北四环小户型项目市场分析.ppt

凌云宇扬北四环项目初案凌云宇扬北四环项目初案2009年年12月月24日日第一部分第一部分 区域环境分析区域环境分析一、区域位置一、区域位置项目所在的亚奥区是北京最早的富人区，除金融街外至其他商务区均为10至30分钟车程奥运会后，国奥区成型国奥区成型，这一区域更是升级为北京环境设施最好的生活区，但商务氛围相对较差，写字楼在本区域的价格及销售率相对较低国奥区：是指能够享受到奥运场馆便利、国奥区：是指能够享受到奥运场馆便利、周边环境的区域周边环境的区域 国奥区：国奥区：主要位于朝阳区西北角，大致涵盖了北京北四环以北、清河以南、京承高速以西、八达岭高速以东的范围区域内环境较好，公园聚集成群，绿化面积达到近三分之一的水平 一、区域位置一、区域位置北边：国奥区，环境优美，生活配套设施升级迅速，交通便捷，商务氛围较差南边：是马甸传统居住区，由于老住宅区密集，改造空间较少，相对亚奥区域，环境、生活配套较为落后，商务氛围较差一、区域位置一、区域位置项目紧临鸟巢、水立方、奥体中心、中华民族园，高绿化率，低居住密度，人文环境，生活景观环境绝佳本本案案二、景观环境二、景观环境 1. 1. 大景观环境大景观环境住宅住宅商住公商住公寓寓项目楼层较低，四面环楼，可观景楼层较少，小景观环境优势并不明显。

2.2.小景观小景观环境环境国奥区09年土地成交两幅，一幅为地王水源九厂地块，另外一块为安立路地块楼面地价均超过13000元/平方米09年取证项目较08年同期有所上升，随着新项目的开盘，取证数量将超过08年总数受地王效应和09年上半年楼市景气的影响，一手房和二手房交易均出现价量齐升的局面，部分二手房价格甚至超过一手房土地市场、一手房土地市场、一手房市场和二手房市场均表现较好市场和二手房市场均表现较好 调查显示国奥区房地产需求主要以自住型为主，偏好中小户型以自住型为主，偏好中小户型，需求对配套设施的要求较高 三、区域土地市场三、区域土地市场调研项目的选择标准为：区域市场内同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品项目名称项目名称发展商发展商地理位置地理位置奥东18北京瑞丰恒泰房地产开发有限公司 安苑路18号(奥体东门向东300米) 世奥中心北京信远时代房地产开发有限公司 北四环,鸟巢东1800米,惠新东桥桥东50米融华世家金融街控股股份有限公司 大屯路224号北苑路与小营路交汇处远洋万和城远洋地产有限公司 北四环东路73号地,望和桥西北角国奥村国奥投资发展有限公司 北辰西路与科荟路交汇处西南角 1.1.住宅调研样本项目明细住宅调研样本项目明细 四、区域市场调研四、区域市场调研注：盘龙古虽为距本项目最近的在售楼盘，但因其定位、价格及销售情况的特殊性，对本案不具可参考性，故不列入分析范围内。

四、区域市场调研四、区域市场调研区域内在售项目虽均以各大奥运场馆为卖点，但距奥运场馆均有一定距离，景观效果不够直接本项目的地段景观优势相对更好 2.2.住宅调研样本地段分析住宅调研样本地段分析 项目名称项目名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率绿化率绿化率奥东1813225㎡75203平方米，其中住宅47000 ㎡3.6142%世奥国际中心8078平㎡110000 ㎡　13.631%融华世家26038.946 ㎡73207 ㎡2.9430%远洋万和城约17公顷约31万㎡　1.82　30%国奥村27.55公顷40万㎡1.540%3.3.基本技术指标分析基本技术指标分析 区域内楼盘容积率差距较大，这与产品形态不同有关：最高的世奥中心为写字楼商改住；远洋万和城和国奥村均为纯住宅项目；而奥东18和融化世家为部分楼座商改住，部分纯住四、区域市场调研四、区域市场调研项目名称项目名称物业费物业费物业管理公司物业管理公司停车位数量停车位数量停车位价格停车位价格供暧方式供暧方式奥东184.20元/㎡·月戴德梁行359个20万/个（有产权）地板采暖世奥国际中心5.90元/㎡·月戴德梁行340个--　中央空调融华世家3.80元/㎡·月北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司 390个未定地板采暖远洋万和城3.98元/㎡·月中远酒店物业管理有限公司1500个 21万/个（有产权）地板采暖国奥村3.50元/㎡·月深圳市长城物业管理股份有限公司2000多个　--　地板采暖5.5.项目物业及相关配套项目物业及相关配套 区域内楼盘以地板采暖为主， 4.4.项目装修情况项目装修情况 项目名称项目名称开盘时间开盘时间入住时间入住时间已签约已签约面积面积其余在其余在售面积售面积奥东18南楼A座2009年3月29日南楼D座2008年12月2008年9月21日,首先推出南楼(1号楼)C座2009年8月31日56338㎡18865㎡世奥国际中心世奥国际中心20072007年年1111月月1818日日20092009年年3 3月月1 1日日73491 73491 ㎡㎡3650936509㎡㎡融华世家1、5号楼2009年10月25日办理VIP卡,2009年11月8日开盘2011年6月30日20909㎡52298㎡远洋万和城A区A3号楼2010年1月A区A1-1号楼2009年9月19日A区A8号楼卢森堡座2009年8月22日A区中央景观楼王麦迪奇座2009年7月18日A区A6号楼贝拉黛尔座、A7号楼中国玫瑰园座2009年6月13日A区A2号楼拉维莱特座2009年5月16日B4号楼巴多罗迪座2009年4月18日B1-1维多利亚座2009年3月15日B7号楼格林溪谷座2009年2月21日B1-2号楼2008年11月8日B6号楼2008年9月B5号楼2008年7月19日B2号楼2008年6月7日B3号楼2008年5月10日A区A1-1、A3、A5、A8号楼2010年11月B1-1、B1-2、B2号楼2010年3月B3、B4、B5、B6、B7号楼是2009年10月143370㎡166630㎡国奥村D4号楼2009年6月C9、D5号楼2009年4月28日B、D区2009年10月30日A、C区2009年6月30日2686㎡397311㎡ 4.4.项目销售情况分析项目销售情况分析 周边项目销售情况参差不齐，比较需要关注的世奥国际中心，07年开盘，至今仍余3.6万㎡，主要是因为其写字楼部分销售情况不好，今年已将写字楼改为住宅进行销售，正在预订中。

