耕地综合价值及征收价格评估研究.doc

本文系陕西教育学院本文系陕西教育学院 20102010 年科研基金项目（年科研基金项目（10KJ05010KJ050））耕地综合价值及征收价格评估研究耕地综合价值及征收价格评估研究靳慧芳 （陕西教育学院 陕西西安 710061）【【摘要摘要】】本文根据马克思劳动价值论、效用价值论和存在价值论等理论基础，提出耕地 的综合价值包括收益价值、社会保障价值、社会稳定价值和生态价值四部分，而耕地的征 收价格应为这四部分价值之和的货币体现，并对每项价格的评估方法：即，收益价格评估； 耕地社会保障价格的评估可采用的保险费率法、平均生活费用还原法和最低生活保障还原 法三种方法；社会稳定价格评估，耕地开垦费用；生态价格评估等进行了探讨关键词关键词】】耕地；价值；价格；评估十七届三中全会后，农村土地流转将成为农用地制度改革的重点征地作为农村土地 流转的一个主要组成部分，其价格构成也将成为理论界的研究热点征地价格研究的核心， 在于建立科学的征地补偿标准体系，而征地补偿标准体系的建立是否合理取决于对农村集 体土地价值构成的认识是否科学、完整 长期以来，我国的耕地价值研究大都基于耕地作为生产资料所表现出的经济收益价值， 而忽视了耕地作为资源、资产所蕴藏的社会、生态等其他方面的价值，因此引发的征地价 格偏低、农民利益受损问题长期存在。

要从根本上解决征地补偿标准问题，科学合理的评 估耕地征收价格，必须全面认识耕地的价值，科学建立耕地综合价值的评估体系一、耕地的价值理论基础我国对耕地资源价值的研究始于 20 世纪 80 年代末 90 年代初随着对耕地资源数量、 质量以及持续利用与保护研究的不断深入，人们对耕地资源的认识已由传统的“资源无价” 向现在的“资源有价”观念转变[1]对于耕地资源的价值，目前已提出了许多理论，主要 包括马克思劳动价值论、效用价值论、存在价值论等1、马克思劳动价值论 根据马克思的劳动价值观，土地分为土地物质和土地资本两个既有差异又相互联系的 范畴土地物质没有价值，是自然存在和自然赋予的原始自然资源，但由于它的稀缺性以 及具有满足人类需要的使用价值，占有人在转让其产权时就产生了土地价格，这种没有价 值的形式上的价格是“虚幻价格” ，即资本化的地租而经过劳动成为生产资料的已利用土 地是“土地资本” ，它既有使用价值，也有价值2、效用价值论 效用价值论则是从物品满足人的欲望的能力或人对物品效用的主观心理评价角度来解 释价值及其形成过程的此理论认为，一切生产都是创造“效用”的过程，价值起源于效 用耕地作为一种自然资源，是人类赖以生存和发展的物质基础，毫无疑问具有能够满足 人们的某种需求的能力。

因此,运用效用价值论来评价农地资源，它是具有价值的但是， 效用本身很难量化，因此效用价值论主要是从主观心理角度对耕地价值进行评价的3、存在价值论 存在价值主要包括能满足人类精神文化和道德需求的价值，与人类对自然爱和依恋的 感情紧密相关[2]农民将耕地看作是生存的基础和生活的重要保障，对耕地形成了深厚的 感情，即耕地满足了人类精神上的需求，具有着存在价值另外，耕地作为一种生态系统 和自然景观，其自身还具有生态调节、观光旅游等价值二、耕地综合价值构成耕地自身的物质性效用是耕地具有价值的基础，而耕地数量和质量的有限性和稀缺性 是耕地价值存在的必要条件耕地的价值正是由耕地的稀缺性及所产生的效用共同决定的 因此耕地不仅具有能够生产农场品的直接使用价值，还应具有由其稀缺性和各种效用产生 的巨大的无形价值耕地作为人类生存与发展不可替代的资源，是经济活动中食物生产所 必须投入的生产要素，是构成自然环境的重要空间单元，是人类社会最基本的物质财富， 具有自然、经济与社会多方面的效用 因此，耕地的价值必须立足经济、社会、生态三方面综合考虑，应至少包括四个部分： 收益价值，即耕地作为生产资料直接生产农产品，通过市场交易所获得的经济效益；社会 保障价值，即耕地对农户及农地承包户所起到的医疗、养老、失业等社会保障价值；社会 稳定价值，即耕地为社会提供粮食安全而起到的社会稳定功能的价值；生态价值，即耕地 在调节气候、涵养水源、净化环境、保持水土、维持生物多样性等一系列生态效应中的价 值[3]。

三、耕地的征收价格及其评估耕地被征收转为建设用地后，上述四类价值都将随之消失因此，耕地征收价格的内 涵应为对上述四类价值之和的补偿，即为耕地综合价值的货币体现 1、收益价格评估 收益价格的量化方法包括收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、收益倍数 法、基准地价系数修正法、标准地块法等其中，最为成熟、运用最为普遍的是收益还原 法，其计算公式为：P=a/r×[1－1/（1+r）n] 式中：P 为耕地价格；a 为耕地年纯收益；r 为土地还原率；n 为耕地使用年期耕地 纯收益可按照历年产量的均值与作物种植结构及市价计算总收益再减去各项费用求得；土 地还原率可通过安全利率（银行一年期定期存款年利率）加风险调整的方法确定 2、耕地社会保障价格的评估可采用保险费率法、平均生活费用还原法和最低生活保障 还原法三种方法 （1）保险费率法 保险费率法是采用中国人寿保险公司的个人养老金保险费率，计算人均社会保障价格， 再用人均农用地分摊计算单位面积土地社会保障价格[4]其公式为：Y=(Ym×b+Yw×c)×M1/M0 Ps=（Am/Aa）×Y 式中：Y 为人均社会保障价格（可保障农民基本生活水平的保险费趸缴金额） ；Ym为男 性公民保险费趸缴金额基数； Yw为女性公民保险费趸缴金额基数； b 为男性人口占总人 口比例； c 为女性人口占总人口比例； M1为农民基本生活费（月保险费领取标准） ；M0为 月保险费基数（通常取 100） ；Ps为社会保障价格； Am为被征用农用地面积； Aa为人均农 用地面积。

