房地产市场观察.doc

沈阳房地产市场观测一、整体房地产市场沈阳作为经受了剧烈的产业构造调节的都市，房地产市场经历了长时间的低迷，但是随着产业构造调节初告段落，以及都市建设和旧区改造工作的推动，沈阳房地产产业逐渐走出低谷，并在近年迸发一）、沈阳一级房地产市场近年来，沈阳市政府加大了对土地市场混乱局面的治理，获得了卓著的成效，土地出让收益金从的7000万元，上升到的30.2亿元（见表2-1）表2-1 年份要项出让面积（万m2）682480400676土地出让金收益（亿元）0.710.31530.2 注：资料来源：房地产交易中心1、土地价格及开发成本沈阳市目前毛地楼面地价占房价比例在6%-10%之间，约为8%净地楼面地价占房价比例在20%-30%之间，约为25%地价在房价中所占比例，在全国大都市中属于中档或中档偏低水平沈阳偏低的地价水平，是保障公司开发利润、产品品质提高和对房价保持合理水平的重要支持因素，是在沈阳进行房地产投资的一种重要衡量从土地价格上涨对沈阳市房价的传导效应看，房价受地价波动影响还较低根据评估，近两年沈阳市土地价格上涨幅度大概在12%左右，土地价格上涨带动开发成本上涨在5%左右。

通过对近3年沈阳市房价变化状况对比，土地价格的攀升，对房价并没有产生大幅度的影响，估计，此后一段时间，沈阳商品房价格受地价上涨的影响仍在小幅度范畴2、土地供应类型的转变沈阳土地市场的最大变化有两个，① 一环内土地供应量越来越少，土地供应向二、三环区域拓展预售和即将预售的几种大盘，有一半以上土地基本上就是在上半年获得的② 商业用地的供应比重明显加大商业用地的供应量从的6宗，面积7.78万平方米，成交金额2.23亿元，占全年的4.5%，发展到的23宗，面积22.48万平方米，成交金额4.92亿元，占全年市场供应量的12%这组数字在有望进一步攀高，可以说对本项目而言，潜在的竞争对手在土地出让的这一刻就诞生了二）沈阳房地产市场热销的背后——二、三级市场观测沈阳市房地产开发投资额为177.3亿元，商品房销售、预售合同备案金额为164.99亿元，投资销售比为93.1%，远高于全国75.9%的平均水平上半年房地产开发投资额为89.68亿元，商品房销售、预售合同备案金额为109.39亿元，投资销售比为122%有趣的是，销售状况如此之好，但是商品房价格却显得增长乏力，上半年1—6月反映即期价格变动的月环比增长率有3个月是负数（见表2-2）。

表2-2 月份要项1月2月3月4月5月6月1—6月平均价格（元/m2）3189318930422872.93135.728812984.6环比增长（%）9.40-4.6-5.69.1-8.1同比增长（%）15.815.8147.914.114.18.3注：资料来源：沈阳房地产信息中心12月商品房平均价格为：3069 1、究其因素，从供应角度看重要有三方面：一方面，中心城区的商品房价格上涨过快，导致价格偏低的城郊地区商品房受到瞩目中心城区以一环之内为限，粗略记录价位区间在3680—8200元/m2之间，以本地1247元/月在岗职工平均工资来看是难以承受的另一方面，中心城区的商品房供应量受土地供应量制约，供应量增长速度明显不如城郊地区全年估计销售面积估计将达1000万平方米，而中心城区目前的在售楼盘虽然涉及已经销售掉的面积也在150万如下第三，中心城区的商品房供应类型以商业型房地产和高档住宅为主，二环以外及城郊地区则多以大型住宅项目为主以酒店式公寓为例，全沈阳有将近10000套的供应量，所有是在中心城区因此，沈阳市中心城区和城郊地区商品房供应价格和供应量的权重发生了很大的变化，直接导致了商品房价格和销量增长不成正比的局面。

2、此外一方面，从居民的支付能力来看，沈阳重大都市规划调节得以实行和大量棚户区改造，使大概有14.7万户居民进入市场购房同步，沈阳市民购房观念发生主线变化，住房消费积累开始释放加之政府推出了外地居民买房落户政策，形成了部分住房市场需求，也增进了商品房市场启动沈阳住房消费贷款近年的变化状况，住房消费贷款在3年内增长了2.3倍，特别是的高增长状况显示更多的人群提前了住房消费支出在支付能力方面，沈阳的房价和收入比从一种方面验证了，一般住宅在市场中更有空间沈阳商品房市场目前的状况是，3500元如下的商品房销售基本不需要广告推动，就可以热销更多的一般居民开始有购房需求，这与市场启动初期购房者以富有人群为主有主线区别从支付能力反映的状况看，在经济环境接近的大型都市中，沈阳的房价略高，相应价格合适的一般住宅非常畅销3、从二手房市场来看，二手房成交量近3年来接近或超过一手商品房成交量并且，二手房房价和新增商品房房价的价差迅速缩小，但是二手房成交活跃也是建立在中心城区的一手房价格高启和供应量相对少的基本之上与沈阳的二手房的买卖火暴场面相比，租赁市场更令人感爱好，奉天街上的格林豪森总面积186 m2带装修的17楼的房子，租金9000元/月，而价格是7250元/ m2。

