 使用时间 用水量（m2） 1 室外消火栓 20 2h 144 2 室内消火栓 2h 3 合计 144 5.6 室外消火栓系统 沿室外主干道单侧设置， 地下式。

间距 110 米， 保护半径 150 米公寓楼、门诊部、康复中心设置室内消火栓，间距不大于 50 米 5.7 消防水源 消防水源取自县城供水管网 5.8 灭火器配置 按规范要求配置 5.9 电气 公寓楼、门诊部、康复中心设置火灾事故照明 每栋建筑物的总进线开关均选为漏电保护型，预防电气火灾 6.环境保护 6.1 编制依据及标准：环保法律、法规、规程、规范 6.2 主要排放物：福利服务产生的医疗废水、生活污水、清洗污水， 生活垃圾等经过沼气池发酵处理达标后供种植花草用， 作到废水、废渣零排放 7.节能  23 7.1 设计依据：国家有关节能降耗法律法规 7.2 建筑节能： 1)确保主要建筑物采光及通风系统良好 2)在建筑物使用节能新型材料，如空心砖和苯板等 3)选用高反射系数的墙面装饰材料，减少自然光和人工照明光线的墙体吸收 4)合理利用空间，提高有效使用面积，力戒浪费 7.3 给排水节能 1)选择高效节能型产品 2)经综合分析、合理选择管径，做好管网设计，降低管网阻力 3)选择优质防渗阀门，杜绝滴漏。

7.4 冷、热节能 1)利用沼气加热洗浴热水 2)选用集中制冷 7.5 电气节能 1)推广“绿色照明”工程，照明灯具采用新光源龟板反射罩、电子镇流器、电容补偿器、节能灯等 2)正确合理选择外网路径，降低线损 8.组织、服务和定员 8.1 组织：广西桂林千叟乐园设置 700 间客房，床位 1000 张，配备管理人员及医护人员 100 人 健全敬老院管理制度和提高供养对象 24 的生活水平，做到硬件、软件两手抓一是加强福利服务中心管理制度建设，致力建设精神文明窗口，达到“四个一” ：即选配一名有文化、善管理、热心服务的主任；组织一支适应老年人的护理队伍；制定一套规范的管理制度；建立一个完整的档案册统一制订一套规章制度，进一步规范服务中心的管理二是发挥服务中心的综合功能作用，努力提高整体效应努力将其发展成为集五保供养、托养寄养、健康娱乐、康复治疗为一体的基层社会福利服务中心，真正发挥养老院综合型、多功能的作用 8.2 广西桂林千叟乐园的服务项目有： 1)特级护理(日常生活需要照料,视力、肢体障碍，行动不便,不能主动进食，二便不能自理者,身患多种疾病,患有老年痴呆，言行不能自控，思维功能障碍,带有褥疮（Ⅱ度以上）的老人)：送药、喂食、喂药、翻身、按摩、吸啖、洗澡、衣服随脏随换、室内整洁、定期消毒、空气流通。

2)一级护理(日常生活需要帮助,活动轻度障碍或肢体功能部分丧失,饮食及排便需协助者,思维时有障碍，生活规律时有失常，需他人帮助者)：每半小时巡视病人一次、室内清洁卫生、空气流通、防止交叉感染、送水送饭、送药、必要时喂食、喂药、保持病人的干净、衣服随脏随换、倒大小便 3)二级护理（老人意识清楚、思维功能及举止言行正常，活动轻度障碍者，在护理员的督促下生活可自理者，衣食、起居等日常生活 25 护理需提供部分服务者）：每小时巡视病房一次、室内空气流通、整洁卫生、送水、送饭、送药、清洗衣服、随脏随换 4)三级护理（老人意识清楚、思维功能及举止言行正常，无行为能力障碍，生活可自理者，衣食、起居、个人卫生、外出购物等日常生活不需提供服务者） ： 给老人一些扶助性照顾、 帮助老人换衣被等、注意老人饮食、睡眠情况、督促老人定期洗澡换衣服、督促老人参加集体活动和功能锻炼、督促老人养成良好的卫生习惯 5）康体健身训练、秧歌舞蹈排练、老年才艺 8.3 医疗标准：广西桂林千叟乐园入园老人的医疗标准按老人健康需要而定，有急症、老年重病、病危者必须转到北海市人民医院或者家属指定的医院， 并办理离园结算手续， 患者康复出院可在返本园。

