南充房地产市场开发价值调查22.doc

南充房地产市场开发价值调查南充房地产市场开发价值调查目录：目录：一、一、城市基本数据城市基本数据二、二、房地产基本走向数据分析房地产基本走向数据分析三、三、09 年基本数据分析及未来走向分析年基本数据分析及未来走向分析四、四、客户基本需求分析客户基本需求分析五、五、 嘉陵区房地产发展调查分析嘉陵区房地产发展调查分析一、一、城市基本数据：城市基本数据：对于房地产开发来讲，一个城市的基本数据包含总人口、市区总人口、国内GDP 生产总值、人均可支配性收入四大基本数据，其房地产发展水平基本和数据相同的城市相类似，便于横向对比项目2005 年2006 年2007 年2008 年GDP（亿元）335.3396.5508.13601.9可支配收入（元）77648671977611470总人口（万人）730市区人口（万人）80（资料来自南充统计局）（资料来自南充统计局）静态分析：按照国内城市人口人均可支配性收入的 1/2 作为住宅支出费用，每个家庭以 2 个人作为按揭人口计算，则在南充城区内，每年用于住宅支出家庭为 10209 元，按照 20 年 70%按揭考虑，其所购买的住房总价理论为 270000 元左右。

即其实际可承受的物业总价值为 270000 元左右，这仅仅是南充平均水平，实际上作为每个城区区别看待，其可购买的面积各不相同总结：单纯以四个数据分析南充房地产经济状况，其对物业的购买力比较强悍总结：单纯以四个数据分析南充房地产经济状况，其对物业的购买力比较强悍二、二、房地产基本走向数据分析房地产基本走向数据分析1、、05 年年-09 年售价分析年售价分析项目2005 年2006 年2007 上半 年2007 年2008 年2009 上半年顺庆区131015301697202025172798嘉陵区125513901592183021502375高坪区85311301209172520182144均价（元/平方米）1176136015951920231325601310125585315301390 11301697159212092020183017252517 2150201827982375 21440500100015002000250030002005年2006年2007上半年2007年2008年2009上半年顺庆区 嘉陵区 高坪区0500100015002000250030002005年2006年2007上半年2007年2008年2009上半年顺庆区 嘉陵区 高坪区（以上数据来自于南充市房管局）（以上数据来自于南充市房管局）分析：分析：南充的房地产价格近 4 年以来升幅较快，尤其是以 07 年上半年-08 年，顺庆区、高坪区房价升幅较快，升幅达到 20%以上，09 年上班年较 08 年上涨10%左右，其受到国际金融危机的影响基本没有，整体均价在 2560 元左右（市三区平均） ，按照家庭购房承受能力总价 270000 元计算，其购买面积在 105.47平方米（此数据后面进行验证） 。

未来一段时间内，南充房价将继续维持上涨的空间，顺庆区由于可开发土地日渐减少继续承担南充房价增长的发力点，嘉陵区由于开发的空间较大则继续承担大部分的上涨空间2、09 年南充成交量分析统计2009 年 1 月 1 日-2009 年 7 月 16 日南充房地产销售统计成交均价 （元/平方 米）成交套数成交面积 （平方米）成交总额 （万元）平均每套面积顺庆区29634744468973.11138956.1898.85605185 嘉陵区23992670258471.7862025.596.80591011 高坪区21161387136613.9528911.798.49599856 全 市26599141893523.2237605.7497.74895526从上表中我们分析如下：顺庆区 54%嘉陵区 30%高坪区 16%顺庆区 嘉陵区 高坪区嘉陵区已经占市区销售面积的30%，显示了强劲的销售势头，在7月份新推面积中，嘉陵区供应量遥遥领先嘉陵区供应量遥遥领先本月南充市场新增商品房供应量12.77万㎡，其中三区新增商品房供应量分别为：嘉陵（嘉陵（5.25.2万万㎡㎡）＞顺庆（）＞顺庆（4.74.7万万㎡㎡）＞高坪（）＞高坪（2.82.8万万㎡㎡）） 。

