贵州瓮安115万㎡大型城市项目提案.ppt

115万平方米， 无论在任何一个城市， 都是一个超级大盘,,何况是在【瓮安】这个小县城…,,…更何况是在这个县城的最中心这个项目，将… 改变一座城摆在我们面前最重要的是什么,？,“今兵威已振，譬如破竹，数节之后，皆迎刃而解——《晋书·杜预传》,,,,通过造势、蓄势、营造大盘势能，扩大项目影响力，待第一次成功开盘以后，接下来的销售将迎刃而解所以，面对这样一个项目，我们最重要的是：造势和 开盘兵法曰：知己知彼，百战不殆知己_项目分析,项目产品解读,项目价值梳理,项目优劣势分析,项目属性界定,项目特质综合解读,,城市核心区，百万平米级综合大盘地段特质——城市核心地带，毗邻市政区 ，绝版地王地段交通特质——路网密集，东侧紧靠文峰中路（205省道之一段），内外交通便捷商圈特质——西侧靠老城，东侧靠文峰中路新兴商圈，项目规模跨越新老商圈，将替代原有的部分商业功能居住特质——传统中央居住区的现代化、国际化升级；市政区风水地脉，贵气彰显商业特质——三层商业，以临街门面、商场、二三层商业、独立商业街为主要形态政治特质——城市名片，政府形象政绩工程项目。

项目基本数据,一期项目经济指标,（来源于目前现有资料）,项目总体经济指标总用地面积：232068㎡总建筑面积：1149070㎡,一期35万平米的建筑体量，横空出世，彰显大气和实力项目概况,16栋、最高28层的大规模建筑群，将创造瓮安居住建筑的新高，改变城市天际线一期住宅共16栋，包括 13栋为高层、2栋小高层、1栋多层，主要建筑形态为高层电梯楼，最高28层除12#、15#号楼为一层商业外，其余均为三层商业1#、2#、3#、4#、5#；8#、9#、16#有负一层车库高层，除7#外均有地下车库,,,多层,未标记 小高层,,,一层商业,,一层商业可售部分,住宅可售房源占2/3 ，一层独立门面剩余1/31#-15#楼住房总套数为1888套，已选套数630套（16#楼在拆迁过程中，暂无统计数据）一层独立门面统计总数255套，补偿在案登记169套，空余86套一楼商场：1#、2#、3#、5#、14#楼商场已登记（16号楼拆迁中，暂无统计数据）[依据开发商提供资料数据],住宅产品解析,面积配比,项目户型面积区间集中在120-140㎡,,,,,项目在110-120、140-150㎡两个面积区间上存在空白，产品线区分比较清晰。

住宅产品解析,房型配比,,,项目以三房为主力户型，占69.7%,在拆迁还房后，二房户型减少，预计会是供不应求的稀缺户型四房户型占比例较大，总价高，会有一定销售压力，需重点思考住宅产品解析（大户型分布）,,,140平米以上4居大户型集中区域,,,,住宅产品解析（入户花园）,,入户花园，不仅营造私家景观享受，更为住户提供了多功能可变空间，实现“三房变四房、四房变五房”的居住价值跃升入户花园与景观阳台结合，可提炼出“空中院馆”的产品概念，解决项目园林景观不足的问题产品分析结论,优势：,总建筑面积115万平米，瓮安第一大盘，绝对规模优势建议打造荣誉卖点）城市核心地带，毗邻市政区，风水地脉，贵气彰显28层的建筑高度，树立城市建筑标杆靠近人民广场、规划中的超大型中心广场，公共配套优越紧依老城区、文峰中路，项目商业设施支持，消费配套完善城市地王，绝版地段，稀缺性凸显投资价值入户花园等户型设计亮点劣势：,高容积率、高建筑密度，部分区域视野受限园林绿化略微欠缺多数为板塔平局，部分户型采光不理想高梯户数，造成电梯负荷大建议采用高速品牌电梯）,建筑细节：外墙和外立面、入户大堂、电梯间楼梯间、门窗硬件配置：电梯、智能化（安防系统、三表远程传送等）。