在本园治疗本园一律不另收取诊治费，只收取药品器具费（含输液、输氧、输氨基酸、引流、透析、拔火罐、针灸、注射、服中西药物）的，并一律支付现金（在医疗押金信用卡中扣除，并给税务发票以便医保报销） 8.4 饮食服务标准： 入园老人无论消费水平如何，一律按同一饮食标准执行，因为老人健康需要的膳食是一样的，为善待每一位入园老人，饮食标准必须保证，包括：热量、蛋白质、脂肪、膳食纤维、口感、口味、盐分、糖分，由配餐专家制定循环食谱，厨房精心制作，送餐、分餐保温包洁，炊具餐具消毒除菌  26 人均每日伙食费 20 元，含水果、牛奶、下午茶点、生日庆典 特护老人、留医老人的饮食、饮料由医生决定，其费用在医疗费中算账，同时减少正常伙食费 9.劳动保护与安全卫生 9.1 编制依据及标准：国家有关劳动保护与安全卫生法律法规 9.2 项目区的自然危害因素及主要防范措施： 1)地震项目所在地的地震烈度为 8 度，本项目的建筑物均按 8 度设防考虑主要潜在的不安全因素， 主要设备采用地脚螺栓与基础固定连接，电气设计中电力变压器采用加固措施防止地震造成损失 2)雷击项目区建筑物按规范采用避雷带防止雷击。

3)气温县地处西北内陆，是典型的大陆性气候，其特点是雨水稀少，干旱多风沙，日照充足，无霜期短，蒸发量大，气温较低，温差大全年平均气温 18.9℃，1 月平均低气温 15.6℃，8 月平均高气温23℃ 夏季采用的防暑措施为： 门诊部、 康复中心、 公寓均设中央空调；浴室、食堂采用相应的通风设施；为了防止冬季低温带来的危害，管道也采取必要的保温措施 9.3 管理过程中主要危害因素及防治措施 1)主要潜在的不安全因素: 1)火灾：电气设备的短路、过载、接触不良、摩擦等可能引起的火灾  27 2)触电：公用工程的各类机电设备、控制屏电气设备均有触电的危险 准备采取的防范及安全措施主要有： 1） “安全生产，重在预防”首先体现认真贯彻“三同时”原则，即安全技术和“三废”治理措施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投产，决不能让不符合安全、卫生要求的设备运行 2） “安全生产，重在预防”还体现在狠抓安全生产的基础工作，开展各种形式的安全教育，进行定期的安全技术考核，加强安全防范技术措施管理规定 3）所有的电气设备，不带电的金属外壳均采用接地保护 4）照明配电箱采用漏电保护自动开关，检查照明事故采用 36v安全电压。

1.劳动保护与安全卫生 10.1 编制依据及标准 国家有关劳动保护与安全卫生法律法规 10.2 项目区的自然危害因素及主要防范措施 1)地震项目所在地的地震烈度为 8 度，本项目的建筑物均按 8 度设防考虑主要潜在的不安全因素， 主要设备采用地脚螺栓与基础固定连接，电气设计中电力变压器采用加固措施防止地震造成损失 2)雷击项目区建筑物按规范采用避雷带防止雷击 3)地处西南沿海，是典型的海洋季风性气候，其特点是雨水多， 28 湿度大，日照充足，无霜期短，气温较高，温差小全年平均气温22.4℃，极端最低气温 2.9℃，极端最高气温 36.2℃ 夏季采用的防暑措施为：门诊部、康复中心、会所公寓均设集中控调； 食堂采用相应的通风设施； 为了防止冬季低温湿冷带来的危害，进行抽湿和送暖风干燥室内空气 10.3 管理过程中主要危害因素及防治措施: 1)主要潜在的不安全因素 ①火灾：电气设备的短路、过载、接触不良、摩擦等可能引起的火灾 ②触电：公用工程的各类机电设备、控制屏电气设备均有触电的危险 2)防范及安全措施 ①“安全生产，重在预防”首先体现认真贯彻“三同时”原则，即安全技术和“三废”治理措施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投产，决不能让不符合安全、卫生要求的设备运行。

