庆阳物业管理条例.doc

庆阳市物业管理条例（征求意见稿）第一章 总 则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业以及其他管理人的合法权益，提高城市管理水平，改善人民群众的居住和工作环境，根据有关法律法规规定，结合本市实际，制定本条例第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理、使用、维护、服务及其监督管理活动第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与政府依法监管相结合的原则第四条 县（区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，建立县、区人民政府，物业行政主管部门，街道办事处、乡（镇）人民政府，社区居委会（村委会）及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度物业管理联席会议主要协调解决下列问题：（一）业主委员会不依法履行职责；（二）业主委员会换届过程中出现的问题；（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；（四）提前终止物业服务合同；（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；（六）物业管理与相关专业经营单位协调和配合的问题；（七）需要协调解决的其他物业管理事项　　街道办事处、乡镇人民政府对本辖区内物业管理工作实施监督管理，行使下列职责：（一）负责指导成立业主大会、选举业主委员会；（二）负责物业企业信息采集，核查和监管工作。

配合市、县（区）物业行政主管部门对住宅小区星级服务标准评定和物业服务企业信用等级综合评定工作；（三）建立物业管理投诉机制；（四）负责向县（区）物业行政主管部门申请召开物业管理联席会议　　社区居民委员会（村委会）的职责：　　（一）指导、监督物业管理工作，配合街道（乡镇）采集本辖区内物业企业信息；　　（二）指导、督促落实物业服务区域内突发事件应急预案的制定、培训、宣传、演练;　　（三）调解物业服务过程中产生的各类矛盾纠纷；　　（四）指导、监督业主大会、业主委员会的工作；　　（五）听取业主、业主委员会的意见、建议；（六）向街道办事处、乡镇人民政府反映物业管理领域存在的问题第五条 市房地产管理主管部门负责全市物业管理活动的监督、指导　　县房地产管理主管部门（区住房和城乡建设行政主管部门）负责本行政区域内的物业管理活动的监督指导具体负责监督管理辖区内新建住宅小区前期物业管理招标投标、物业服务企业交接、物业承接查验，建立物业服务企业信用信息的征集和报送工作；处理房屋保修期内因工程质量问题引发的投诉和纠纷；负责召集物业管理联席会议市、县（区）各级住建、规划、公安、发改、城管、环保、安监、工商、质监、卫计委、民政、人防、消防等行政管理部门在各自职权范围内，依法做好相关的监督管理工作，负责接受投诉，在规定期限内处理并向投诉人答复。

 第二章 业主和业主委员会第六条 本条例所称业主，是指房屋的所有权人因买卖、赠与、继承、征收补偿等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权变更登记的人，在物业管理活动中享有业主权利，履行业主相应义务，并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，履行义务第七条 符合《甘肃省物业管理办法》规定的首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内，完成组建物业管理委员会物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府组织成立，由业主以及街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、社区居民委员会（村委会）、建设单位等派员组成物业管理委员会人数应当为7—13人的单数，其中业主成员不得少于60%业主成员由社区居民委员会（村委会）在本物业管理区域内符合相关规定条件的业主中推荐物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示，业主对物业管理委员会成员有异议，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决；无异议，由街道办事处、乡镇人民政府予以确认并公告 　　第八条 物业管理委员会依法代替业主大会、业主委员会履行职能，就物业管理区域内共同管理事项征求全体业主意见并形成决定。

 物业管理委员会自业主委员会依法成立之日起停止履行职责，并在七个工作日内与业主大会或业主委员会办理移交手续后正式解散第九条 物业管理委员会负责组织召开业主大会，选举成立业主委员会　　分期开发建设的住宅小区，在完成一期工程交付使用后，应当依法成立业主大会，选举产生业主委员会；分期开发建设的住宅小区，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法业主大会、业主委员会应当配合、支持居民委员会工作，做出的决定，应告知居民委员会，并听取居民委员会的意见、建议 第十条 业主委员会可以设立候补委员会制度候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的50%，候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同设立候补委员的，应当和业主委员会一并备案业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的50%的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并且在本物业管理区域内公告业主委员会委员缺额人数超过正式委员人数的50%的，应当重新选举业主委员会。

