合同法课件(第十章财产用益类合同).ppt

第十章　财产用益类合同Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第十章第十章 教学要求教学要求o案例分析：租赁物致人损害谁担责？案例分析：租赁物致人损害谁担责？o讲授内容：讲授内容： 第一节第一节 财产用益类合同概述财产用益类合同概述 第二节第二节 租赁合同租赁合同 第三节第三节 借贷（借用）合同借贷（借用）合同 第四节　第四节　 融资租赁合同融资租赁合同o重点难点：融资租赁合同与租赁、借用的重点难点：融资租赁合同与租赁、借用的区别，合同效力的界定区别，合同效力的界定o课时安排：课时安排：3 3课时课时Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.案例分析：租赁物致人损害谁担责？案例分析：租赁物致人损害谁担责？o案情简介：案情简介：o19991999年年1010月月3 3日，日，A A建筑公司为增加自身建筑建筑公司为增加自身建筑能力，准备购入德国能力，准备购入德国C C公司的公司的X X高空操作设备。

高空操作设备但因资金不够，遂找到但因资金不够，遂找到B B租赁公司请求其以租赁公司请求其以融资租赁方式为自己购买融资租赁方式为自己购买X X设备，设备，B B公司遂分公司遂分别与别与A A公司、公司、C C公司签订了租赁合同和买卖合公司签订了租赁合同和买卖合同19991999年年1010月月3030日，设备运到，经安装调日，设备运到，经安装调试合格19991999年年1111月月3030日，日，A A公司工作人员公司工作人员李某操作李某操作X X设备时，设备时，X X设备上的零件突然脱落，设备上的零件突然脱落，Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.案情简介案情简介o将路人将路人D D砸伤D D遂要求遂要求A A公司赔偿公司赔偿A A公司称公司称设备并不属于自己所有，自己只是使用者，设备并不属于自己所有，自己只是使用者，D D应向应向B B公司要求赔偿公司要求赔偿B B公司称公司称X X设备实质是设备实质是为为A A公司所买，并供其占有、使用、收益，公司所买，并供其占有、使用、收益，发生砸伤事件也因发生砸伤事件也因A A公司员工操作不慎所致，公司员工操作不慎所致，应由应由A A公司承担责任。

公司承担责任Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o1.1.什么是融资租赁合同？其与租赁合同有何什么是融资租赁合同？其与租赁合同有何不同？不同？o2.2.本案本案A A与与B B订立的是什么样的合同？双方因订立的是什么样的合同？双方因发生哪些权利义务关系？发生哪些权利义务关系？o3.3.本案本案A A工作人员操作失误致工作人员操作失误致D D受损害，其责受损害，其责任任 应由谁来承担？为什么？应由谁来承担？为什么？Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第一节第一节 财产用益类合同概述财产用益类合同概述o一、财产用益合同的概念、特征一、财产用益合同的概念、特征o是指以转移财产用益权为内容的合同，即由合同当事人是指以转移财产用益权为内容的合同，即由合同当事人一方向他方转移标的物的占有，他方在占有期限内取一方向他方转移标的物的占有，他方在占有期限内取得对标的物的使用、收益的合同。

得对标的物的使用、收益的合同o（一）只发生财产使用权转移的结果（一）只发生财产使用权转移的结果o（二）标的物，只能是现实存在的物且为特定物二）标的物，只能是现实存在的物且为特定物o（三）既可以是有偿的，也可以是无偿的三）既可以是有偿的，也可以是无偿的o二、财产用益合同的类型二、财产用益合同的类型o财产租赁合同、融资租赁合同、借贷合同财产租赁合同、融资租赁合同、借贷合同Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第二节　　租赁合同第二节　　租赁合同o一、租赁合同的概念、特征一、租赁合同的概念、特征o二、几类无效的租赁合同二、几类无效的租赁合同o三、出租人的义务三、出租人的义务o四、承租人的义务四、承租人的义务o五、承租人权利五、承租人权利o六、关于转租六、关于转租o七、一房多租的处理七、一房多租的处理o八、租赁房屋的添附处理八、租赁房屋的添附处理o九、租赁合同的解除权体系九、租赁合同的解除权体系Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.一、租赁合同的概念、特征一、租赁合同的概念、特征o（一）概念：（一）概念：o租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人占有、租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。

使用、收益，承租人支付租金的合同o（二）特征：（二）特征：o1 1、租赁合同的、租赁合同的标的物标的物可以是不动产，也可以是可以是不动产，也可以是动产；动产；o2 2、租赁合同是、租赁合同是转移财产使用权转移财产使用权的合同：承租人的合同：承租人获得的是占有、使用、收益权，而非所有权，区获得的是占有、使用、收益权，而非所有权，区别于买卖合同；别于买卖合同；o3 3、租赁合同是、租赁合同是诺成、有偿、双务诺成、有偿、双务合同合同Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o4 4、租赁合同为持续性合同，受一定期限约、租赁合同为持续性合同，受一定期限约束租赁合同的束租赁合同的最长期限是最长期限是2020年年o5 5、长期租赁合同是、长期租赁合同是要式合同要式合同（《合同法》（《合同法》第第215215条）另依据《城市房地产管理法》条）另依据《城市房地产管理法》第第5353条，城市私有房屋租赁合同也是要式合条，城市私有房屋租赁合同也是要式合同，但并非特殊要式合同，此处的登记并非同，但并非特殊要式合同，此处的登记并非该合同的生效要件而属于备案，所以《房屋该合同的生效要件而属于备案，所以《房屋租赁合同解释》第租赁合同解释》第4 4条第条第1 1款强调不得以其没款强调不得以其没有办理登记手续而主张无效。