软服务：酒店式物业管理产品力提升,,核心价值点：城市中央，百万平米大盘，尚贵圈层，居住地标总结：从地段地位、总体规划、单期体量、建筑高度来看，本案不仅是个大气的项目，还是一个略带霸气的项目知彼_市场分析,竞争格局分析,竞争战略,市场机会点发掘,竞争个案市场调查,瓮安主要楼盘分布,盛世彩虹文峰南路、26万方，一期多层为主，后续有电梯楼，主推水景遵义宏瑞康房开,,,星辰国际文峰北路、电梯楼，距项目较近都匀新城房开，代理公司：程阳文化,,,宏利源房开地块文峰南路，约40万方规模，案名未定丽都大厦文峰中路，电梯房，准现房，1900起价，层差20兴旺房开华宇世家文峰中路，尾盘，房子不多前田房开公司,,,竞争格局,,,,,,,,中心大盘,中心小盘,郊区大盘,,本案作为城市核心区的超大规模大盘，将面临来自中心区中小规模楼盘、郊区大盘的竞争[中心小盘]楼盘：星辰国际、丽都大厦、华宇世家主力产品形态：小高层和高层电梯楼对本案的杀伤力：近距离杀伤，价格战[郊区大盘]楼盘：盛世彩虹、宏利源房开地块40万方项目主力产品形态：多层和小高层对本案的杀伤力：自然景观卖点、差异化竞争战略模式选择,—搭便车借势—以小博大杀伤战术—价格战的制造者,敏锐的机会主义者,引领者,区域领袖,—制定游戏规则—垄断价格—产品有不可复制性—建立成本优势,挑战者,非区域领袖,—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值—建立低成本结构,追随者,次、非主流市场,补缺者,—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点,,本案战略模式选择,,小盘战略模式选项,,郊区大盘战略模式选择,,我们是市场的领导者，游戏规则的制定者。

战略上藐视对手，战术上重视对手,以我为主，专注于构建大盘势能，做市场的领导者和游戏规则的制定者核心竞争力方向选择,,,,地段,自然景观,本体配套,外围配套,,,,,,本案,中心小盘,郊区大盘,,,透过优势对比分析，综合考虑本案与竞争对手的资源禀赋，本案应将地段和本体配套作为项目核心竞争力选择方向大盘战略问题,作为百万平方米的超级大盘，我们的战略重点不是营造单一卖点，而是为营造持续的推动力，即营造大盘的势能在客群选择上，我们不可能选择单一的细分客群，而必须拓宽客户层面项目总规模115万平米，一期就有35万平米的体量面对激烈的市场竞争和逐步释放的购买需求，项目必须保持稳健的推盘节奏推盘节奏,机会点寻找,机会点1：政府重塑城市形象的决心和政策支持机会点2：市民对城市中心改造的关注和期待城市名片、代言城市”的身份地位和文化高度,,,直面电梯楼的市场抗性,电梯楼的优势和抗性都来自电梯,抗性:电梯费,也就是说，10年的电梯费，约相当于房价的1/30划算成折扣，甚至不足99折0.5元/㎡·月,,6元/㎡·年,,60元/㎡·年,解除策略：一次性免收若干年（建议10年）电梯费实施办法：由于本案仅有1栋电梯楼，缺乏盘内可比性。

因此，建议：一次性免收10年物业费，物管收费标准与新建大型楼盘持平市场分析结论,机会：,政府重塑城市形象的决心和政策支持市民对城市中心改造的关注和期待威胁：,文峰南路两侧大盘的强势竞争星辰国际等临近楼盘的短兵杀伤电梯楼的市场抗性还房房源流入市场的潜在冲击城市名片、代言城市”的身份地位和文化高度,,,1.免收电梯费，消除电梯费带来的电梯楼抗性；2.战略上藐视他，战术上重视他 定位,项目主题定位,形象定位,SWOT矩阵分析,,减小劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,利用机会，克服劣势,发挥优势，抢占机会,,,,,,S总建筑面积115万平米，瓮安第一大盘，绝对规模优势城市核心地带，毗邻市政区，风水地脉，贵气彰显28层的建筑高度，树立城市建筑标杆靠近人民广场、规划中的超大型中心广场，公共配套优越紧依老城区、文峰中路，项目商业设施支持，消费配套完善城市地王，绝版地段，稀缺性凸显投资价值入户花园等户型设计亮点W高容积率、高建筑密度，部分区域视野受限园林绿化略微欠缺多数为板塔平局，部分户型采光不理想高梯户数，造成电梯负荷大O政府重塑城市形象的决心和政策支持市民对城市中心改造的关注和期待T文峰南路两侧大盘的强势竞争。

星辰国际等临近楼盘的短兵杀伤电梯楼的市场抗性还房房源流入市场的潜在冲击SWOT矩阵分析,“城市名片、代言城市”的身份地位和文化高度,细节入手，,,,SWOT矩阵战略分析，,项目的主题定位：主题定位的关键字：115万平方米、****主题定位：********* ********主题口号：一个中心 一座城 改变一个城市 居中央 贵天下,,,造势路线图,造势攻略、媒体计划,开盘策略1、将住宅和商业分开2、将住宅细分成几个区3、将住宅很几次开盘4、市场饥渴5、认筹一定要超过我们的推盘量6、我们不做零售7、不要守株待兔、瓮中作弊8、歼灭战9、不仅要卖得好，还要卖得漂亮、卖出口碑蓄水期、**期、,。