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午夜的福利：房地产开发复习———————————————————————————————— 作者：———————————————————————————————— 日期： 第一章导论1.1 房地产房地产是房产和地产的总称 由于房屋及其相关的土地是不能移动的，所以房地产又被称为不动产房地产是一切社会、经济和生活活动的载体在市场经济中,房地产是一种商品,又是人们最重视、最珍惜、最具体实在的财产讨论：房地产的本质是什么？1、社会的角度： “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜〞2、居住者的角度： 安身立命 安居乐业 归属感3、业界的角度： 房地产本质是金融，核心在建多方位融资渠道4、企业开发房地产目的： 社会效益、经济效益1.2 房地产开发房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法取得国有土地使用权的土地上进展根底设施、房屋建立的行为是房地产开发企业遵照城市规划的要求,通过投资,在城市地域上建立起适合城市社会和经济开展需要、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施,并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。

1.3 房地产业房地产业是第三产业的重要组成局部,在我国国民经济分类标准中被作为独立的行业房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发建立、经营、管理以及维修、装饰、效劳的集多种经济活动为一体的综合性产业它既是国民经济的先导性、根底性产业,又是附加值比拟高的产业 房地产业为人们提供一定的空间地域,它是整个城市社会、政治、经济和文化生活重要的物质根底没有房地产业就没有城市和城市的社会经济生活 1.4 房地产开发的特点 开发本钱高,投资量大 开发建立期长,投资周转慢 市场具有地区性和分散性 需求具有稳定性 涉及面广,综合性强 成交价格在某一范围内具有不确定性 1.5 房地产开发分类 根据开发工程所在的位置,可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发根据开发的规模,可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发三通一平、七通一平)根据开发的方式,可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发根据开发工程的使用功能，分居住房、工业房、商业房地产、办公用房地产等2、房地产开发的根本程序 ：可行性研究、前期工作、建立实施、营销与效劳2.1 可行性研究〔图1~1〕 时机研究和立项市场调查和分析〔需求强度与竞争分析〕规划方案费用测算和经济评价风险分析综合效益评价与方案推荐 2.2 开发工程的前期工作〔图1~1〕 立项、机构组建〔*下页〕土地取得(建立用地规划许可证)规划、设计规划、设计方案报批〔城市规划管理部门、消防处、抗震办、人防部门、环卫部门、供水供电部门〕——三同时制度资金取得拆迁、清场 2.2 开发工程的前期工作 立项、机构组建*开发工程立项：工程建议书的主要内容：1〕工程提出的必要性和依据2〕工程的规模、建立地点和初步方案3〕建立条件分析4〕投资估算5〕资金筹措初步方案6〕工程进度7〕综合效益2.3 建立实施：发包〔招标〕、办理开工手续、施工准备〔三通一平等〕、工程施工的管理与控制、竣工验收、决算 2.4 营销和效劳 ：、营销方案、广告与营销筹划、预售、租售、产权登记等法律手续、售后效劳、物业管理〔？〕 3 房地产开发模式 按开发核心业务过程的不同，分为：多元化开发模式专业化开发模式多元化开发模式 混业开发：开发企业跨行业〔金融投资行业、建材行业、施工及装饰装修行业〕开展 综合工程开发：开发工程综合化〔融居住、商业、旅游观光于一体的主题社区，集旅游、保健高尔夫为一体的综合渡假区，具备购物、早餐、综合效劳、休闲娱乐等功能的集合式商业经营地产工程等一类开发工程〕 纵向一体化开发：开发与经营并重〔开发企业实行房地产开发建立与物业资产管理并重的经营方式〕专业化开发模式开发物业类型特定〔某类物业或某一特定地域〕开发业务领域特定〔是开发企业的核心业务领域，可以采取土地整理、以开发流程管理为纽带的协助型房屋、根底设施建立等开发方式〕 效劳集成式开发定制与效劳、品牌授权与输出管理目前，中国几种成功的市场化的房地产开发模式房地产十大开发模式.doc一、规模化品牌扩张开发模式 谈起这种模式，最典型的例子还是碧桂园。

碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经历 其对广房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化〔规模化〕、复合〔整化〕化 与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙效劳；C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张二、可持续性开展模式 假设论广楼市十年的长青树，恐怕非祈福新村莫属十年来，祈福新村不断开展，越战越勇，到现在已开展成为占地6500亩的楼盘，并已售出16000多套房子，堪称中国楼盘销量冠军而其亦被评为广州地区最大房地产工程公司第一名，成为名符其实的“中国第一村〞 祈福新村的成功在于开辟了一条可持续性开展的开发模式，而其革命性之处在于为广州楼市开展提供了三大参照系：1、大势把握2、要素整合3、创新三、复合房地产开发模式 广州楼市风雨十年，整合房地产业之外行业来开发房地产的工程不少，但最为成功，最典型的要数广奥林匹克花园四、专业化连锁开发模式广州的开展商历经10年竞争，走向成熟、迈向未来的开发商，如富力地产〔广州今年上半年销量冠军〕、合生创展〔旗下几大公司广州去年综合销量第一名〕、保利房产〔广州成长最快的国有房产企业〕都不约而同的采用了专业化、连锁化开发模式，走的是一条精品路线，并形成各自的特色，仅用五六年时间便奠定了其在广州的“江湖地位〞。

