土地管理概论第讲(土地评价).pptx

第9讲 土地评价,什么是评价 ？,如何选择去广州市中心的最佳乘车方案？,方案1：公交方案2：大巴方案3：出租车,考虑因素：票价、乘车时间、便捷度等,实际生活中还有哪些与评价有关？,第一步：选定参评因子和确定参评单元,第二步：确定各参评因子的重要性程度,第三步：拟定评价表,第四步：进行评价运算，得出评价结果,第一节、土地分等定级,——从价值角度给土地“论资排辈”,第一节 土地分等定级,特定目的下，对土地的经济和自然两方面的属性及其在社会活动中的地位、作用进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程第一节 土地分等定级,一、城镇土地分等定级的概念1、分等：通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等土地等的实质：各城镇之间土地质量状况的排序土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列2、定级,定级：根据城镇土地的经济、自然2种属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级土地级的实质：反映城镇内部土地的区位条件和利用效益（土地质量）的差异。

土地级的顺序在各城镇内部统一排列3、城镇土地分等定级的目的：为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划的制定提供科学依据4、城镇土地分等定级的对象,城镇土地分等的对象是：城市市区、建制镇镇区土地；土地定级的对象：城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同进行评定5、城镇土地分等定级的体系,城镇土地分等定级体系,等,级,分层次进行,综合定级,分类定级,市区非农业人口50万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级商业用地定级,,,,,,,住宅用地定级,工业用地定级,,,,,,6、土地定级原则,1）、综合分析原则诸要素与土地质量和效益的关系2）、主导因素原则 3）、地域分异原则分析由于区位条件不同形成的土地质量差异4）、土地级差收益原则5）、定量与定性分析结合原则经验性的分析尽量量化；初步方案以定量分析为主最终定案宜依靠定性分析1）、城镇土地分等准备工作及外业调查2）、城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化3）、计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等4）、验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等5）、编制城镇土地分等成果6）、城镇土地分等成果验收7）、成果应用和更新,7、城镇土地分等的工作内容,1）、建立影响城镇间土地等的因素因子体系2）、确定各因素因子的相应权重3）、分析因素因子的影响方式，建立评价标准4）、对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等5）、验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案6）、编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编,8、城镇土地分等的技术程序,9、城镇土地分等因素、因子的选择,1）、影响城镇土地等次的因素因子层介绍城镇土地分等因素：指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇土地区位差异的经济、社会、姿态条件。

分为：,2个层次,城镇土地分等因素体系表7大主要因素、24个因子及选择要求,2）、因素、因子的选择原则,（1）指标值变化对城镇土地质量有显著影响；（2）指标值有较大的变化范围；（3）指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响；（4）能反映不同性质城镇之间的土地等差异；（5）易通过统计资料获取或易量化处理3）、影响城镇土地等的因素、因子选择方法,一般根据特尔菲法进行，必要时可采用主成分分析法作为辅助手段来筛选4）、城镇土地分等因素因子权重的确定,权重：反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度遵循3条原则：（1）权重值与因素对土地质量影响的大小成正比；（2）权重值在0-1之间，各选定因素的权重值之和为1；（3）可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定特尔菲法】,又称专家打分法，是一种常用的技术测定法，它能对大量非技术性的、无法定量分析的因素作出概率估算，并能将概率估算的结果告诉专家，充分发挥信息反馈和信息控制的作用，使分散的评估意见逐次收敛，最后集中在一致的评估结果上操作方法：对各因素进行多轮次的专家打分，最后按下式计算权重值：Wi——第i个因素或因子的权重；Ei——第i个因素或因子经多轮打分后的均值。

要求,1）专家应是熟悉城镇土地状况和社会经济发展状况等有关行业的技术专家、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为10-40人；2）按照表格3-2-1进行打分专家打分时应根据相应工作的背景和打分说明进行，并在不协商的情况独立打分；3）从第一轮打分起，必须参考上一轮打分的结果进行；4）打分轮次一般为2-3轮表 城镇土地分等因素因子权重调查表,【因素成对比较法】,通过因素间成对比较，对比较结果赋值、排序即：对所选因素/因子的相对重要性进行两两比较、赋值、计算权重要求：对因素赋值范围应在0-1之间，同时，两因素之和等于1；对比结果要符合A因素大于因素B、B因素大于C因素，则A因素大于C因素的关系层次分析法（AHP法）】,对因素/因子的相对重要性进行判断，组成判断矩阵，计算权重值要求：因素相对重要性的判别最好使用特尔菲法测定的数据；判断矩阵必须通过一致性检验5）、因子分值计算的原则,（1）在城镇土地分等因素资料整理的基础上，采用位序标准化和极值标准化的方法，分别计算分等对象的因子分值，因子分值∈( 0-100)因子分值越大，其对土地质量的影响越大2）因子评价指标与土地质量之间存在正相关关系或负相关关系。

只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关，其余因子与土地质量都是正相关6）、因素分值计算,（1）因素分值计算公式Fik——第i个分等对象第k个因素的权重值Wkj——第j项因子对应上层第k个因素的权重值Yij——第i个分等对象第j项因子分值n——第k个因素包含的因子个数（2）综合分值计算公式Si——第i个分等对象的综合分值Wk——第k个因素的权重值Fik——第i个分等对象第k个因素的权重值,10、城镇土地等的初步划分,1）、划分的原则1）按综合分值划分，不同土地等对应不同的综合分值区间，最好的土地为1等，以此类推2）土地等的数目，按国家规程规定，省（自治区）按3-8个等确定；直辖市3-5个等；省级以下区域2-5个等；全国和跨省级区域依实际情况而定3）按综合分值和区域状况确定2-3个不同的初步分等方案，填入相应表格2）、土地等的初步划分方法,数轴法：将综合分值点标绘在数轴上，选择点数稀少处作为等间分界；总分频率曲线法：对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，选择频率曲线波谷处作为等间分界11、城镇土地等成果验证与确定,将初步划分的土地等通过实际市场的一些数据进行证明，看划分的结果十分与实际一致。

