高端休闲旅游度假区项目项目建议书可行性研究报告.doc

仰屏山云顶高端休闲旅游度假区项目可行性研究报告二〇一三年七月29目 录第一章 总论 11.1 项目背景 11.2 项目概况 21.3 问题与建议 6第二章 项目建设的背景和必要性 82.1 项目建设背景 82.2 项目建设的必要性 9第三章 市场分析 123.1 赣州市旅游业概况及前景分析 123.2 项目客源市场的空间定位 14第四章 开发利用条件 174.1 地理位置 174.2 自然条件 174.3 建设条件 174.4 开发条件分析 194.5 分析结论 20第五章 景区总体规划 215.1 总体规划原则 215.2 总体布局 22第六章 项目建设方案 246.1 建设规模 246.2 建设内容 24第七章 节能节水措施 317.1 设计依据 317.2 节能措施 317.3 节能机构 33第八章 环境影响评价 348.1 编制依据 348.2 设计采用标准 348.3 环境现状 358.4 环保设计基本原则 368.5 主要污染源和污染物 378.6 污染治理措施 378.7 生态保护 408.8 绿化 408.9 环境管理和监测： 418.10 环境影响分析 41第九章 劳动卫生安全与消防 429.1 职业安全卫生 429.2 消防 459.3 消防给水 47第十章 组织机构与人力资源配置 5010.1 企业组织架构 5010.3 人力资源配置 51第十一章 项目实施进度安排 5211.1 组织机构 5211.2 项目建设期 5211.3 实施进度安排 5211.4 项目实施管理 53第十二章 招标方案 5512.1 招标依据 5512.2 招标工作原则 5512.3 招标组织形式 55第十三章 投资估算及融资方案 5713.1 建设投资估算 5713.2 投资估算 5813.3 资金筹措 59第十四章 财务效益分析 6014.1 财务评价依据及方法 6014.2 营业收入估算 6014.3 成本费用估算 6114.4 利润与税收分析 6214.5 投资回收期和内部收益率 6214.6 财务评价结论 62第十五章 社会影响分析 6315.1 社会影响效果分析 6315.2 社会适应性分析 6415.3 社会风险及对策分析 6415.4 社会评价 68第十六章 结论与建议 7016.1 结论 7016.2 建议 71附表1 项目营业收入情况预测表附表2 项目总成本费用情况预测表附表3 项目利润及税收情况预测表附表4 项目现金流量表仰屏山云顶高端休闲旅游度假区项目可行性研究报告第一章 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称仰屏山云顶高端休闲旅游度假区项目1.1.2 建设单位概况赣南电力实业总公司1.1.3 可行性研究报告的编制依据与范围1、编制依据（1）《江西省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；（2）《赣州市旅游业发展总体规划》；（3）《赣州市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；（4）《章贡区城市总体规划》；（5）《章贡区旅游业发展总体规划》；（6）《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》；（7）《产业结构调整指导目录》（2011版修正）；（8）《投资项目可行性研究指南》；（9）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（10）《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003）（11）有关项目的基础资料和数据。

2、研究范围本报告在调查研究、收集基础资料和数据的基础上，就仰屏山云顶高端休闲旅游度假区项目的建设，阐述项目的背景并论证其必要性，对项目进行科学评价，分析研究旅游市场和产业开发建设条件，确定建设内容和规模，提出建设的工程方案，研究确定合理的建设进度和组织管理措施，进行投资估算、财务评价和社会效益分析1.1.4 项目提出的理由和过程1、项目区基本情况仰屏山位于章贡区东南部，距市中心约16公里，距323国道约7公里，京九铁路、大广高速、323国道等交通要道把景区和周边省市贯通起来，交通十分便利仰屏山以秀丽典雅的自然风韵著称，人文景观荟萃，生态环境优美，森林覆盖率高达95%，是开发高端休闲旅游度假的理想场所2、项目建设的必要性（1）项目的建设是赣州市实现振兴苏区、跨越赶超的需要2）项目的建设符合相关产业政策和赣州市经济社会发展规划3）项目的建设是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点4）项目的建设是改善生态环境，实现旅游资源可持续利用战略的需要5）项目的建设是促进区域经济社会协调发展的需要1.2 项目概况1.2.1 拟建地点仰屏山位于江西省赣州市章贡区沙河镇龙村境内，处章贡区东南部，距大广高速赣粤段出口处约25公里，距离赣州市中心城区约16公里，离323国道约5公里.1.2.2 建设项目内容与建设规模本项目规划开发用地200亩，项目主要建设入口综合服务区、户外运动拓展区、云顶高端休闲区、高山平湖养生区、索道、盘山道以及其他配套工程。