②“安全生产，重在预防”还体现在狠抓安全生产的基础工作，开展各种形式的安全教育，进行定期的安全技术考核，加强安全防范技术措施管理规定 ③所有的电气设备，不带电的金属外壳均采用接地保护 ④照明配电箱采用漏电保护自动开关，采用 36v 安全电压 11. 投资概算及资金来源  29 11.1 投资估算编制的原则和依据 1)《建设项目的可行性研究投资估算编制办法》 2)《工程建设其它费用编制规定》 3)各专业估算指标，参照类似工程，结合本项目实际调整 4）工程三类企业标准取费 5)投资估算执行工程造价信息 2009 年第四季度桂林市材料价格 6)本估算“其它费用”执行自治区物价局发布的价格标准 7）本估算考虑了 1 年内市场价格波动、涨价等动态因素 11.2 建设投资估算(具体详见投资估算表) 项目概算总投资 14480 万元，其中: 土地购置 3500 万元 围堰、场地平整及道路 200 万元 建筑工程 7230 万元 生活设备 400 万元，其中： a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计 800 元×1000=80 万元 b) 床上用品 700×1000=70 万元 c) 沙发椅 2 个 200×700=14 万元 d) 电视每房间一个 2000×700=140 e) 活动室设施家庭影院 18 套（每层 1 套），麻将桌 32 个，健身器材 32 件，扶手椅 300 个，饭桌 90 张，饮水机 18 个，预算约 79 万元。

 30 f) 餐饮设施：灶具 6 套，炊具 100 件，餐具 1000 套，消毒柜18 个，冰箱 18 台，总控制在 10 万元 g) 私人洗衣设备 36 套，预算 7 万元 医疗康复设备 2000 万元 休闲娱乐设施 300 万元 交通设备 600 万元（观光大巴 4 部，观光渡船 2 艘，急救车 1部，采购车 1 部，小轿车 2 部） 广告宣传 50 万元 流动资金及预备费 200 万元 11.3 建设年限：2011-2012 年 11.4 资金来源： 1）企业自筹 14250 万元； 2）政府补助：230 万元； 12.项目管理及保障措施 为确保该项目顺利实施并如期发挥投资效益， 桂林市将采取切实有效的保障措施 12.1 加强领导，确保工程顺利实施 我公司组建专门的经营管理班子， 配合投资方的代表做好项目实施、管理等工作 12.2 加强项目管理，确保工程质量 项目建设严格按照基本建设程序要求，实行项目法人责任制、招 31 投标制、工程监理制和合同制“四制”管理，积极推行工程建设公示制 投资方指定的财务总监和监事长监督公司严格按照董事会批准的建设内容和要求组织实施，严禁擅自扩大建设规模，变更建设内容，提高建设标准，严格项目计划管理。

工程建设期间，各相关部门（单位）定期或不定期深入施工现场督查项目实施情况，协调解决工程建设中存在的问题；同时，督促项目建设单位进一步加强内部管理，全力作好资料收集整理、工程施工质量内部自查等日常性具体工作，力促项目实施步入规范化管理轨道严格项目资金使用管理，项目资金实行专款专用，坚决杜绝挪作它用，按合同、按进度及时拨付，聘请会计师事务所进行审计工作，提交审计报告送董事会审查，确保建设资金的有效使用 12.3 严格验收，确保工程效益 工程完成后，公司建设领导小组各成员单位平时检查情况，首先由施工单位自验，并完成竣工报告、竣工图纸和财务决算报告等竣工资料，写出书面验收申请报告并上报项目实施领导小组，领导小组组织有关部门进行初验，初验合格后将初验报告呈报公司董事会终验，终验合格后方可交付使用 13.财务分析 13.1 项目收益 本项目总均估算总收入为 2233 万元 13.1.1 入园人数：经常性留园的人数按额定 1000 人的九成计算， 32 为 900 人，其中高端消费者占 50%，中等消费者占 30%，一般消费者占 20% 13.1.2 消费水平：本项目设立三个层次的消费水平，是为应对不同消费阶层的需求差别，按相应水平收取入园费用。

