战略采购管理指引.docx

编号：版本/修改次第A/00XX地产战略采购管理指引页次/总页数1/6XX地产战略采购管理指引发放编号：生效日期：20XX-XX-XX公开范围：XX地产板块内公开XX地产发展有限公司编号：版本/修改次第A/00XX地产战略采购管理指引页次/总页数3/61 流程目的 明确战略采购的范围、程序及方法，确保符合规定，提高采购效率2 适用范围 适用于公司选择战略供方、战略采购产品或服务、集中采购的活动3 术语/定义3.1 战略采购：是指采用战略合作协议或集中采购等方式进行的采购3.2 战略合作协议：是指公司与供方签署合作框架协议，就产品或服务的价格、质量等内容等进 行约定，明确战略合作关系4 关键活动描述4.1 战略采购的原则4.1.1 集中采购：已签订战略合作协议的材料，各下属公司只能向战略供应商采购4.1.2 统一定价：各项目公司只能按战略合作协议确定的材料单价、合同格式条款与战略供应 商签订采购合同4.1.3 期限协议：每种材料的战略合作协议按一定的时间周期签订4.1.4 市场竞争：每种材料首次合作的战略供应商必须通过招标产生4.2 战略采购分级4.2.1 战略采购分为集团公司和城市公司两个层级，接受地产总部和城市公司指导和管理，由 成本管理中心和成本合约部负责组织实施，相关设计、工程、营销部门共同参与。

4.2.2 地产总部战略采购主要针对标准统一、需求量大、行业集中度高、以及具备一定需求规 模的精装设备和材料；项目公司战略采购主要针对需求量大、易于统一标准、具有一定 地域限制的设备和材料4.3 确定战略采购材料设备范围4.3.1 成本管理中心对公司所使用的材料设备进行研究，从中筛选出可以进行战略采购的材料 设备清单并进行采购特性的分析，其中包括技术及经济差异性分析、地产公司采购量分 析等4.3.2 运营工程中心协助成本管理中心对清单进行分析，进一步确定战略采购材料设备的范围 最终由地产公司总经理审批，必要时可召集各相关专业部门进行会议审议4.3.3 战略采购范围确定时需考虑的因素包括：编号：版本/修改次第A/00XX地产战略采购管理指引页次/总页数4/6a) 两家及以上下属公司使用该种材料且不在政府采购之列；b) 非地方性材料且运输成本所占采购总成本比例相对较低；c) 该材料 3 家以上的供应商在材料使用的下属公司所在城市设立有销售、服务的分支机 构；d) 预计两年内，该材料不会被市场上新的材料所替代；e) 与公司产品标准化(若有)相关成果相匹配；f) 已具备有合作经验的履约评价记录良好的供应商或承包商；g) 可以通过战略采购方式降低项目成本；h) 评估战略采购必要性。

4.3.4 战略采购范围若需更新，需报地产公司总经理重新审批4.4 战略采购实施分析4.4.1 战略采购实施前，成本管理中心需掌握材料的国家及行业技术标准，深入分析各供应商 及其产品特性，详细了解各地政府相关规定4.4.2 技术标准a) 所有技术标准不得低于国家及行业相关标准；b) 地产总部战略采购材料必须提供公司的设计及生产工艺标准，超过国家和行业标准的 重要指标或要求，需单列后于国家标准及行业标准进行对照；c) 采购的同时，还对材料的施工发包的，应提交材料的施工标准4.4.3 供应商分析a) 合作方式分析b) 供应商档次划分c) 供应商入围条件d) 供应商初步入围计划e) 入围供应商考察f) 产品质量检验办法g) 运输成本的计算办法h) 初步询价i) 供应商访谈录4.4.4 还需提前分析材料的商务模式，包括报价模式、评标原则、协议期限、合作注意事项等4.4.5 战略采购的实施分析可征询一线公司相关业务部门意见，并及时跟踪意见反馈，采纳有 效意见4.4.6 战略采购实施分析后，形成相关报告提交地产总部总经理审批后，开始启动战略供方选编号：版本/修改次第A/00XX地产战略采购管理指引页次/总页数5/6择工作。