城镇土地等的最终确定应综合考虑专家和下级行政主管部门的反馈意见，在分等报告中应说明城镇土地等调整的依据和原因，并将最终确定的土地等填入相应表格一)、城镇土地定级工作的内容1、准备工作2、定级因素选择及其权重确定（1）选择定级因素的原则（2）定级因素权重确定的原（3）定级因素选择和权重确定的方法3、土地定级单元划分及其指标取样（1）定级单元的划分原则（2）单元界线的选用（3）定级单元划分的方法 叠置法、主导因素判定法、网格法有动态网格法和静态网格法两种（4）单元内指标取样（5）单元总分值计算,二、城镇土地定级,(一)、城镇土地定级工作的内容4、土地级别的确定（1）级别划分的原则（2）土地级别划分的方法（3）土地级别的确定（4）成果整理5、土地定级成果的检查验收6、定级成果资料的归档和更新,二、城镇土地定级,（二）定级的准备工作1、计划：编写城镇土地定级任务书2、表格准备3、图件准备（三）城镇土地定级因素选择因素指对土地定级有重点影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件1、影响城镇定级的因素体系介绍,2、定级因素选择的范围和方法,范围：综合定级因素选择的范围，商业用地定级因素选择的范围，住宅用地定级因素选择的范围，工业用地定级因素选择的范围其他方面的因素选择范围。

方法：按《城镇土地定级规程》规定的内容采用特尔菲法测定要选择的因素，或按掌握的数据进行选择四）城镇土地定级资料调查,1、繁华程度2、交通条件3、基本设施4、环境条件5、社会、历史及人口6、产业集聚7、城镇规模8、定级验证资料9、其他资料,（五）定级资料整理及量化,1、量化的基本内容选择定级因素确定定级因素权重确定因素的指标值、指数、功能分、距离及作用分编制作用分值表，勾绘定级因素作用分值图,3、土地定级单元划分及其指标取样（1）定级单元的划分原则（2）单元界线的选用（3）定级单元划分的方法 叠置法、主导因素判定法、网格法有动态网格法和静态网格法两种（4）单元内指标取样（5）单元总分值计算4、土地级别的确定（1）级别划分的原则（2）土地级别划分的方法（3）土地级别的确定（4）成果整理,（一）农用地分等定级的目的（二）农用地分等定级的对象（三）农用地分等定级的体系1、农用地等2、农用地级,三、农用地分等定级,（四）农用地分等定级原则1、综合分析原则2、分层控制原则3、主导因素原则4、土地收益差异原则5、定量分析与定性分析相结合原则（五）农用地分等定级的内容1、农用地分等内容2、农用地定级内容,（六）农用地分等定级的技术要求1、农用地分等的技术要求2、农用地定级的计算要求（七）农用地分等定级的技术方法1、农用地分等的技术方法（1）计算分等指数（2）测算农用地分等参数（3）确定基准作物和指定作物（4）确定分等因素（5）计算农用地质量分（6）确定分等因素权重（7）计算土地利用系数、土地经济系数（8）划分分等单元（9）计算分等指数（10）划分农用地级别,1、农用地定级的技术方法（1）因素法（2）样地法（3）修正法（八）农用地分等定级的工作底图比例尺（七）农用地分等定级成果,第二节、土地资源评价,根据目的选取参评因子,土地潜力评价,土地适宜性评价,土地可持续利用评价,确定参评单元,评价方法计算,得出评价结果,做出评价结果的分布图,,,,,第二节 土地资源评价,一、土地资源评价（一）土地资源评价的基本程序1、准备工作2、明确土地利用类型与要求3、划分土地评价单元4、选择评价因子5、计算评价结果6、整理、归档有关资料,第二节 土地资源评价,（二）土地资源单元的划分方法1、以土壤分类系统为基础划分土地评价单元2、以土地利用现状为基础划分土地评价单元二、土地资源的自然适宜性评价（一）土地适宜性的分级方法1、土地适宜性纲2、土地适宜性级3、土地适宜性亚级4、土地适宜单元,土地适宜性：　　指某作物或土地利用方式对一定地区土地的自然条件（如气候、土壤、地貌、水文等）的适宜程度。

土地适宜性评价：　　指某块土地针对特定利用方式是否适宜、适宜程度如何进行等级评定评价类别按方法：按目的：按对象：,【联合国粮农组织的《土地评价纲要》】,目前国际上影响最大，使用最广泛的土地适宜性评价方案就是联合国粮农组织1976年正式公布的《土地评价纲要》．,土地适宜性评价《纲要》所规定的评价系统有四个等级：适宜纲（order）、适宜类（class）、适宜亚类（subclass）和适宜单元（unit）1）土地适宜纲　　　表示土地对所考虑的特定利用方式评价为适宜（S）或者不适宜（N）回答适宜（S）还是不适宜（N），是从自然属性、经济属性两方面，一方面不符合即不适宜适宜纲是指在此土地上按所考虑的用途进行持久利用预期所产生的效益值得进行投资，而对土地不会产生不可接受的破坏危险不适宜纲是指土地质量显示不能按所考虑的用途进行持久利用土地被列入不适宜纲原因很多，如提出的用途可能在技术上不能实行，例如在裸岩山耕作，但经济原因往往居多，即预期投资获得的效益小，得不偿失。