广州猎德村改造的启示.doc

广州猎德村和深圳大冲村改造情况与启示2010年3月4日，禅城区副区长、祖庙街道办党工委书记梁炳军率领祖庙街道、区相关职能部门和相关村负责人组成考察团，赴广州市猎德村和深圳市大冲村考察学习城中村改造经验和做法本人也参加了考察学习，现将有关考察情况整理如下，供大家借鉴参考广州猎德村改造一、基本情况猎德村属广州市天河区，位于珠江新城中央商务区全村总人口7800多人，约3000户，改造前集体经济总收入约5000万元猎德村是广州市城中村整体改造的试点，纳入改造的总用地面积约25万平方米，改造前地上现状建筑物约60万平方米，改造前容积率为2.4其改造模式主要是通过市场化方式筹集旧村改造资金，解决村民拆迁安置和集体物业发展要求，实现改造项目自身经济平衡改造地块划分为三部分：西部地块转为国有土地，按商业用地进行市场化拍卖，所得土地拍卖款用于支付旧村改造项目资金；东部地块仍保留集体土地，作为复建安置小区；南部地块亦为集体土地，将建起五星级酒店，作为集体经济支柱通过西部地块的土地拍卖，猎德村得到46亿的旧村改造资金东部的复建安置区总建筑面积约87万平方米，其建设标准不会低于珠江新城任何一个小区，办理的是集体土地房产证，不能买卖，村民除自住外可以用来出租。

二、改造主要进程猎德村改造工作在2002年即酝酿和前期策划；2007年5月正式启动，9月-10月原有物业和村民房屋全部腾空，11月即完成清拆建筑面积50万平方米；2008年1月，复建安置区动工建设；2010年1月，复建安置区全部封顶按照计划，将在2010年广州亚运会前村民可入住南部3.25万平方米地块，已由合和实业旗下的诚意置业公司与猎德经济发展有限公司签约，投资10亿元开发总面积达24万平方米的综合性商用物业（五星级酒店、写字楼、购物中心）该项目预计于2014年建成，诚意置业将向猎德公司缴付租金，并负责项目的租赁和经营三、改造经验做法1.政府主导，以村为主市、区政府发挥统筹主导作用，协调解决各项配套政策，并多次召开政府常务会研究解决问题村为主体，具体实施谈判、协议、拆迁和复建等工作2.利益统筹与平衡在改造方案和实施过程中，始终坚持四个改造目标：一是集体经济实力增强，二是村民收入增加，三是城市环境改善，四是村落文化延续3.依法办事，公开透明在改造过程中，立足依法依规推进各项工作通过公平、公正、公开，村委形成各项决策意见，经村民代表大会通过，在村民与集体利益发生冲突时，都通过司法途径合理合法予以解决。

四、几点启示1.村基层组织建设完善，堡垒作用突出，有效推动旧村整体改造猎德村改造从酝酿、策划到真正启动，前后历时5年，村两委班子始终团结一致，抓住珠江新城发展有利时机，反复宣传和解读改造思路和方案，争取了村民的广泛支持在全体股东表决《拆迁补偿安置方案》时，获得98.6%高票通过2.注重历史文化的延续一座村落就有一段历史，城中村改造不是简单的推到重来的物质改造，更重要是要关注人文历史的延续与传承猎德村改造在文化传承方面给了我们很多的启示在猎德村改造后，18座历史悠久的宗祠和家塾将保存，猎德涌一河两岸将构建历史文化风情街，河涌东岸还将保留两至三幢现有的村民“握手楼”，作为猎德村改造博物馆在宗祠区背面新建的约5000平方米龙舟湖，将龙舟埋于湖底，未来的每年五月初五，代表广州龙舟文化的龙舟盛典将会在猎德涌延续下去3.利益冲突的解决办法城中村改造不可避免涉及拆迁问题，而现有的政策法规主要是针对国有土地上的房屋拆迁，对于集体土地房屋物业拆迁问题的指导依据不多猎德村改造过程中，实践了以司法途径解决旧村改造出现的利益协调问题2008年，广州市中级人民法院对猎德村四位"钉子户"案件作出了终审判决法院认为，猎德"钉子户"影响了村集体利益和其他村民的合法权益；其土地归集体所有，村里有权收回；由于土地和土地上的房子不可分割，因而房子也必须一并交付拆除；至于拆迁补偿，则按照村股东大会通过的补偿方案所规定的标准。