有办理登记手续而主张无效Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o　　 《合同法》《合同法》o 第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁o 《城市房地产管理法》《城市房地产管理法》o 第五十三条第五十三条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案o 《房屋租赁合同解释》《房屋租赁合同解释》 第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

院不予支持o……………………………………………………………….……………………………………………………………….Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.二、几类无效的租赁合同二、几类无效的租赁合同o《房屋租赁合同解释》第《房屋租赁合同解释》第2~52~5条规定了几类条规定了几类无效的租赁合同：无效的租赁合同：o第二条　出租人就未取得建设工程规划许可第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效院应当认定有效Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o第三条　出租人就未经批准或者未按照批准第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管合同无效但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效部门批准建设的，人民法院应当认定有效o租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效但在一审法庭辩论终结前经主管部分无效但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效延长使用期限内的租赁期间有效Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持确认合同无效的，人民法院不予支持o当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定但当事人一方合同生效条件的，从其约定。

但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外已经履行主要义务，对方接受的除外Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持的，人民法院一般应予支持o当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理第九条、第十三条、第十四条的规定处理Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o（一）从第（一）从第2~32~3条看，租赁合同无效的原因条看，租赁合同无效的原因就是因为就是因为房屋本身的原因房屋本身的原因——建设工程规划许建设工程规划许可证以及临时建筑未经批准的；可证以及临时建筑未经批准的；o（二）无效房屋租赁合同的处理：（二）无效房屋租赁合同的处理：o1 1、当事人不可以请求支付租金，、当事人不可以请求支付租金，但可以请但可以请求占有使用费，求占有使用费，两者性质不同；两者性质不同；o2 2、当事人可以请求对方、当事人可以请求对方承担缔约过失责任承担缔约过失责任。

Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.三、出租人的义务三、出租人的义务o（一）适租义务（一）适租义务o保证租赁物在租赁期间符合约定用途；保证租赁物在租赁期间符合约定用途；违反违反该义务构成根本违约该义务构成根本违约，承租人得解除合同；，承租人得解除合同；o例例. .甲租给乙一辆汽车，交给乙后，汽车发甲租给乙一辆汽车，交给乙后，汽车发动不起来，经查该汽车的发动机已经报废，动不起来，经查该汽车的发动机已经报废，则乙可解除合同则乙可解除合同Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o（二）维修义务（二）维修义务o若出租人不尽此义务，承租人可自行维修，若出租人不尽此义务，承租人可自行维修，费用由出租人承担，据不承担的，承租人可费用由出租人承担，据不承担的，承租人可在应交的租金中进行抵销（《合同法》第在应交的租金中进行抵销（《合同法》第221221条）条）o（三）权利瑕疵担保责任（三）权利瑕疵担保责任o因第三人主张权利导致承租人不能对租赁物因第三人主张权利导致承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人得减少或不付租金使用、收益的，承租人得减少或不付租金（《合同法》第（《合同法》第228228条）条）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o《合同法》《合同法》o第二百二十八条　因第三人主张权利，致使第二百二十八条　因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

第三人可以要求减少租金或者不支付租金第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人主张权利的，承租人应当及时通知出租人 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.四、承租人的义务四、承租人的义务o（一）正当使用的义务（一）正当使用的义务o根据此义务，租赁物正常损耗的，承租人免责；违根据此义务，租赁物正常损耗的，承租人免责；违反此义务，出租人可解除合同并要求赔偿损失反此义务，出租人可解除合同并要求赔偿损失（《合同法》第（《合同法》第218218、、219219条）条）o 第二百一十八条　承租人按照约定的方法或者第二百一十八条　承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任不承担损害赔偿责任　　第二百一十九条　承租人未按照约定的方法或　　第二百一十九条　承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失 o（二）妥善保管义务（二）妥善保管义务o否则，应承担损害赔偿责任否则，应承担损害赔偿责任Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o（三）禁止添附义务（三）禁止添附义务o不经同意，不得对租赁物进行改善、增设行不经同意，不得对租赁物进行改善、增设行为；否则，出租人可主张违约损害赔偿，也为；否则，出租人可主张违约损害赔偿，也可主张侵权损害赔偿，还可主张物上请求权可主张侵权损害赔偿，还可主张物上请求权（如停止妨害、恢复原状等当然，前两（如停止妨害、恢复原状等当然，前两项主张只能选择其一行使（请求权竞合）项主张只能选择其一行使（请求权竞合）择一行使，与物上请求权并行不悖择一行使，与物上请求权并行不悖Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o（四）禁止转租义务（四）禁止转租义务o不经同意，不得转租。