与之类似的例子诸多，投资回报率可以说很高经调查，我们觉得产生相对较高租金的因素重要是，沈阳本地的中介公司还是相对较少，议价能力不高，本地居民二次置业能力比较弱，大概只有6.6% 的家庭有第二套住房，购房用途大多是自住，导致可供租赁的房源数量局限性，租赁价格走高二）热销的背后：空置商品房问题沈阳地区的空置商品房问题可以说已经到了不容忽视的地步，沈阳历年来累积的空置商品房已经成为本地市场难以消化的累赘表2-3年份新增入市面积（万m2）竣工面积（万m2）消化面积（万m2）差额（万m2）合计空置量（万m2）495349.5372.4-22.9139.3463348.8359.4-10.6128.7455363.6357.75.9134.6763585.9518.267.7201.7注：资料来源： 沈阳房地产交易中心合计空置量超过200万平方米，可以说是很严重的，特别是目前的楼市看起来如此繁华的时候，很容易使人忽视这个问题的存在，从而使问题变本加厉这种状况的浮现重要来自两方面：一方面还要谈到价格问题，空置商品房的总量中有44%的商品房价格在4001—5000之间图2-1 空置商品房户型面积分布另一方面是户型问题，图2-1清晰可见：面积在121平方米以上的户型占空置商品房的比例为84%，大房型明显不符合市场需求。

事实上，大房型不是卖不动，前面提到的格林豪森在的时候就卖掉了90%以上，所有是在170—214之间但是，那时后，整个楼市处在启动状态，买房的重要是本地富人，收入一般的老百姓并没有大规模参与在沈阳，动迁一户居住于市中心的居民，动迁补偿金在15万到20万之间，这笔钱对于但愿购买大房型的居民，仅够首付款受限于手里的钞票和工资的盼望水平，沈阳的房地产市场还是以120平方米如下的中小户型最受本地工薪阶层欢迎表2-4商品房面积居民需求比例（%）供应比例（%）60如下14.72.660—10043.218.9101—12021.122.3121—15012.524.2150以上8.532.0 注：资料来源：《地产观测》8月 从表2-4中我们可以清晰的看到：沈阳存在一种严重偏离户型需求的房地产市场，这完全是缺少市场调研和产品科学定位的成果 二、细分房地产市场基于对项目自身的理解，我们重点走访和收集了沈阳市一环以内沈河区、和平区、皇姑区以及大东区的11个酒店、8家写字楼、共40个楼盘，但愿从中可以找到沈阳地区产权式酒店、酒店式公寓及写字楼的现状和发展趋势，从而为本项目的产品定位的科学决策提供根据。

一）四、五星级酒店沈阳是中国北方重要的交通枢纽和出名的旅游都市，截止，沈阳年客运吞吐量达到万人次，酒店数量自然不少其中五星级酒店3家，分别是皇朝万豪酒店、丽都喜来登酒店和洲际酒店，四星级酒店则多达44家，从11个样本中可以看到上半年月均入住率在74%左右，与非典疫情之后全国平均的60%相比是要高诸多，与上海70%—72%的入住率相称此外，对于沈阳又是利好消息频传的一年，“一宫两陵”申请加入世界遗产名录成功，世界园艺博览会的申办成功，制造业博览会、韩国周的成功举办都使客房出租率居高不下右图为沈阳“十五”规划的估计客运增量）1、五星级酒店的竞争将空前剧烈，沈阳的五星级酒店的数量将在5年内达到至少10家除了等待正式报批成为五星级的凯宾斯基大酒店之外，其他都是在建项目或者是准备开建项目新增的6个项目中至少有3个在本项目附近，分别是汇宝国际、富丽华大厦、富莱德大厦，前一种是非常类似于本项目的综合性项目，涉及其她品种在内总建筑面积都超过22万平方米，后两个则是停工已久的复工项目，其中富莱德大厦将作为沈阳希尔顿所在2、相对于五星级酒店剧烈的竞争形势，沈阳四星级酒店面临的问题则是服务品质参差不齐和硬件设施日趋老旧，却满足于年65%以上入住率的现状。

象北站附近的格林大饭店、凯莱大酒店内部设施陈旧，服务人员的质素不均都是我们亲身感受到的，以四星的原则来规定，这样的水平至少在上海是无法立足的表2-5 沈阳11家星级酒店概况要项酒店名称星级地址总套数现付价（原则房）年入住率皇朝万豪酒店5星青年大街388号43569880%丽都喜来登酒店5星青年大街386号62361980%洲际酒店5星南京北街208号29849585%辽宁大厦4星黄河南大街105号39926065%格林大饭店4星北站路72号18529870%凯莱大酒店4星迎宾街32号28961970%沈阳假日酒店4星南京北街204号18639780%七宝山大饭店4星十一纬路79-81号160320时代广场酒店4星北站路99号27438075%高登大酒店4星青年大街52号180398房地产大厦3星大西路289号15028870%合计3179平均74% 注：资料来源：实地调查、携程网本表中入住率缺失记录按照已知入住率众数70%计（二）酒店式公寓1、酒店式公寓供应量巨大：未到沈阳，实在难以想象沈阳酒店式公寓的现状，今年以来的供应量简直可以用“泛滥”来形容粗略记录，自去年至今，酒店式公寓开发项目超过15个，如果涉及财富中心和汇宝国际的项目，开发总量已经超过60万平方米。

详情见表2-6和图2-3）表2-6区域项目数量可供应套数太原街附近72250金廊工程附近117000铁西区1400大东区1380合计2010000注：资料来源：实地调查2、价格高启：客观的讲，沈阳市酒店式公寓的发展一定限度上弥补了整体市场小户型供应局限性的缺陷，但暴涨的开发量抬升了沈阳房地产高品位市场。