因此要求这几户村民应迅速腾空涉讼宅基地并交付拆除4.猎德村改造模式不可简单复制猎德村有其特殊的区位条件（珠江新城商务区），其复建安置区容积率高达5.2，远超一般居住区容积率标准在2007年土地市场尚好的行情下，猎德村通过拍卖部分旧村土地获得46亿元资金，解决整体改造的资金来源但这种卖地筹集改造资金、单个村或单个改造地块进行经济平衡的模式，容易面临市场波动和容积率过高的难题如果所有的城中村都采取这种改造模式，就丧失了改善城市环境、抽疏中心城区人口密度的意义广州市规划局局长王东亦认为，如果都靠卖地改造城中村，就会走入死胡同；容积率太高就违背了城中村改造初衷，这样的改造不能算成功深圳大冲村改造一、基本情况大冲村属深圳市南山区，位于南山区高新技术产业园区中区东片，全村人口约2400多人，暂住人口近7万人大冲村是深圳规模最大的城中村改造项目，总用地面积68.5万平方米现状建筑共1456栋，建筑面积近110万平方米，其中集体物业30万平方米，改造前的现状容积率为1.6其改造目标是打造成为深圳旧村改造的标杆和典范，力争“三年见成效、五年大变样、八年换新貌”，成为深圳高新区、西部华侨城的城市亮点其改造模式主要是通过市场化方式引进开发商，对旧村进行整体改造。

按照改造规划定位，大冲村片区将建设为深圳市高新技术产业园区配套设施基地，建设与深圳市整体城市形象相适应的新型现代化高尚居住社区规划方案确定的开发总量为280万平方米，其中105万平方米为集体物业和村民住宅安置面积，改造后的容积率为4.0在拆迁补偿方面，开发商向大冲村民提供了物业补偿、现金补偿、物业+现金补偿三种补偿模式永久物业可按1：1等面积补偿，临时物业一律货币补偿，村民房屋一楼按60%商业面积、40%居住面积进行补偿，货币补偿标准为1.1万元/平方米注：大冲村周边商品房售价近2万元/平方米）大部分村民意愿都是选择物业补偿二、改造主要进程2005年大冲村改造规划方案获得批准，2005年9月经政府严格审核，确定了华润置地为开发商；2007年3月，大冲村与开发商正式签约；2008年，大冲村改造成为市重点项目，南山区成立驻点工作组驻村指导各项工作开展；2009年9月，大冲村与开发商商定了框架协议，确定了基本补偿标准；2010年1月，95%的物业完成了确权查丈工作；2010年1月23日，正式开始签约工作，推进顺利，目前已有54.3%村民签约预计在3月31日奖励期截止前，有望完成85%的签约目标。

三、改造启示1.三方合力，统筹推进大冲村改造工作得到政府大力支持并全程介入，有效发挥政府部门、村集体和开发商的协同配合作用大冲村改造指挥部由三方团队组成：从政府相关部门抽调专职人员组成驻村工作组团队，村集体股份公司团队，以及开发商团队，全部在指挥部领导下分工合作开展具体工作2.精心谋划，周密布置城中村改造有其特殊性，大冲村在改造工作每个阶段，都事先制定详细周密的行动计划，逐项落实、稳步推进，从而提高了运作效率比如为照顾拆迁户特别是中老年村民对于旧村居住环境感情，不愿意在改造过渡期在外临迁居住，在旧村改造片区内选择环境较好的地块，建设过渡安置小区，使这些村民仍能在旧村范围内居住至永久回迁房建成交付为止大冲——安置区入住流程3.准确判断，果敢决策指挥部对改造工作各个环节可能存在的问题早做准备和预案，通过三方协同配合，及时解决可能出现阻碍因素的苗头，充分利用有利因素，为旧村改造取得村民主流民意支持奠定基础4.发挥骨干示范作用全村党员、干部和村民代表积极带头，响应改造要求，带动周边村民积极参与旧村改造方案讨论、确权补偿等工作，有效推进了项目实施5.注重宣传大冲村指挥部通过多种方式和途径，还通过村办文化活动节目表演，将改造更新理念形象生动展现，在全村营造了有利改造的舆论氛围。