不经同意，不得转租o（五）支付租金的义务（五）支付租金的义务o无正当理由迟延支付，经催告后于合理期间无正当理由迟延支付，经催告后于合理期间内仍不支付的，出租人得解除合同内仍不支付的，出租人得解除合同o（六）返还租赁物义务（六）返还租赁物义务o租赁合同终止，应返还租赁物租赁合同终止，应返还租赁物Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.五、承租人的权利五、承租人的权利o（一）（一）占有、使用、收益权占有、使用、收益权（《合同法》第（《合同法》第225225条）条）o　　第二百二十五条　在租赁期间因占有、　　第二百二十五条　在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外当事人另有约定的除外o（二）（二）买卖不破租赁买卖不破租赁（《合同法》第（《合同法》第229229条）条）o　　 第二百二十九条　租赁物在租赁期间发第二百二十九条　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

生所有权变动的，不影响租赁合同的效力 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o““买卖不破租赁买卖不破租赁””是指在租赁期间租赁物所是指在租赁期间租赁物所有权变动的，租赁合同对受让人继续有效有权变动的，租赁合同对受让人继续有效这是债权对抗所有权的一个特例，也是物权这是债权对抗所有权的一个特例，也是物权优先于债权的一个例外但是，买卖不破租优先于债权的一个例外但是，买卖不破租赁也有例外，其中最典型体现在赁也有例外，其中最典型体现在““先抵押后先抵押后租赁租赁””的场合（的场合（《物权法》第《物权法》第190190条条），对），对此此《房屋租赁合同解释》第《房屋租赁合同解释》第2020条条再次予以强再次予以强调Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o 《物权法》《物权法》o 第一百九十条　第一百九十条　…………………………………….。

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权记的抵押权o 《房屋租赁合同解释》《房屋租赁合同解释》o 第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的予支持但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：除外：o（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；权发生所有权变动的；o（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o租赁合同本为一种债权债务关系在早期民法上，承租租赁合同本为一种债权债务关系。

在早期民法上，承租人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益、租赁人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益、租赁权不能对抗对三人权不能对抗对三人o这种权利的配置反映了重视所有权、相对轻视使用、用这种权利的配置反映了重视所有权、相对轻视使用、用益权的观念益权的观念o随着社会经济的发展，民法逐渐地承认在房屋等财产的随着社会经济的发展，民法逐渐地承认在房屋等财产的租赁关系中，租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影租赁关系中，租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同，此即然有效，该第三人不得解除租赁合同，此即“买卖不破买卖不破租赁租赁”原则这一原则突破了传统的合同相对性原则，原则这一原则突破了传统的合同相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力这种情况也被称为使租赁权具有了对抗第三人的效力这种情况也被称为“租赁权的物权化租赁权的物权化”或或“债权的物权化债权的物权化”Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o需要特别注意的是，需要特别注意的是，“买卖不破租赁买卖不破租赁”原则原则适用于所有的租赁合同适用于所有的租赁合同，而，而承租人享有的优承租人享有的优先购买权仅限于房屋租赁合同。

先购买权仅限于房屋租赁合同Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o（三）（三）优先购买权（仅限于房屋租赁合同，优先购买权（仅限于房屋租赁合同，《合同法》第《合同法》第230230条）条）o　　 第二百三十条　出租人出卖租赁房屋的，第二百三十条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利承租人享有以同等条件优先购买的权利Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o1 1、法理：房屋的承租人的优先购买权的、法理：房屋的承租人的优先购买权的法理依据，是为了保护承租人的法理依据，是为了保护承租人的居住利益，居住利益，此处《房屋租赁合同解释》第此处《房屋租赁合同解释》第2424条规定了条规定了四种承租人不得主张优先购买权的情形：四种承租人不得主张优先购买权的情形：Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，优先购买房屋的，人民法院不予支持：人民法院不予支持：o（一）（一）房屋共有人行使优先购买权的房屋共有人行使优先购买权的；；o（二）（二）出租人将房屋出卖给近亲属出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；孙子女、外孙子女的；o（三）（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的日内未明确表示购买的；；o（四）（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的记手续的。

Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o2 2、、关于优先权的救济关于优先权的救济：依《民法通则意见：依《民法通则意见》第》第118118条，承租人的优先购买权受侵害的，条，承租人的优先购买权受侵害的，可请求法院确认买卖无效可请求法院确认买卖无效o但是《房屋租赁合同解释》第但是《房屋租赁合同解释》第2121条废止了这条废止了这一规定，这是为了保护第三人利益与维护交一规定，这是为了保护第三人利益与维护交易的安全，但同时给出的救济途径是：易的安全，但同时给出的救济途径是：请求请求出租人承担损害赔偿责任出租人承担损害赔偿责任Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o 《民法通则意见》《民法通则意见》o 118 118、出租人出卖出租房屋，应提前三个月通、出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