13.1.3 住宿费收入，年均 1774 万元： 1）高端消费单人套房（1F1T1W1C）500 套，开房率 90%，即146000 套日，每套收费 60 元/日，年收费 986 万元； 2）中等消费单人房（1F1W）300 套，开房率 90%，即 87600 套日，每套收费 40 元/日，年收费 394 万元； 3)一般消费双人房（1F1W）200 套，开房率 90%，即 116800 人日，每人收费 30 元/日，年收费 394 万元 本乐园采取人性化入住，老年夫妇应尽量住双人房男女单身老人自愿结合的，经家属同意可以安排非婚同居，以便互相照顾，互相籍慰，增加生活乐趣和生活质量，延长老人寿命 以上均不另收取照明、空调、水、卫生清洁费 13.1.4 护理费收入，年均 262 万元： 1）特级护理老人占 10%，每日收费 20 元[桂价（2004）493 号，下同]，年收入 65 万元； 2）一级护理老人占 20%，每日收费 16 元，年收入 105 万元； 3）二级护理老人占 20%，每日收费 10 元，年收入 66 万元； 4）三级护理老人占 10%，每日收费 8 元，年收入 26 万元。

13.1.5 饮食服务收入，按伙食费的 30%计算，年均 197 万元  33 13.2.项目成本 本项目估算年均总成本 1328 万元 13.2.1 固定成本：本项目固定成本 1312 万元，其中 折旧费按 20 年分摊总投资 10500 万元计算，年均 525 万元， 广告宣传费 50 万元， 100 人职工年均工资、保险、住房基金、基金支出 300 万元， 电力支出 153 万元， 生活用水 24 万元， 车船燃料 50 万元，1102 大修理费 210 万元， 13.2.2 变动成本：本项目变动成本主要是卧具清洗、更换成本，按每人年均 200 元计算，需要 16 万元 13.3 项目税金 本项目年均应缴税金 112 万元 13.3.1 营业税金，按营业收入的 5%计征，年均缴纳 112 万元； 13.3.2 所得税，按国家政策，免征企业所得税 13.4 税后利润 本项目年均税后利润为营业收入扣除总成本和税金后的剩余， 计793 万元 13.5 投资回收 本项目业主投资额为 14250，其回收途径有以下几个方面： 1）入园老人家属为老人缴纳一次性购置费用，高端消费老人每 34 人交纳 15000 元（参照广州慈心颐和园养老院标准） ，中等消费老人每人交纳 10000 元，一般消费老人交纳 7000 元，按入住老人招募数量和预期结构，每批可回收设施投资 1071 万元；按每五年轮换一批老人，20 年内可回收 4284 万元。

2）从利润回收 793 万元，相当于剩余投资额 9966 万元（14250万元-4284 万元）的 7.96%； 2）从折旧回收 525 万元，相当于投资额的 5%； 合计年轻呢回收额相当于剩余投资额的 12.96% 13.6 盈亏平衡点分析 当项目税后总收入与总成本相同时， 其入园老人数量是盈亏平衡点计算结果是： 当税后收入为 1328 万元时，其总收入水平是 1398 万元，相当于预算收入的 63%，按入园老人消费水平比例构成 5：3：2 的比例，当有 284 位高端消费老人、170 位中等消费老人、113 位一般消费老人入园时，本项目没有亏损，即我们应努力把招募人数做到 567 人，那时，仅靠固定成本中的折旧费收入，也能在 20 年后重置本乐园 14.研究结论 广西桂林千叟乐园项目总投资 14480 万元，其中企业自筹投资14250 万元，政府补助 230 万元，利用入园老人缴纳的一次购置费 4批共可回收 4284 万元年营业收入 2233 万元，年成本 1328 万元，年税金 112 万元，年利润 793 万元，投资利润率 7.96%，可见本项目是一个典型的社会福利性项目，其投资回收期长达 12.6 年。

即使加 35 上每年提取的折旧，投资回收期也有 7.56 年正因为如此，政府才给予此类项目以较大的补贴（相当于每人补贴 2556 元） ，并免除所得税如果项目经营得好，入园老人超过项目盈亏平衡的 567 位老人，就能实现项目的经济目标 “567” ！这是一个极具口号性的数字，让我们努力突破并大大超过它，实现投资者的回报吧！ 。