【精品PPT】54物业公共秩序管理.ppt

5.4物业公共秩序管理,5.4物业公共秩序管理管理,一、公共秩序管理的概述 （一）公共秩序管理的概念和作用 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益2、公共秩序管理的作用 （1）良好的公共秩序管理有助于提升企业形象 （2）可以使业主和使用人产生安全感 （3）良好的公共秩序管理可以创造良好的经济效益和社会效益二）公共秩序管理特点 1．服务性 尽管物业公共秩序管理在形式上表现出来的是一定的管、控、卡、限，并且在履行职责过程中也经常会给业主使用人带来不便，但其本质上是为业主使用人创造一个安全的空间和良好的秩序，是按业主使用人的要求为其履行保卫、看护等服务职责。

另外，像保安员的引导、帮助、救助等行为本身就是一种直接的服务2．履约性 物业公共秩序管理职能履行的前提是物业管理企业与业主使用人签订的物业服务合同或前期服务合同中约定的安全保卫职责 物业管理企业在提供公共秩序管理服务时的服务范围、项目、方式、标准、经费等均要按服务合同约定执行，受其制约3．受制性 即物业保安部门或人员的公共秩序管理工作，会受到来自公安主管部门的管理、监督及国家有关法律、法令、法制的制约 如物业企业在招聘、培训、使用安保人员，在物业管理区域内履行公共秩序管理职能时，都会受到一定的限制 物业公共秩序管理工作活动的性质及全部内容对于社会公共秩序管理来说具有辅助性、从属性，其自主性与机动灵活性均以受制性为前提4．复杂性 现有的不少物业，楼幢多、楼层高、面积大、功能多、进出口多，业主与使用人构成复杂、人流量大、进出人员成分复杂；还有一些物业，众多使用单位有各自的内部安全管理安排，物业管理公司不能干预过多；加之社会治安形势未根本好转，业主使用人安全服务要求高 所以物业公共秩序管理复杂，工作难度大也正因为此，目前各地的物业管理在保洁、绿化工作纷纷外包的情形下，保安工作依然很少外包三）公共秩序管理的原则 1．预防为主、防治结合 治安工作同消防工作一样，关键是要做好预防工作，应防患于未然。

物业管理中的治安工作的根本目的就是保障业主、使用人的人身及财产安全，维护物业管理区域内的公共秩序，确保物业的正常使用及免遭破坏2．坚持物业公共秩序管理与社会公共秩序管理相结合的原则 一个物业区域是城市构成的基本单元，其治安工作是城市整体社会治安的一部分物业安全离不开大的治安环境改善，同样社会治安也不能失去物业区域治安工作的支撑物业区域内的治安工作有赖于社会力量和公安部门的支持物业管理公司属下的保安部门应主动与当地公安机关保持密切联系，汇报有关情况，寻求外围支持，了解社会治安情况，掌握本区域犯罪动向，积极配合公安部门搞好物业周围的治安工作，打击不法分子的破坏安全的行为，为保障物业的安全和社会治安做出贡献3．坚持“服务第一、以人为本”的服务宗旨 管理就是服务，保安也是一种服务公共秩序管理者必须紧紧围绕努力为业主、使用人提供尽善尽美的服务这一中心开展公共秩序管理工作，既要有公安人员的警惕性，又要有物业管理人员的服务性；既要坚持原则，按制度办事，又要时刻替业主、使用人着想，主动帮助解决他们的困难；既要与违法犯罪分子做坚决的斗争，又要为业主、使用人提供热情、周到的服务4．坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则 物业管理中的治安工作的好坏既靠治安工作的软件管理，也要靠治安防治的硬件设施。