民法院宣告该房屋买卖无效 o 《房屋租赁合同解释》《房屋租赁合同解释》o 第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民，人民法院应予支持但请求确认出租人与第三人签订的法院应予支持但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o3 3、、两个特殊场合下的优先权的行使两个特殊场合下的优先权的行使：： 《房屋租赁《房屋租赁合同解释》第合同解释》第22~2322~23条条o 第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。

承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民人承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持法院应予支持o 第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖应当在拍卖5 5日前通知承租人承租人未参加拍卖日前通知承租人承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o（四）同租人的（四）同租人的继续租赁权继续租赁权o与承租人生前共同居住的人享有继续租赁请与承租人生前共同居住的人享有继续租赁请求权（《合同法》第求权（《合同法》第234234条）条）o《房屋租赁合同解释》第《房屋租赁合同解释》第1919条将这一规定的条将这一规定的适用对象扩张解释，扩张到适用对象扩张解释，扩张到““共同经营人共同经营人””、、““合伙人合伙人””身上Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o　　 《合同法》《合同法》o 第二百三十四条　承租人在房屋租赁期间第二百三十四条　承租人在房屋租赁期间死亡的，死亡的，与其生前共同居住的人与其生前共同居住的人可以按照原租可以按照原租赁合同租赁该房屋。

赁合同租赁该房屋o 《房屋租赁合同解释》《房屋租赁合同解释》o 第十九条　承租人租赁房屋用于以个体工第十九条　承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持同租赁该房屋的，人民法院应予支持Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.六、关于转租六、关于转租o（一）（一）经出租人同意，承租人可以转租经出租人同意，承租人可以转租o此时存在两个租赁合同，出租人、承租人和此时存在两个租赁合同，出租人、承租人和次承租人三人的关系是：次承租人三人的关系是：1 1、出租人与次承租人之间无合同关系；、出租人与次承租人之间无合同关系；o2 2、若无特别约定，承租人可以从中赚取租、若无特别约定，承租人可以从中赚取租金的差价；金的差价；o3 3、次承租人损害租赁物的，有关权利主张、次承租人损害租赁物的，有关权利主张的方式为：的方式为：Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o（（1 1）承租人就次承租人行为对出租人负责，）承租人就次承租人行为对出租人负责，承担承担损害赔偿责任损害赔偿责任（合同相对性）；（合同相对性）；o（（2 2）其后，承租人可向次承租人）其后，承租人可向次承租人主张违约主张违约损害赔偿；损害赔偿；o（（3 3）出租人）出租人不可以直接向次承租人主张违不可以直接向次承租人主张违约损害赔偿约损害赔偿（合同相对性）；（合同相对性）；o（（4 4）出租人可以基于所有人地位）出租人可以基于所有人地位向次承租向次承租人主张侵权损害赔偿或物上请求权人主张侵权损害赔偿或物上请求权。

Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o　　57.57.丁某将其所有的房屋出租给方某，方某将该房屋转租给唐丁某将其所有的房屋出租给方某，方某将该房屋转租给唐某下列哪些表述是正确的？（某下列哪些表述是正确的？（ ）（）（20112011年卷三多选第年卷三多选第5757题）题） o　　　　A.A.丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权 o　　　　B.B.方某未经丁某同意将房屋转租，并已实际交付给唐某租方某未经丁某同意将房屋转租，并已实际交付给唐某租用，则丁某无权请求唐某返还房屋用，则丁某无权请求唐某返还房屋 o　　　　C.C.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，其有权请屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，其有权请求唐某返还房屋求唐某返还房屋 o　　　　D.D.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，在丁某向屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，在丁某向唐某请求返还房屋时，唐某可以基于与方某的租赁关系进行有唐某请求返还房屋时，唐某可以基于与方某的租赁关系进行有效的抗辩效的抗辩 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o（二）（二）未经出租人同意，承租人擅自转租未经出租人同意，承租人擅自转租的的o三人关系如下：三人关系如下：o1 1、出租人可、出租人可解除解除与承租人之间的租赁合与承租人之间的租赁合同同；；o2 2、第一个租赁合同解除后，承租人与次承、第一个租赁合同解除后，承租人与次承租人之间的租赁合同也终止，租人之间的租赁合同也终止，承租人对次承承租人对次承租人（不知情的）负违约责任租人（不知情的）负违约责任；；o3 3、承租人赚取的差价租金，应作为、承租人赚取的差价租金，应作为不当得不当得利返还出租人。

