山东烟台龙口项目开发策划报告.docx

烟台龙口项目开发策划报告2008-5-12、龙口市房地产市场简析1、市场概况2、价格体系分析3、车库价格分析4、储藏室销售分析5、销售速度分析6、项目定位及主题推广语分析7、龙口房地产市场概况总结二、龙口市城市规戈U三、项目地块价值研判四、项目SWOT分析五、项目定位1、功能定位2、目标客户群定位2.1 从区域来源分析2.2 从职业特征a彳2.3 从性格特征分析3、产品定位4、价格定位六、产品设计建议1、建筑风格1.1 开放型的思维方式，创新性的建筑风格1.2 简洁的设计手法和纯净的美学原则1.3 多元文化的包容性原则1.4 对环境和人，性的尊重1.5 引导健康生活模式和价值取向2、建筑布局3、园林景观3.1 园林景观的设计理念3.2 园林景观示意4、交通流线5、户型配比6-配套设施配套商业7、细节处理7.1 地板采暖7.2 集中太阳能7.3 观海广场7.4 主入口7.5 围墙7.6 其他七、经济效益分析1、总投资估算2、销售收入估算3、经济效益测算、龙口市房地产市场简析1、市场概况区域项目名称规模物业类型建筑风格主力户型主打面积销售均价物业费黄城龙新•新新家园9万itf多层、小高层欧式二室、两室77—113m22480元/m20.4元/itf/月松风•御座7万itf小高层现代简约四室156m22410元/m21.2元/itf/月松韵苑28万itf多层现代简约两室、二室92—112m22980元/m20.6元/itf/月樱花苑6.2万itf多层住宅现代二室、两室89—136m22600元/m212元/月怡园南区6.5万m2多层现代二室、两室85—129m22500元/m20.4元/itf/月松岚花园3.5万itf小高层现代两室120m22900元/m21.2元/itf/月紫荆香辉苑6万itf独栋、双拼别墅、多层现代简约六室、五室260—326m2多层2800元/itf；另ij墅5300元/m20.6元/itf/月绿洲佳苑3万itf多层现代二室、两室92—140m22600元/m20.4元/itf/月龙族峰景6万itf多层住宅现代简约二室、两室92—135m22600元/m20.6元/itf/月开发区海辿南区9万itf多层住宅现代简约I二室、两室81—146m22528元/m20.4元/itf/月阳光康城8万itf多层住宅组合式二至84—141m22650元/m20.4元/itf/月星海名苑3.万m2多层住宅现代一二室、两室89—139m22500元/m2■东海黄金海岸•悦海苑8万itf多层住宅现代一室、两室50—120m22650元/m2■黄金海岸・怡海苑15万itf多层、小高层现代；二室、两室77—138m22700元/m2■海岱碧海花园3.5万itf多层住宅现代两室、二室90—128m22060元/m22.8元/itf/月市场概况简析1.1 就开发区域来讲，龙口房地产市场的开发项目主要集中在黄城区，即老城区，其次是龙港开发区和东海、南山、海岱等区域。

1.2 开发规模参差不齐，小规模的楼盘3万多平米，最大能达到28万平米，主要集中在6—9万平米之间1.3 所开发楼盘中容积率普遍较低，以5层＋阁楼的多层建筑形式为主，个别楼盘存在或打算开发小高层住宅1.4 建筑风格以欧式和现代简约为主，色调多呈冷色，活泼明快1.5 鉴于家庭结构的原因，龙口市房地产开发中户型以三室两厅和两室两厅为主，别墅产品户型一般在六室左右，满足单身贵族和养老人员居住的一室户型数量较少1.6 单套面积以70—130平方米的中小户型比较多见，户型结构比较紧凑，经济实用1.7 价格区间保持在2060—2980元/褶之间，独栋别墅的价格达到5300元/小1.8 多层物业的物业费维持在0.4—0.6元/nf/月，小高层一般为1.2元/nf/月2、价格体系分析项目区域项目名称销售均价F1F2F3F4F5阁楼优惠措施黄城怡园南区2560元/m22480元/m22680元/m22680元/m22480元/m22480元/m2绿洲佳苑2668元/m22720元/m22680元/m22680元/m22580元/m22680元/m2赠送一次性40元/m2新新豕园2500元/m22690元/m22480元/m22490元/m22350元/m22690元/m2赠送一次性98折龙港樱花苑2630元/m22450元/m22730元/m22830元/m22630元/m2碧海花园2133元/m22127元/m22227元/m22197元/m22057元/m22057元/m21257元/m2星海名苑2450元/m22350元/m22500元/m22480元/m22450元/m22500元/m2赠送价格体系分析2.1 整个价格体系简单实用，多个楼层以同一个价格出售的现象非常普遍，一般以二、三层的价格最高，一、四、五层次之，一层带小院或五层送阁楼除外。