因此，一方面要抓好保安队伍建设，认真完善各项治安防范制度，落实治安防范措施； 另一方面则要根据物业治安防范的实际要求搞好物业治安防范的硬件设施建设，购置充足的对讲机、巡更器及其它治安工作所需的设备，及时建立并完善电视监控系统、消防报警系统、周界防越系统等四）公共秩序管理方式 物业管理中的治安工作根据物业使用性质的不同有两种基本的管理方式，一种是封闭式管理，一种是开放式管理1．封闭式管理 这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼等一些高档物业或业主、使用人有特别要求的物业管理 其管理特点是整个物业为封闭体系，物业出入口有专门保安人员岗位看守，业主、使用人有专用通行证件，外来人员须征得业主、使用人同意并办理登记手续方可入内2．开放式管理 一些大的住宅小区或商业楼宇都采用开放型管理方式，不仅业主、使用人无需办理专用通行证件，且外来人员只要着装整洁均可自由进出不过一些商业楼宇在非办公时间亦采用封闭式公共秩序管理，以确保业主、使用人的财产安全3、封闭与开放相结合方式 部分开放式管理，部分封闭式管理，如有些综合楼，将对外经营的部分对外开放的餐饮、娱乐等楼层采取开放式管理，而将写字楼、商住楼等封闭管理。

有的小区白天开放式的管理，晚上封闭式管理二、公共秩序管理的内容 （一）物业公共秩序管理的一般性内容 1．建立健全安全保卫组织机构 在境外，物业管理由专业的保安机构负责在大陆，物业治安主要是由物业管理公司自行负责因此，物业管理公司应建立健全安全保卫组织，加强对保安部的领导和管理，配备充足的保安人员2．制定和完善各项公共秩序管理制度 物业管理企业应根据物业的实际情况，建立并完善保安员岗位责任制和各项治安保卫制度，如针对用户的有：用户非办公时间出入登记管理制度、大件物品出入管理制度等，对内部保安员的有：保安员交接班制度、保安员值班岗位责任制等3．负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故 4．贯彻和执行公安部门有关安全保卫工作的方针、政策，积极配合公安部门打击辖区内及辖区周围的违法犯罪活动 5．根据辖区内实际情况，实行24小时或特定时间保安员巡视值班，具体工作可分为门卫、守护和巡逻三个方面来实施6．加强辖区内车辆的安全管理，做好车辆停放和保管工作，确保车辆按规定行驶和停放，保证辖区内道路畅通、路面平坦、无交通事故发生、无车辆乱停乱放现象 7．完善辖区内安全防范设施 物业的公共秩序管理除了靠人防力量外，还应注重治安硬件设施的技术防范。

如在商住小区四周修建围墙或护栏，在综合商业大厦内安装闭路电视监控系统；在一些重要部位、重点单位安装防盗门、防盗报警系统等8．定期对保安员开展各项培训工作 只有常抓不懈地开展培训的工作，才能提高保安员的思想素质和业务能力，才能提高治安防范能力对保安员培训的内容包括法律、职业道德教育、礼貌服务意识、基本的物业管理知识、管理公司规章制度、治安保卫知识和消防知识等9．密切联系辖区内业主、使用人，做好群防群治工作 物业公共秩序管理是一项综合的系统工程通常物业管理公司只负责所管理物业公共地方的安全工作，要保证物业的安全使用和业主、使用人的人身财产安全，仅靠物业管理公司的保安力量是不够的，必须把辖区内的业主、使用人发动起来，强化业主、使用人的安全防范意识，建立各种内部安全防范措施10．与物业周边单位建立联防联保制度，与物业所在地公安机关建立良好的工作关系二）门卫安全管理 门卫是物业安全的第一卫士，在物业安全管理中占有极为重要的地位并且从某种意义上，门卫代表着物业管理企业的形象，因而对门卫的素质要求较高要求其体格健壮，相貌端正，机警灵活，文明礼貌，具有较丰富的安全管理工作经验和较强的服务意识，做到友善与威严共存，服务与警卫并举。