利返还出租人Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o5959．冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，．冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期租期2 2年，租金每月年，租金每月10001000元合同履行元合同履行1 1年后，张某年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意张某遂向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意张某遂与翁某达成租期与翁某达成租期1 1年、月租金年、月租金12001200元的口头协议元的口头协议翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋下列选项哪些是正确的？（欲收回房屋下列选项哪些是正确的？（2004-3-2004-3-5959，多），多）A A．冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁．冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁B B．张某将房屋转租后，冯某有权按每月．张某将房屋转租后，冯某有权按每月12001200元向元向张某收取租金张某收取租金C C．冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失．冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失D D．冯某有权要求翁某承担违约责任．冯某有权要求翁某承担违约责任Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o 《合同法》《合同法》o 第二百一十五条　租赁期限六个月以上第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面的，应当采用书面形式当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁形式的，视为不定期租赁Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o（三）《房屋租赁合同解释》（三）《房屋租赁合同解释》关于转租的新关于转租的新规定规定：：o1 1、转租期限原则上不得超过承租人剩余的、转租期限原则上不得超过承租人剩余的租赁期限（租赁期限（第第1515条条））o2 2、擅自转租的，出租人可在知情的六个月、擅自转租的，出租人可在知情的六个月内提出异议，否则视为同意，不得再主张解内提出异议，否则视为同意，不得再主张解除权或转租合同无效，这是为了保护交易安除权或转租合同无效，这是为了保护交易安全所作的规定（全所作的规定（第第1616条条）） Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o3 3、为保护次承租人的利益，承租人拖欠租、为保护次承租人的利益，承租人拖欠租金违约的，次承租人可以代付租金、违约金金违约的，次承租人可以代付租金、违约金来阻止出租人的解约权（来阻止出租人的解约权（第第1717条条））o4 4、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人有权请求占有人次承租人腾房，除后，出租人有权请求占有人次承租人腾房，逾期腾房，应支付逾期腾房占有使用费（逾期腾房，应支付逾期腾房占有使用费（第第1818条条））Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o　　　　60.60.甲将自己的一套房屋租给乙住，乙甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。

丙是个飞镖爱好者，又擅自将房屋租给丙住丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏下列哪些选项因练飞镖将房屋的墙面损坏下列哪些选项是正确的？（是正确的？（2009-3-60.2009-3-60.多）多）o　　　　A.A.甲有权要求解除与乙的租赁合同甲有权要求解除与乙的租赁合同o　　　　B.B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失失o　　　　C.C.甲有权要求丙搬出房屋甲有权要求丙搬出房屋o　　　　D.D.甲有权要求丙支付租金甲有权要求丙支付租金Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.七、一房多租的处理七、一房多租的处理o租赁是债权行为，不适用无权处分的规则，租赁是债权行为，不适用无权处分的规则，与一房多卖也有区别《房屋租赁合同解与一房多卖也有区别《房屋租赁合同解释》第释》第6 6条的处理模式包括：条的处理模式包括：1 1、一房多租的，、一房多租的，租赁合同均可以有效租赁合同均可以有效；；在合同均有效的情况下，注意合同履行的在合同均有效的情况下，注意合同履行的先后顺序：最先的是合法者；其次是登记先后顺序：最先的是合法者；其次是登记备案者；再次是合同成立在先的；备案者；再次是合同成立在先的；o2 2、不能取得租赁房屋的承租人，可请求、不能取得租赁房屋的承租人，可请求解除合同并有权请求赔偿损失。

解除合同并有权请求赔偿损失Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o《房屋租赁合同解释》《房屋租赁合同解释》o第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：o（一）已经合法占有租赁房屋的；（一）已经合法占有租赁房屋的；o（二）已经办理登记备案手续的；（二）已经办理登记备案手续的；o（三）合同成立在先的三）合同成立在先的o不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理失的，依照合同法的有关规定处理Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.八、租赁房屋的添附处理八、租赁房屋的添附处理o《房屋租赁合同解释》第《房屋租赁合同解释》第9~149~14条系统规定了条系统规定了这一法理问题的解决，主要内容如下：这一法理问题的解决，主要内容如下：o（一）（一）租赁合同无效的、经同意的装修处理租赁合同无效的、经同意的装修处理（第（第9 9条）：装饰装修物，无论形成附合与条）：装饰装修物，无论形成附合与否，只要出租人否，只要出租人同意利用同意利用的，均可以折价给的，均可以折价给出租人；但对于出租人出租人；但对于出租人不同意利用不同意利用的，则分的，则分为两种情况处理：未形成附合的，拆除；形为两种情况处理：未形成附合的，拆除；形成附合的，由双方按照过错分担现值损失；成附合的，由双方按照过错分担现值损失；Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o《房屋租赁合同解释》《房屋租赁合同解释》o 第九条　承租人经出租人同意装饰装修，第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。

因拆除造成房同意利用的，可由承租人拆除因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状屋毁损的，承租人应当恢复原状o 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o（二）（二）租赁合同有效，合同终止时经同意的租赁合同有效，合同终止时经同意的装修处理装修处理：未形成附合的，原则上拆除（第：未形成附合的，原则上拆除（第1010条）；形成附合的，按照过错责任原则来条）；形成附合的，按照过错责任原则来分担损失（第分担损失（第1111条）；但不补偿承租人的附条）；但不补偿承租人的附合装修费用（第合装修费用（第1212条）条）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o《房屋租赁合同解释》《房屋租赁合同解释》o第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，约定外，未形成附合未形成附合的装饰装修物，可由承的装饰装修物，可由承租人拆除。