项目主要围绕“两道四区”以及其他配套工程开发建设，其中“两道”为：索道、盘山道；“四区”为：入口综合服务区、户外运动拓展区、云顶高端休闲区以及高山平湖养生区本项目建成后将形成集观光休闲、排压养生、商务会议、运动拓展为一体的高端休闲旅游度假区1.2.3 主要建设条件本项目的主要建设条件为：项目开发符合国家、省、市的投资导向，符合当地经济和社会发展规划；景区品位高，配套性好，且独具特色，有十分巨大的开发价值；景区地理位置优越；景区辐射区内人口众多，有巨大潜在游客群市场；建设单位有较雄厚的资金人才实力，在景区开发方面具有一定经验，项目建设的资金、人才条件具备；当地政府积极支持本项目的建设，在多方面予以了政策支持；项目区内居住户较少，移民工作量不大1.2.4 项目投入总资金及效益情况本项目总投资27000万元，其中：固定资产投资26500万元，流动资金500万元项目建成后，年平均收入为12431万元，年平均成本为4460万元，年平均税收为1787万元（其中，营业税金及附加696万元，所得税1091万元），年平均营业利润6184万元综上财务分析表明，本项目税后财务内部收益率14.73%，投资回收期6年。

本项目具有良好的盈利能力，满足投资基本要求，在经济上合理，项目具有可行性本项目建成后，为赣州地区旅游增加了新的旅游景点，有着极其重要的社会影响，赣州将在未来五到十年内打造“中国优秀旅游城市”，赣州市仰屏山风景区域高品位的自然资源，深厚的历史文化积淀，浓郁的客家风情，将成为赣粤旅游线上的一道亮丽的风景线，吸引着海内外的游客，这将为整个赣州市经济社会的发展提供产业支撑1.2.5 主要技术经济指标表1-1 项目技术经济指标表序号指标名称单位工程量备注1工程建设内容1.1项目总占地亩6001.2入口大门平米6M*20M1.3生态停车场亩10亩1.4入口广场亩20亩1.5综合服务用房亩20亩1.6郊野餐厅亩20亩1.7福墙平米8M*8M1.8野外宿营地亩30亩1.9运动拓展+运动竞技亩100亩1.10云顶高端休闲会所亩50亩1.11仰屏山云端度假酒店亩30亩1.12祥云台平米500平1.13半坡别墅亩100亩1.14森林SPA基地（自然养生基地）亩100亩1.15高山平湖亩4亩*3个1.16云水渡平米50米*3个1.17高山瑜伽亩10亩2建设期月483项目总投资万元270003.1固定资产投资万元265003.2流动资金万元5004自筹资金万元270005财务指标5.1年均营业收入万元124315.2年均营业税及附加万元6965.3年均总成本费用万元44605.4年均所得税万元10915.5年均税后利润万元61845.6内部收益率（全部投资、税前）%18.215.7内部收益率（全部投资、税后）%14.735.8净现值（Ic=8%、税前）万元166655.9净现值（Ic=8%、税后）万元104525.10投资回收期（全部投资、税前）年5.385.11投资回收期（全部投资、税后）年6.021.3 问题与建议沙河镇仰屏山云顶高端休闲旅游度假区旅游基础设施建设项目的建设，将促进章贡区旅游经济迅速发展，对章贡区国民经济和社会发展有极其重要的助推作用。

但在项目建设过程中，有一些不容忽视的问题：1、 各地景区开发不成功的教训是：无法形成“投入——产出——再投入”的良性循环，致使景区规模小，游览内容单一，文化内涵挖掘不够2、 章贡区旅游业具有季节性强的特征，游客高峰期集中在五一、十一以及梅花开放的1-2月，其他时间游客较少，季节性游客量的变化过大，将对建成后景区运营带来较大考验，如何应对高峰期各种旅游设施供不应求，导致部分游客旅游体验较差，在淡季，服务设施又被闲置，经济效益无法充分发挥，是项目建成后必须破解的一大难题3、 章贡区城市配套建设还有待于进一步完善，“吃、住、行、游、购、娱”六要素紧密配合，协同发展的机制尚未形成，全区旅游产业化发展程度相对于发达地区还有较大差距，将在一定程度上影响项目效益的发挥4、 项目建设资金投入大，项目建设资金来源主要为项目建设单位筹资和向国内金融机构贷款及申请国家对口扶持资金为此，建议项目业主认真分析当前国内外经济金融形势，把握机遇，应对挑战，认真做好项目前期各项评估工作，积极多方筹措资金，在项目建设期切实加强项目管理，并通过对潜在游客的出游心理分析，对景区旅游产品的多层次、多梯次的策划，不断推出旅游新产品，吸引各类游客。

第二章 项目建设的背景和必要性2.1 项目建设背景随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划》，对“两大战略基点”和“两大战略重点”做出了系统部署，并明确提出“积极发展旅游业”，进一步贯彻落实《国务院关于加快发展旅游业的意见》，把旅游业培育成人民群众更加满意的现代服务业旅游业是国民经济的战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会。