4.5 确定战略合作供方4.5.1 成本管理中心根据《采购管理流程》对现有战略采购材料设备的供方进行筛选，确定拟 邀请参与投标的供方过程中需征询地产总部相关业务部门意见，可征询一线公司相关 业务部门意见采纳有效意见遇争议事项由上一级领导协调解决4.5.2 原则上应优先公司《供应商名录》中战略级的单位、国际或国内知名的、行业优秀或市 场领先的企业、与公司合作过且供方履约评价连续优秀的企业、企业的理念、文化与公 司相匹配的企业4.5.3 各一线公司、规划设计中心、运营工程中心可向成本管理中心推荐入围单位，成本管理 中心要求供方按照标准格式提供资质预审文件，资质和产品符合要求的成本管理中心根 据初选原则确定初步入围单位4.5.4 成本管理中心组织供应商考察，并提交入围供应商建议入围供应商不得少于3 家4.5.5 考察完毕后，成本管理中心拟定战略采购的招标工作计划，并组织制定战略采购招标及 评标方案，由地产总部总经理审批4.5.6 具体招投标过程参加《采购管理流程》4.5.7 原则上战略合作供方可分类别、分档次确定2-3 家单位4.6 战略合作协议的要点类别协议要点营销类1） 合作范围、合作期限、协议取费方式、互惠条件2） 项目营销团队的要求3） 共同开展营销专题研究要求及专题名称设计类1） 合作范围、合作期限、协议取费方式、互惠条件2） 项目设计团队的要求3） 共同开展设计专题研究要求及专题名称4） 参与产品标准研究5） 须提前参与上阶段的设计评审，如施工图设计战略合作单位应参与初 步设计的评审并提出合理建议工程类1） 合作范围、合作期限、协议取费方式（原则上按工程量清单计算）、 互惠条件2） 项目工程管理团队的要求3） 共同开展四新（新技术、新设备、新工艺、新材料）专题研究要求及 专题名称4） 合作，如总包战略合作单位应参与初步设计和施工图设计的评审并提 出合理建议材料设备类1）合作范围，合作期限，材料设备采购清单及采购价格（出厂价、一级 代理或二级代理价格）、质量标准、互惠条件编号：版本/修改次第A/00XX地产战略采购管理指引页次/总页数6/62）须在材料选型定板时提供充分的比选材料样板4.7 备案：战略采购协议完成后，供方使用部门应整理、归档战略采购的相关资料，并备案。

同 时提交成本管理中心备案4.8 一线公司或项目供方使用部门依照战略合作协议，执行具体采购工作4.9 战略采购合作协议期限原则上确定为1 年或2年合作期望后根据合作情况可终止或继续合 作，对于继续合作的，要对产品价格体系和服务标准重新明确并做必要的调整4.10 合同签订和执行4.10.1 成本管理中心负责将《评标报告》，按《权责手册》完成审批、备案4.10.2 成本管理中心组织与中标单位签订战略采购合同，并下发各一线公司或一线供方使用部 门4.10.3 一线公司或一线供方使用部门负责集中采购合同的具体执行4.10.4 特殊情况处理: 已签署协议的战略供方不能满足要求的，由一线提出降级使用或列入黑名单需求，经成本管 理中心、运营工程中心（工程施工类）、规划设计中心（材料设备类）会签后，由地产总部总经理 审批，并以书面方式取得战略供方谅解，予以解除战略合作协议4.11 战略采购原则上采用公开招标，具体程序详见《采购管理流程》拟不采用公开招标方式的 战略采购项，地产总部供方使用部门必须填写《招标方式请示报告》, 报地产总部成本管理 中心审核，地产总部总经理审批5 补充说明5.1 本流程解释权属于地产总部成本管理中心6 附件6.1.1《采购管理流程》6.1.2《战略供方审批表》6.1.3《招标方式请示报告》。