因拆除造成房屋毁损的，承租人租人拆除因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状应当恢复原状Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已方对已形成附合的装饰装修物形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：按照下列情形分别处理：o（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；o（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持但出租人同剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；o（三）（三） 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；o（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

法律期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担法律另有规定的，适用其规定另有规定的，适用其规定Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附补偿附合装饰装修费用的合装饰装修费用的，不予支持但当事人另，不予支持但当事人另有约定的除外有约定的除外Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o（三）（三）未经出租人同意的装修处理未经出租人同意的装修处理：由有过：由有过错的承租人承担赔偿责任（第错的承租人承担赔偿责任（第1313条）条）o第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。

出租或者扩建发生的费用，由承租人负担出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持民法院应予支持Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o（四）（四）对于扩建的处理对于扩建的处理（第（第1414条）条）o第十四条　承租人经出租人同意扩建，但双第十四条　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：按照下列情形分别处理：o（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；由出租人负担；o（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担用由双方按照过错分担Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.九、租赁合同的解除权体系九、租赁合同的解除权体系o（一）（一）法定解除权法定解除权o租赁合同的解除权分为法定解除权与任意解租赁合同的解除权分为法定解除权与任意解除权。

法定解除权，也即是在一方当事人除权法定解除权，也即是在一方当事人根根本违约的情形本违约的情形下，非违约方的解除权及其行下，非违约方的解除权及其行使，主要集中在《房屋租赁合同解释》的第使，主要集中在《房屋租赁合同解释》的第7~87~8条：条：Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o1 1、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，构或者扩建， 属于根本违约，出租人的救属于根本违约，出租人的救济措施包括：恢复原状、解除合同、赔偿损济措施包括：恢复原状、解除合同、赔偿损失；失；o2 2、因为权属争议导致承租人无法正常使用、因为权属争议导致承租人无法正常使用的，承租人享有解除权的，承租人享有解除权Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o《房屋租赁合同解释》《房屋租赁合同解释》o第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

处理o《合同法》《合同法》o第二百一十九条　承租人未按照约定的方法或者第二百一十九条　承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：应予支持：o（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；法查封的；o（二）租赁房屋权属有争议的；（二）租赁房屋权属有争议的；o（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的于房屋使用条件强制性规定情况的Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o（二）（二）不定期租赁合同的任意解除权不定期租赁合同的任意解除权o1 1、所谓不定期租赁合同，包括以下几种情、所谓不定期租赁合同，包括以下几种情况：况：o（（1 1）没有约定租赁期限或约定不明，依）没有约定租赁期限或约定不明，依《合同法》第《合同法》第6161条仍不能确定的（《合同法条仍不能确定的（《合同法》第》第232232条）条）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o　　 第二百三十二条　当事人对租赁期限没第二百三十二条　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁…………………………..………………………….. o（（2 2）租赁期在）租赁期在6 6个月以上，但未采用书面形个月以上，但未采用书面形式的（《合同法》第式的（《合同法》第215215条）条）o　　 第二百一十五条　租赁期限六个月以上第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式当事人未采用书面的，应当采用书面形式当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁形式的，视为不定期租赁 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o（（3 3）约定的租赁期届满，依推定形式继续）约定的租赁期届满，依推定形式继续成立的（《合同法》第成立的（《合同法》第236236条）条）o第二百三十六条　租赁期间届满，承租人继第二百三十六条　租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o2 2、关于任意解除权，内容包括：、关于任意解除权，内容包括：o（（1 1）双方当事人均享有；）双方当事人均享有；o（（2 2）无须赔偿对方当事人的损失，因为此）无须赔偿对方当事人的损失，因为此种情形下双方对该合同均无预期；种情形下双方对该合同均无预期；o（（3 3）注意出租人与承租人的行使权利要求）注意出租人与承租人的行使权利要求有差异：出租人任意解除权是要提前通知的，有差异：出租人任意解除权是要提前通知的，承租人无此要求承租人无此要求Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年每年5 5万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。