2.2 黄城区楼盘的销售均价要高于龙港开发区，同样素质的楼盘，黄城区的平均售价要比龙港开发区高出200元/itf左右2.3 一层和五层的价格相对较高，一般一层带有小院，而五楼赠送阁楼2.4 考虑到套现和手续等问题，多数楼盘对于一次性付款的优惠幅度比较大3、车库价格分析区域项目名称车库形式价格产权黄城区怡园南区地上3600元/m2龙新•新新家园地上2710元/m2龙港开发区碧海花园地上2277元/m2樱花苑地上2500元/m2无星海名苑地上2600元/m2无车库销售分析3.1 黄城区车库销售价格区间为2710—3600元/m2；龙港开发区楼盘车库的销售价格区间为2277—2600元/m23.2 车库形式一般为地上独立车库，而不是停车位3.3 车库普遍没有产权3.4 在销售过程中存在好楼层捆绑车库销售的现象4、储藏室销售分析区域项目名称储藏室建筑结构价格黄城区怡园南区地上1700元/m2绿洲佳苑平地上1960元/m2龙新•新新家园地上1780元/m2龙港开发区碧海花园地上2077元/m2樱花苑地上1200元/m2储藏室销售分析4.1 黄城区楼盘储藏室价格销售区间1700—1960元/m2；龙港开发区的储藏室销售价格区间为1200—2077元/褶。

4.2 普遍为地上或者半地上的形式4.3 不办产权证，只在售房合同中体现，储藏室价款无法办法银行按揭5、销售速度分析区域项目名称物业规划套数开盘时间已售/销售率月销售套数黄城龙新•新新家园二期多层住宅总计886套二期186套2008年3月9日150套/80%75套怡园南区二期多层住宅共600户二期230套2004年5月510套/85%25套绿洲佳苑多层住宅共240套2007年9月190套/80%27套松风御座小高层共132套2007年5月2日35套/30%30套开发区阳光康城一期多层住宅一期6栋200套2007年9月200套/100%31套樱花苑多层住宅400套2005年10月380套/95%26套海迪南区多层住宅一期480套二期290套一期2006年12月二期2008年4月19日一期435套/90%二期110套/38%28套星海名苑多层住宅共290套2007年6月30日260套/90%26套5.1在销售速度上黄城区和龙港开发区楼盘并没有太大的差别5.2 平均每月的销售量为25—31套，新新家园项目因开盘时间较短，正处于集中热销售期，每月的销售量目前遥遥领先5.3 目前各在售楼盘销售进度不一，普遍进入尾盘销售期并有后续房源推出。

6、项目定位及主题推广语分析项目区域项目名称项目定位主题推广语黄城区松韵苑上流生活圈、第一大盘中央区住第一城绿洲佳苑小户型、低价位理想新生活，老城新品质樱花苑康居生活倾心竭力，构筑生活之美龙新•新新家园细节感动，龙城绝版央区生活筑就品质，领秀黄城龙港开发区阳光康城龙口第一居住区城巾中心，领秀生活星海名苑最高性价比楼盘最低起价，惊爆全城东海怡海苑超值海滨商品房在海边安个家海岱碧海花园大型社区，中层消费九大优势元素，实现梦想6.1龙口的房地产开发尚处于起步阶段，推广案名、项目定位、主题推广语都显得比较质朴6.2 项目的定位基础上能体现楼盘的特点，规模、户型、价位、项目特点都有所体现6.3 主题推广语比较平实，可延展性不强6.4 宣传品的信息量比较单一，一般只针对户型、园林规划等内容，很少系统地介绍项目的卖点7、龙口房地产市场概况总结7.1 龙口作为一个海滨城市，有着优美的自然环境，适宜居住的气候条件，吸引着越来越多的购房者7.2 目前龙口的房地产市场呈现出供需两旺的态势，同时上市出售的楼盘较多，而每个楼盘的销售速度也比较快7.3 龙口作为沿海城市，所开发楼盘受到省内外购房者的普遍关注，济南以及东北各省的购房者纷纷来此购房置业。

7.4 龙口当地的购房者对近海楼盘并没有显示出多大的热情7.5 目前龙口房地产市场尚处于起步阶段，营销推广手段比较原始7.6 产品设计新颖、细节处理人性化、处处为居住者着想的楼盘受到购房者的欢迎7.7 虽然目前龙口市场在售楼盘每月的销售状况比较理想，但已交房的住宅小区空置率一般在30%左右7.8 虽然黄城、龙港开发区之间存在一段相当长的距离，但由于交通的便利性和工作的原因，两个区的楼盘在目标客户方面存在着交叉7.9 目前市场小高层的市场供给量较小，而对于购买小高层的优惠幅度却比较大，反映出小高层还没有被龙口购房者完全接受7.10 在具体使用上，龙口购房者要求卧室尽可能地朝阳7.11 由于龙口市的空气比较清新，购房者对室内空气也要求较高，洗手间必须带窗7.12 考虑到最近几年龙口市的房价不断攀升，购房者也感受到了一定的压力，对房屋面积的要求也是以紧凑为主二、龙口市城市规划龙口市城镇建设已形成了“。