（2）平均生活费用还原法 平均生活费用还原法是依据调查的各村农业人口人均年基本生活费用和教育费用，按 乡镇进行汇总，并分摊到单位面积农用地上，采用一定的还原利率进行还原，计算社会保 障价格其公式为：Ha=Rj(Sj+Cj)/ AaLa=Ha/rd 式中：Ha为单位面积农用地年负担生活保障费用； Aa为人均农用地面积； Rj为 j 年 龄组人口所占比例； Sj为 j 年龄组人口年平均生活费用； Cj为 j 年龄组人口年平均教育 费用； La为单位面积农用地社会保障价格； rd为土地还原利率 （3）最低生活保障还原法 最低社会保障还原法是以全区统一的农村居民最低社会保障为基础，按乡镇的人均农 用地面积，计算单位面积的人均最低生活保障，加计不同年龄段的教育费用，并采用一定 的还原利率进行还原得到社会保障价格其公式为:Fa=(Z+RjCj)/ Aa Ya= Fa/ rd 式中：Fa为单位面积农用地年分摊最低生活保障金； Z 为每个农民年最低生活保障金；Rj为 j 年龄组人口所占比例； Cj为 j 年龄组人口年平均教育费用； Aa为人均农用 地面积； Ya为单位面积农用地社会保障价格； rd为土地还原利率。

3、社会稳定价格评估 耕地是维持国家粮食安全的重要保障，具有十分重要的社会稳定价值由于我国实行 占用耕地补偿制度，因而可依据替代原则，用耕地开垦费用加上土壤经济肥力形成周期内 资金投入及相应的投资收益损失之和作为农用地社会稳定价格的量化值[5] 由于开垦耕地效益的滞后性和土壤培肥的渐进性，预计耕地开垦后前ｎ年虽有成效,但 不明显,一般从第ｎ+1 年起才开始发挥效益则有: K=a+a/（1+r）+a/（1+r）2+a/（1+r）3+a/(1+r)4= a/r×[1－1/（1+r）n] q= b+b/（1+r）+b/（1+r）2+b/（1+r）3+b/(1+r)4= b/r×[1－1/（1+r）n] 式中,ｋ为农用地投入折现值；ｑ为农用地收入损失折现值；ａ为年投入资金额；ｂ 为预期收益损失金额；r 为利息率；ｎ为开发年限 4、生态价格评估 每一块耕地都是一个相对独立的生态系统，具有调节气候、净化环境、保持水土、涵 养水源、维持生物多样性等巨大的生态价值耕地转为建设用地，其生态价值将随之消失， 因此在农用地征用价格中必须对该部分价值予以体现目前，测算耕地生态价格的方法主 要有费用支出法、恢复和防护费用法、影子工程法、假设市场评价法等。

1）费用支出法 费用支出法以人们对某种环境效益的支出费用来表示该效益的经济价值，用于评价环 境或生物多样性的服务价值例如，对具有旅游观赏功能或娱乐功能的农用地，可用游憩 者前去观赏的实际总支出来表示农地的地价，包括往返交通费、餐饮费、住宿费、门票费、 摄影费、购买纪念品费用以及有关的服务支出等2）恢复和防护费用法 此方法把恢复或防护一种资源不受污染或不受破坏所需要的费用，作为该环境资源被 破坏带来的经济损失例如，当耕地转化为建设用地后，其环境功能损失的价值可由人们 为农田免受洪涝灾害而修建的排水渠道及其他蓄洪工程的预防性支出来表示；因森林破坏 而造成水土流失的，造林费用或防治水土流失的费用可作为森林破坏的损失或原有森林的 效益3）假设市场评价法假设市场评价法（Contingent Valuation Method，简称 CVM）,又称条件价值评估法、 意愿调查价值评估法，它建立一个假想的市场，调查被调查者对于资源环境损失的获取赔 偿的意愿值或者避免其损失的自愿支付意愿值，从而推导出人们对环境资源的假想变化的 评价CVM 法的具体操作步骤主要分以下几步：首先，给待评农地建立一个假想的市场状况；其次，确定采访方式，设计调查问卷，选择恰当的提问方式：第三，调查和数据收集； 最后，对调查数据检验统计分析，得出结论。

假设市场评价法的主要缺点就是依赖于人们 的观点，而不是以人们的市场行为作依据，在回答中往往会产生偏差，需要调查者细心的 工作和一定的技术处理才能消除和减少误差 【参考文献】 [1] 齐仲锋.自然资源价值问题的再探讨[J].石油知识，2005（1）：30～31. [2] 何承耕.自然资源和环境价值理论研究述评[J].福建地理,2001(12):1-5. [3] 陈荣清, 纪昌品.关于农用地“完全价值”——也谈农用地价值模式构架[J]. 国土资 源科技管理,2004,21(2):13-16. [4]农用地估价规程. 中华人民共和国国土资源部， 2003. [5] 孔祥斌，张凤荣，李霖.农用地估价方法探讨[J].河北农业大学学报，2002,25（4）:57-61. 【作者简介】 靳慧芳（1982— ） ，女，山西长治人，硕士，从事土地资源开发、评价，房地产估价等方 面研究。