万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费对该房屋进行了装修，共花费6 6万元一天晚上，万元一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费乙便自行花费1 1万元予以维修现甲乙发生纠纷，万元予以维修现甲乙发生纠纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一请回答以均欲解除合同，但就如何解除意见不一请回答以下下8181－－8484题（题（2003-3-81~842003-3-81~84，任） Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o81.81.该租赁合同的性质如何？该租赁合同的性质如何？ oA.A.附解除条件的合同附解除条件的合同 oB.B.附延缓条件的合同附延缓条件的合同 oC.C.附始期的合同附始期的合同 oD.D.附终期的合同附终期的合同 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o82.82.对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商一致，应如何处理？成协商一致，应如何处理？ oA.A.由乙无条件拆除，费用由乙自理由乙无条件拆除，费用由乙自理 oB.B.装修物归甲所有，且甲无须支付费用装修物归甲所有，且甲无须支付费用 oC.C.装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用费用 oD.D.若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，可折价后归甲所有可折价后归甲所有 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o83.83.对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理？处理？ oA.A.由甲承担维修费用由甲承担维修费用 oB.B.由乙承担维修费用由乙承担维修费用 oC.C.由甲乙分担维修费用由甲乙分担维修费用 oD.D.由甲承担大部分维修费用，乙承担小部分由甲承担大部分维修费用，乙承担小部分维修费用维修费用 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o84.84.若本案中双方未约定租赁期限，甲乙双若本案中双方未约定租赁期限，甲乙双方又无法就租赁期限协议补充，下列关于合方又无法就租赁期限协议补充，下列关于合同解除的何种说法是正确的？同解除的何种说法是正确的？ oA.A.甲无权随时解除合同甲无权随时解除合同 oB.B.甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前通知乙限之前通知乙 oC.C.乙可以随时解除租赁合同乙可以随时解除租赁合同 oD.D.若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金赁期限的租金 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第三节第三节 借贷（借用）合同借贷（借用）合同o一、定义一、定义o（一）借用合同（一）借用合同o是指出借人将某项特定的是指出借人将某项特定的非消耗物非消耗物无偿无偿交给交给借用人使用，借用人于约定的期限将原物归借用人使用，借用人于约定的期限将原物归还的合同。

还的合同o（二）借用合同（二）借用合同V V消费借贷合同消费借贷合同o两者的标的物不同：前者的标的物是非消耗两者的标的物不同：前者的标的物是非消耗物；后者的标的物是消耗物物；后者的标的物是消耗物Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o（三）借用合同（三）借用合同V V租赁合同租赁合同o前者为无偿合同；后者为有偿合同前者为无偿合同；后者为有偿合同o例例. .甲去外地做生意，向乙借款甲去外地做生意，向乙借款5 5万，为表示万，为表示信用，甲将一套三居室的住房交给乙居住信用，甲将一套三居室的住房交给乙居住双方言明：利息与房租冲抵，一旦借款返还，双方言明：利息与房租冲抵，一旦借款返还，一即退还房屋乙对甲的房屋享有什么权利一即退还房屋乙对甲的房屋享有什么权利？？oA A、抵押权、抵押权 B B、质押权、质押权 C C、承租权、承租权D D、借用权、借用权Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o二、法律适用二、法律适用o依《合同法》第依《合同法》第124124条，使用借贷（借用）条，使用借贷（借用）合同参照租赁合同的规定适用法律。

合同参照租赁合同的规定适用法律Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第四节　　融资租赁合同第四节　　融资租赁合同o一、融资租赁合同概念、特征一、融资租赁合同概念、特征o（一）概念：（一）概念：融资租赁合同，是指出租人根融资租赁合同，是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同支付租金的合同{{{{{{{{Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o（二）（二）特征特征：：o 1 1、融资租赁合同有、融资租赁合同有三方当事人，二份合同三方当事人，二份合同和同一标的物和同一标的物三方当事人包括出租人（买受。

三方当事人包括出租人（买受人）、承租人和出卖人承租人要求出租人为人）、承租人和出卖人承租人要求出租人为其融资购买承租人所需租赁物，由出卖人直接其融资购买承租人所需租赁物，由出卖人直接将设备交承租人二份合同包括买卖合同与租将设备交承租人二份合同包括买卖合同与租赁合同，它们在效力上相互交错赁合同，它们在效力上相互交错o 2 2、融资租赁合同应当、融资租赁合同应当书面形式书面形式Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o 3 3、融资租赁合同、融资租赁合同不受期限限制不受期限限制租赁合同租赁合同的期限是的期限是2020年，融资合同不应受此限制年，融资合同不应受此限制 o 4 4、融资租赁合同标的物通常是需进口的技、融资租赁合同标的物通常是需进口的技术设备或机器术设备或机器o 5 5、融资租赁以融资为目的，融物仅是手段融资租赁以融资为目的，融物仅是手段在租赁期限届满时，在租赁期限届满时，承租人有选择租赁物归承租人有选择租赁物归属权，属权，即有权选择支付合理代价取得租赁物即有权选择支付合理代价取得租赁物所有权，或者续订租赁合同，或返还租赁物。

所有权，或者续订租赁合同，或返还租赁物 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o例例. .甲乙双方达成一份协议，其内容为：甲甲乙双方达成一份协议，其内容为：甲方按照乙方指定的型号和技术要求购进一套方按照乙方指定的型号和技术要求购进一套设备；甲方将设备交付乙方租赁使用，设备设备；甲方将设备交付乙方租赁使用，设备所有权属于甲方；乙方按期交纳租金；租赁所有权属于甲方；乙方按期交纳租金；租赁期满，设备归乙方所有按照我国的合同法，期满，设备归乙方所有按照我国的合同法，此协议属于哪一种合同？此协议属于哪一种合同？Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o二、基本关系二、基本关系o融资租赁合同融借贷、租赁、买卖关系于一融资租赁合同融借贷、租赁、买卖关系于一体，是将融资与融物结合在一起的交易方式。

