物业管理初级知识培训.doc

物业管理基本理论教程培训目的：了解和掌握物业管理基本理论；了解相关法律法规，提高员工业务素 质培训教材；《全国物业管理人员上岗培训指定教材》及相关法规培训课时：物业管理基本理论2—3课时，法规及案例分析2课时第一章 物业与物业管理基本概念一什么是物业物业是由英语property引译而来含义为财产，资产，拥有物，房地产是一个广义范 畴从管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备，设丿施和场 地各类建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区，T业小区，也可以是单体建筑，如一幢高 层或多层住宅楼，写字楼，商业大厦，宾馆，停车场等；同时物业也是单元房地产的称谓， 如一个住宅单元同一宗物业往往分属一个或多个产权所有者相关的设备，设施和场地是 指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备，市政公用设施和与之相 临的场地、庭院、干道等，物业的分类按使用功能不同分4类1居住物业住宅小区、单休住宅楼、公寓、别墅、假村2商业物业综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所3工业物业工业厂房、仓库4其它用途物业车站、机场、医院、学校按结构层次不同分4类1单层建筑2多层建筑2-9层24米以内，3高层建筑，10-29层，100米以内，4超高建筑，30层以上，100米以上。

不同的物业其物业管理有着不同的内容和要求二物业管理（一） 物业管理的基木概念和含义物业管理是指物业管理企业受物业所冇人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建 筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护修 缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有场服务二） 物业管理的冃的为了发挥物业的最人使用功能使其保值增值并为物业所有人和使用人创造整洁文明， 安全，舒适的牛活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长 物业管理企业通常称为物业管理公司，物业所有人即产权人，指房屋所有权和使用权人，也 称为业主，业主可以是个人、集体、国家（三） 物业管理的性质物业管理是一种与房地产综合开发的现代化纶产方式相配套的综合性管理是为随着住房制 度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理是与建立社会主义市场经济体制 相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理按照社会产业部门划分的标准，这种集 高度统一的管理，全方位多层次的服务，帀场化经营为一体的，寓经营与管理于服务之中的 物业管理是一种服务性行业，属第三产业社会化、专业化、企业化、经营型是物业管理的4个基木特性1社会化是指它摆脱了过去那种口建口管的分散管理体制，替多个产权单位，产权人找到了一个总管 家。

同时也为政府各管理职能部门找到一个社会总代管，这样可以克服各H为政，多头管理, 互相扯皮，互相推诿的IU体制下的种种弊端从而冇利于提高整个城市管理的水平，以充分发 挥住宅小区为各类房屋的综合效益和整体功能，使Z实现社会效益，经济效益和环境效益的, 统一物业的所有权使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要而提2专业化指山专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专 业化管理物业管理企业有专业化的人员配备，有专门的组织机构，有专门的管理工具设备，有科学规 范的管理措施与工作程序，运用现代化管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理 3企业化是相对于传统的行政事业性质福利型的房屋管理而言的，核心是按照现代企业制度组建物业 管理企业并运作首先，物业管理企业应真正成为相对独立的经济实体，成为口主经营，口负盈亏的社会主义 商甜的生产者具有自我改造和自我发展的能力，成为具有一定权利和义务的法人其次，物业管理行为是一种金业行为，以经济手段为主，实行责、权、利相结合的经营责任 制，这是转换房地产管理经营机制的必然结果4经营型物业管理的丿成性是经营所提供的商品是劳务和服务，它推行的是有偿服务，合理收费，这 样可以减少政府或单位的压力与负担，使各类物业的管理走上以业养业，自我发展的道路, 从而实现房地产经营的良性循坏（四）物业管理与传统的房地产管理的区别1管理体制不同传统的房地产管理是计划经济体制下的政府行政行为，是福利型的。

无偿的，物业管理是市 场经济体制下的金业行为，是经营型的2管理内容不同传统的房地产管理一肓以单一的收租养房为主要内容由于是福利型的低租金，养不了房，要 靠政府的大虽补贴，房越多包袱越重，形成恶性循环物业管理是对房屋设备设施实行多功 能、全方位、综合性的经营管理与服务，既管物又服务人，以人为核心提供精神和物质的服 务，通过自身的经营渠道，形成正常的造血功能，以业养业，政府不补贴，实现资金的良性 循坏3所管房屋的产权结构不同传统的管理，房屋为国家或单位所有，是公产，产权关系单一，使用人是承租者而不是产权 人，当今社会以形成了国家、单位、个人，包括港，澳，台及外国人拥有产权的多元化格局 4管理机制不同传统的管理是按管理者的意志进行，川户无法选择，很少有监督权，决策权，处于被动地位 物业管理是产权人和使用人有权在、选聘物业管理企业，物管企业也有权接受或不接受选聘, 双方完全平等，通过市场双向选择签订物业管理委托合同，物业管理企业于产权人和使川 人是委托与被委托，服务与被服务的关系（五） 物业管理的基本特点社会化、专业化、企业化、经营型物业管理最基木的特点是业主自治自律与物业管理金业统 一专业化管理相结合1业主自治自律首先，业主对口己的财产负责具有和行使管理权，这是业主口治。

