投资建设四星级旅游假日大酒店工程项目可行性研究报告.doc

可行性研究报告投资建设四星级旅游假日大酒店工程项目目 录第一章 总论 3一、项目背景 3二、项目概况 5第二章 需求分析与建设规模 8一、市场需求分析 8二、 建设规模 10第三章 建筑方案选择 10一、 项目总体规划方案 10二、结构方案 12三、给排水设计方案 13四、电气设计 14五、空调通风设计 14第四章 环境影响评价 16一、 项目场址环境现状 16二、 项目建设与运营对环境的影响 16三、 环境保护措施 17四、 环境绿化 18五、 环境保护设施与投资 18六、 环境影响评价 18第五章 劳动安全、卫生、消防 18一、 劳动安全 18二、 卫生防护 19第六章 项目实施进度 20一、 建设工期 20二、 项目实施进度安排 20一、投资估算 20二、投资构成 21第七章 财务及社会评价 21一、 财务评价 21二、 社会评价 21附件：第一章 总 论一、项目背景1、项目名称：湖南XXX旅游假日大酒店（四星级标准）2、建设地址：3、承办企业：湖南XXX科技发展有限公司4、企业性质：民营企业5、企业地址： 6、企业法定代表人：7、项目基本数据：本项目总建筑面积拟定为12000平方米，设客房（标间）160间，日接待游客能力300—400人次。

酒店客房（按标间计）：160间，含总统套房、高档商务套间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间等高档客房，还配备商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、KTV、桑拿、足浴、便利超市、高雅茶座等基础配套功能配置，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等超四星级酒店的完备功能酒店日接待能力设计为3008、项目单位概况湖南XXX科技发展有限公司（以下简称XXX公司）成立于2008年，是一家集生物树种，泥蒿及山银花药用经济植物的良种选育、丰产栽培、推广示范、提炼深加工、销售为一体的农业高新技术公司公司注册资本3000万元，拥有良好的政府信誉、银行信誉和综合实力8、可行性研究报告编制的依据⑴《长沙市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，“积极发展服务业，努力实现旅游业发展的新跨越坚持资源开发利用与保护并重，加快旅游景区的新型升级和开发，把旅游业作为一个新兴产业加以培育推进文化与旅游的结合，全面提升产业素质和文化内涵，抓好精品开发与促销⑵、《长沙市XX区旅游发展总规划》⑶、《长沙市XX区旅游业发展“十一五”规划》⑷、《长沙市XX区东北片区详细规划》⑸、《长沙市XX区社会经济发展战略研究》⑹、中共XX区委XX区人民政府贯彻《中共湖南省委、湖南省人民政府关于进一步加快湖南省旅游产业发展的若干意见》的实施意见9、项目提出的理由与过程XXXX是典型的农业重镇，由于多方面的原因，城市发展和城市化水平都处于较低水平。

XXX作为国家AAA级旅游景区，景区的配套功能还不完善进入“十二五”后，XX区区委、政府和XX镇党委、政府确定开发XX城乡一体化示范区，一方面满足城市扩展和城乡统筹的需求，另一方面随着XXX文化产业和旅游支柱产业的发展，必须强化服务配套设施，旅游住宿、餐饮、购物、文化休闲度假是旅游业不可或缺的重要服务项目本项目的建成，将能有效地改善XXX旅游景区在旅游接待设施水平方面的不足，进一步提升XXX国家AAA级旅游景区的旅游接待、商务接待水平，有利于提升XX镇形象项目的成功开发，尤其是四星级酒店的建设，将填补XXX国家AAA级旅游景区作为一个知名旅游目的地而没有高档次酒店的空白，有利于XXX国家AAA级旅游景区旅游经济发展模式从低质量的“农家乐型”向高质量的“观光休闲度假型”转变并且大大提升XXX国家AAA级旅游景区旅游接待能力本项目的建成，将为XXX国家AAA级旅游景区旅游接待水平发展起到一个里程碑作用，结束了XXX国家AAA级旅游景区以及整个XX镇没有四星级酒店的历史，开创了XXX国家AAA级旅游景区旅游接待的新起点，它的建筑理念、规划设计以至建筑品质、建成后所引进的先进的酒店管理模式和管理方法等，都将对现在以至今后一段时间内的同类型项目产生超强的影响力，发挥积极促进作用，从而推动XXX旅游景区当地各项旅游配套设施的日益成熟，项目在建成营业后，将引进先进的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和达到的接待水准必将大大提升XXX国家AAA级旅游景区旅游接待的质量和发展水平，提升XXX国家AAA级旅游景区旅游接待能力。

二、项目概况（一）项目拟建地点湖南XXX旅游假日大酒店建设项目选址于长沙市XX区城乡一体化建设示范点——XX，XX位于长沙北城区发展重点区域内二）项目建设规模和内容1、项目建设规模经长期市场调查，为缓解XXX文化旅游景区旅游接待房源严重不足的问题，本项目总建筑面积拟定为12000平方米，设客房（标间）160间，日接待游客能力300人2、建设内容（1）酒店客房（按标间计）：160，每标间23.5平方米，合计3800平方米2）会议：450平方米（3）文化娱乐：1600平方米（4）餐饮：2200平方米（5）商务（含商场）：300平方米（6）停车场1500平方米，35个车位3、项目建筑功能规划——湖南XXX旅游假日大酒店为四星级旅游大酒店，是整个XXX旅游区的总接待中心，营运功能定位于商务、会务、商务接待——含总统套房、高档商务套间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间等百余间高档客房，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等超四星级酒店的完备功能酒店日接待能力设计为300—400人次——商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、便利超市、高雅茶座等基础配套功能配置——四星级旅游度假酒店，是XX镇和XX旅游景区第一家四星级酒店，将成为XX镇乃至XX区东北片区规模最大的四星级度假酒店，将有效弥补XX区XX镇多年来在高端酒店产业方面的缺憾，将有效的提升XXX知名旅游景区的品牌魅力和形象，满足对高端客户和金字塔尖消费者的需求。