体，是将融资与融物结合在一起的交易方式o该合同由出卖人与买受人（出租人）之间的该合同由出卖人与买受人（出租人）之间的买卖合同买卖合同和出租人与承租人之间的和出租人与承租人之间的租赁合同租赁合同构成，但其法律效力又不是以上两合同的简构成，但其法律效力又不是以上两合同的简单相加，且买卖合同与租赁合同亦并非截然单相加，且买卖合同与租赁合同亦并非截然分开Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o例例. .某工厂与某租赁公司签订了租赁合同，某工厂与某租赁公司签订了租赁合同，约定由租赁公司购买约定由租赁公司购买3 3台机床出租给工厂使台机床出租给工厂使用，租期用，租期2 2年，租赁期满工厂向租赁公司支年，租赁期满工厂向租赁公司支付全部租金后，机床的所有权即归工厂合付全部租金后，机床的所有权即归工厂合同签订后，租赁公司即向某机床厂购买了同签订后，租赁公司即向某机床厂购买了3 3台机床并交付给工厂使用工厂在安装这台机床并交付给工厂使用。

工厂在安装这3 3台机床过程中发现有质量问题下列有关表台机床过程中发现有质量问题下列有关表述中哪些是正确的？述中哪些是正确的？Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.oA A、在该租赁关系中，租赁公司、机床厂、、在该租赁关系中，租赁公司、机床厂、工厂均为当事人工厂均为当事人oB B、在该租赁关系中，租赁公司、工厂为当、在该租赁关系中，租赁公司、工厂为当事人事人oC C、工厂有权要求机床厂对该、工厂有权要求机床厂对该3 3台机床的质量台机床的质量问题承担法律责任问题承担法律责任oD D、工厂有权要求租赁公司对该、工厂有权要求租赁公司对该3 3台机床的质台机床的质量问题承担法律责任量问题承担法律责任Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o三、融资租赁合同不同于买卖合同三、融资租赁合同不同于买卖合同o（一）出卖人向（一）出卖人向承租人交付标的物承租人交付标的物o（二）出卖人向承租人负瑕疵担保责任，（二）出卖人向承租人负瑕疵担保责任，承承租人直接对出卖人行使索赔权租人直接对出卖人行使索赔权Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o四、融资租赁合同不同于租赁合同四、融资租赁合同不同于租赁合同o（一）出租人（一）出租人不负维修不负维修的义务；的义务；o第二百四十七条　承租人应当妥善保管、使第二百四十七条　承租人应当妥善保管、使用租赁物。

承租人应当履行占有租赁物期间用租赁物承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务的维修义务 o（二）出租人（二）出租人不负租赁物的侵权责任；不负租赁物的侵权责任；o第二百四十六条　承租人占有租赁物期间，第二百四十六条　承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任的，出租人不承担责任 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o（三）出租人（三）出租人不负瑕疵担保责任不负瑕疵担保责任；；o第二百四十四条　租赁物不符合约定或者不符第二百四十四条　租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外选择租赁物的除外 （四）为（四）为要式合同要式合同o第二百三十八条　融资租赁合同的内容包括租第二百三十八条　融资租赁合同的内容包括租赁物名称、数量、规格、技术性能、检验方法、赁物名称、数量、规格、技术性能、检验方法、租赁期限、租金构成及其支付期限和方式、币租赁期限、租金构成及其支付期限和方式、币种、租赁期间届满租赁物的归属等条款。

融资种、租赁期间届满租赁物的归属等条款融资租赁合同应当采用租赁合同应当采用书面形式书面形式 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o五、租赁物的归属五、租赁物的归属o（一）出租人、承租人可约定租赁期满租赁（一）出租人、承租人可约定租赁期满租赁物归物归承租人承租人；；o（二）若无约定，租赁物的所有权归（二）若无约定，租赁物的所有权归出租人Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.o　　61.61.甲根据乙的选择，向丙购买了甲根据乙的选择，向丙购买了1 1台大型台大型设备出租给乙使用乙在该设备安装完毕设备出租给乙使用乙在该设备安装完毕后，发现不能正常运行下列哪些判断是正后，发现不能正常运行下列哪些判断是正确的？（确的？（2006-3-612006-3-61，多），多）o　　　　A.A.乙可以基于设备质量瑕疵而直接向丙乙可以基于设备质量瑕疵而直接向丙索赔索赔o　　　　B.B.甲不对乙承担违约责任甲不对乙承担违约责任o　　　　C.C.乙应当按照约定支付租金乙应当按照约定支付租金o　　　　D.D.租赁期满后由乙取得该设备的所有权租赁期满后由乙取得该设备的所有权Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.课后思考题课后思考题o1 1、试比较自然人借款与银行贷款在合同、试比较自然人借款与银行贷款在合同上的区别。

上的区别o2 2、分析租赁合同的效力分析租赁合同的效力o3 3、试分析融资租赁合同中出卖人、出租、试分析融资租赁合同中出卖人、出租人与承租人三方当事人的关系人与承租人三方当事人的关系FEvaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.。