《郑州美盛怡景嘉园住宅项目可行性研究报告》(33页).doc

郑州美盛•怡景嘉园可行性研究报告项目研究单位：河南佳鑫营销顾问有限公司 完成日期：2007年6月6日一、 郑州美盛房地产公司简介 4（一）企业基本情况（-）企业信用及资金状况项目概况二、 项冃概论 6（一）宗地概况（-）项目所处郑东新区区位价值简析三、 市场情况及需求分析 11（一） 、项冃周边区域竞争楼盘简要分析（二） 、项冃所在区位公建配套分析（三） 、本项目目标客户群及市场需求状况四、 规划设计方案 141、 整体规划方案2、 主要技术指标五、 投资估算 18六、 投资收益分析 21七、 盈亏平衡分析 23八、 资金投入计划 24九、 资金需求计划 25十、启动资金预算 27H、资金占用峰值 28十二、资金回款计划和资金正流入时间 29十三、融资归还能力分析 31十四、主耍结论 32一、郑州美盛公司简介（一）、企业基本情况郑州美盛房地产开发有限公司（以下简称:美盛公司）成立于2007 年01月13口，注册资本金3000万元、法人代表马克彬；股东构成：潔 河市美盛房地产开发有限公司，投资比例100%；注册地址：郑州市金 水区夏庄路与高庄路交叉口；经营范围：房地产开发、销售（凭资质 证经营），房屋租赁；开发资质：暂定二级房地产；企业法人营业执 照注册号：4101001102865 ；税务登记证号：豫地税郑字 410105799167353o美盛公司在2006年11月7日，在郑州市郑东新区通过招牌挂成功 拿下“郑政东（2006） 011号11230.9平方米的土地”。

企业理念：公司奉行“诚实勤劳、认真用心、创新未来、成就自 我”的企业理念，以“ 口立、自主、自胜、口治”的企业文化加强企 业建设，加强对职工的业务培训，以先进的经营理念和严格的管理考 核，充分调动每个职工的工作积极性，以“万科的精细、顺驰的速度” 展开项目开发、销售工作，公司人员上下团结一心，锐意进取，爱岗 敬业，为客户创造最大价值管理人员状况美盛公司实行董事会领导下的总经理负责制公司法定代表人、执行董事马克彬，现年37岁，毕业于北京大学 社会学系，本科文凭，曾在河南省华英集团任职，2007年3月出任郑 州美盛房地产开发有限公司任法定代表人兼总经理副总经理马广献，现年43岁，本科文凭、毕业于郑州大学，90 年起从事房地产开发管理工作曾在中房房地产开发有限公司郑州分 公司、双汇地产任职公司的领导班子成员精诚团结，在生产管理、 市场营销方面都是同行业的精英骨干公司其他管理人员均具有一定 的房地产开发专业知识，是一支朝气蓬勃的管理团队公司编制职工80人，现有职工45人，具有专业技术职称人员 30名，其中管理类人员12人，工程类人员15人，财务类人员5人, 营销类人员13人公司下设综合部、财务部、工程部、招标办、营 销中心（销售部、招商部、企划部）。

管理人员有丰富的实践经验， 能够充分满足公司业务发展的需要二）、企业信用及资金状况美盛公司是2007年1月13日成立的新公司，故截至目前美盛 公司银行无任何长短期借款其股东溪河市美盛房地产开发有限公司 在金融机构也无任何贷款潔河美盛房地产开发有限公司开发的“潔河新天地”位于潔河 市商业中心区，项目占地166亩，总建筑面积24. 29万平方米，其中: 住宅面积12.46万平方米、商业用房面积为11.83万平方米商业用 房平均销售价6500元/平方米；住宅平均销售价1800元/平方米，计 划可实现销售收入99323万元，实现净利润约28000万元目前已销 售合同额达5亿，2006年评为潔河市纳税先进企业，同时2006年被 大河报评选为“河南最具创新力企业”・二、项目概论（一）宗地摘取情况公司冃前在郑州市郑东新区通过招牌挂一举成功拿下的“郑政 东（2006） 011号土地”宗地总面积为11230. 9平方米，编号G-6-3, 其中出让使用权面积10000平方米，道路面积1230. 9平方米，地块 位置位于黄河东路与兴荣街交叉口（具体宗地四至及界址点坐标祥见 附件《出让宗地界址图》岀让宗地用途为住宅用地，土地使用权出让年限为70年，土地 使用权出让金总额为1215万元。