五、完善积累型开发模式人选房子，房子选人，一方水土养一方人这是人与人之间不言而喻的连接密码把房子建成何样，人们才乐意选择，这完全可以反映出选择者的品位、修养与性情基于对人性的关心，对文化的独到见解，不少楼盘成功地将其演绎到自己房地产开发中，并形成了自己的独特开发模式——迎合社会主流，营造一种安康生活方式最为典型的要数丽江花园，其对房产业的革命性意义在于：率先营造一种生活方式，并且精雕细琢之六、城镇开发模式 关注城镇化开发模式，是基于两点理由： (一)、是国外房地产开发商较为推崇的开发方式； (二)、中国正加快城市化进程，有人预测，广东再过10年，将建成300个布局合理、功能齐全；设施完善环境优美富有地方特色的中心镇，广东城市化程度将达50%以上七、集约化开发模式 用较少的占地面积、开发精致楼盘，力争营造成最好的人居环境，最合理的产业，力争到达唯美效果，有专家将之称为集约化开发模式 集约化开发模式，其革命之处在于：以人为本，占地面积虽小却能表达配套齐全的规模化生活小区概念八、唯景观开发模式九、营造开发模式 这类开发商，当初找到是一块荒地，在那里从无到有，认真营造房地产成功的必需要素，精雕细琢，下定赌注，一步步创造市场。

十、创新型开发模式 著名的地产巨子霍英东曾自豪地宣称“卖楼花〞是他创造的这是他对中国房地产开展的最大奉献，因为，“卖楼花〞有助于解决起步期房地产开发链条中最薄弱的一环——资本的瓶颈难题 房地产开发模式共性规律： 品牌化、规模化、专业化 在这些共性规律之下，主要分化出以下几种成功的开发模式1、万科模式 ：专注带来专业专业化品牌扩张型 市场化先驱，先知先觉，先行一步，领跑者 专业化、品牌化路线 跨区域品牌扩张，塑造了全国性的品牌 江湖盟主策略 局限于常规技术层面，克隆者与追兵已近，率先起跑的优势正日益淡化，新的竞争优势尚未形成 万科房地产开发模式.doc2、碧桂园模式：规模开发、纵向一体化规模化实力扩张型 在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销 纵向一体化的企业运作 模式化、工业化的产品路线 高门槛〔现楼〕营销策略 连锁化经营，但较为局限于区域板块 缺点： 在扩张中被无限夸张，品牌透支，工厂化生产，在一个平面上重复，原地踏步，没有创新 “碧桂园模式〞走不远？“碧桂园模式〞：优势即劣势？3、丽江花园模式 积累完善型 广地、祈福、光大、金碧、汇侨等都属于这一模式。

从一个工程开场到一个工程完毕，一切都以工程运作为中心 企业运作是由工程公司到专业公司 产品成熟，配套完善 做细社区文化和生活方式 文火煲汤，小步慢走，缺乏速度与空间跨度，局限于一个局域性阵地 4、金地模式 专业化精品型 注重企业文化与企业制度建立 精品路线 品牌与企业成长性很强 开场由区域市场向全国市场扩张 金地的开展历程： 1996年发起设立的金地集团前身不过是深圳一家区属国有企业，成立伊始，注册资本仅有1.1亿元到了2004年，公司已经成为了总资产58亿，主营业务收入31.75亿元，净利润2.46亿元的大鳄短短8年的时间，金地由一家偏安一隅的工程公司开展成为全国型的大地产商金地的商业盈利模式〔04年以前〕　 协议拿地〔土地出让金欠缴或只缴一局部〕→以土地抵押银行贷款筹集启动资金〔用来拆迁等开发前期支出〕→建筑企业垫资开发→楼花销售回款→归还欠款补缴土地出让金，这是在2004年以前房地产典型的商业模式 2004年以后，这种情况发生了变化：一方面房地产企业通过“杠杆效应〞获取利润的模式仍然占据着主流的地位，但是，随着土地招拍挂的施行和银行信贷的紧缩，对自有资金要求的比例逐渐增加，“杠杆〞的实际效应逐步减弱。

目前：金地模式已不易复制！开展：精品化、专业化5、另类模式 个性张扬炒作型 ，如现代城等 ，差异化策略，前瞻，前卫，求新求异，以奇制胜 注重包装炒作，把某种趋势性的消费需求〔如智能化、网络生活、生态化〕极端化，攻其一点不计其余，无限夸张 针对精英阶层、前卫一族 ，局限于局域性市场 6、奥林匹克花园模式 中体奥林匹克花园商业模式.doc主题与专业开发型 概念地产，复合地产，主题地产 注重速度与创新 注重概念炒作，短期内高度集中市场注意力，实现快速营销 由工程公司到专业化公司 与众不同的是在技术领先、概念领先根底上到达了高度专业化 强调资源整合和战略联盟 面向群众的根本性需求 连锁化全国性品牌扩张，全国性网络 万科模式 、碧桂园模式、丽江花园模式、金地模式为传统房地产另类模式 、奥林匹克花园模式为概念房地产，但二者不同的是，奥林匹克花园模式是根植于泛地产的土壤之上，且关注和贴近群众现实需求4 房地产开发企业及其制度 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和效劳活动，并以营利为目的进展自主经营、独立核算的经济组织4.1 房地产开发企业分类按产权划分:全民所有制企业集体所有制企业。