奥东奥东18 世奥国际中心 融华世家：主卖点：绿色生态建筑、大师手笔品牌装修融华世家，王大君主笔装修远洋万和城项目名称项目名称精装修标准精装修标准品牌材质及设备品牌材质及设备奥东183000元/ ㎡入户门：瑞斯乐采暖：瑞士乔治·费歇尔地暖管门窗：德国EKF五金件；德国NOKA窗合页电梯：三菱卫生间：科勒洁具厨房：韩国汉森橱柜；美国GE烟机、灶具及消毒柜开关面板：西门子美国滨特尔直接饮用水设备世奥国际中心3000元/ ㎡大堂、首层电梯厅：西班牙米黄大理石或同档次石材标准层电梯厅：兴辉、冠军牌高级地砖或同档次品牌标准层走廊:　兴辉、冠军牌高级地砖或同档次品牌楼梯间： 美国固龙高级环保涂料或同档次品牌电梯： 永大日立电梯融华世家4000元/ ㎡王大君名家设计，均采用高端品牌远洋万和城3000—4000元/㎡　天花：造型吊顶,多乐士’、‘立邦’牌环保乳胶漆橱柜：选用‘阿莫依塔’牌、‘Boloni’牌或同档次产品水槽：选用‘弗兰卡’牌、‘摩恩’牌或同档次产品燃气灶：选用‘法格’牌或同档次产品烟机：选用‘法格’牌或同档次产品洁具：‘Roca’牌、‘科勒’牌或同档次产品唐人街购物广场，占地700余亩，建筑面积100万平米。

项目依托中华民族园骨架进行现代商业规划，引进现代商业经营理念，塑造新世纪领先的体验式商业运营模式，以三街、三巷、72品为基本构架，打造出全国乃至亚洲最具民族特色的旅游逛购商业一条街，形成集旅游观光、民族文化、休闲娱乐、主题购物、特色餐饮、特色酒吧为一体的中国不夜城 租金30元/㎡/天，已关闭 商业53000元/㎡，1800㎡每套 金融证券、专业服务、服装服饰、对外办公、家具百货、健身会所、美容医疗等 奥东18底商 经营定位： 项目项目SWOTSWOT分析分析 Strength优势分析优势分析 S1.绝佳的地理位置：项目位置在区域内具有绝对优势S2.便利的交通体系：紧临北四环和八达岭高速，可辐射区域达马甸、望京、海淀至西北区域S3.紧临成熟生活社区：周边多为2000年以后的新建社区，居住品质高，生活配套档次较高，设施齐全S4.商业配套快速完善：随着鸟巢及中华民族园的改建，将飞速升级，成为又一个高档商业中心S5.人文氛围浓厚：区域内人文景观独特，鸟巢和水立方是世界级的人文景观，人文价值独一无二1.劣势因素（劣势因素（Weaknesses）分析）分析定价原则 市场定位决定物业价格一般而言，物业定价的高低，取决于其综合市场定位的高低，物业综合素质高，其市场定位高，价格自然高，反之亦然。

一个恰当的符合物业市场定位的价格，辅之以行之有效的销售策略，便容易取得良好的销售成绩反之，违背其真实市场定位所确定的销售价格，便会违反市场规律，极易导致销售工作的失败价格制定要符合定价环境稳定的政治局势，繁荣的经济环境以及良好的供给关系，能促使物业价格走强；同样，经济萧条、物业明显供过于求时，物业的降价也就不可避免定价要符合企业经营目标企业持不同的经营目标，会采用不同的定价策略当供过于求，竞争激烈时企业的经营目标不得不定为求生存时，此时的定价往往采用低价入市的策略而当企业的经营目标定为品质与信誉领先时，常制订出相对较高的价位定价要保持一定的竞争性开发商定价时无论采用何种定价方法，其所制定的价格都应具有一定的市场竞争性因为价格是房地产销售中令广大客户最为敏感的因素之一，故应保证项目在推广销售时（特别是在推广销售初期）的价格具有一定的竞争力，此举有利于项目在入市之初就能吸引客户关注，尽快抢占市场份额，并创造较旺的人气，为后期销售打下较好的基础因为本案住宅与商住产品的差异性，故将两个产品分开进行定价项目名称项目名称均价均价签约率签约率奥东183100元/㎡74%世奥国际中心2800元/㎡67%融华世家3600元/㎡29%远洋万和城4500元/㎡46%国奥村3200元/㎡0.6%定价原则 20092009年年1212月月1818日日。