支付账户为：开户银行名称为农行 郑东支行；账户名称为郑州郑东新区管理委员会计划财政局；银行帐 号为 326064101040000266o（二）项目概况及开发模式美盛房产公司把该宗地项冃命名为“美盛•怡景嘉园”，项冃东 侧为郑州市公安局指挥中心大楼，南面为东方名都高层住宅区，坐拥 蒸蒸日上的CBD,区位价值无可限量项目预计开发建筑面积 66786. 82 m2平米，实现销售收入2. 3亿元项目指标开发商郑州美盛房地产开发有限公司物业类型住宅+1-3层商业建筑类别纯板式高层建筑建筑总面积66786.82 m2住宅面积53100 m2地下停车场面积8739 m2绿化率40%建筑类别纯板式高层建筑商业用房面积4946. 98 m2地下停车190辆地上停车113辆“美盛•怡景嘉园”是与郑州市公安局合作，定向为郑州公安局家属楼开发的项冃,即53100平方米的所有住宅房和303个车位全部为公安局建的；1-3层底商归美盛公司所有双方合同约定：美盛公司 一进场廿始施工对方便首付30%的定金，这对美盛公司来讲没有任何市场风险和政策风险三）项目所处郑东新区区位价值简析郑东新区概况郑东新区是郑州市委、市政府根据国务院批准的郑州市城市总体规划，为实施拉大城市框架、扩大城市规模、加快城市化和城市现代 化进程战略而投资开发建设的新城区。

郑东新区远景概念规划范围150平方公里，将在未来20—30年 内建成，相当于冃前郑州市已建成市区的规模（建成区面积132平方 公里,市区常住人口 260余万人），西起中州大道，东至京珠高速公路, 北起连霍高速公路，南至机场快速路新区起步区约25平方公里， 是以中原文化与自然环境为背景，形成集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能的新型城区，将通过互通立交、地铁、城市轻轨与老市区连为一体，实现郑东新区和市区零距离接触总之，郑东 新区作为郑州未业的CBD,将成为郑州经济核心增长和中部崛起的重 要引擎，会拥有更多便利和更多的发展机会，区位价值潜力无限郑东新区的开发建设承载着中原人建设大郑州的宏大理想，它蕴 含了郑州、河南乃至中部经济发展的希望，是让郑州一次性进入国际 大家庭的唯一途径，机遇选择了郑东新区，城市发展战略使得这i地 区的前景不可限量，资金、政策的投入将使之成为一个未来的超级 CBD和CLD的综合体郑东新区以历史与现代、新城与老城、自然与 城市“共生”的理念，成为世界城市之林中富有魅力和特色的现代化 城市郑东新区区位价值•郑东新区郑州的CBD河南的CBD郑州是全省的核心，CBD是郑州的核心，而公路方面将突出郑州在全国的枢纽地位，形成便捷高效的综合交通网络，让郑州城市9城市经济一同“共振”。