在此势头下，嘉陵区的销售面积将最终超过顺庆在此势头下，嘉陵区的销售面积将最终超过顺庆区销售价格, 2963销售价格, 2399 销售价格, 2116050010001500200025003000顺庆区嘉陵区高坪区销售价格在售价方面，顺庆区价格依然领先，其平均价格高出嘉陵区23.6%，显示出了顺庆区作为行政中心、商业中心、文化中心的配套优势地位预计未来的价格领先优势将继续保持三、09年基本数据分析及未来走向分析年基本数据分析及未来走向分析1、销售面积走势、销售面积走势57,579.63115,825.55121,886.38138,259.67163,216.31126,156.270.0050,000.00100,000.00150,000.00200,000.001月2月3月4月5月6月销售面积2、成交总额走势、成交总额走势16,302.0038,805.0039,925.00 40,709.0051,994.0040,786.000.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.001月2月3月4月5月6月成交总额(万)3、成交单价走势、成交单价走势2831335032752944318532332400260028003000320034001月2月3月4月5月6月成交单价（元/平方米）总结：总结：2009年1月-6月，成交量呈现稳步上升的阶段，到5月份达到了顶峰，成交总额的曲线基本与成交量曲线基本同步，表明在销量放大的阶段销售额也得到了提升，在最近的市场调查中发现了很多楼盘处于青黄不接的状态，预售登记部分基本已经销售干净，而新组团又未及时推出，因此导致了6月份成交量、成交总额的下滑，而单价的波动则由于南充市三区推量的不平衡所造成，在4-6月，嘉陵区大量楼盘开始推售，导致了平均价格的下降（嘉陵区房价走势见五部分）四四 、客户需求基本分析、客户需求基本分析本部分调查采取问卷法与社区网络调查法发放问卷300份，收回有效问卷289份，问卷取集点为顺庆区五星广州周边、家乐福超市周边、南充信息网络社区网络回答问题，以下为结果分析：1、未来购房区域选择顺庆区 48%嘉陵区 38%高坪区 12%其他 2%顺庆区 嘉陵区 高坪区 其他2、能够承受的房价范围49928931 226 0204060801002200- 24002400- 26002600- 28003000- 32003200- 34003400以上承受房价范围3、购买住宅的目的改善居住环境 65%投资 22%其他 5%为子女准备 8%改善居住环境 投资 为子女准备 其他4、购买住宅的面积范围2477862447191202040608010060-8080-9090-100100-110 110-120 120-130 130以上面积需求5、户型需求选择242341312 050100150200250二房二厅三房二厅四房二厅四房二厅以上户型需求6、嘉陵区作为居住区对您的吸引力在哪里57649969020406080100居住环境好未来发展方向价钱便宜升值空间户型需求7、选择住宅最注重的是什么613470 626201020304050607080户型景观交通小区配套周边教育最注重的因素8、未来的房价涨势调查上涨 62%下降 25%说不清楚 13%上涨 下降 说不清楚9、城市未来的发展方向在哪里627512923020406080100120140嘉陵区（茶盘路）嘉陵区嘉陵广场顺庆区高坪区未来发展方向总结：在针对所调查的人群中，38%的人认为嘉陵区是未来买房的区域，这其中的60%认同嘉陵区嘉陵广场附近的楼盘，认同率较高的为奥斯丁小镇项目。

选择嘉陵区购房的主要目的是因为那里的房价便宜，具有较大的升值空间所需要的户型以 80-100 的小三房二厅为主要户型65%的购房者购房的目的是改善居住环境为目的，以自住为主，投资型外地客户不多62%的客户认为未来房价会继续上涨，而且承受的价格区间集中在 2400-2800 之间，嘉陵区作为房价主要承接区因此，购房的第一要素还是价格缘由五、嘉陵区房地产市场分析五、嘉陵区房地产市场分析1、嘉陵区房地产市场现状嘉陵区房价并不是呈水平分布，其局域性差异较大，目前主要以两个地方为代表，一是嘉陵广场板块（以下简称板块 A） ，二是工业园区板块（我项目地块所在区域，以下简称板块 B） 目前，板块 A 发展程度要略高于板块 B，周边配套更加齐全，板块周边不仅汇聚了嘉陵广场、嘉陵区政府、光彩大市场、滨江美食城、体育馆等，同时毗邻嘉陵江，周边自然风景优美，而且交通条件比板块 B 更加便利，因此造成目前板块 A 的房价要远高于板块 B.2、嘉陵区在售楼盘销售信息统计表 1项目总量（套）已销售（套）销售比（%）住宅均价商品均价销售时长（月）月均销售（套）奥斯汀小镇39833784.6728504800748A 板块逸水兰64764399.3310050002426.7庭嘉洲阳 光290602128004600230平均值29174800创信锦城（1 期）24813152.8226004000432公园大地76724031.29253040001024时代天骄（1 期）3101186224003700129.8B 板块平均值251039003、区域性差异分析图1：AB区域均价291725104800390023002400250026002700280029003000A板块B板块0100020003000400050006000住宅均价商铺均价由图 1 可以看出目前 A 板块房地产市场楼盘住宅均价为 2917 元/㎡，商铺均价为 4800 元/㎡；B 板块的住宅均价为 2510 元/㎡，商铺均价为 3900 元/㎡。

由上可见 A 板块住宅的房价高出 B 板块近 400 元/㎡，商铺的均价高出 B 板块 900元/㎡，造成目前这种状况的原因主要有两方面：第一是 A 的区域生活配套和发展成熟度高于 B 区域，如我们在嘉陵区房地产市场现状里面提到的一样，嘉陵广场、嘉陵区政府、光彩大市场、滨江美食城、体育馆等不同的单位分布在A 板块之内，而在 B 板块内除了只有一个已经规划但现尚未实施建设的市政公园和 2 所学校外在无其他比较突出的配套设施第二是 A 区域比 B 区域更靠近嘉陵江，受到人们的广泛关爱，虽然 AB 两区域都距嘉陵江很近，但由于 A 地的楼盘大多是临江而建而且共享市政府所规划建设的江边休闲广场，因此 B 区域略逊与 A4、区域内差异分析图2：A板块楼盘信息统计4826.7302850310028000102030405060奥斯汀小镇逸水兰庭嘉洲阳光26502700275028002850290029503000305031003150月均销售量 均价通过图 2 我们看到在 A 板块同品质住宅在目前的销售中，综合比较指数（月均销售量和房价）最高的是奥斯汀小镇，其次是逸水兰庭，最后是嘉州阳光，其中奥斯汀小镇和逸水兰庭均是位于嘉陵广场东部嘉陵江畔，嘉州阳光则位于嘉陵广场的西部靠近 B 板块，同时奥斯汀与逸水兰庭的均价分别高出嘉州阳光50—300 元，由此可见距嘉陵江位置的远近在 A 区域的住宅商品房的定价上具有重要的影响因素。

图3：B板块楼盘信息统计32241226002530240005101520253035创信锦城公园大地时代天骄23002350240024502500255026002650月均销售量 均价由图 3 可见：在 B 板块中综合销售指数最高的是创信锦城，其次是公园大地，最后是时代天骄，。