三）项目主要建设的有利条件1、丰富的旅游资源是四星级酒店建设最可靠的依托 XXX文化旅游景区始建于2008年，经过近3年的开发利用与保护，已经成为国家3A级景区，随着我国国民经济的快速增长和人民生活水平的提高，加上国家推行长假休息制，景区的人气逐年上升，整个旅游业的发展规模一年一个样，从而推动相应的服务业的巨大需求，特别是以食宿为主的接待条件是旅游地不可缺少的硬件建设因此，在XXX文化旅游景区建设一个旅游接待中心，深厚的旅游资源是旅游酒店的最可靠客源保证2、优越的地理位置拟建的湖南XXX旅游假日大酒店选址于XX区XX镇城乡一体化建设示范点——XXX文化旅游景区，距城区中心15公里，毗邻15平方公里的青竹湖工业园和金霞开发区，界于景区与经济开发区之间，交通和地理位置处于枢纽地位符合区内旅游、区外服务的景区总体规划设想3、基本完善的XX景区基础设施XX精品旅游小镇规划起点高，主干道和次道纵横交错，并大部已建成，景区的核心形象已显露，周边是以接待为主的旅游项目，如商业街、产业园、度假村等正在建设中基础设施水、电、路等场地条件十分良好，结合本项目实施创造了较好条件四）主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注一建设规模总建筑面积㎡16000地上部分㎡16000商场㎡300餐饮㎡2200客房㎡3800二工作制度全年工作天数天360日工作时数小时8中午轮流进餐三主要动力年用量水M332000煤T200电KW.h150四项目定员人70其中：营业服务人员人40辅助营业人员人12管理人员人18五建设指标占地面积㎡10453建筑密度%26.98容积率%1.96六总投资万元3000其中：建设资金万元3000流动资金万元七万元营业收入占用建设投资万元3.018八平均总产值（营业收入）万元16000正常达产年九全员劳动生产率万元13.4十年均营业成本万元900十一年均毛利润（利润总额）万元350十二年均营业税金及附加万元120十三年均所得税万元130十四全部投资财务内部收益率%6.55（税后）十五全部投资财务净现值万元1524.4（ic=12%）十六全部投资静态投资回收期年8.57（税后）十七盈亏平衡点（BEP）%53.6十八投资利润率%7.54（税前）十九投资利税率%7.01（税后）二十建设年限年2（五）结论与建议本项目符合国家城镇建设的相关政策法规，符合《长沙市XX区旅游业发展“十一五规划“》的要求，具有一定的经济效益和巨大的社会效益。

本项目属于酒店投资项目，受旅游市场和当地酒店业发展的影响很大，根据对XX镇和XX-汗回景区旅游市场和酒店市场的调研、分析和预测，项目有较好的市场前景，财务分析结果表明，项目及经济效益上可行本项目区位理想，有较好的发展潜力，适合开发酒店、商业等经营型物业，本项目的开发可以有效解决XX镇和XXX文化旅游景区接待能力不足、缺乏高星级酒店接待设施等突出矛盾，促进XXX文化旅游景区旅游业的繁荣和发展项目建设是XXX文化旅游景区旅游支柱产业的组成部分，而旅游业是调整产业结构、扩大内需，促进开放、繁荣经济、扩大就业、增加群众收入和带动精神文明建设的大事，项目开发有明显的社会效益，具有深远意义成功的组织、实施、开发好本项目，将能为XX区社会经济的繁荣，为XX新农村建设和XXX文化旅游景区的总体建设，对XX区旅游产业、文化事业的进一步发展做出积极的贡献第二章 需求分析与建设规模一、市场需求分析1、XX旅游业现状及发展趋势XX位于XX区东北部，旅游资源得天独厚，是著名的中国湘绣之乡，被国家旅游局确定国家AAA级文化旅游景区，素以传承2000多年的湘绣文化而著称自2008年以来，XX依托丰富的旅游资源，全面打造旅游产品共享、客源互送、信息互通的“无障碍旅游”网络。

截至目前，XXX国家AAA级旅游景区已形成了别具特色、功能互补的国际国内精品旅游线路同时与区域内唯一的回族集聚区——汗回民族文化旅游景区相结合，形成“两区两文化一融合”格局2、XXX文化旅游已是XX镇以及XX区旅游业毫无争议的领跑者2009年，XX地区规划确定建设XXX产业园，同时XX被列入XX区城乡一体化建设示范点，同年10月，XXX景区被国家旅游局评为国家AAA级旅游景区，XXX文化旅游景区规划蓝图得以完美实现XX区城乡一体化建设将得到大幅度的飙升，旅游产业将迎来一个跨越式的发展机遇，前景无可估量 近年，随着XXX文化旅游品牌的构建和景区知名度的不断提升，XXX文化旅游景区的旅游事业获得了长足的进步，吸引的游客。