2006年10月建成通车的郑汴快速通道由郑州市郑东新区金水东路与开封大梁路对接，形成郑汴一体化郑州还将建设至新乡、洛阳、 许昌等地的快速通道，并将分别延伸到三门峡、信阳、商丘等地而 郑东新区处在新107国道、京珠高速以及连霍高速交汇处，河南将形 成一个以郑东新区为交通枢纽，全面辐射整个河南的交通网络•郑东新区中部的CBD未来儿年，在郑东新区集中新建、扩建铁路客运专线枢纽站、高 速公路客运枢纽站、郑州国家干线公路物流港、郑州铁路集装箱货运 中心、郑州铁路货运中心、国际航空港和航空物流集散中心、中南邮 政物流集散中心等工程，郑州将形成多种运输方式有效连接、物流高 效汇集配置、客流便捷集散的现代立体交通枢纽郑东新区作为郑州 未来的核心枢纽,将拥有更多便利及更多的发展机会，区位价值无限•郑东新区传承世代人居典范越来越多有实力的公司携着各有特色的完美建筑作品扎根郑东 新区，各国元素和风情汇聚使新区充满现代的浪漫和豪迈特质，每个 建筑都在追求品质魅力与唯美细节，在这里没有人群密集的相互碰 撞，在这里完善的公共设施配套和科学智能化与人性化管理的结合， 为郑州打造了一座真正的理想人居生活之城郑东新区成熟配套资源◎优质教育资源，成就孩子未来郑东新区规划拟建22所小学和12所中学，其中4所现已正式招 生，8所即将投入使用，郑东实验小学、市47中学、实验幼儿园、 北师大附中外国语小学、建业外国语中学、建业外国语小学、中央大 道中小学，龙子湖高校区内有河南财经学院、河南教育学院、郑州检 察官学校、河南职业技术学院等。

环境，不仅可以改变一个人，更决定他未来成就的领域，郑东新 区高雅、厚重的文化氛围，一流的教育资源，从幼儿园到小学，从小 学到中学再到大学，美盛•怡景嘉园坐拥一站式教育服务体系，让孩 子在高尚的文化熏陶下成就未来◎一流医疗配套，精心呵护您的健康郑东新区新建医疗项B已确定的共有8个，河南省直第三人民 医院、郑州市紧急救援中心、河南省疾病预防中心、北京同仁医院郑 州分院、热力颐和医院、管城中医院等医疗机构，为您的健康保驾护 航◎一流的休闲设施，让生活悠然闲适2006年郑东新区已建成8个城市公园、2个学习公园、2条人工运河、1个中心公园、6个交通公园，麦德龙卖场、宝龙城市广场、东海综合市场、商住物流区、CBD核心商业街等高档商业设施，国际会展中心、河南艺术文化中心、体育场、图书馆、歌舞剧院、世界客属文化中心等文体娱乐设施，融合了 “科技、时尚、人文”精神,优势环境一次享受，无与伦比◎行政地段，升值潜力无限省财政厅、省地质博物院、省交通厅、省民政厅、省国土资源厅、省电信公司市房地产管理局、市中级人民法院、市工商局、市档案局、 市防疫站、市司法厅劳教局 座拥“行政核心”地段，生活工作更加 方便，升值潜力无限。

三、市场情况及需求分析楼盘名称在售住宅均价（元/m2）在售商铺均价（元/m2）车库/车位均价（个）售况 销情鑫苑中央花园44009000 （一层）未定60%永基美邻未开盘约 9000・ 10000（一层）未定未开盘阿卡迪亚（三期）520017000 （一层）10-15万车库一期全 部卖完， 三期即 将发售盛世年华4300未定车位7・5良好东方名都4200一层约1万元/平米 未正式销信9万\个车库龙腾盛世560010000 元未定良好宝龙城市广场一层 19000二层 11000三层8000未定15万/个良好格拉姆6000 （精装修）未定未定良好人项目周边区域竞争楼盘简要分析通过调查，郑东新区的楼盘销售形式普遍飘红,价格一路上涨，但这并没有阻挡住人们购房的热潮二）、项目所在区位公建配套分析◎文化教育市47中中小学、郑东实验小学、海文实验幼儿园、北师大附 中外国语学校、建业外国语中小学、哈佛小学，龙子湖高校区◎人文配套省艺术中心、国际会展中心、客属文化中心、图书馆、歌舞剧院、体育场、市民广场、七里河滨河公园◎商业配套CBD核心商业区、CBD内外环商业步行街、宝龙城市广场、麦徳 龙丈场、东海综合超市、商住物流区、小区内部异域风情商业街。

◎医疗机构热力颐和医院、北京同仁医院、管城中医院、郑州紧急救援中 心等高档医疗机构◎行政单位郑州市中级人民法院、市工商局、省司法厅劳教局、市。