门卫的职责与管理服务内容： 1．为业主、使用人及客人提供引导服务，包括物业小区或大厦的位置、门栋等 2．为业主、使用人及客人提供有关物业服务的简单咨询答问 3．当业主、使用人及客人携带较多物品时，为其提供必要的帮助 4．为老弱病残及其它需要帮助的业主、使用人及客人提供必要可行的服务 5．按有关规定对人员、物品出入进行必要的检查、登记与控制6．疏通车辆和人员进出，维持门岗周围交通秩序，维护行人及车辆通行安全 7．严格制止闲杂人员、小商小贩、推销人员进入辖区，监督、控制施工人员进出 8．提高警惕，发现可疑人员和异常情况及时处理并迅速报告 9．认真履行值班登记制度，详细记录值班中所发生、处理的各种情况10．认真做好特别时段（小区深夜时间、商业楼宇非营业时间等）人员出入登记工作 11．及时汇报、通报值岗时发现涉及安全、维养、保洁、绿化等方面需及时处理的事宜 12． 积极配合其它保安员，做好各项安全防范工作，把好管区的大门关三）巡逻安全管理 巡逻是物业安全的又一保障，一方面门卫的第一道防线还不足以（也不可能）完全防止所有不法份子进入，另一方面治安、消防等其它安全隐患也只有通过巡逻等才能及时发现、及时解决，所以加强保安巡逻，防范、消除各种不安全因素在很多物业区域十分必要,,1．巡逻的范围及方式 （1）巡逻范围 保安巡逻范围只严格限定为物业的公共地方如辖区的绿化区、休闲娱乐场所、车场、楼宇的公共走廊、电梯厅、走火梯通道、天台、设备用房、洗手间等。

未经业主、使用人许可，保安员一般不允许进入业主、使用人私人物业空间2）巡逻方式 ①定时、不定时巡逻定时巡逻一般1至2小时进行一次，以对物业的情况及时掌握，尽快解决有关问题；为了防止犯罪分子了解保安定时巡逻的规律，有必要采取不定时巡逻的方式，以取得更好的安全防范效果②着制服巡逻和便衣巡逻通常普通保安员穿保安制服巡逻，保安部经理着便衣巡逻两种巡逻方式并存或交替进行，可有效地堵塞巡逻工作的漏洞，取得更好的安保服务效果③昼间巡逻和夜间巡逻昼间巡逻主要任务是检查辖区内的安全秩序情况，防范、消除各种不安全因素，制止违法犯罪活动，为业主、使用人提供必要的帮助等夜间巡逻除上述任务外，还要对定时运行设备、物业区域、隐蔽和易发事故地段作重点检查巡视，进行必要的上锁、开关、提醒、登记、报告3）巡逻保安的职责与管理服务内容 ①巡视检查辖区内是否有不安全的因素，维持物业管理公共区域的治安秩序，发现情况应采取有效措施及时处理并马上报告 ②认真记录巡逻过程中发现的情况，协助各个岗位处理疑难问题③巡查楼层等共用部位、共用设施设备完好情况， 检查消防设备、设施(烟感器、温感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关等)是否完好，做好记录。

④检查防火门是否关闭，机房门、电井门等是否锁闭及有无损坏 ⑤巡视大厦外墙、玻璃、门窗等是否完好，有损坏的应做记录，并上报主管或管理处领导 ⑥对行迹可疑人员进行必要的盘问查证，劝说、驱赶推销人员、小商贩等尽快离开辖区⑦协助班长处理紧急情况，制止辖区内打架斗殴等暴力事件，及时报告 ⑧劝阻制止在辖区内尤其是大厦或住宅楼的电梯内、电梯厅、公共走廊等地点的大声喧哗、随地吐痰、吸烟等不文明行为 ⑨向住业主、使用人提供有关管理服务的咨询服务，必要时为客人作向导 ⑩配合本企业其它部门的服务工作，发现工程设备、清洁卫生等方面问题及时通报、反映11协助住业主、使用人解决遇到的困难 12详细记录意外情况发生时间及确切位置4)电子巡更 为监督检查保安员巡逻工作，不少住宅区或商业大厦都安装电子巡更系统，配备电子巡更器电子巡更系统是一种检查记录保安员巡逻是否到位的电子设备，包括、墙机、打印机及附件等墙机通常安装在一些必须巡逻到位的重要地方，保安员持电子巡更器的巡逻到墙机处，将插入墙机方孔内，就记录有标记信号、日期和具体时间，通过打印机输出记录内容就可检查到保安员巡逻的具体时间及到位情况电子巡更器只是对监督保安员是否巡逻到位起到一定作用，无法检查保安员的巡逻质量，所以，辅之以其它措施十分必要。