其次，在整个物业的使用 过程中，全体业主之间还存在札I邻关系，既有全体业主的共同利益，即公众利益，又有业主 各自的利益冇矛盾时，正确处理，单各业主的利益要服从公众利益，这是业主自律业主口治口律有两个关键环节，首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此指导， 规范，约束业主和使用人的行为使之共同地自觉地维护公共利益和公共环境业主公约是 所有业主和使用人口律的保证也是实行业主口治的前提其次，耍成立业主委员会代表 业主的利益管理整个物业，业主委员会对物业管理金业具有选聘权和解聘•权是业主自治的关 键2物业管理企业的统一专业化管理物业管理涉及到方方面面有各种各样的矛厉和关系需要协调和处理，各项管理工作专业性, 技术性乂很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理成本费用就必须対物业进行统一 专业化的管理，有物业管理企业来全而负责和承担管理责任特别是在一宗物业的范围內， 应由一家物业管理企业实行统一管理，不应分割，避免分散多头的管理形式 以上是物业管理的基本特点二者结合才能实现物业管理的预期目标六） 物业管理的产生和发展1物业管理的起源物业管理起源于19世纪60年代的英国，奥克维姬希尔女丄为具名下出租的物业制定了一 套行之有效的管理办法，首开物业管理之先河。

2物业管理在我国的产生和发展现代意义的物业管理在我国起步较晚，是随着改革开放，市场经济，城帀建设的不断发展和 深化 于上世纪80年代由沿海地区逐渐兴起的1981年3月10 H,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司 深圳市物业管理公司正 式成立，开始对深圳经济特区的涉外商站房实施统一的物业管理，这是我国内地物业管理迈 出的第一部标志着这一新兴行业的诞生随后从深圳到广州，南方到北方，沿海到内地, 物业管理公司迅速发展1993年6月30日，全国首家物业管理协会…••深圳市物业管理协会成立1996年底，不完 全统计，全国有物业管理公司600（）余家，从业人员近百万人1989年9月第一次全国住宅小区管理工作会议在人庆召开，正式把小区管理工作提到议事 口程，随后建设部先后颁布了《关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知》，《全国 文明住宅小区标准》，《全国城市文明住宅小区达标考评办法》，《城市住宅小区竣工综合验收 管理办法》等一系列法规文件，为加强住宅小区管理提供了依据，引导房屋管理体制一步步 走向新的模式1994年4月，建设部颁布了 33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅 小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。

由物业管理公司统一实行专业化管理”从 而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法规依 据1996年2月，国家计委，建设部联合颁发了《城市住宅小区物业管理收费暂行办法》，规范 了物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人，使用人的合法利 益，促进了物业管理的健康发展1996年9月，建设部发出了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持 证上岗制度的通知》，为全而提高物业管理人员的索质，规范物业管理行为提供了保证物业管理这一新兴的行业已得到各级政府，房地产业人士和广大人民群众的高度重视，关注 和欢迎，它也必将得到更为广泛蓬勃的健康发展第二章 物业管理的基本内容物业管理实质是一种综合的经营性管理服务，融管理、经营、服务与-•体，在服务中完善经 营与管理，三者相互联系，相互促进物业管理涉及的领域相当广泛，基本內容按服务的性质和提供的方式对分为：常规性的公共 服务，针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类一常规性的公共服务是物业管理企业面向所冇住用人提供的最基木的管理与服务，冃的是确保物业的完好与正常 使用，保证正常的工作生活秩序和净化，美化生活工作环境，其具体内容和要求通常在物业 管理合同中明确规定，物业管理企业有义务按时按质提供服务；住用人在享受这类服务时不 需耍事先再提出或作出约定。

公共服务主要有8项：11房屋建筑主体的管理（1） 这是为保持房屋完好率，确保房屋使用功能而进行的管理M服务工作包括：房屋基本情况的掌握包括房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况等，准 确记录，及时变更，及时修缮维护管理要点是保持完好率，建立物业完整准确的档案，图、 檔、卡、册，保持档案数据的现势性（2） 房屋修缮及其管理包括房屋的FI常保养，维修等不详细介绍）（3） 房屋装修管理包括装修的中请少批准及对装修的设计，材料，安全等各项管理工作 2房屋设备，设施的管理这是为保持房屋及具配套附属的各类设备，设施的完好及正常使川而进行的管理与服务工 作包括：（1） 各类设备设施基木情况的掌握种类、分布、管线走向、变动情况、完好率与使用 情况等，（2） 各类设备、设施的FI常运营、保养、维修与更新的管理3环境卫生的管理是为净化环境而进行的管理与服务工作包括楼宇内外物业环境的日常清扫保洁，垃圾清除 外运等是物业管理中一项经常性的管理服务工作4绿化管理包括园林绿地的营造与保养，物业整体环境的美化等5治安管理为维护物业正常的工作，生活秩序而进行的专门工作包括：楼宇内外的安全、保一卫、警戒、 及对各种突发事件的预防与处理，排除各种干扰，保持物业区域的安静。

治安管理防治的对 象主要是人为造成的事故少损失占有举足轻重的地位是业主安居乐业的保证，是社区安定 的基础，好的治安管理可提高物企的信誉6消防管理包括火灾的预防及发生火灾时的救护与处理7车辆道路管理包括乍俩的保管，道路的管理，交通秩序的维护8公众代办性质的服务指为业主和使用人代收代缴水电费、煤气费、有线费、费等公共事业性费用二针対性的专项服务指物企为改善和提高住用人的工作，生活条件为满足一些住户和群体的一定需耍而提供的服 务，实质上是一种代理业务，是物业管理企业开展多种经营的主渠道主要冇：1日常生活类（1） 衣着方面：洗、补、制衣等（2） 饮食方面：代购食。