第十一条 业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会议事规则，由业主委员会终止其职务并予以公示： （一） 非本物业管理区域内常住业主；（二） 年龄在18周岁以下70周岁以上；（三） 不具有完全民事行为能力的；（四） 身体状况不佳，且无法保证履职时间的; 　　（五）本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的； 　　（六）有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的； 　　（七）未按照规定交纳物业服务、公共水电分摊、停车费用满一年和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的； 　　（八）违反有关房屋出租规定且未改正的； 　　（九）牟取妨碍公正履行职务的其他利益且未改正的； 　　（十）有不良信用记录情节严重的或犯罪记录的； 　　（十一）有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，或者其他不宜担任业主委员会委员的情形 第十二条 业主委员会不得有下列行为： （一）利用职务之便，非法索取或者收受物业服务企业、有利害关系的业主的财物、报酬，或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益；（二）业主委员会改选后或者业主委员会委员职务终止后，拒不移交其所保管的属于全体业主所有的财务、印章以及有关账务凭证、档案等文件资料；（三）阻挠、抗拒业主大会行使职权； 　　（四）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料； 　　（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章； 　　（六）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人； （七）未经业主大会同意，与物业服务企业签订物业服务合同；（八）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

第十三条 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居委会的监督指导下由业主自行管理，并经业主集体表决对下列事项作出决定：（一）自行管理的执行机构；　　（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；　　（三）聘请专业机构的方案；　　（四）其他有关自行管理的内容　　电梯、消防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护业主可以委托有资质的中介机构对管理费用、公共收益等进行财务管理，每季度至少公布一次自行管理账目第三章 前期物业管理服务第十四条 物业服务企业应当依法登记，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，具备与服务相适应的条件禁止建设单位选聘不符合条件的物业服务企业参与前期物业管理第十五条 物业服务企业实行备案管理市房地产管理主管部门负责全市物业服务企业备案管理县房地产管理主管部门（区住房和城乡建设主管部门）负责本辖区物业服务企业备案、报备工作第十六条 市房地产管理主管部门应当建立物业服务企业诚信档案，制定物业服务规范，推行红黑榜曝光制度，促使物业服务企业和物业服务从业人员加强自律性管理。

第十七条 物业建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务其中，物业管理区域总建筑面积3万平方米以上的，应当与住宅项目建设一并采用公开招投标方式选聘物业服务企业；投标人少于3个、物业管理区域总建筑面积3万平方米以下的，经物业所在地物业管理主管部门同意，可以采取协议的方式选聘具有相应信用等级的物业企业第十八条 建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，与物业服务企业签订前期物业服务合同，并在申请商品房预售许可证前，制定临时管理规约，报物业所在地物业管理行政主管部门备案前期物业服务合同内容应当包括物业基本情况、服务星级、标准和费用、双方权利和义务、合同期限、违约责任等建设单位制定的临时管理规约，应向物业买受人明示，不得侵害其合法权益第十九条 建设单位通过招投标或协议的方式选聘的物业企业，应当自签订前期物业服务合同之日起十日内报价格主管部门备案或与房屋买受人签订前期物业服务合同第二十条 建设单位在规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例规划配建物业管理用房，但不能低于40平方米业主委员会用房不低于20平方米，在物业管理用房中调剂。

物业管理用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、 电、通风、采光、简单装修等使用条件且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施分期开发的住宅物业，必须在先期开发的区域内一次性配置或者提供临时物业管理用房物业施工图应当注明物业管理用房具体位置，规划部门负责审核，并在办理物业销售（预售）证前予以确定建设单位在申请房屋初始登记时，应当提交物业管理用房幢号、室号、建筑面积等资料建设单位无偿配建的物业管理用房所有权属于该物业管理区域内全体业主，建设单位不得擅自变更物业管理用房位置、用途，也不得分割、转让、抵押登记机关应当以规划、设计和验收资料进行权属登记第二十一条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：　　（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；　　（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等共用设施设备按规划设计要求建成，安装符合国家质量标准的独立计量器具，并经法定检验机构检定合格； 　　（三）道路、绿地和物业服务用房等共用配套设施按照规划设计标准建成，并满足使用功能；（四）共用服务设施按照规划设计要求建成；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 　　（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完备；（七）法律、法规规定的其他条件。

第二十二条 建设单位在物业服务合同签订十五日之前，应当与选聘的物业服务企业组织相关验收人员完成共用部位、共用设施设备的承接查验，形成书面查验记录，参与人员须共同签字，企业双方加盖印章予以确认物业承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件　　不符合承接查验条件的，物业服务企业应当书面通知建设单位，建设单位应当在五日内解决并进行复验第二十三条 建设单位和物业服务企业在承接查验的过程中，恶意串通、弄虚作假，给业主造成损害的，建设单位和物业服务企业应当共同承担赔偿责任　　第二十四条 物业承接查验后。